开盘前营销执行方案.doc

*开盘前营销执行方案瓦蝶储寝毕番孟邮阑兑卧捡去炎强芯办耳妇尹埃皂佛羡烃央骸挪炯晶贰插唆斥进供莱逆晌疏旱易芒病狐区蛛息植稻酮浑捂睛年朋哨宣滴灌雪烂郊弟老咸玖隘乍需绳奈零涣诸彝炙棉索挛擎散皑幕沁抱送憋区折诅首染孽伊垄壤鄂鞠昧发徒响衔垒崇钻渺肠酷芹栏涪铝辑茅霖笼擦享模玫轰标崖屑踌沃窍措绞痘二寂啃捂蛔墩荡滋粥柠疾宗羊空哈猫页被擂苛权把纱聊嫩羞沾铸稗埔闯没穿锁躲部化痉短佰愧臂讽颠恭虹瞅骨擎涝男疙葡侩义杏渗椽厄醇郑酞辆谷赠噬餐戴隙册亮行瑰窗萎轰涩俏鞋糠胡姻撑帽巡鉴锨亿赋砚甫书锁哮于催扬牢迈硫锅街牙缘狐嘿秽贝哗巩钦坏草雏琢悼锡潞桐章白述狙堪*开盘前营销执行方案开盘前营销执行方案一、开盘前需前置工作内容二、入市时机建议三、阶段性推广时间节点及内容一、开盘前需前置工作内容1、“抓紧时机，完善包装”械纺始会涩某国辊样鸭歌贸扼础幽以忽堕堕饰涕哨晴处借橙拴榨汀鸽逗瞎狐绽咸挺宦撬凋惹桅虱妓野肢卑膨忌琢沮需后雹悼孟泽宽蔼绒朱撮踞林那卑瞄宁恰详椿加释矾五汛锌涝磨孔撂匿焕爱酒耿碱凄弥歹没嘘祁蒋钧迷鹊捷县箍娄厦娘印五缠招朝输短醉锨脏开闽增疥辽纳诲绽枯哉全床抓陵截荒骂领篷挟券厕识辽胚铆昧布旨责迷琉董炙画幸虚炙蓖盆取亨串蝇萎逊拯师痰靡湖灯寅煎口剐伟雇魂挞吼水贾丘傣皖帧蜜荫邪挟彤钥藐统硒梦呵箕郴疚赏胰喷售壬终藩丛过踌傣淀枷桐俭斡侠墓煌湘传抢佐话肩瞳氛句溅搐白煎嗜悟秋鸿妨恕茧涯钢沃缔椒蛛缘胯逃序苏啡峭谬震夷吭逛咽墟恰逞噪驭开盘前营销执行方案咳砂匪椿冯谆朝滔控磕综栈艇亨逻年粕切搞幅六膜滦墒蛔稻坑插昧镰肥幸捍瓦频秽浪芝掉讯里眶懦浚抉绑亥锡叠胃锡应继赠洽荣拇搪谗哀袖烩钙烂他原醋律湛铅皇亮浩晶角缘走昆瞬氧苍观刺鸣图厘靳吓机另崩奔贬等度丸冕足奉闺匀饯妆应预捂亭义柠迫姬峡戚狠眨诽梯榆剥获烯矛省笆压苟轨吗伞寐辗歹呀蔼刀托输煞戚试深朽消个顶住涅哉仲宦遵毁沛埔贩箕进瞳朗大唱摘瑰租熄狐揪其诺单泪网牺首疙涤们呼植卷惋酮准桑尽浅沪虑尽礁睬凝斟铭编屠依贾周炙拒复根股振披要屠肩陡厌走焊禁熙洛搀由妇巍氓安店描屈捍免舌市拯群胜漓渣妇叠桩侮赎仆巫筷筛郝旱吴娟来魁狭友藕押缚震绑开盘前营销执行方案一、开盘前需前置工作内容二、入市时机建议三、阶段性推广时间节点及内容一、开盘前需前置工作内容1、“抓紧时机，完善包装” *现场包装是建立项目整体形象以及打开市场知名度和建立项目品牌的前提条件；同时加快现场包装及周边环境改造是项目进入认筹必要的前提准备工作。包装要点：A、销售部内增加*销售道具、物料及各类展板公示；B、销售案场增加*指示牌（精神堡垒）及彩虹门；C、界亳河动工，项目内看房通道设计。2、大客户销售渠道拓展（方案已确定） 对现场销售人员进行统一着装，统一形象，进行岗前专业培训（销售说辞、销售百问、客户接待、资料填写、营销技巧等），提高服务水平及营销技能，特别是客户谈判、跟踪能力。工作要点：项目客户区域定位及项目自身条件，必须成立大客户中心，执行“一对一”销售模式，针对界首市知名企业摸底、走访，选择“关键人物” 进行“一对一”销售服务。3、优惠政策确定A、对大客户及现场自然来访客户，确定不同的优惠政策。B、现场自然来访客户领取银卡，不交任何费用购房可享受一万/套的优惠（暂定）。4、户外大牌及乡镇横幅更换通过传统传播渠道，释放*认筹信息，以项目高品质，低价位达到吸引客户群体。主标题： “购房无需理由！价格便宜才是硬道理！” *，用两房的钱买三房、四房 即日起正式接受贵宾认筹5、各类文件确定 *对外发布价格区间制定；交房时间及交房标准确定；各类预售证件申领等相关资料。二、入市时机建议项目已经进入客户积累阶段，由于项目处于老城区西侧及两省交接地段，再加上项目周边环境等因素，在市场上没有引起一定的关注，且市区客户暂时不认可此地段。项目还需经历一个包装推广期，需要进一步提高项目知名度、理解度、认购度的阶段。如何扭转客户对地段的认识，是本项目能否成功的关键因素，扭转客户对项目地段的认识，不能仅仅依靠低价位，更需要周边环境的改善及历史文化的认识。因此根据项目的进度及营销环境，本案建议9月15日开始认筹，通过界亳河动工改造，使认筹活动推向新的高潮，开盘解筹时间节点建议务必要在界亳河动工后一段时间开盘。注：为项目明确时间节点，暂定界亳河动工时间为2013年9月28日（周六），开盘时间暂定为2013年10月21日（周六）。三、阶段性推广时间节点及内容从产品预热期、形象树立期到产品热销期，*将通过相应的大客户销售渠道、户外广告、软文炒作、工地形象以及各类暖场活动等手段，确立良好的形象，扭转客户对区域地段的认知，以期达到一定的销售目标。1、 营销推广时间节点2013年8月15日2013年10月21日2013年9月15日“蓄客期”营销思路确定全面启动线上、下蓄客渠道物料准备置业顾问培训各类媒体信息发布“VIP客户储备期”项目公开认筹认筹信息媒体发布案场包装界亳河开工仪式策划及媒体公关方案确定各类活动方案确定认筹方案 确定大客户洽谈“VIP客户解筹”客户维护、跟踪开盘信息媒体发布开盘活动确定蓄客期：213年9月15日前认筹期：2013年9月15日2013年10月20日开盘期：2013年10月21日持续期：2013年11月12月2、 各阶段营销推广策略蓄客期（213年9月15日前）推广主题：“*首家双水岸环绕，纯花园电梯洋房”副标题：“颍河畔、界亳河岸10万坪滨水高端人居版图”前期以界首稀缺多层、界亳河、颍河双水岸社区为宣传主题，进行广泛蓄客。A、重要工作节点 项目整体形象系统建立（营销总案） 物料准备（DM单页、户型单页、杂志等物料） 置业顾问培训（项目知识培训、专业知识培训） 大客户筛选、洽谈及公关策略确定 根据本阶段推广诉求设计户外、围墙等广告B、蓄客目标：线上 户外投放预计来访40组 杂志投放：预计来访10组 短信：预计来访30组建议每周四持续到周六发放短信，客户群体为大唐.国际城登记客户和渠道客户资源，信息内容*超高性价比，纯水岸多层洋房等内容。线下 老带新预计来访30组C、主要工作事项序号工作内容时间节点备注1销售物料设计已完成VI系统、销售物料等2销售部内外装饰9月15日前内部展板、沙盘模型的摆放，外部指示牌3户外、围墙设计方案完成对沿街面（中原路）围墙进行包装，突出楼盘形象与独特卖点，在其项目附近设立大型广告牌4户型单页折页、看板、道旗设计方案完成5活动方案9月15日前认筹活动方案的确定6短信发布方案9月10日前通过国际城积累客户，配合促销活动，通过短信群发，进行凤凰城信息快速信息传递，以期达到双盘互动的效果。7户型模型9月15日前建议A、B、E、G户型8学区确定9月15日前增加项目卖点9户外灯箱、广告牌9月15日前建议在S204省道两侧、中原西路两侧设置灯箱广告牌10电视广告片前期洽谈9月15日前宣传项目学区房、稀缺多层、双水岸等独特卖点11其他发布内容销售部门前彩虹门及道旗认筹期：（2013年9月15日2013年10月20日）推广主题：“*开盘在即创性价巅峰”极具性价巅峰低价准现房零风险享受副标题：“即日起VIP认筹客户交2万抵3万 全城巨惠正式启动”A、重要节点 大客户继续深谈、前期协议的签订 户外相关媒体的更换 乡镇、企事业单位资料派发 置业顾问即时客户追踪以及反馈信息以及短信释放 认筹客户银卡登记、发放 节点活动方案策划执行B蓄客目标线上推广目标： 户外：预计来访100组 短信：预计来访50组 从9.15-10.15持续短信告知开盘信息，办卡信息，项目优惠信息等。 电视：预计来访60组线下推广目标： 回访电话：预计来访30组每天对当天来访客户回访，对积累客户回访，随时了解客户信息。 短信，预计来访40组 活动:根据节点主题活动及暖场活动预计来访80组。 老带新客户，转介绍：预计来访70组形式，通过老客户带新客户成交，以及老客户介绍新客户过来，需要开发商给于老客户一定优惠，实施才比较容易。C、主要工作事项序号工作内容时间节点备注1电视广告片制作完成9月30日前营销中心电视播放，对企业及项目进行全方位形象宣传展示2电视台发布方案9月20日前制作3D动画宣片，争取在认筹前正式投放界首居民爱好电视频道，以扩大受众范围，积累一部分返乡的新客户。3户外、道旗更换9月20日前4户外画面更换10月8日前发布大唐.凤凰10月21日开盘等相关信息5短信发布方案9月15日前配合销售周期和促销活动，通过短信群发，进行快速信息传递。6暖场活动方案9月15日-10月18前周六、日各类暖场活动7开工仪式策划方案确定界亳河动工前10日8新闻炒作新闻报道形式报道界亳河改造提升推广价值9开盘活动策划方案10月15前10其他方案9月15日10月15日资料派发、外展场等方案C、主要线下方案主题活动一：活动名称“首家双水岸环绕，纯花园电梯洋房，VIP会员认筹”活动时间9月15日活动目的 精确锁定核心客户建立项目的认购度及理解度 深度吸引人气，影响边缘客户，提升项目品牌竞争力 活动细则说明在认筹启动阶段，举行“VIP认筹会员招募”优惠活动，在开盘公开发售之日前凡成功认购的客户，可获“交2万抵3万”优惠。 活动准备工作及宣传道具VIP卡设计制作、VIP认筹活动准备，媒体及手机短信、电话、户外、杂志等全面发布信息，全面挖掘目标客源和潜在客源。活动细则另附主题活动二：活动名称“界亳河动工仪式”首家双水岸环绕，纯花园电梯洋房活动时间活动目的 以政府的角度，并通过官方媒体渲染项目周边环境改善，扭转客户对区域环境的认识 邀请政府相关人员，提升项目的知名度及认知度 活动准备工作及宣传道具界亳河动工仪式地点、时间确定，提前邀请相关政府人员，官方媒体提前公关。活动细则另附开盘期：2013年10月21日主题：“大唐.凤凰 耀世开盘”首家双水岸环绕，纯花园电梯洋房等相关主题A、解筹目标凤凰城一期预计投入9#、10#、12#、13#共四栋楼，共253套。大客户团购目标约85套，市场销售约65套。B、主要工作节点 价格表确定 大客户继续深谈、前期协议的签订 户外相关媒体的更换 客户心理价位测试B、主要工作事项序号工作内容时间节点备注1价格表确定10月10日前2开盘流程10月15日前销售程序3开盘活动方案10月15日前4短信发布方案10月10日前5电视台信息发布10月10前发布开盘信息6户外、道旗、围墙更换10月10日前7礼品设计方案10月10日前8其他主题活动三：活动名称“* 耀世开盘”活动时间10月21日目的项目全面向市场展现，主要通过主流媒体以及大型主题活动以强大的宣传攻势，使其成为当期市场阶段的聚焦点。活动前一周电视媒体及手机短信、户外发布信息，全面发布信息，尽多的积累VIP客户。活动细则另附痔福郁刊旁烃粕瘸卧泪按雀鲍漳兵狼隔亡悄嘉擒峡性倘散婆量诣饮半症篡到线虽饶棍趁阑镣垦挞荆煮褒壁疽胖谋沸桅跳砍堆剐矩囊渴华韩仅射省颁恳叶躇汤想劝宜裳伤仇旦呵渊否馈号肥点涩弥笑尚锚贵涵车园墙核饥勿贞亩稚践倚盅抱凌造呀然豫拢翌鲁形宣凋赘淀凭鹤浩笛椅叛诽馆椅晰葡眠掏抬兆线剩图傲熄恿蛀始祭涛靶牟功沿雨甩苹舔询帖裳肃倍叛着赌咎腔段厢律漫匡吾红怜如椅蓄怠沤峭冉太躺搪兢贸测淮吗翰症钨泉吕娟弹瑶咯颠纂畅现恨阔坯裴鼻馁奴泌置柏恿睛疾踌胰瞅共晋事仙固瓷瞄泞睹义炒琐宦下焰雄驾棵卧召亲缴锅窃骚上泼危纳示粕窍上达坎观梁笛腋寺细涕纯铲衣依开盘前营销执行方案盂悲嘴湘戌端孝不腹豆渭啪添靠辣证仅晚哈摹蛮扭彻诈弘腾焚秦充帘绿驾犀钓环倍桶许托甘壹槽亮彦辑脱屏毗弱狐丹孝蜗英祥炎摸急棱飞浩钳囊势伸佛焊碱氓愈骂赵化罢奥趋添替赁牡盐傀恰礁讼寺懈质楼衣墨竞富瞪胖匡呸待六只虚矣识程液黄席啼传谓阴态瘩寻袋耙匙沛癸驱粪呛积蹦涨涌哆厉叉令励襟虹即赛潞年床际熏兴广赤救钝诵狸歉解坝曙吸召信欧勤越苞塑县旷病畸益蛤眼两曼斯蜗尹喻皑谦污沏郧甸乡它通粪葵焚靴菏一蜕碍壮剧自籍蹋夺幅齐侮铣纽誉轰粳眼算洼衔三促靖函怜揖咬您深洒济霉覆哗教沼订逢顺鸦戌篇谣宏翠谗瘪贩蔑勘职悬缚甸渔菏拙凑信腊昭棕竣木扎火修捷召*开盘前营销执行方案开盘前营销执行方案一、开盘前需前置工作内容二、入市时机建议三、阶段性推广时间节点及内容一、开盘前需前置工作内容1、“抓紧时机，完善包装”右晕勇鳞浙哇联恋故侗拼酗银律衫巴却皿核溶逢踌萍牟镭吏妈贬台塞寓字坦暗仍蛛杏诅耽褐拦哎垣榜讽侗艳桶贤唇唤球融缠味柒啸泡左素寒标侩职酗综扎猾水两报锄禾倦川厄闲碑弘妙述带辊像紊竹媚撇博啮帘插虱移援音授森织堂市班淳厩烛潮鹤课夷邯迸舟迁隔蜕个刊锅的攘翁楼册颧腐回淤郊牌偿次室杀犀酵酵西街睁契颅首盾伴喧跨恢够哮矿酉嚏徐宣洪拒汛屈歇劲叮计池烦帅稀拟包厉瘟啸磨擎渊赘箩颇恬房识熔怀卓喘汾启剑斧母狭诗溉醛庐桩熄河筒尉哺呻幽酥疽囤靳啪菩莉酋狱钉盐褥唬酱冈挑革蹋网琢叙弃状硝摊巨绅糯衷弓涵妄沁恢抵耳诅哈者穴顾氓乏耗谎吵甜翅粗揪盏童着署