丹阳汇金天地前期物业服务合同最终版128.docx

前 期 物 业 服 务 合 同 合同编号：2016121 建设单位（甲方）： 丹阳市华昌房屋开发有限公司 法定代表人： 宗福林 营业执照注册号： / 企业资质证书号： / 联系电话： [phone] 通讯地址： 丹阳开发区齐梁路16号 物业服务企业（乙方）： 雅居乐物业管理服务有限公司镇江分公司 法定代表人： 毛剑平 营业执照注册号： 913211003982388866 企业资质证书号：（建）1010040 资质等级： 壹级 联系电话： [phone] 通讯地址： 广东省中山市三乡镇雅居乐花园兴业路管理大厦 根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将其开发的丹阳市汇金天地一期_（下称“本物业”）委托乙方提供前期物业管理服务，订立本合同。 第一部分 物业项目基本情况第一条 物业基本情况 1、物业类型：_高层住宅、商业_。2、座落位置：_丹阳_市_开发区云阳路北侧_ 3、建筑面积：总建筑面积约_268485.8_平方米，本物业服务区域：东至_凤凰路_；南至_云阳路_；西至_金陵西路_；北至_幸福小区_；规划平面图详见附件一、物业构成明细见附件二。 第二条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。第二部分 物业服务内容第三条 乙方应当提供的物业服务包括以下内容：1、制订物业服务工作计划并组织实施；管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和临时管理规约的授权制订物业服务的有关制度。2、物业共用部位的日常维修、养护和管理。物业共用部位明细见附件三。3、物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理。物业共用设施设备明细见附件四。4、公共绿地、景观的养护和管理。5、清洁服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集、清运等。6、车辆（包括自行车）停放的管理，但不承担保管责任。7、协助公安机关做好安全防范工作。发生安全事故，应当及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作。8、消防服务，包括公共区域消防设施的维护以及消防管理制度的建立等。9、制定预防火灾、水灾等应急突发事件的工作预案。10、负责本物业内的社区文化宣传工作，协助组织好本物业的业主开展各种文化体育康乐活动；在重大节假日期间配合甲方开展社区文体活动。11、 / 。第四条 乙方提供的物业服务应达到约定的质量标准（前期物业服务质量标准见附件五） 第三部分 服务费用第五条 物业服务收费根据物业建筑面积按月计收。已办理房产证的,以房地产证记载的建筑面积为准。房产证未记载建筑面积或未办理房产证的,以商品房买卖合同中约定的建筑面积为准。第六条 本物业服务收费选择包干制方式。1、包干制收费方式，收费标准等按以下约定执行：（1）物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积支付，具体标准如下：高层住宅：2.02 元/平方米/月（其中物业费：1.42元/平米/月，共摊水电费：0.6元/平米/月）商业物业：4.1 元/平方米/月（其中物业费：3.5元/平米/月，共摊水电费：0.6元/平米/月）（2）业主专有室内车位，物业服务企业可以收取每月每车位40元的汽车停放费（不分车牌颜色，下同）。（3）业主共有室内车位，物业服务企业可以按每月每车位120元收取汽车停放费。（4）业主共有室外车位，物业服务企业可以按每月每车位120元收取汽车停放费。物业服务费用主要用于以下开支：（1） 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2） 物业共用部位、共用设施设备的日常运营、维护费用；（3） 物业管理区域清洁卫生费用；（4） 物业管理区域绿化养护费用；（5） 物业管理区域秩序维护费用；（6） 办公费用（7） 物业管理企业固定资产折旧；（8） 物业共用部位、共用设备及公众责任保险费用；（9） 法定税费；（10） 物业管理企业的利润；（11） 交付前经建设单位同意，交付后经业主委员会同意的不可预见费用 。酬金制： / 。乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。第七条 物业服务费应于开发商通知业主入伙之日（以甲方发出的交付通知书上注明的交楼期限届满之次日为准）起计收。业主办理入住手续时预付 壹年 的物业服务费。此后业主或物业使用人应按年预先支付，每年首月的第 1 日前由业主或物业使用人足额支付。已竣工但尚未出售，或尚未交付给业主使用，或业主尚未接收的物业，其物业服务费由甲方全额支付；业主办理入住手续后6个月以上（含6个月）未入住的或入住后连续6个月以上（含6个月）未使用的物业，业主应事先书面告知物业服务企业，其物业公共服务费按合同约定标准的70%交纳。乙方主要管理人员（经甲方核准）于交付前90天提前进场，所发生人员费用及投标文件中载明的开办物资费用11万元整甲方应在乙方进场前给予支付。对物业服务资金收支情况有争议的，甲乙双方同意采取以下方式解决：1.在物业主管部门协调下协商解决。2.向丹阳市人民法院提起诉讼。第八条 业主、物业使用人申请对物业进行室内装修的,乙方可向业主(物业使用人)收取装修保证金、装修人员出入证件押金及工本费。业主(物业使用人)委托乙方清改造修垃圾的,清运费标准由双方协商确定。除此外，乙方不得强制收取其他与装修相关的费用。第九条 乙方应当与停车场车位使用人签订书面的停车服务协议，明确双方在车位使用及停车服务等方面的权利义务。第十条 乙方对业主自有物业提供维修养护或其他特约服务的，按乙方在物业区域内公示的收费标准或按双方的约定收取费用。业主、物业使用人在符合相关法律规定的前提下，利用住宅物业从事经营活动的，乙方可以参照商业物业标准收取相应的物业服务费。第十一条 乙方接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业服务单位委托代收使用费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，不得限制或变相限制业主或物业使用人购买或使用。第十二条 乙方应将物业服务费的计收标准报政府价格主管部门备案，物业服务费的计收标准可依法律、法规、当地地级市政府颁布的有关规定予以调整。第四部分 物业的承接验收第十三条 乙方承接本物业时，甲方应配合乙方对本物业共用部位、共用设施设备进行查验并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理服务方面承担责任的依据。第十四条 甲乙双方确认查验过的物业共用部位、共用设施设备若存在达不到验收标准的（物业承接验收标准见附件六），甲方应承担使其达到验收标准的责任，或甲方委托乙方处理的，并承担由此发生的相关费用。第十五条 乙方承接本物业时，甲方应向乙方移交下列资料：1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3、物业质量保修文件和物业使用说明文件。4、 / 。第十六条 甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定及物业买卖双方约定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。第五部分 物业的经营与管理第十七条 本物业内属于全体业主共有的物业及设施委托乙方经营管理的，其经营管理收入在剔除经营管理成本后用作补充本物业共用部位、共用设施设备的维修、维护费用。第十八条 本物业内若属甲方所有的物业（包括但不限于会所、酒店），甲方可根据自身需要委托乙方代为经营管理。第六部分 专项维修资金第十九条 本物业共用部位、共用设施设备的专项维修资金(下称“专项维修资金”)的缴存、管理、使用和续筹：按相关法律、法规及当地政府主管部门的规定执行。实行专户专管制度。第二十条 专项维修资金用于本物业共用部位、共用设施设备在保修期满后的维修、更新、改造等费用支出，不得挪作他用。第七部分 权利义务第二十一条 甲方权利义务1、在业主委员会成立之前，负责制定业主临时管理规约并将其作为物业租售合同的附件要求业主和物业使用人遵守。 2、审定乙方拟定的物业服务方案、物业管理服务制度等。3、检查监督乙方管理服务工作的实施及制度的执行情况。4、审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算。5、在业主办理入住前 90 日前向乙方提供符合办公要求（精装修）的物业服务用房，建筑面积为_/_平方米，供乙方无偿使用。6、负责收集、整理物业服务所需全部图纸、档案、资料，并向乙方移交。7、解决开发建设遗留问题。（1）妥善处理与业主房屋质量问题及房屋交付、办证的纠纷，且不得擅自向业主承诺赠送或减免物业服务费，否则对乙方造成的损失由甲方承担； （2）_/_ 。8、配合乙方做好物业区域内的其他物业服务工作。9、按时支付物业区域内已竣工但尚未出售的物业、因甲方原因未能按时交付物业买受人的物业及自有物业的服务费用。10、 _/_。 第二十二条 乙方权利义务 1、业主交付前 90 日内，向甲方提交本物业的服务工作计划。2、根据有关法律、法规及本合同的约定，按照物业服务标准和内容提供物业服务，收取物业服务费、特约服务费。3、可以选聘专业性服务企业承担物业区域内的专项服务项目，但不得将本物业内的全部物业服务委托给第三方。4、妥善保管和正确使用本物业的档案资料，及时记载有关变更信息，并为业主的个人资料信息保密。5、对业主和物业使用人违反本合同和临时管理规约的行为，采取告知、劝说和建议等方式督促业主和物业使用人改正。对业主和物业使用人违反法律法规、规章的行为，提请有关部门处理。6、不得擅自占用本物业区域的共用部位、共用设施设备或改变用途，不得擅自占用、挖掘本物业区域内的道路、场地。确需临时占用、挖掘本物业区域内道路、场地的，应当按规定办理相关手续，制定施工方案，开工前要在物业区域内公示，施工过程中尽可能减少对业主的影响，并及时恢复原状。7、本物业内需另行配备相关设施设备的，应当与甲方及相关业主协商解决。8、属于甲方保修的业主自有物业，业主提出修理申请的，乙方应当给予协助，并对施工现场提出管理要求。9、有关法律规定和当事人约定的其他权利义务。第二十三条 业主（包括仍有未售出房屋的甲方）的权利义务1、对本物业内的物业服务事项有知情权。2、对乙方提供的物业服务有建议、督促的权利。3、配合乙方做好物业内的物业服务工作。4、按照相关规定交存、使用和续交专项维修资金。5、按照约定支付物业服务费与特约服务费。6、业主转让或出租其物业时，应当将本合同、管理规约以及有关费用缴纳情况等事项告知受让人或者承租人，并自买卖合同或租赁合同签订之日起15日内，将买卖或者出租情况告知乙方。业主转让物业前，应当与乙方结清相关费用。7业主对其自有物业使用人的行为承担连带保证责任。8、有关法律、法规和临时管理规约规定的其他权利义务。第八部分 违约责任第二十四条 甲方违反本合同第十三条、第十四条、第十五条、第十六条的约定，致使乙方的服务无法达到约定的质量标准的，由甲方赔偿由此给乙方、业主和物业使用人造成的损失。 第二十五条 除前条约定情况外，若因乙方原因所致未能达到本合同约定的服务内容和质量标准的，甲方有权要求乙方限期整改。 第二十六条 甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，逾期支付物业服务费，从约定的支付期限届满次日起，每日按应付物业服务费的3向乙方支付违约金。第二十七条 甲方违反本合同的约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。第二十八条 甲乙任何一方不得擅自解除本合同，否则应向对方支付人民币_五万_元的违约金；给对方或业主造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。 第九部分 免责条款第二十九条 因不可抗力致使本合同部分或全部无法履行的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。第三十条 甲乙双方一致同意，以下事由所致损害，乙方不负赔偿责任：1、为维护公共利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄露、漏电、火灾、暖气管、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急避险措施造成人身损害或财产损失的。2、因不可抗力因素或非乙方能控制的其他事由，包括但不限于因自然灾害、政府行为或法律、法规及政策变动所致任何损害；3、乙方已履行本合同约定义务，但因本物业本身固有瑕疵所致任何损害；4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍所致任何损害；5、因维修养护本物业区域内的共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主或物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的。6、物业管理区域内发生的刑事、治安案件（包括但不限于抢劫、盗窃、爆炸等）或第三人行为所致损害；7、自甲方或业主或其他物业使用人逾期支付物业服务费之日起至清偿之日止，该期间内所产生的任何非乙方过错所致损害；8、甲方、业主、物业使用人未经乙方同意，擅自要求乙方工作人员提供服务所致的任何损害；9、 / 。第十部分 合同终止第三十一条 甲乙双方中任何一方决定在本合同第三十四条约定的服务期限（下称“服务期限”）届满后不再续约的，均应当在服务期限届满 3 个月前书面通知对方。服务期限届满前三个月内，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长服务期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业服务企业。第三十二条 服务期限未满，但业主委员会在整个项目全部交付使用后，根据本物业业主大会的授权，代表全体业主与选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。乙方应当在本合同终止时移交物业服务用房、物业服务的相关资料及属于本物业区域内的物业共用设施设备、公共区域，并按时撤出本物业区域。第三十三条 本合同终止后，甲乙双方应当共同做好债权债务处理，包括物业服务费用的清算、对外签订的各种协议的执行等；乙方应当协助甲方或业主大会、业主委员会做好物业服务的交接和善后工作。第十一部分 其他事项第三十四条 本合同期限自2016_年_12月_15日起至业主大会选聘物业管理公司止。第三十五条 本合同中提及的以下附件均为本合同不可分割的组成部分。本合同及其附件内，空格部分填写的方字与印刷文字具有同等效力。附件一：规划平面图附件二：物业构成细目附件三：物业共用部位明细附件四：物业共用设施设备明细附件五：物业服务质量标准附件六：物业承接验收标准第三十六条 未尽事宜，双方可协商签订补充协议。第三十七条 本合同及其附件、补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。第三十八条本合同一式三份，甲乙双方及物业管理行政主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。本合同应作为商品房预售合同或商品房现房买卖合同的附件。第三十九条 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决或报请物业管理行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，向本物业所在地人民法院起诉。 第四十条本合同自签字并盖章之日起生效，双方签字盖章日期不一致的，以后签字盖章之日为本合同生效之日。甲方盖章： 乙方盖章：_ _法定代表人（签章）：_ 法定代表人（签章）：_ 代表人（签字）： 签订日期： 2016 年 月 日 签订日期： 2016 年 月 日附件一：物业规划平面图 备注：以上数据最终以规划核准为准附件二：物业构成明细类 型幢 数套（单元）数建筑面积（平方米）高层住宅181234255488.51多层住宅别 墅商业用房8/115568工业用房办公楼地下普通车库2地下机械车库2891会 所学 校/幼儿园/社区中心12095.46物业用房/1501消防站配电房、站2147增压站（泵房）9合 计478186备 注以上数据最终以规划核准为准附件三：物业共用部位明细1、房屋承重结构：剪力墙（住宅）；框架（架空层、地下室）；2、房屋主体结构：剪力墙（住宅）；框架（架空层、地下室）；3、公共门厅：每栋首层入口；4、公共走廊：楼内；5、公共楼梯间：楼内；6、内天井：；7、户外墙面：低层干挂砂岩，上方涂料；8、屋面：坡屋顶，铺砖；9、传达室：2个；10、 / ；11、 / 。备注：以上数据最终以规划核准为准附件四：物业共用设施设备明细1、绿地 平方米；2、道路 平方米；3、化粪池 个，隔游池 个；4、污水井 个；5、雨水井 个；6、垃圾中转站 个；7、水泵 个，其中消防泵 台，潜水泵 台；8、水箱 个；9、电梯 部；10、信报箱 1 个，设置在大堂门禁处；11、消防设施 自动喷淋系统、室内消火栓系统、室外消火栓系统、加压送风系统、排烟系统 ；12、公共照明设施 公共门厅和走道（室内）、景观照明（室外） ；13、监控设施 可视对讲、电子巡更、小区（楼宇）监控、电子安防、车库管理系统等 ；14、避雷设施 屋面避雷带 ；15、共用天线 ；16、机动车库 1 个 平方米；17、露天停车场 个 平方米；18、非机动车库 1 个 / 平方米；19、共用设施设备用房 / 平方米；20、物业管理用房 1501 平方米；21、供水方式： 低区直供、高区加压供水 、供气方式： 中压天然气 、供电方式： 市政直供 、排污方式： 雨污分流 ；备注：以上数据最终以规划核准为准附件五：前期物业管理服务质量标准一、 物业共用部位的维修、养护和管理1、按照丹阳市普通住宅小区物业管理服务等级标准“五级”标准实施物业管理服务 ；2、 按照投标文件承诺标准提供服务；3、 。二、 物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理1、按照丹阳市普通住宅小区物业管理服务等级标准“五级”标准实施物业管理服务 ；2、按照投标文件承诺标准提供服务； 3、 。三、 物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通1、按照丹阳市普通住宅小区物业管理服务等级标准“五级”标准实施物业管理服务 ； 2、按照投标文件承诺标准提供服务； 3、 。四、 公共绿化的养护和管理1、按照丹阳市普通住宅小区物业管理服务等级标准“五级”标准实施物业管理服务 ； 2、按照投标文件承诺标准提供服务； 3、 。五、 车辆停放管理1、按照丹阳市普通住宅小区物业管理服务等级标准“五级”标准实施物业管理服务 ； 2、按照投标文件承诺标准提供服务； 3、 。六、 公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理1、按照丹阳市普通住宅小区物业管理服务等级标准“五级”标准实施物业管理服务 ； 2、按照投标文件承诺标准提供服务； 3、 。七、 装饰装修管理服务1、按照丹阳市普通住宅小区物业管理服务等级标准“五级”标准实施物业管理服务 ； 2、按照投标文件承诺标准提供服务；3、 。八、 物业档案资料管理1、按照丹阳市普通住宅小区物业管理服务等级标准“五级”标准实施物业管理服务 ； 2、按照投标文件承诺标准提供服务； 3、 。九、 其他服务1、 ；2、 ；3、 。