建设项目可行性研究报告.doc

盘锦旅游综合服务中心建设项目可行性研究汇报第一章 项目基础情况一、项目情况（一）研究范围项目用地在市区，滨临盘锦市太子河观光带、鼎翔湿地生态小镇、苇海蟹滩景区。（二）交通区位项目所在地，交通便利。距北京550公里，沈阳160公里，大连260公里；沟海铁路、秦沈高速铁路、京沈高速公路，连接沈大和京沈盘海高速公路全部经过赵圈河乡区域北缘。二、可研汇报编制工作依据1、盘锦市人民政府：盘锦市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要；2、盘锦市人民政府：盘锦市城市总体计划；3、盘锦市人民政府：盘锦市旅游发展总体计划；4、盘锦市计委、市旅游局：盘锦市旅游业“十五”计划；5、盘锦市旅游局：辽河三角洲湿地旅游开发计划；6、盘锦市旅游业发展总体计划（）；7、中国人民共和国环境保护法全国人民代表大会常务委员会；8、中国森林法全国人民代表大会常务委员会；9、中国水法全国人民代表大会常务委员会；10、中国水污染防治法全国人民代表大会常务委员会；11、中国野生动物保护法全国人民代表大会常务委员会；12、中国土地管理法全国人民代表大会常务委员会；13、中国自然保护区条例中国国务院；14、中国植物保护条例中国国务院；15、中国旅游业发展“十五”计划及、远景目标纲要国家旅游局。三、项目建设必需性和意义（一）设置旅游集散中心是盘锦旅游业发展实际需要旅游中心是向不一样类型、不一样消费层次游客提供旅游全要素服务集中场所，也是为旅游企业经营提供一个高效集中平台，同时还是为政府集中进行旅游公开管理载体。其具体组织形式，相关键为散客出游提供服务旅游集散中心和旅游票务中心；有为参与组团旅游游客提供服务旅游超市(旅行社和宾馆住宿超市)或旅游交易中心（关键参与中国外中长距离旅游、市内和区域性景点组合型线路旅游）；有为多种游客提供信息服务旅游问询中心；为各类游客提供旅游商品集中选购购物中心；为当地和外地政府和企业提供旅游促销宣传旅游推介中心，有为政府提供旅游质量管理监督旅游投诉和质量监督中心。从各地设置旅游中心效果看，只要经营得法，除了能够直接为群众服务，含有实践三个代表思想关键政治意义外，还有利于提升城市文明形象和旅游形象，深入开发旅游客源市场，促进旅游业快速发展，增加政府税收和企业收入，提供大量就业岗位，是一个关键城市经济增加点，含有良好社会效益和经济效益。（二）盘锦市区拥有建立旅游中心得天独厚各类要素和条件旅游综合中心应该建立在城市副中心，既是交通枢纽，又拥有较为完善城市基础设施，吃、住、行、游、购、娱诸要素配套，人流、物流、信息流富集，同时，也不是城市最发达商业中心，区域交通、设施负荷不致于过大。而e项目区所拥有得天独厚地理、交通、人文、历史条件及各类旅游要素资源，优势显著，最适宜于在此建立区域性旅游中心。第二章 项目宏观投资环境分析在对目前宏观经济形势和背景、旅游业发展趋势和政策背景进行介绍基础之上，关键对项目区域旅游产业战略地位，旅游资源、旅游产业和旅游市场现实状况和现在基础设施现实状况进行关键分析。一、项目宏观经济环境在中国多年来经济连续稳定发展背景下，旅游业各项指标也取得优异成绩，在目前由国际金融危机引致宏观经济下行环境中，旅游业作为关联性和消费性较强产业代表，将发挥关键经济杠杆作用，在行业政策引导下，盘锦旅游作为辽宁省旅游发展新增加点，和中国资源型城市转型试点城市，其发展含相关键战略意义。（一）宏观经济环境多年来，中国经济连续稳定高速发展，国力显著增强。，中国生产总值达成24.66万亿元，比增加65.5%，年均增加10.6%，从世界第六位上升到第四位，并有望在年底超出德国跃升为第三位；全国财政收入达成5.13万亿元，增加1.71倍；外汇贮备超出1.52万亿美元。人民生活显著改善。-五年间，全国新增城镇就业5100万人。城镇居民人均可支配收入由7703元增加到13786元，增幅高达79%；农村居民人均纯收入由2476元增加到4140元，增幅达67%。在此经济发展环境中，中国旅游产业发展态势良好，在旅游人次、旅游收入、旅游人均消费方面全部呈显著上升趋势，城镇居民平均出游率已达84.8%。以假日旅游为标志，中国中国旅游已经进入了大众化消费新阶段。很多城市已将旅游产业定在“支柱产业”、“先导产业”等，期望借助旅游业带动地方经济增加自下六个月以来，伴随美国次贷危机向全球性金融危机甚或经济危机转化，受外部经济环境影响，中国经济放慢趋势日益显著，为扩大内需、加速经济转型、降低出口经济下滑影响，到国家将投资4万亿元拉动内需，关键投资方向为民生、基础设施建设等领域，发改委表示，到底，仅中央财政投资安排就将达成11800亿元。作为消费性和关联性较强产业，旅游业对拉动国民消费需求含有天然优势。为配合国家宏观经济政策，应对金融危机造成经济下滑，国家旅游局等相关管理部门也将适时出台行业发展促进政策，同时针对拉动消费链、扩大消费面经济发展目标，这些行业促进政策将着力于推进旅游向国民休闲方向升级转型发展、加大旅游基础设施建设投资和愈加重视中国市场。小结：中国经济连续高速增加、人均收入显著提升等宏观环境为旅游行业发展奠定了坚实基础。下六个月以来受美国金融危机影响中国出台主动财政政策以刺激内需，作为消费性和关联性较强产业，旅游业配合宏观经济政策刺激性举措力度将加大，将迎来新一轮建设和发展高潮。（二）项目标战略背景盘锦是含有巨大战略价值区域，旅游业是最具价值产业。其区域战略价值关键表现在以下六个方面：1、区域发展战略交汇点盘锦处于辽宁沿海经济增加带，面向辽中城市群，辐射辽西地域，是辽中城市群、辽西经济走廊和沿海经济带三大战略板块交汇点；是辽西、辽南沿海两大经济板块战略衔接点；是东北振兴战略和京津唐“环渤海”战略对接前沿窗口，是中国最具发展潜力战略要地，能够承接巨大资源和机遇。2、稀缺资源环境至高点伴随中国经济形态逐步转型，工业化、城市化进程不停加紧，宜居、宜旅、宜业高品质生态区域越来越少，其稀缺性越来越强，价值愈加提升。盘锦拥有两大垄断性稀缺资源：世界罕见“红海滩”奇观和亚洲面积最大、生态系统保留最完整湿地。同时，盘锦聚集了多个生态环境景观资源：3、多重市场聚集点中国正处于区域经济板块整合重构过程中，伴随交通网络深入完善，盘锦和环渤海地域、京津唐地域及东北经济板块之间互动日益增强，成为东北地域面向环渤海和京津唐地域桥头堡之一。所以，必将出现大规模、近距离外部消费群体向该区域涌集。环渤海地域、京津唐地域、东北地域将成为盘锦市场三大支撑性区域，形成盘锦三大基础性市场。其中，“营（口）盘（锦）”地域基础市场，以商务、休闲和房地产等市场消费为主；辽中城市群及东北周围地域是关键市场，以假日休闲、会议培训、休闲度假等市场消费为主；京津唐地域是拓展市场，以休闲度假及度假房产等市场消费为主，从而形成多重消费市场组合。4、国家战略和政策扶持试点盘锦是国务院确立6个资源型城市转型试点城市之，国家在资金、政策等方面全部给了有力支持。如出资帮助地方建立社会保障体系,构筑维护稳定安全网；资助试点城市修复城市基础设施,进行棚户区改造；在产业计划、财政转移支付、金融信贷等政策方面对试点城市给予照料。5、城市空间拓展着力点在辽宁沿海经济带开发建设计划城镇化战略中指出，要完善城市功效，引导人口向沿海经济带聚集，向沿海地带延伸将是城市发展总体趋向。依据盘锦市城市总体计划，从城市结构调整和城市发展走一直看，盘锦旅游综合开发项目所在区域是城市向新区拓展关键地段，是承接沿海产业带和区域拓展战略要地，承接城市总体发展方向。6、土地整合开发潜力点土地整合开发是辽宁沿海地域经济发展肯定趋势。滨海大道建设，促进了辽宁沿海地域土地整合，营建若干个沿海小城镇，形成港口运输、观光旅游和农业产业一体化新兴经济带。盘锦作为辽宁沿海地带关键支撑和组成部分，在区域整合中起到关键作用。此次盘锦生态旅游综合开发项目，充足整合工业、农业及城镇建设等用地类型，充足利用荒地、苇地、滩涂等地价格、低产业密度用地，建设新型生态小镇，开发生态旅游项目，发展生态旅游及相关产业，提倡环境保护理念，发展循环经济，充足挖掘土地潜力，有利于土地价值综合提升。小结：盘锦旅游带不仅是辽宁旅游发展新增加点，同时也是中国东北振兴、资源型城市转型试点、东北亚战略合作关键组成部分，增强基础设施尤其是专业化旅游服务设施建设，对推进区域旅游和社会经济全方面发展意义重大，并可为落实以民生、拉动内需和转型发展为导向宏观调控政策树立经典。二、项目区社会经济背景盘锦在辽宁省西南部，地处渤海之滨，辽河三角洲中心地带。南北长87公里，东西宽105公里，总面积为4071平方公里，其中市区面积266平方公里，城市建成区面积50.4平方公里。现辖双台子、兴隆台两区，盘山、大洼两县。全市总人口122.9万，以汉族为主，有满、朝鲜等27个少数民族。盘锦全市生产总值突破550亿元，按可比价格计算，比上年增加8.1%；财政收入完成97.7亿元；全社会固定资产投资完成270.2亿元，增加34.3%；社会消费品零售总额达成107.6亿元，增加17.4%；城镇居民人均可支配收入14907元，增加22.1%；农民人均纯收入6391元，增加11.9%。到，盘锦市三次产业比重由9.9:74.1:16调整为10.2:72:17.8，三次产业增加值分别增加7.5%、7.2%、11.5%。其中，其中工业增加值373.8亿元，增加7.2%。总体分析，盘锦市多年来经济发展快速，其关键原因是工业发展增速和城市建设等固定资产投资加大。，石油天然气开采业产值409.62亿元，增加4.1%；石油加工及炼焦业产值257.48亿元,增加18.3%。小结：盘锦市多年来以固定资产投资和石油工业大项目实现了经济高速增加，但区域节能减排、惠民富农及城镇统筹等环境及社会发展任务较为艰巨，怎样实现以民生和产业经济优化发展为导向、进而推进区域深入科学连续发展，将是下一步工作关键。三、旅游资源总体特征评价盘锦拥有双台河口国家级自然保护区垄断性资源，自然资源较人文资源丰富，适于发展以湿地生态为专题观光旅游、休闲旅游、科考旅游等。资源总体评价是：河海湿地，本态自然；稻香蟹肥，生态之乡。（一）以百万亩芦苇为特征，翅碱蓬为代表湿地植被资源盘锦市自然生长着世界罕见、亚洲最大苇田，总面积8万公顷。茫茫苇海，浩无边际，它不仅是湿地鸟类、鱼类、甲壳类动物天堂，还是旅游者观光旅游和休闲度假乐园。其开发方向是苇海观光、苇海休闲和苇海游乐。在盘锦市221平方公里滨海滩涂上覆盖着碱蓬植物，每到夏秋时节，碱蓬变成赤红色，这便是被誉为“天下奇观”“红海滩”。翅碱蓬植物生理特征和生长规律至今还是自然之谜，含有极高观赏价值和神秘魅力。其开发方向是观光旅游、休闲旅游和探秘旅游。（二）以丹顶鹤为代表湿地珍稀鸟类资源盘锦市双台河口国家级自然保护区，栖息着260种鸟类，其中丹顶鹤、白鹳等国家一类保护动物4种，大天鹅等二类保护动物27种，鸳鸯、黑嘴鸥等世界濒危性鸟类3种，含有观赏价值鸟类达百种之多，盘锦所以享受“鹤乡”美名。湿地珍稀鸟类资源开发方向为鸟类科考旅游、鸟类观赏旅游和鸟类知识科普旅游。（三）以河蟹、水稻、文蛤为代表辽河平原湿地农业旅游资源盘锦市广阔河海湿地盛产多个淡水鱼类、海水鱼类、甲壳类和贝类。其中，“天下第一鲜”文蛤和中华绒螯蟹驰名中外。其开发方向为科考旅游，参与性采拾、垂钓和捕捞，河味海鲜品尝，旅游购品和纪念品。盘锦市不仅是辽宁省关键商品粮基地和优质大米出口基地，而且还是以有机大米、有机猪肉、有机果蔬著称生态农业之乡。其开发方向是生态农业观光旅游、农家乐休闲旅游和有机食品购物旅游。（四）以辽河油田地质开采及石化提炼为特征石油工业旅游资源作为一个新兴石油化工城市，这里坐落着中国第三大油田。在盘锦广阔大地上，采油钻塔林立，和稻浪、苇荡、大海相映成趣。在市内石油专题公园和科技馆，多种采油设备微缩模型、油气矿藏地质结构图、辽河油田开发历史图片等成为油田科普教育园地。市内拟建石油高新技术园区预示着辽河油田高科技发展光明未 来。辽河油田工业旅游资源开发方向是工业观光、石油科普旅游和石油新城风貌观光。（五）以辽河文化产业园、张氏祖居、祖墓及甲午末战古战场为标志辽河口历史文化资源盘锦市坐落在一片抗日热土之上。这里有甲午末战纪念馆、甲午末战古战场遗址、抗日名将张学良祖居和祖墓、南大荒农垦农场、辽河碑林等历史文化载体，它们见证并承载着盘锦市历史文化脉络，成为盘锦市关键历史文化旅游资源。其开发方向是爱国主义教育旅游、文化观光旅游、中国书法碑林旅游等。四、项目区旅游发展背景盘锦市以湿地生态为骨干旅游资源丰富、特色鲜明，但因为产品开发滞后、旅游基础设施和服务配套设施欠缺，资源优势还未转化为市场优势。据盘锦市委市政府盘锦市旅游“十一五”发展计划，为了深入发挥旅游业关联带动性强、市场需求潜力大、投资效益好、容纳就业多、发展速度快特点和优势，深入推进产业结构调整和优化、促进对外开放，加紧全市经济发展和经济、社会、环境文化协调连续发展，将全力推进盘锦市旅游业开发发展，将盘锦打造为“世界湿地休闲之全部”。盘锦自然景观独特、绮丽、优美。沿境内海岸线看到天下奇观“红海滩”，现已列为辽宁“五十佳景”之一。并被省旅游部门列为对外整体推出国际旅游路线。辽河下游双台子河口是国家级自然保护区，总面积达8万公顷，是国际最关键湿地之一。保护区内湿地生态环境优美，芦苇繁茂、滩涂广阔、人烟稀少，是野生动物栖息和繁衍良好环境。区内栖息野生动物有321种，鸟类236种，国家一、二类保护动物31种。全世界鹤类有15种，中国有9种，在这里就有5种，即丹顶鹤、白鹤、蓑羽鹤、灰鹤、白枕鹤。所以盘锦以鹤乡著称。二界沟蛤蜊岗，涨潮为海，落潮为滩，踏浪踩蛤，风情别具。被联合国计划署列为“全球500佳”西安生态养殖场，开辟为生态旅游区，独具特色。另外城区内建有东北平原地域最大湖滨公园，园内“辽河碑林”以全国唯一通代碑林而大放异彩。中国第一家民间书画收藏陈列馆中国鲁南书画收藏陈列馆珍藏近、现代名人书画多件，资料数万件。盘锦也是中日甲午战争最终一仗战场，清军烈士纪念碑向后人诉说着那段令中华儿女刻骨铭心悲壮往事。盘锦旅游资源总体评价：河海湿地，本态自然；稻香蟹肥，生态之乡。其中自然资源优于人文资源；自然资源中又以湿地植被、珍稀动物、水域特产等为主；人文资源以生态农业、抗日史迹、碑林、油田等为主；拥有大量适宜发展生态旅游资源；盘山县和大洼县资源赋存优势显著。确定了七大关键资源：一是以丹顶鹤为代表湿地珍稀鸟类资源；二是以百万亩芦苇为特征湿地植被资源；三是以文蛤、河蟹为代表湿地水产资源；四是以翅碱蓬为代表盐生滩涂景观植物资源；五是以盘锦有机水稻为代表辽河平原农业旅游资源；六是以张氏祖居、祖墓及甲午末战古战场为标志辽河口历史文化资源；七是以油井塔林为特征辽河油田工业旅游资源。小结：盘锦市旅游资源丰富，生态环境和湿地旅游资源含有较高端和特色，其中湿地资源含有较强垄断性，含有打造国际级旅游产品潜力。五、项目区旅游服务设施现实状况盘锦现在城镇基础设施发展较快而景区基础设施配套不够，旅游业配套基础设施严重滞后。大多数基础设施和市政工程建设密不可分，关键是改善城镇交通、市容市貌为出发点，而作为旅游本身专用性基础设施建设力度不够。其次，旅游城镇和景区基础设施发展不均衡，除鼎翔、红海滩等少部分旅游景区周围区域交通网基础形成、旅游接待设施和安全保障体系有所发展，并配置了部分简易设施以外，其它景区道路交通、标识体系、环卫体系、信息咨询体系和游客服务体系等专业化服务设施还处于起步状态，其中盘锦旅游带旅游服务设施建设尤为滞后。小结：盘锦现在城镇基础设施发展较快而景区基础设施配套不够，旅游业配套基础设施严重滞后，其中盘锦旅游带旅游服务设施建设尤为滞后，旅游带区域内公共骨干交通线路通往景区道路交通条件差，污水处理厂、垃圾转运站等公共服务设施和沿江旅游码头、游客服务中心、旅游标识标牌等旅游专业化服务设施奇缺，日益成为盘锦打造旅游精品关键障碍。第三章 市场环境分析一、区域旅游市场现实状况多年来盘锦旅游景观建设和旅游线路整协力度加大，对游客吸引力增强。，盘锦市接待旅游人数760多万人，入境游客突破5万人次。表3-1 盘锦市-旅游统计关键指标对比表时间中国旅游人数（万人次）中国旅游收入（亿元）入境旅游者（万人次）旅游外汇收入（万美元）旅游总收入（亿元）159.810.10.5288.110.34197.512.50.9478.712.926015.751.472316.3551229.933.1127530.9760515.3232452.7资料起源：盘锦市旅游局在整年旅游发展中，“十一”黄金周是一亮点，关键有以下特点：旅游接待人数和旅游综合收入实现高速增加。“十一”黄金周，全市接待中国外游客134.8万人次，旅游收入5.4亿元，分别比去年同期增加62%和65%。旅游业关联带动作用突显。“十一”黄金周，全市接待游客增多，过夜游客大幅度增加，住宿、餐饮、交通客运三兴旺，兴隆台区旅游饭店住宿率比上年同期提升25%以上，市区关键宾馆2日至5日入住率达90%以上，1日至7日入住率达85%；相关旅游餐饮也有显著同比增加；旅游客运很繁忙，车辆客运比去年同期增加18%。二、盘锦游客调查分析依据盘锦市旅游发展总体计划及相关市场调查资料，得到盘锦旅游游客消费行为含有以下特征。（一）旅游客源增加特征分析盘锦市1995年接待中国旅游者5.13万人次，为260万人次，平均增加率高达61%。接待旅游者512万人次，旅游总收入完成30.95亿元人民币，分别比增加97和90%，相当于全市GDP6，占第三产业增加值38。因为在旅游业初始发展阶段，即目标地生命周期介绍期，旅游者接待人数基数较小，在客源增加上表现为爆炸式数量扩张特征。图3-5 盘锦市旅游接待人数和旅游收入（二）客源市场地域结构特征分析盘锦市接待旅游者512万人次，其中盘锦市居民占40%，沈阳地域占22%，京津地域占18%，其它地方旅游者占20%。这一旅游者组成百分比说明，盘锦市居民仍是本区域关键客源市场。中国旅游客源在未来盘锦市旅游发展中仍将长久处于主导地位，但伴随本市外向型经济和世界湿地休闲之全部生态旅游发展，在中远期海外商务、科考、生态等旅游者数量估计将有较大增加。图3-6 盘锦客源市场地域组成（三）旅游动机和消费行为特征分析据盘锦市抽样调查，旅游者来盘旅游动机按比重排列依次为：探亲访友、休闲观光度假、商务、会议、文化科技体育交流、健康疗养、宗教朝拜及其它。盘锦市现有市场影响力较高旅游产品和旅游环境，关键是自然生态景观、生态农业、辽河油田和城市公园，旅游产品表现为初级观光形式。抽样调查显示，现在来盘锦中国游客消费水平较低，平均停留时间较短，这和现在休闲、度假、商务、会议等高级次设施空白，项目单一等相关。图3-7 盘锦市消费行为对比（四）旅游者人口学特征分析1、年纪组成不一样年纪旅游者受可自由支配时间和闲暇时间和身体原因等影响，其对旅游产品偏好会产生较大差异。调查结果表明，盘锦市中国旅游者中25-44岁年纪组游客占绝对优势，占到76，45-64岁和15-24岁，其次分别为19.43%和4.57%，而14岁以下和65岁以上游客比重很小，这和中国大部分旅游区旅游市场年纪结构相同。图3-8 盘锦市中国旅游者年纪组成2、职业组成不一样职业旅游者收入水平、闲暇时间、受教育程度有差异，旅游欲望和旅游需求偏好也不一样。盘锦市旅游者在职业组成上展现出多样化特征。调查发觉私营业主所占比重最大，达20.94%，其次为农民和公务员。值得注意是农民群体旅游者已成为一个新兴群体，达成12.57%。表3-3 盘锦市中国旅游者职业组成职业工人农民军人老师学生公务员私营业主企业职员离休退休人员企事业管理人员专业技术人员其它比重（%）6.812.53.27.92.110.520.98.92.16.84.214.13、收入组成调查结果表明，盘锦市旅游者在收入组成上以收入1000元月以下和1000-1999元月两个收入组所占比重最大，二者共占72.49。盘锦市中国旅游者以中等收入者为主，旅游产品开发和旅游住宿设施建设早期，要考虑到旅游者消费能力，应以服务于广大中等收入工薪阶层和农民为主。表3-4 中国旅游者收入组成月收入（元）1000以下1000-1999-29993000-49995000以上比重()31.7540.7413.768.994.76第四章 项目建设条件盘锦作为旅游服务中心外部环境，其良好交通区位条件、地方政策环境和自然工程条件等，为项目标顺利实施营造了良好环境条件。一、交通区位条件分析该项目在盘锦市市区，从大交通上看，盘锦至海城高速公路和沈大、京沈两条高速公路相连接。沟海铁路横贯盘锦，境内里程90多公里，是辽西连接辽南一条最近铁路通道，和沈秦快速铁路相接。客运直接通沈阳、大连、上海、广州等，现在又开通了盘锦直达首全部北京快车。盘锦距沈阳机场1.5至2个小时车程，且有高速公路直达。水路也较通畅，沿海沿河有码头50多处，在大辽河口盘锦港，两个3000吨泊位码头已经使用。小结：盘锦市作为辽宁省关键交通枢纽，辽中城市群滨海门户，其公路、铁路、水运和航空等对外交通骨干及内部公路交通网络，是旅游服务中心项目开发有力支撑，这为项目区开发建设及未来旅游经济发展奠定了良好区域交通基础。二、政策环境条件分析本项目标旅游建设实施含有一系列外部政策优势条件：从外部政策环境看，首先是为应对经济下滑和刺激内需增加，国家及旅游主管部门出台了一系列基础设施建设和加紧旅游建设发展利好政策；其次，中央财政继续加大对东北老工业地域支持力度，有利于旅游服务中心建设争取更多资金；第三，盘锦作为资源型城市转型试点城市，国家系列战略方法实施为旅游服务中心开发，响应区域产业结构调整、区域经济发展及基础设施建设提供了政策支持；第四，辽宁省沿海经济带构建，为旅游服务中心建设增加了资金投入和政策支持。在此宏观背景条件下，盘锦市委、市政府做出了相关加紧盘锦市旅游产业发展决定，以湿地生态资源为依靠，充足发挥盘锦旅游资源优势和区位优势，努力打造“世界湿地休闲之全部”旅游精品，把旅游业培育发展成为盘锦国民经济支柱产业，把盘锦建设成为含有国际影响力旅游目标地。小结：目前国家宏观调控政策、振兴东北发展战略、资源型城市转型政策及辽宁省沿海经济带建设优惠支持政策，和盘锦市加紧旅游产业发展决定及相关配套优惠方法为旅游服务中心开发项目标建设实施提供了外部政策条件。三、自然环境条件分析项目区属于半湿润季风气候，四季分明、雨热同季、干冷同期、温度适宜。此次项目关键建筑施工区域在平原地域，地势平坦，地质结构稳定，有利于建设施工。所属气候区域暖温带大陆性季风气候四季分配类型四季分明、温度适宜、光照充裕降雨集中月份7月、8月年均降水量632.8毫米最冷月均气温-8.7最热月均气温24.8极端最低气温-29.9极端最高气温34.8年平均气温9.4平均相对湿度66%无霜期天数186天年日照时数2719.3小时年平均风速3.5米/秒年最多风向南西南风空气质量优小结：项目建设处于很好自然和地质环境中，而且旅游建设中大部分是在原有基础上改造和提升，项目建设受自然和地质环境影响较小，同时因为占地和开挖较少，对生态环境破坏影响小。第五章 建设内容和方案一、总体构想主动呼应盘锦政府发展湿地休闲之全部、打造北方休闲城市战略实施，利用湿地公园和万亩苇海生态特征，以自然风光和众多鸟类为吸引力，结合自驾车形式，为到此观光休闲游客提供露营服务，建设盘锦旅游综合服务中心。充足发挥盘锦市湿地旅游市场资源，针对现在市场现实状况和问题，强调绿色环境保护，建设标准化、精巧化国际旅游服务中心。二、建设内容（一）游客集散和信息服务中心游客集散和信息服务中心建设关键包含主体建筑及内部服务设施，主体建筑面积600平方米。在功效上旅游服务中心集游客集散、旅游信息服务、服务信息反馈等多个功效于一体。旅游集散中心：它是旅游中心建设项目标关键，以交通为基础要素，以旅游线路和班车为基础手段，是实现旅行者出游和以人流带动资金流、信息流，实现旅游中心聚集辐射作用基础功效载体。旅游交易推广中心：以旅行社批发业务为主，批零兼营集中交易场所，成为重庆旅游批发和零售中心。拟引进国际中国著名旅游企业，促进旅游批发和零售业务有效开展；提供旅游展示平台和场所推介旅游线路等相关信息，实现企业和市场最好结合；提供旅游文化演出场所和设施。旅游商品购物中心：实现旅游商品现场购物和旅游商品网上交易联合交易场所。为游客提供有较高诚信度和良好服务旅游购物服务，建立重庆旅游特色纪念品购物区，进而经过“前店后厂”经营模式，带动全市各区县旅游商品生产；逐步建立旅游商品网上交易平台，尝试建立全国性旅游商品交易网。旅游咨询服务中心：为旅游者提供具体旅游咨询服务，推介旅游线路，介绍景区、景点；受理旅游投诉，维护旅游者、旅游企业正当权益。旅游信息中心：设置票务中心、旅游信息中心。票务中心引进国际优异、标准化销售软硬件系统，建立覆盖主城广大小区销售网络，联网销售微机票，为游客和市民提供方便快捷服务。信息中心实时公布各类旅游信息，并引进旅游地理信息系统（TGIS）（融地理信息系统、教授咨询系统、交易系统为一体），设置旅游信息公布大型电子屏幕和多处终端显示器、触摸屏。（二）生态停车场在入口处地势较为平坦处建设，总面积约为5000平方米，可供停车约200辆。停车场地面结构依摄影关水泥砼地面设计规范要求，并依据水文、地质条件及地质条件及地基挖填高度等综合情况而定。面层采取现浇C30水泥砼，厚度为18cm；水泥碎石稳定层（砼标号C10），厚度15cm；基层为干压级配碎石15cm厚。土基面必需压实，达成设计规范要求。 排水、管网部署采取就近分散直接排放，高水高排，低水低排，利用现实状况山谷、水沟，对它们进行整改，使之成为排雨水、洪水出路。突出生态专题，含有停车和休闲两种功效。停车位按块状切割划分，车位和车位之间用树木相隔，停车地采取生态砖。停车场绿化布局以乔木为主。（三）湿地科普馆湿地科普馆主体建筑结合游客集散和信息服务中心，关键设计湿地相关专题不一样展演设施和形式。展馆关键分成两大部分展示厅和影视厅，展示厅是以湿地动物标本进行了实物展示，让参观者能和自然界动物进行亲密接触，认知动物形状，了解动物生活习性。展馆在墙壁四面以文字形式具体地介绍了中国湿地分布、分类、形成，溱湖湿地类别、计划、保护和开发并举模式，和世界对湿地保护部分做法及方法。影视厅关键是经过影像资料形式向参观者从辽河湿地保护和开发进行全方面系统了解。第六章 投融资和进度控制一、估算依据1、设计人员提供设计方案、设计要求、使用功效及建筑标正确定项目投资额；2、拟建地点地形地势条件；3、委托方提供相关数据资料；4、参考土建、安装定额及相关概算指标；5、参考项目所在地同类型、同规模建筑技术经济指标编制；6、其它基础建设费取费标准；（1）建设单位管理费：按建安工程费1.21.5%取定；（2）勘察设计费：依据勘察设计收费标准进行计算；（3）工程监理费：依据国家工程监理费:依据国家物价局、建设部（1992）价费字479号文相关要求，按需监理工程投资额1.5%计算；（4）工程招标费及其它：含招标代理费、招标管理费、标底编制费等，依据相关文件综合按1%计算；7、预备费：按相关要求，按建安工程费及其它基础建设费5%。二、投资估算项目受市场条件、资源条件、地理区位、计划设计要求和企业操作能力等原因决定，因为还未进行具体计划设计，对资源情况、对应物资市场价格未能做深入调研，下面就对总投资、分项投资、营销费用等，其估算参考相同条件相近案例进行估算，确定投资额度。旅游服务中心总建设投资总额估算1260万元。其中：服务中心工程基础造价400元；前期费100元；工程建设其它费用600元；营销宣传费100元；项目估算说明：旅游配套服务设施包含道路整修、水电供给、环卫设施等内容。前期费中各项内容依据国家标准及实际情况确定。工程建设其它费用按行业通行标准及实际情况取值。营销费用基础预算按三年实际投入为150万元，实施分期投入标准。详见投资估算表、汽车营地和配套服务设施投资估算表。表6-1：投资估算总表序号项目费率金额（万元）一工程项目基础造价4001营地基础项目建设03502旅游配套服务设施050二前期费3.00%60三工程建设其它费5.00%600四营销宣传费150六投资总额1260 七铺底流动资金20%100 三、资金筹措方案汽车营地建设含有很强公益性，对周围旅游产业发展含有撬动作用。因为现阶段营地本身收益能力较差，收益不确定性较高，吸引投资资金也就有不确定性，所以必需建立多渠道资金融通平台，打破资金瓶颈，为开发运行提供强有力资金保障。（一）最大程度争取公有资金本项目建设汽车营地作为公益性很强旅游项目，需主动争取政府项目资金支持，并主动争取各级政府环境保护、生态改造、新农村建设等相关资金投入。将所建设项目纳入各级政府发展计划之中，在基础设施、绿化、生态治理、环境保护等方面得到各级政府支持。加大用于汽车营地旅游形象塑造和对外宣传、市场推广、计划和建设引导等专题经费，该部分资金总体上应该逐年递增，以满足盘锦市作为汽车营地旅游示范点发展需求。同时，因为盘锦有相当部分地域，发展较落后，更需要国家发改委等部委国债建设资金和道路改造资金支持。（二）筹措自有资金充足发挥企业力量筹集资金，用自有资金完成项目基础建设。同时引入商业信用等手段，提升自有资金使用效率。（三）招商引资东北振兴计划正在起动，拥有雄厚民间资本，主动发掘民间资本潜力是汽车营地旅游发展关键渠道。在计划权果断不放标准下，制订灵活开放投资政策，广泛吸收多种私有资金，灵活利用合资、独资等多个资金融入形式。坚持谁投资、谁受益标准，调动各方面主动性，激励全部些人开发营地及周围旅游资源、建设配套旅游项目，立即形成多渠道投资、多元化发展、相互竞争、相互促进发展格局。（四）争取优惠信贷主动争取银行信贷资金，以现有资产基础设施做抵押。因为旅游开发周期长，贷款利息负担重，所以应主动争取优惠信贷资金，降低纯商业贷款。（五）资本化经营逐步实施旅游项目资本经营和有偿服务，逐步形成项目开发建设和发展同时协调，利用先期回收资金，进行再投资，滚动发展良性循环机制，逐步搞好土地综合开发，做好各项基础设施和公共服务设施配套建设，建设更多旅游经营项目。第七章 项目财务效益分析一、财务评价（一）财务说明和依据l 经济效益分析测算依据是国家发改（计）委颁发经济建设项目评价方法和参数l 经济测算范围包含开发关键经营活动。l 计划建设期为1年，经营测算期为5年。l 总成本费用中，经营综合消耗成本按旅游行业计算方法和市场价格。本项目按经营收入30%计算。l 项目实施后，缴纳营业税，按税率5% 计算，同时以营业税总额5% 和3% 作为城建税和教育费附加来计征。l 人职员资及福利费按当地平均水平测算。l 固定资产折旧、无形资产及递延资产摊销按行业标正确定l 修理费计算：修理费按年折旧额20%计取。l 借款利息：流动资金利息计入财务费用中。l 其它应照章缴纳车船牌照税等计入管理费用中。其它费用指扣除制造费用、管理费用和销售费用中工资及福利费、折旧费、修理费、摊销费、利息支出后费用。（二）财务评价指标项目标以项目税后财务指标作为评价依据。其中：表7-2：财务评价指数评价指标(所得税后)财务内部收益率(IRR)18.25%远高于基准收益率，经济上可行。财务净现值（NPV、I=10%)￥2,566大于0，经济上可行投资回收期（含建设期）2.45高于旅游项目平均回收期，可行。评价指标(所得税前)财务内部收益率(IRR)25.42%远高于基准收益率，经济上可行。财务净现值（NPV、I=10%)￥3,046大于0，经济上可行投资回收期（含建设期）2.45高于旅游般项目平均回收期，可行。从以上经济评价指标综合判定，本项目含有较强盈利能力，在经济上是可行性。（三）总体财务评价从盈亏平衡分析和不确定性分析来看，该项目标财务内部收益率、投资回收期、财务净现值等指标符合相关财务要求，含有较强盈利能力；但汽车营地作为新兴旅游项目受环境和传统观念制约，社会推广难度大，经营风险较高。从实际情况分析，项目应关键加大宣传增加旅游量，提升收入，在建设时尽可能降低固定资产投资。实在这些良好预期，对于盘锦这么基础设施相对微弱地域，含有较大投资风险。所以，从财务上评价该项目含有较强盈利能力，同时也含有一定投资风险。二、经济价值预估伴随社会经济发展，人民生活方法改变，社会资源评价体系也将改变，而旅游开发能够实现资源社会价值重估，原本并无价值闲置资源改变无价之宝。中国经济处于高速增加阶段，多种资源性生产要素价格不停攀升，投入资金、实物、人力资本、资源将变成可获稳定经营收益资产，将可实现在若干年后价值突变。从经济发展角度评价，未来1020年，长线操作旅游资源（资产）增值效应，将远远超出经营性收益。三、风险分析和控制（一）市场风险场风险关键指因为项目产品（或服务）因为市场需求降低或供给增加造成销路不畅，无法达成预期收益。因为项目标建设周期较长，投资额巨大，未来市场存在着多方面不确定性，市场风险是项目所面临关键风险之一。该项目面临关键市场风险包含：消费者消费习惯、消费偏好发生改变，使得市场需求发生重大改变，造成市场需求总量实际情况和估计值发生偏离；市场竞争格局发生重大改变，出现新竞争对手或替换项目，对项目标收入产生重大影响，将分流项目标用户群；因为市场条件改变，项目标经营成本发生较大改变，对项目标效益产生重大影响，比如，水、电、食品、器材等物价上涨，造成经营成本上升。针对项目存在三种潜在市场风险，提议采取以下转嫁和规避方法：和相关单位签署预定、预售协议；政府提供完备配套设施服务，比如：交通、供水、供电、供气、排污等，降低企业经营风险。成立专门营销机