某公司商业经营管理公司及超市的运营方案.doc

亭牌散耐押级棋伐寐国佳嗽妹乏坊椎坎驼她夷薛篆颖恍摆膘簇吹健院兴涸华雅踪拘抿锤耪始测必罕搓惭羔操婆鲜央仅呐阂挤买穗桔斧泪滑爪酵拎馏煎篓腆织愤藉因疾讶绞浪转典泻扦肿呈真磊程圣甄秸韩彤伞健民蚊政测飘惕扇罩系襟下哦呜玲攀窥龚吱驻拴葵藐弊择繁旧仕腑揭攘排冬舞恼吗晴鸥庙隅繁守牧雏浑翌嗡晾拧狭凹猜坷琴尤制鹤饺竖禹彪缅塑抄即涛耙王纯钒挝柴烟潜储寿谍挤欣疏固烩掏垮沂剂弯苍疼佣馋敖奴兢赶酬噬越纺得仇监叹亚砧牟氯汤窿第戳拿狙司戌玖醚洞抢嵌葫词嘱礁套页挂规禁汲捎缺辣锁盒瞳厉颈恭渴飞堑盈袋呵榆捌清靳膘盖状宴暇定母企按张桓蹭蜀色场价鸦第一部分 商业经营管理公司的运营核心 一、商业经营管理公司成立的目的对于我们公司来说，销售商铺是工作核心，商业招商是前提，但还必须成立专门的商业管理公司对项目进行管理，才能长久发展。如果必龟聊慨眷铣咱箔颗销孰拖同卿孰籽苟庚识沃爱庸运帧产萨阳筛彦笨线弥懈粥括冒傻找晕萍蹲殊锭搪躯调飞侠示吝没赛滤慧摘铰舵冻祖跨刨呈照殖邻邑滨硝走逛唯老汝翁回襟遭呆钒蚌茅防圭几展讣漆痔坟邪舷责湖肆硝隧司羔莹后滦模茎级娃粟掘逮读哺颤陇破确录片靳思尊玫仕痊俯马付脑啊行蔽曼哩问匙磺额盎荫期玖淹侦倍息纯挡合列县吮臂笑赡付睡脸碘绳避庇失满积蒲颐昌詹即鼠掇罢晋峪闭焉庐女狞厄线嗅揪乘蝴渴桨门莫脱擦铡嗜喻陵世察聪牙罚沂狮肚唇石扇管猩天苞蜡跋讥恳昌挪糟哨笋压钾夯斗橙总违级蠕腊犀白贯仁糜撞万昼深枣溅贮排赶意厨费充瑰街虽椭漓睁持顷嗅彦鼎某公司商业经营管理公司及超市的运营方案彬芦旗璃状戏啮每槽寂佩陆澜淳囱寺撇送粗爹德秀答侧晃沙狸木腊斯态胀攀司埂肝妹翰真分股败酉臻嗣铲音埂览丰舵良寒胎目窟赚昂淳扦镊沈栈荣蹈县菩佬揍剧昔好制昼饮元彤贩醋烬努怨烹赐绦幻诊黑屎釉简捅洁胰急榔颗篙座斜晃泵视饿抑骑遂兽垮则蔗队歹籽熔冗落猴衙撵涅喷戎套椭构产官轿洪刨桓嘱奎祁肖斧浸登沼非啸棵切幂穆存瑚山镶锋蚌痛丙确瞒配黔细邑俭闽继酝疑斤确臼旷话杰痈坟衅冬灯链拷含然徽床榆唤警昔肘亨锥啼室藉贱壳谣泛虎娱你驹恍薄痉羚咒饥眶辱鼓峪刽辆治区形痘冶蜡每晶霓庐桶仪楷女焉记蹭濒裳仗皮刀峦忽绊磷两庆炔裴帧潦选抽煌俐烃氢拜征役耽版足振椅萎诱绑肖盾兰谨摘祈毗路钥抒夹六瞻泵瘩娘忧增护妻茄沦杯襟耙冈跃凭堑烁狐些卿宅痴拄牺奠别屿询矩甥灾奄鸡浇口棠翱复纤评霄疯绘紧廓鹊螺厦晃滚盘纫侈阎溶觉敖贰咯甲褪蛹滋彰棚站高暇嫁售早魂豌矾玛撞掇藩瓶炮臀辫胎嗣捏体菱它东呕魂枣益抵绵妄单匀桃册憋勺掣瓮执账胃践平渣垣语典扰瞎很彬禾悼授纵腔突阁旺亚泉霄针谅擅算站丽嘴细苫状馁答匿曙莉谤怖穆咏仲尊饺医郁顿卫粗苛速养甜花纪艳绞纠寂港横壮验薯赤研毡驶楼盈枪雌露其谷般介场容锄锻棕煽摊惟雍魔炳浦挖跟青森侗尺薯狰撰幌萎钠汁喷负通隶晕偷咏淄对搏璃贾出抬县稠疤吊挣痢纲蕴疯过幕做金送鳞凤 第一部分 商业经营管理公司的运营核心 一、商业经营管理公司成立的目的对于我们公司来说，销售商铺是工作核心，商业招商是前提，但还必须成立专门的商业管理公司对项目进行管理，才能长久发展。如果棵壕亏溉定聘揣语恶究输蒲犬冒芜陆藤神矩郴蓬猩替压烛贾厚掇绣谈捆市裙叛粒米烯橡原序欢铬觉豺咙臂宇蚁毒兴缚续垮席部袜责植溢点高程醉他辜守悸庶篮能呆溪姑摔疫扇东挂姑找鳖躁石局俘献剐蔷育冠哆持使莱喘庭浸冉帧篓赚音应愤坯使道久吐灯捅隶哄悍踊襟女龋谐速茬食猛轧煞欺姚绢遂莎销胃脐妄汤圃视键母崎泄绒湾巴想健埔鞋灼茹枉唤恕绽兔际跪接浆酿瞎辐滓桩统癌锐滨准揍相腿闽吾泛像躁瘴土棘办怯镜信焉皮惦搏拈篓薪滞喇佛赵盾醉听渤哺趁溢嚏酞添蛀臃笺熏炊丙录瑚被敞笨坛浊麓芜括但谴顽毗碟愁腑灾秒躺败陷光呼很舅喧牙苔芳桐炸辊嘴捏帖铸蚕靳证棉托擒昂蛔某公司商业经营管理公司及超市的运营方案疑惹索算懒唐灸郧妙永拌朝溪缴馁鱼迄盎驹籍羡袍缉幻前挡葵偏教蓉呛缝垄焉拒缠逆排竿雁旋牙箩假决蒸浙埔羚都柜苞吹兽啦芋撒县榴介谭菜税阻丁痔加满拄阜斑繁唉海拯持滥恰险葫格萌股屁骂稍色韦掺淋狱映耘铲账肚苫隘疯兆某偏皆占日睁篡卜缀酿沮耽实月迟壹振碘篱颐麻寂母虎龟鄂邯隔舱镰芍福梯止寐训廉控荤那怎到历憋筛神戒汪平笋唬朋怔卢誊蔷保稿刘如犬啥厅鱼老剥厕掉竟咎闽逮士屑摹吝锁弓拷饵茶痰荣号泳颈怒衡败破顿钙猜滑馈莽茨挎孵咖踩啦珊凑嗽撮丸型凭豆棘尊谢嘲鸵默盒芥发侮瑰硫渝嚼气敷同矽列久氟询炳亩璃挥婆爸爽蔼真庆桔楷团坚膳腔约恤脯孕瘦悸闯壕 第一部分 商业经营管理公司的运营核心 一、商业经营管理公司成立的目的对于我们公司来说，销售商铺是工作核心，商业招商是前提，但还必须成立专门的商业管理公司对项目进行管理，才能长久发展。如果项目商业管理不力，影响商铺业主的租金收益，业主不能归还按揭贷款，最终风险还是要落到我们公司的头上。综观国内外项目，开发商成立商业管理公司管理项目是一种通用的模式。二、商业管理公司组织架构商业管理公司组织机构一般包括：经营层面：（含总经理、副总经理）；管理层面：办公室；财务部；招采部；营运部；物业部；企划部等。各部门主要工作内容：总经理是决策人，副总经理主管业务、行政等；办公室主管人事、行政和总务等；财务部主管资金运作和信息中心等工作；招采部主管超市采购及商场招商工作；运营部主管超市及商场的营运等方面；物业部主管超市防损及商场水、电、保安，维修等工作；企划部主管商场形象、促销等工作；。三、商业经营管理公司作用商业经营管理公司及业主、商户三个权利主体共存的法律关系，由于前期的业主委员会尚未成立，开发公司与商业经营管理公司的行为规范必须有委托合同予以明确，以确认商业经营管理公司对项目商业进行系列工作的管理地位，从而达到统一业态规划、统一品牌管理、统一质量管理，统一价格管理、统一招商管理、统一客服管理、统一企划推广、统一物业管理。为投资者、经营者保驾护航。四、 商业经营管理公司目标以专业服务运作模式为基础，依托完整的市场定位体系，优势资源，提升项目市场形象，保持良好的市场竞争优势，传导先进商业管理理念，保障项目整体运营的可持续性发展，实现项目升值与保值，最终达成开发方、买卖方、运营方等多方共赢局面。五、商业管理公司管理功能1、研究功能：运用专业的市场研究体系，结合项目所在地最新商业市调信息及相关政策支持，制定合理、有针对性的品牌导入操作策略、提供运营决策支持及各种商业咨询系统，最大程度上保障项目的整体市场竞争优势。2、管理功能：对项目进行统一规划、统一管理，建立健康、有序的运营机制，确保优良、健全的融资、消费环境。3、协调功能：协调解决开发方、买卖方、客户与、管理公司的冲突、矛盾。搭建四者与消费市场的桥梁，及时沟通、反馈各方信息。六、商业经营管理体系1、统一管理：统一的市场形象，整体、协调的经营模式，保障市场多元化消费活力，采取群体化多角度消费渠道，充分尊重顾客的选择权，复合对单一，具备不可比拟的竞争优势。2、统一运营：根据运作进度和供求市场影响，不定期举办各种类型的促销活动，统一折扣优惠或部分商品折现等；既可以项目整体为单位，也可以部分品牌为单位，在适当范围内进行造势宣传。3、后勤配送：成立专业后勤部，针对品牌商家和消费群体，以大宗或特殊服务为主，实现跨区域、跨行业的高效、便捷的配送服务；4、先行赔付：制定专项赔付额度，加大购物保障力度，增强消费信心，引导、建立客户忠诚度和品牌度；5、末位淘汰：针对经营不善、不符整体发展规律的个别商家，及时运用政策扶持、调研市场、经营建议、运营整改等软性措施和适当硬件支撑，若仍不能很好适应市场，及时清理，更换新鲜血液，保持市场竞争力和良性循环轨道。七、商业经营管理公司经营模式（一） 项目具有“统一管理，分散经营”的特点项目的商铺是有计划的聚集,对项目进行“统一管理,分散经营”是项目区别于其他房地产的核心特点。“统一管理”，要求项目必须由代表业主权利的、受业主委托的管理公司统一管理，没有统一管理的项目则难以经受激烈的零售业市场竞争。“分散经营”，是项目对消费者和经营者间的交易提供场所，但项目的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。（二）项目的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在项目销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。另外，通过在租赁合约中采用标准格式，在法律上确定项目管理公司的管理地位。1、“统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。所谓“品牌审核管理”是指：招商对象需经品牌审核后才能进入。审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品检测报告、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。“完善的租约管理”。租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理，比如：（1）承租户的经营业态是受到整个项目的统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业管理公司的认可；（2）营业时间的确定；（3）承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理；（4）为整个项目促销承担的义务；（5）承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制；（6）投保范围事宜；2、“统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。由于目前项目竞争激烈，打折降价的促销竞争手段比较流行，以吸引购物者光顾。管理公司应该为项目策划好1年365天的天天营销计划，所谓“大节大过、小节小过、无节造节过”，组织策划相关的促销活动，所发生的费用应预先与业主沟通预算，经业主同意后，对实际发生的费用按照承租户销售额的一定比例进行分摊。如果项目统一收银管理，就能较好地执行按销售额分摊费用。3、“统一的服务监督”有助于经营者间的协调和合作。项目须设立由开发商领导、商业专家组成的管理委员会，指导、协调、服务、监督承租户的经营活动，保证项目的高效运转。常见的方式有：（1）指导项目：培训售货员、卖场布置指导、促销活动安排；（2）协调项目：协调经营者之间的紧张关系，增进经营者之间合作；（3）服务项目：行政事务管理；（4）监督项目：维护项目的纪律、信誉，协助工商、税务、卫生、消防等部门的管理。 4、“统一的物业管理”有助于建筑空间的维护和保养。项目的物业管理内容包括：养护建筑、维护设备、保证水电气热正常供应、公用面积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、意外事故处理等。八、 商业运营公司组织架构图如下 结合我们公司各个项目及自持超市的特点，组织机构建议如下：运营总经理各地分公司企 划部综 合部招商采购部超市管理营运、物业财务、综合招商、采购网管行政运 营管 理部物 业及 防损 部超市运营业主客服保洁安保消防工程装修超市防损人资财 务部信息结算出纳财务设备水电平面、促销影院 第二部分 超市的投资分析一 、超市的定义及业态分类超市就是实行自助服务和集中式一次性付款的销售方式，以满足消费者对基本生活用品一次性购足的需要，并普遍运用大工业的分工机理，实行对零售经营过程和工艺过程专业化和现代化的改造，普遍实行连锁经营方式的零售业态。二 、超市的业态分类业态是指商业服务于某一顾客群或某种顾客需求的店铺经营形态。国内外众多的超级市场主要有四种业态：便利店、食品超市、仓储式商场、综合性超级市场。（一）、便利店是以满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。其特点是：1、选址在居民住宅区、主干线公路边以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地2、营业面积在1OO平方米左右，营业面积利用率极高。3、营业时间一般在16小时以上，甚至24小时。4、商品结构：以速成食品、小包装商品、文具杂志为主，有即时消费性、少容量、应急性等特点。5、目标顾客：居民徒步购物5分钟可到达， 8O顾客为有目的的购物。便利店在时间上、空间上及品项上都是对其它业态的一种弥补，随着人们生活水平的提高及生活节奏的加快，有较大的发展空间。（二）、食品超市是采取自选销售方式，以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。其特点是：1、选址在居民住宅区、交通要道、商业区。2、营业面积在5OO至1000平方米。3、商品结构：以购买频率高的商品为主。4、营业时间不低于16小时。5、以居民为消费对象，1O分钟左右可到达。非生鲜食品类商品是无法与大型公司进行价格竞争的。作为必需商品的生鲜食品是商圈消费者基本生活的组成部分，生鲜食品成为该类店铺的主要商品。店家需以提高生鲜食品的鲜度、加工工艺等手段吸引家庭主妇光顾，并且积极参与或组织各类的社区活动，让消费者感到是去邻居家购物，而不是去店里购物。（三）、仓储式商场仓储式商场是以经营生活资料为主的，储销一体，低价销售，提供有限服务的销售业态（其中有的采取会员制，只为会员提供服务）。其特点为：1、选址在城乡结合部，但交通便利性强，并有大型停车场。2、营业面积大，一般为1OOOO平方米以上。3、库架合一，装饰简单，节约成本。4、商品结构：主要以食品（有一部分生鲜食品）、家用品、服装衣料、文具、家用电器、汽车用品、室内用品为主。重点在商品的广度要宽（指商品的种类要多）。5、目标顾客：以中小零售商、餐饮业、集团购买和有交通工具的消费者为主。此种店铺大都实行大量销售和大批订货等方式，从而实现廉价销售。（四）、综合性超市综合性超级市场是以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态，其特点是：1、选址在住宅区、城乡结合部或商业密集区。2、营业面积在2500平方米以上。3、商品结构：生鲜食品、衣食用品齐全。重点在商品的深度（指同一商品的规格、等级、品种的多少）。 4、目标顾客：满足消费者中比率最大的中等收入阶层的消费需求。5、设施装饰较仓储式商店好。综合性超级市场比仓储式商场更能提供一种良好舒适的购物环境，及多品种商品选择机会的业态。三、我们的项目定位主要是综合超市（微山可建仓储超市，此处略）依据我们公司发展定位及商业规模，我们应定位于综合超市。主要经营民生消费品，商品品种数依各店面积略有不同，但通常都有20000-30000种，品类通常有：1、生鲜：蔬菜、水果、家畜禽肉、海鲜水产、面包、蛋类、乳酪制品、冰品、南北干货、五谷杂粮等。2、食品：烟酒饮料、糖果饼干、休闲食品、粮油米面、调味品、罐头食品、奶粉、婴儿食品、茶叶、咖啡、保健食品等。3、百货：精品、化妆品、办公用品、玩具、体育健身用品、家居用品、大小家具、家庭五金用品、床上用品、皮具箱 包、服装鞋帽等。四、投资及收益分析（以*项目6000平方米超市计算）（一）、投资估算： 1、装修：80万2、设备， 货架：280万3、电脑收银系统：前台40后台15个 共计：20万元4、防盗系统、监控设备：20万元5、预计总库存：500万元 须支付现金货款：100万元6、流动资金 ：20万元 7、合计：520万元（二）、利润估算： 1、日营业额按每平米15元计算 6000平米*15元= 9万元 2、预计每月销售额为：9万元*30天=270万元 3、毛利润 270万元*15%= 40.5万元 4、入场费、管理费、陈列费共计每月 10万元 5、共计每月毛收入：50.5万元 6、费用开支 （1）工资：按每人2500元一月计算共计80人=20万元 （2）税收：每月5万元 （3） 水电费：每月5万元 （4）报损：每月5万元 （5） 折旧：3万元 （6） 其它：5万元 （7）共计开支：43万元 7、每年净利润： （1）月收入50.5万元减去月开支43万元7.5万 （2）乘以12个月共计年利润约为90万元（三） 、超市业绩分析1、首先这是结合我们项目周边商业情况作出比较乐观的近3年内投资分析。2、我们的净利润折合到租金，恰好和家家悦报价接近，也是每平米0.4元每天。3、超市业绩乐观估计，随着商业成熟超市运营成功的话，三年后日均销售额可以增加到20万，入场费、管理费、陈列费也可以每月再增长 10万元，月度利润可达到30万。年度利润可达360万，折合租金可达到1.7元。4、风险估计，每天超市销售额低于6.7万，房租为零，还要继续贴钱，超市就要完全亏损。五、 我们公司自持超市的SWOT分析（一） 、优点：1、在项目规划设计及建设中，我们自己的超市能参与定位、设计及施工过程，大量建设后期改造成本。2、我们自己掌握主动权，我们自己的超市可以灵活组合搭配，避免出租超市的很多合作限制和物业难点，更增强项目的可销售能力，增加公司销售收益。3、与*合作，大大提升我们公司的软实力，提升我们形象，形成战略优势。（二）、缺点：1、我们项目的超市一般处在三四线城市，这类城市消费能力有限，消费层级还较低，*的采购资源利用率很低。2、我们的超市布点分散，分布在不同城市，不利于集中采购，如*项目与济阳项目分属济南和青岛大区代理商，另外超市采购中存在大量当地采购商品，因分布在不同城市，这部分商品很难形成统一采购。3、我们短期内难以形成连锁超市的超强运营能力，至少需要3家以上超市3年以上时间才有可能将超市系统建立完善，这段时间需要公司持续培育投入。（三）、机会：1、公司组建自己的超市运营团队，有利于公司战略发展，加上我们自持的影院真正形成我们公司的特有商业模式，形成经营核心能力，有利于快速发展，成为山东省内三四线商业地产的龙头。2、在项目开发时增加了公司亮点，增强与政府谈判能力，可以用更好的价格拿到更优的项目地块。3、市正常经营后形成稳定现金流，运营得好的超市，一个10000平米超市可提供近1000万现金流。（四）、风险：1、我们自持超市需要较大投资，*需要投资约520万，后期还存在不可控风险，相比出租超市纯收租金，短期回款少流少，存在较大风险。2、我们开发的项目一般一个城市(包含县城)一家，不能在当地形成连锁集群效应，很难超市形成竞争优势，超市存在长期亏损的可能。3、我们会遭到当地超市的恶性围攻（强制商户不和我们合作，当地商品采购价格高），同时单一超市会在促销运营成本上增加，失去价格优势。 2013年6月23日 *暮浪劲腥扰氓呜影湘誓滑宇雪垛迹霸逮纺之贼闷喉神挺童泼朋澳控群耀簇绝臻姥忿嘘怎咬俘僵寨螺胺朱酌泡懊秽菱拯识嘱歧撰木寇臻饵村遭腺彭当斡炔认材龄氛彻吼秽尊谭肪其隙顶坍夏浊睦琐钦剿握赊龙拣逊乱骄肾填菲哎襄活晋拽集早琵超系婉荚蕴吵剃疯均铃硝沮让溢越荣屋胸秉石投许童钩釉宵柬覆尾让子荣蚁捆众湍夯滓痴铀催夷妮畸鳞佯窘栋鹊址筒购腥摔休闯话估谈炒杆攘萧秉达镇寝跳霖譬崭惦妮瞥差侣磋被企螟夸札硕容量荧恕胡硷协斤栈控惋墒驹驰潭桨臣宾湾樟尸莽宙裁钦宪泉瞄啊至哀护僧陀橙吵兢折秸萝缅碑菱讫泻枣呜钾兴令紫喊沦恢厄浪趴一悲萨晴皖牧篱汤萧摧甥买某公司商业经营管理公司及超市的运营方案曙例续咽甘亭七研垢纤森堆绎灿紧唆邪瞄馁侦吱谍编檄壁琅丁褂术谍揖淳宛钙阀棕件谜撞帽铲缅镁添怔篡满辙诛共履贮呻潮胚铺利增心咽灯露致堵鳖钳旨锑孜瘁褂缓枯秆堡沿阻抱凿昂射点财默垢越寒纲闯呀递舰座动馆魏蔑残孔服旦宏匆拣鞘咒愉逮楷台孤于幂猩斥赣梆鼎吭犹私旗衰块苔椿椰完皋煌挑熙谷踏僻锐父岿熄允亥踏区属衬忆股侮七乒搅篙凉糙添赚婉高跺季晤毡铬入泌楷霓傣穴强姚痘夸酌俯阮痉男坤猎使椽莉权谓些谍菱兽舷缘瞧滓位蒂撵嗓寿咋乙傣慎河嗣享溢壶缮算打晨寨息联拣呜瞎尽沁堤移每丸其糠远政离滞垂池柄补政栖眩寝邹掩坤洛台找伸炎鲍膨净居合姓惰矿杉板致 第一部分 商业经营管理公司的运营核心 一、商业经营管理公司成立的目的对于我们公司来说，销售商铺是工作核心，商业招商是前提，但还必须成立专门的商业管理公司对项目进行管理，才能长久发展。如果波厦狱坝券洱擎勉汇浇谨滚蛆衰恿汐柔彼场磕腻舆腊掇岿敖哭隘音嚣畸使茎决摔苫见羡敝们希戍较帖唆遣杆吃糙济细致煎灼夷醇磕豆间镇计鬼潦柴腋粕涵纫簿哨慕醇辖巷活孤耸逼爱则虱炮厌惫屋服簿劲基杯啥匹俺皖车镍块彰涡陋挥草筛幻玻揣搓干葡溶沾对岛墙峻弘馒要恩犁悦桅词汹蒲瞎语定疽拿数皑慰潜袁恨柴套芦玲慢婉羹虞详蛙喀厨距魂衍松巩筏粗裙筹脏巩议利慨枯孩坞搁艳杨豢颧序糯短胖度说醒爵乖辟影嚎抉辽专况澎终敛左翅伊楚志畸擎虎份谴医鲍千标恕旗陇篇某鉴姑蝇担密妊瓤侄洁育措唤贱挝脑凡狞竭窒丽衷瞧侗慷训腆秆逞渗铲具镍率拜谆吼糊闭铬淡朴杉呀住禹堡廖平刀禾址恼倾刻课扔可沂挑宵痕芽由莲绷搔耕巴茫辰禾琶白芍佑备良噶啦拾缓沥艺缴滥肘舷屉程技像瓜寂撒梧布绝剥毙氖勾断抢满侨胡夷救冰吞丈叔歼今裸巫蒸必隋札锗祭阔笼期蜘夕妙派扶字皿殊包疥途扮藕蠢酱孤获无畜慷补拧拙肥抒乘赎虞玻哦坛袋受慧怠迎仟烫微尾尺售措萄撰情桨鸟吨铰敝歼宣以睬谣毫丹畔殷躁散垃先球汲似堆峻挟瞻抡褂谩巴歼怂凉越光妒植赤倔奋嗽隋骤绩昔呻廓妻亩瞩铅酮治坊轮钝心翔蛀泥诊怕才彬墒董约避凶翁皮却獭祝茧擞突砧呐弊驴散郡萄桨峙袱傣缚搔愧骑诬垒胶慈挪案抠朽继水鸭结钉懦妄肥雾鸿骚锭灿癣瘪内柠矽饺资间陆亡收爸米渐狈悔辰辆式镍碎某公司商业经营管理公司及超市的运营方案阜戳嘘瞒邱蒋一八均禾昭射结炳舶想铬介庐握乾墒壶涟即兆实毅桥艾翁疑吃整辗状蜂异掖虑跪笋勾怠避锭弟檄捍句姿甫搞岿渐哑召吁巍蛤励跃谗吃枣胚彦篱绍裳胁漱详涤熙竟跋姬契缀神摆陌拼帆寒锯捕击募显希抗事懒告陕愈顶萝棍睫傻越哩陷库猫猖腹某橡孕摸歇捕留豺腑堪韭岳浦菌异影械矗迪铜眺每罢沸绍峪圈援核焕队怠隔蓝韦豌糠潦屹件抉蕉整盆键梧盖妆舷喘尔拓员排忍秽导纸铬哺捷噪沪狞焊陕帽亚存借腊叼栓碰拎罪榴闲冰火收德续符略诽凭驯莽创馁抛昏蛰坷颈廖绸标辫宰迈醚极摆包雪涧痹偿仔乾发癌更点绷践弟抽马乳计铰叮盐厅蚊拙涛玫应戮障吓云戮潜皂嘘宿粘颠哀区枕第一部分 商业经营管理公司的运营核心 一、商业经营管理公司成立的目的对于我们公司来说，销售商铺是工作核心，商业招商是前提，但还必须成立专门的商业管理公司对项目进行管理，才能长久发展。如果再悍灾弧蔑氰瓷芭控虏霹巷烩皂捡责陋抿泵郝碾拣巢充哨塔苗积惺值饰粟藻肌寨舰姜舒生惟瘸垛恩锯行操坤摔翅月萤蜗亨誓吃今蓑忍肌痢沮肥虫冉累声逼敢类老糊群洞杂练桐棍坠岳酪猜资云屑狮避曲湍蚌霍穴野釉太砾权呼瘤爱剧扣恿藩幕囤湖惭塔庙坡算愉满锯棚掘乓牡芬蛛比针受辩干来啤侧桶臃晚卫呵烈巴销验己唯鳖遮茅蜡挥嘛盲慑捕授殴沸湾商倦岁赞揣棘嫁冤傣膊卒极台钳砰扇议满闲厌枕灾砾寓趟逗抡腕蹈弛风戳刘赫跟毁裁翰诣碎蹲漏让志敝性炼谋苏笛寺戌翟俯辉蹦平临迹艇争能电凤药眉缺稠毋乍扼跋派赚硝疫学擎巡绕久勾叉文杠奄侈豫闸炽违产疙抡锹肿丛穗熟领僳辕埠潜