市商业房地产策划方案样本.doc

柳州市商业房地产策划第一章市场分析 5一、宏观环境原因分析 51.1柳州经济现实状况及发展趋向分析 5二、柳州房地产市场分析 72.1柳州市房地产现实状况及趋向分析 72.2柳州房地产市场供求分析 92.3房地产市场价格分析 102.4房地产市场空置简析 122.5各区房地产市场特点及趋势 12三、项目提案标准及思绪 16四、商用物业发展关键点分析 174.1商用物业类型 174.2商用物业特征 18五、广州商用物业发展轨迹 21六、柳州市商业环境分析 236.1商业布局总体分布 236.2关键商业物业竞争格局分析 246.3 -柳州市商用物业销售市场简析 256.4现阶段商用物业销售市场总结 286.5商用物业市场发展趋势分析 296.6商用物业市场存在现实问题 30七、柳州商业经营及市民消费行为分析 337.1柳州商业经营及关键商业项目销售额分析 337.2居民收入水平和消费结构分析 357.3柳州市民消费心理分析 387.4关键商业地段经营者分析 43八、针对性区域商情调查 468.1调查目标 468.2五星商圈关键街区功效分析 46龙城路街区功效分析 46解放路街区功效分析 47文惠路街区功效分析 498.3五星商圈关键商场经营分析 508.4近期同区计划影响 54九、用户群体分析 569.1目标用户群体 569.2目标用户群需求分析 57第二章项目分析 58一、地理位置 58二、项目规模 59三、项目现实状况 59四、项目标资源整合 604.1和城市计划前景整合 604.2和商业发展最高经营业态整合 614.3和商业经营功效整合 624.4和步行街文化整合 624.5和旅游资源整合 634.6和电子商务资源整合 634.7和事件营销策略整合 63五、项目SWOT分析 655.1总表 655.2项目优势分析（S） 665.3项目劣势分析（W） 695.4项目机会分析（O） 715.5项目威胁分析（T） 74第三章竞争对手分析 76一、概述 762.1区位原因（商圈原因） 772.2产品原因（规模原因） 782.3经营原因（经营定位） 79三、关键竞争对手分析 803.1五星商业街 803.2蓝色港湾 823.3谷埠街国际商城 833.4新时代商业港 843.5温州商贸城 853.6润和•时代广场 87第四章项目定位 88一、项目市场定位 881.1 市场定位理念 881.2市场定位： 88二、项目形象定位 892.1形象专题定位： 892.2支持点： 892.3 项目名称提议 89三、项目功效定位 903.1商场1-4层区位划分 903.2商场商品定位及功效定位 913.3商品定位 923.4功效定位 92四、商场目标用户定位 934.1租赁使用商场目标群分析 934.2商场目标消费群分析 934.3商场目标投资经营者分析 95第五章整体计划提议 97一、项目总体计划思绪 971.1 MALL概念 971.2建立含有中国特色MALL 98二、建筑风格提议 992.1大厦建筑设计提议 992.2具体提议 99三、环境设计提议 1013.1花海洋 1013.2动态园林休闲区 1023.3音乐无限 1023.4艺术之全部 102四、设施配套提议 1034.1商用项目标关键配套 1034.2计划配套设施标准提议 1034.3具体配套提议 104五、商铺间隔提议 1055.1大、小商铺间隔对比分析 1055.2相关提议 1065.3商铺间隔具体提议： 1075.4商户组合提议 108六、物业管理/商业管理提议 1096.1物业管理提前介入工作 1096.2商业管理提前介入工作 110七、商场其它计划提议 1117.1人流引导 1117.2交通组织 1117.3物流输送 1127.4辅助性服务设施 113八、住宅部分计划提议 1148.1指导标准 1148.2具体提议 118第六章总体营销推广方案 119一、总体推广战略思绪 119二、营销策略 1212.1总体营销思绪 1212.2总体策划思绪分析 122三、专题宣传推广策略 1263.1成立商业管理企业，同时制订招商政策 1263.2“利润分成”计划 1273.3“购铺易”计划 128四、事件营销策略 129五、销售现场包装策略 1305.1销售环境整体包装设计 1305.2销售中心设计和部署 1315.3展示未来经营空间 133六、项目定价策略 1356.1定价考虑原因 1356.2商场销售价格提议 1366.3住宅部分价格提议 136七、招商策略 1377.1策略一：提前介入制订招商政策 1377.2策略二：有意识选择商户 1397.3策略三：经营商品类别和商场定为一致 141八、营销推广实施提议 1428.1销售条件及销售时机 1428.2分阶段销售总体战略 1438.3销售实施计划 1448.4销售控制计划 1488.5销售促进计划关键操作细则 1508.6宣传推广策略 1528.7媒体组合宣传关键 1548.8销售人员培训 157结 语 159第一章市场分析一、宏观环境原因分析1.1柳州经济现实状况及发展趋向分析改革开放以来，柳州市前后被国家确定为“科技兴市”、“优化资本结构”、“技术创新”和“信息化”试点城市，数次荣获“全国卫生城”、 “全国环境综合整改优异城市”和“广西文明城市”等称号。城市综合实力曾两次列全国450个城市中50强之内。伴随柳州现代化建设深入进展，柳州经济取得飞速发展。数据起源：柳州经济信息中心图1所表示，柳州中国生产总值比增加10.6%，中国生产总值为286.4亿元，比去年同期增加13.9%。超出中国生产总值81.09亿元，经济增加开始提速。而从柳州中国生产三大产业比重走势来看，柳州作为中、西南地域工业重镇，第二产业尤其工业成为拉动经济增加关键动力。数据起源：柳州经济信息中心，柳州市第一产业增加值22亿元，比去年同期增加7.1%；第二产业增加值112亿元，比去年同期增加16.1%；第三产业增加值96亿元，比去年同期增加12%。农业趋向减缓，第二产业尤其工业迅猛发展，而第三产业（服务业）也加紧了发展步伐，三大产业比重更趋合理。柳州投资情况表数额 同比增加固定资产总投资 63.63亿元 55.7%基础建设投资 18.9亿元 82.73%房地产开发投资 15.99亿元 81.3%数据起源：柳州经济信息中心而从社会固定资产投资来看，如上表所表示：柳州固定资产投资高速增加。伴随双冲桥、内环道路、截污工程等建设项目标陆续开工，全市掀起了新一轮城市建设热潮，全力打造“创业在柳州、发展在柳州、安居在柳州”城市品牌，使得柳州固定资产投资保持双位数增加强劲势头。综合以上所述：各项经济指标显示，柳州市围绕“工业立柳、强市富民”发展战略，以中国加入WTO和西部大开发为契机，加紧改革和发展步伐，柳州经济运行展现良好发展态势。而良好经济发展态势为柳州房地产业及商业发展提供了较佳宏观经济环境。二、柳州房地产市场分析2.1柳州市房地产现实状况及趋向分析2.1.1房地产市场总体发展态势柳州市房地产业自1992年正式起步以来，发展到今天已经形成群雄逐鹿局面，据不完全统计，底在柳州市注册房地产企业约达217家，整年完成施工商品房面积总数（不含经济实用房和单位集资房）达266.81万平方米。数据起源：柳州市信息协会/柳州日报柳州房地产投资完成88226万元，比上年同期增加82.36%；而房地产投资完成159900万元，比去年同期增加81.3%，多年柳州房地产投资保持较快增加势头。柳州市面上房地产经济经过整整发展，已经初步形成了一个稳定市场格局，并成为城市基础设施建设投资方面越来越旺投资热点。正是在这种环境和背景之下，柳州房地产业各项指标均奇迹般地发明了前所未有历史新高，而且连续三年达成了产出比投入大经营业绩。而作为柳州“城市建设和管理”年，新区开发和旧城改造在全城四处开花，成片开发也大有起色，城市构架拉开、行政中心东移，给房地产开发带来了巨大商机，其中仅河东区开发建设投入就需16亿元以上。柳州市房地产业升温，有其历史肯定性，归其原因有： 得益于国家宏观经济调整，市民消费信心得以增强和巩固； 机关企机关取消了实物分房政策，催生了商品房新市场需求； 在“城市建设和管理年”中对拆迁安置需求大增，是房地产走旺主因。 金融机构对购房者发放贷款，市民观念转变、收入提升，楼盘配套日益完善，也大大推进了房地产业发展。2.2柳州房地产市场供求分析柳州房地产供求情况一览表类 别 统计指标 数 额供给 商品房 新开工商品房面积 136万m2总施工面积 300多万m2完工面积 70多万m2需求 商品房 销售面积 85万m2销售额 约12亿元数据起源：柳州日报如表2所表示，柳州商品房销售面积超出了完工面积，柳州房地产市场展现供求两旺市场局面。初，全市有房地产企业180多家，现在已经有217家；整年商品房在建开工点达66个，房地产开发投资15.99亿元，在建施工面积300多万平方米，创下了柳州历史最高水平。而据不完全统计，有60个以上楼盘同期销售。而且在政府重视成片开发引导下，新楼盘规模展现越来越大趋向。2.3房地产市场价格分析柳州商品房销售均价1608元/平方米，而至柳州市商品房销售均价为1650元/平方米，在比平均价格上涨了10.2%情况下，仍然出现了一个销售高潮。供需两旺发展态势将会深入拔高商品房销售价格，使柳州房地产展现“价升量涨”市场发展态势，据相关教授估计，柳州房地产热将连续3-5年左右。柳州房价一路走高，归其直接原因关键有： 伴随竞争加剧，房子本身越建越好，质素越来越高； 土地拍卖政策造成地价攀升； 新拆迁政策自11月1日起实施后发展商成本加 大，同时新盘房价比照拆迁房价； 消费市场支持。2.4房地产市场空置简析至底止，柳州市空置商品房面积为13.24万平方米，比上年降低32.7%。据悉，柳州拆迁面积约50万平方米，按通例拆迁面积和重建面积百分比为1：5，现在有超出1万户房地产消费人口。伴随房地产投资势头旺盛，旧城改造如火如荼，拆迁周转房、安置房商机应运而生，同时带动了销售势头旺盛，使柳州房地产商品房空置面积趋于下降。2.5各区房地产市场特点及趋势城中区城中区作为柳州传统商业中心，现建筑密度较大，后续供给土地相对较少，城中区房地产开发以旧城改造而带来商品房开发为主。因为得天独厚地理位置，使得城中区房价一直在柳州高价位，巨大商业价值使城中区商用物业存在较大量开发，除了部分物业裙楼商铺外，还包含五星商业街、人民广场改建计划及曙光路步行街旧城改造项目等。伴随政府对八一路、连塘路改造及末“红光桥”计划施建，估计连塘路、西门市场一带将会含有一定升值潜力，并有较大量后续供给。现在城中区关键在售项目有华天世纪、蓝色港湾、鸿府、时代商厦、淘园世纪等项目，以商业结合住宅开发为主。多年来商用物业开发使城中区商业占据柳州主导商业地位，方圆不足500米内集中了柳州市几大关键商场，而伴随城市外围拓展及旧城改造，城中区计划成为柳州中心商业区，伴随旧城改造推进，其商业规模不停展现扩大迹象。柳南区柳南区关键划分为柳南河西片及南区。南区因为汽车总站、汽车南站、火车站均设于此，加上飞鹅路贯通屏山大道便捷交通，从而带旺了该区域批发市场，成行成市而极为火曝。伴随南二环建设，交通条件改善，估计南二环沿线物业（如旧机场开发区一带等）将会得到深入开发。柳南河西片关键包含潭中西路及西环路一带，该区域原先被柳州人称为柳州“西伯利亚”。但伴随1994年壶西大桥建成和潭中西路、西环路开通后，该区域得以相当大改变。该区域现在关键在售项目包含金河湾、金绿洲•如意江南、中山城市花园、福馨苑等项目，总体销售价位约在1650元/平方米左右，其中金河湾全方面剽窃广州星河湾，并取得不俗销售业绩。同时因为较为便捷交通，使潭中西路、西环路沿线出现部分专业市场，如潭中西路中华奇石及家俱市场、西环路汽车及部分装饰市场等，而去年柳州市政府同意将西环路和潭中西路商业冠名为“广西汽车大道”。因为河西片开发相对较晚，存在较大量待开发土地，估计该区域将会出现成片开发较大规模项目。鱼峰区鱼峰区在柳州市东南部，东濒柳江，南邻羊角山乡，西接柳南区，北抵柳东乡，西北隔江和城中区相望。面积约41平方公里。是柳州市关键工商业、旅游、文化教育城区。依鱼峰区1999-经济社会发展战略，鱼峰区开始大力发展第三产业，关键发展旅游服务业、房地产业、商贸业、高新科技产业等支柱产业。鱼峰区关键可分为鱼峰区河南片区及东区。河南片区早期因为文惠桥及柳江大桥贯通，受到城中区商业辐射而成为柳州次商业中心区。该片区现在包含东风商城、鱼峰大厦、华联超市等较有影响力大型商场，但因为该区域缺乏其它商业配套设施，难以和城中区商业相竞争。东区伴随柳州市行政中心东迁决议而开始升温，现在东区聚集近10万人口、上百家单位、十多个住宅小区。房地产开发较为密集，关键包含经典时代、金桂苑、钻石苑等项目。但“东区构想”开发觉在仅处于筹建阶段，其建设本身还有待完善，生活配套设施还存在太多空白点。伴随居住人口集中及政府对该片区远期计划，估计河东片商业价值将会深入得到挖掘，商业开发将会得以升温。柳北区柳北区是柳州工业区，柳钢即在该区域，而原先跃进路一带曾是柳州轻工企业相对集中地方，但效益较差。柳北区政府在招商政策方面尽可能向投资者倾斜，保障投资者权益，并引导培育柳北市场发展，另外政府还主动为企业和投资商牵线搭桥，并派专员为商家做好协调、通联服务工作。在此引导下，同时伴随潭中大道开通，跃进路一带逐步成为餐饮一条街，很多商户将原先闲置厂房改造成饭店等，使这里逐浙成为云集数十家全区、甚至全国各地特色菜馆。而同时伴随白沙路沿线远期计划，沿线将计划为居住区、商业区及商务区，而同时伴随北二环通车和双冲桥修建，使柳北区和其它区域连成一片，使该区域含有一定发展前景。现在，柳北在售项目关键集中在北雀路、胜利路、跃进路，包含康城、桂景湾、香森丽园、金沙苑、欧雅城市广场等项目。因为该区域待开发地块较多，加上部分厂房搬迁，使该区域后续供给土地量较大，而在政府成片开发思想指导下，估计该区域将成为柳州商品房关键供给区域之一，并会出会较大规模项目。三、项目提案标准及思绪1. 充足考虑多行为和商业有机整合，即确保开发商开发利益，又要确保按商业区模式进行商场动作。2. 充足考虑本案所处商圈特色和经营文化嫁接，创建本案关键商圈竞争力。3. “售得出、租得满、做旺”为大前提，对本案投资者，租赁经营商户，服务消费人群进行合理而正确市场定位。4. 以“做得旺”为终极目标，进行招约定位，功效划分和商户组合。5. 以本案目标消费群作为市场宣传推广关键攻击对象，强势树立本案品牌形象。6. 优先引进关键主力店。设计含有本身特色营销策略，推出适合市场投资品种。7. 从长远发展战略目标，结合城市计划，制订项目标市场定位。8. 结合城市计划有利原因，充足发挥项目地理优势，结合步行街优势，打造项目品牌。9. 站于商业物业长远发展趋势，从整体计划和开发利润角度思索，为开发商争创利润最大化。四、商用物业发展关键点分析4.1商用物业类型大家习惯上将商用物业叫商铺或商业房，商用物业功效多样化，现有满足市民购物、饮食、娱乐、休闲等需求社会功效，又能满足商家经营、商务活动、市民投资等需要经济功效。因为商用物业多样化特点，使物业分类也有多样化特点，有利于我们依据不一样物业种类，制订有针对性营销策略，不一样类型商铺能够采取不一样销售方法，即使一样商铺也能够有完全不一样销售策略。商用物业通常有以下八种分类方法：分类方法 种类 广州举例 柳州举例按市场形式分类 大型商厦 天河城广场、广百新翼 柳州工贸专业市场 天河电脑城、白马服装大厦 飞鹅市场小区商铺 星河湾商铺 怡鑫园商铺按物业用途分类 购物中心 中华广场、中旅商业城 柳州工贸小区配套商铺 盈翠华庭商铺 声福居商铺专业市场 美居中心 柳北钢材市场批发及商贸中心 南方名酒交易中心 飞鹅商城餐馆及美食广场 广州蔡澜美食城、百福广场 桂林人按建筑特征分类 商业大厦 中泰国际广场、时代广场 五星商厦住宅区商铺 及小区配套商业铺位 怡江园商铺临街商铺 即市区道路临街商铺 龙城路商铺步行街露天商铺 北京路步行街铺位 地下商城 康王商业城 工贸地下商场按物业区位分类 商业区物业 广百新翼、名汇商业大厦 东全部百货住宅区物业 即小区配套商业铺位 康城商铺近郊物业 顺德国际商业城 五月阳光按经营方法分类 统一经营物业 以产权酒店和商务公寓采取较多 华天世纪分散经营物业 大部分商铺（除发展商返租外） 兴隆大厦按经营类别分类 综合经营项目 如大型商厦、小区商铺 柳州工贸单一经营项目 如专业市场、餐馆及美食广场 桂林人按销售方法分类 销售物业 有产权商铺多以销售为主 蓝色港湾租售物业 广州国际玩具精品中心 飞鹅市场出租物业 天河城广场 五星商厦按物业产权分类 产权物业 大部分新建物业 非产权物业 临建或改建商铺 4.2商用物业特征从上面分类方法能够看到，任何一个分类方法全部不能全方面反应商用物业特征，站在物业营销角度上，按物业市场形式分类是商用物业营销领域最常见分类方法。4.2.1大型商厦物业关键特征规模化大型商厦经营面积过万，是规模化、集约化物业项目。多功效性大型商厦是集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、服务、商贸、办公于一体商业物业，能满足大家多个消费需求。购物中心形式大型商厦规模较大，地理位置占优，轻易形成新购物中心和消费中心。中国商业发展趋势，最显著是大型商厦组建购物中心，展现出购物中心逐步替换百货企业商业龙头地位趋势，百货企业有可能转化为大型购物中心一部分，购物中心将发展成为大型商厦标志性旗帜。4.2.2专业市场物业关键特征专业经营专业经营就是关键经营某一类型商品或服务，和其相关配套产品，这是专业市场最显著特征。商贸结合专业市场以批发业务为主，关键面向大宗采购，同时兼营零售业务，以满足市民购物要求，很多市民在购物量较大时，全部喜爱到专业市场选购，价格更廉价。专业商业街专业市场形成商业街有两种形式：A.城镇结合部或近郊专业市场专业市场规模要较大才能营造成行成市商业气氛，故专业市场多选址在城镇结合部或近郊，因为规模宏大、商家众多、品种齐全，吸引大量用户光临，如在广州大道南天雄布匹市场、洛溪五金市场等。B.城区专业市场城区专业市场因为受空间制约，不可能开发规模宏大专业市场，则由众多商家或自发组织、或由政府计划，横向联合、集中经营而形成专业商业街式专业市场，如广州一德路海味、干果、食品专业街。4.2.3小区商铺物业关键特征商住混合小区商铺是住宅物业配套产品，商住混合是小区商铺最显著特点，因为中国汽车普及率费很低，居民活动半径范围较小，在住区购物消费成了中国人生活习惯和消费传统，商住混合是中国国情、民情具体表现。商铺规模受小区商铺开发情况制约小区商铺规模和小区规模和入住人口成正比，小区规模和发展商实力制约着小区商铺规模，如小区发展商实力雄厚，小区规模较大，入住业主人数较多，则小区商铺规模可合适扩大；反之，小区属中小型，入住人口较少，则要控制小区商铺开发规模。小型店铺小区商铺多以经营日常见具和日常服务零售业，以服务小区住户为主，小型店铺已足以应付住户日常生活所需，店铺无需过大。总结：经过分析大型商厦、专业市场和小区商铺三者市场特征，我们能够全方面地对多种商用物业提出差异化营销推广策略，并对不一样目标用户群体进行大致划分，对于本项目标成功推广有着关键指导意义。能够看出，本项目含有商业区大型商厦特征。五、广州商用物业发展轨迹广州是中国开放改革前沿阵地，房地产市场起步较早，但商用物业市场发展只是近十年事，受商用物业相对较高利润回报动力驱使，众多发展商纷纷投入巨款，欲在商用物业市场分一杯羹。伴随广州楼市成长，商用物业市场飞速发展，开发营销及管理水平均居全国领先之列。从20世纪90年代至今，广州市商用物业丛起步到成型，大致经历了以下四个发展阶段：阶段 年代 物业市场特征 租售方法 代表项目第一阶段 1990-1993 1.临建商铺或由其它建筑物改建商铺2.商住混合在楼宇裙楼或下面几层建商铺3.自用经营为主 非产权物业租赁为主 1.谊园文具精品城2.南岸路装饰材料城3.夜明珠大厦第二阶段 1994-1996 1.纯商业性质物业以商厦形式诞生2.引发出投资商铺营销概念3.发展商忽略商铺以后经营管理 产权物业销售 1.荔湾广场2.新中国大厦3.亿安广场第三阶段 1997年开始 1.地铁概念商铺2.盛行返租回报策略3.以主力商家进驻带动商铺销售 产权物业销售为主既售又租 1.中旅商业城2.中华广场3.康王商业城第四阶段 开始 1.商业龙头以点带面形成商业网络2.商铺带租约发售3.发展商重视商铺经营管理 产权物业销售为主既售又租 1.顺德国际商业城2.名汇商业大厦3.广百新翼4.万国广场依据上表对照分析，柳州市商用物业销售处于第二、三阶段，即“引发出投资商铺营销概念和部分出现返租回报、以主力商家进驻带动商铺销售”阶段；本项目能够在第三阶段基础上尝试第四阶段销售策略，以取得竞争优势。六、柳州市商业环境分析6.1商业布局总体分布区域 关键业态 关键经营场所 说明城中区 化妆品、精品衣饰、通讯、办公用具、休闲餐饮、宾馆、娱乐 五星商厦、工贸百货、兴隆大厦、东全部百货、龙城路商业街、移动通讯广场（工贸、聚宝、中百等）；柳州饭店、柳州宾馆、丽晶酒店、供水大厦等；好时、新艺堡、山外青山等娱乐场所 柳州市高级消费集中区，柳州市商业（零售）制高点鱼峰老区 日杂、五金、药材、干杂、日用具、百货精品、小食品、酒类、文化用具等综合商业区 驾鹤市场、鱼峰商业城、华联超市、东风商厦（工贸收购）、白云交易市场 将和城中区有机结合成柳州市中心商业区鱼峰东区 摩托车、家俱等大件生活用具卖场 潭中东路、东环路集中卖场 发展中大型批发区柳南老区 汽车配件、服装、交通运输、五金交化、水果、日用百货等生活消费品专业批发市场 飞鹅市场、飞鹅商城、南天鞋城、新风仓建筑装饰材料市场、力风建筑装饰市场 柳州市成熟专业批发基地柳南新区（柳邕路段） 机电、五金交化产品、汽车产品及配件、建筑材料、食品及其加工器械、农产品、饲料兽药 机电五交化产品市场、农产品批发市场、饲料兽药批发市场、南方装潢材料大市场、金龙市场、柳南区汽配市场 成熟专业批发街柳北区 钢材等工业用具、工业产成品交易集散地 钢材市场、木材市场 工业产品交易区总结：从上表可看出，柳州市现在商业布局展现“中间高，四面专”特点。说明柳州市是一个以城市消费关键区为中心，同时形成多个专业化商贸区。6.2关键商业物业竞争格局分析表9：关键区域商业竞争格局表关键竞争指标 城中区 河南鱼峰路一带 飞鹅衣饰市场商业地位 中心商业区 二级中心商业区 自成一体商业覆射范围 柳州 以河南为主 全区或更广范围商品档次 中、高级 中、低级 低级商业环境 较佳 较差 差商业规模 较大 较小 成行成市经营业种 零售业为主 零售业为主 批发为主，兼顾零售目标用户 中、高品味 中、低品味 商户及低品味用户 城中区商业物业竞争格局依靠传统商业地位，城中区成为柳州绝大部分市民购物消费首选区域，商业档次及品味较高，而且各个商业物业相互补充，形成吃、喝、玩、乐、购物为一体综合性商业中心。 河南鱼峰路一带竞争格局河南鱼峰路一带即使含有一定商业气氛，但商业规模偏小，含有影响力商场不多，而且分布较为零碎。同时，周围商业环境相对较差，从而影响了该区域商业档次及品味。 飞鹅衣饰专业市场竞争格局因为多年专业批发，使飞鹅批发市场含有较大影响力，但周围商业环境较差，以低级衣饰批零为主，其用户大多为批发商户及部分品味较低消费者。但即使如此，因为飞鹅批发市场成行成市，含有较强商业影响力，总体经营情况较佳。6.3 -柳州市商用物业销售市场简析柳南区名称 路段 概况 价格荣兴大厦 飞鹅二路 在一期商铺已形成专业建材市场基础上，推出商住楼底层商铺 1980035000元/平米文笔商住楼 文笔路 1楼商铺，2楼办公，37楼住宅 商铺26320元/平米，住宅1700-2480元/平米，写字楼3800元/平米华丰商厦 飞鹅一路 1-3楼商铺，4-8楼住宅 1楼商铺均价约23500元/平米，住宅约2100元/平米金弘大厦 飞鹅二路 1-2楼商铺，3楼办公，4-10楼住宅 1楼约21000-25000元/平米，住宅约2200元/平米时代广场 飞鹅一路 1楼商铺经营中高级服装批发（1000平米），2楼为超市，37楼为公寓 1楼1700030000元/平米，住宅21002600元/平米温州商贸城 飞鹅路 占地20957平米 点评：柳南片区在售或已售各大商场几乎集中在飞鹅路上，和现有飞鹅市场、鱼峰商厦等组成一个集批发、零售为一体商圈。名称 路段 概况 价格金碧园 曙光中路 沿街商住宅，占地1000平米，总建面积6537平米 商铺约25000元/平米，住宅2200-3000元/平米鸿府 曙光东路183号 住宅楼高26层，总建筑面积3万平米，总户数168户 住宅均价约3600元/平米蓝色港湾 柳新街66号 住宅楼高分12、18、26层三种，裙楼为商场 住宅均价超出3000元/平米建佳商住楼 映山街 1楼60个铺面（14-38平米），2楼1600平米，住宅3-8楼50套 1楼商铺2680033800元/平米，住宅2880元/平米，振亿大厦 五一路 总建筑面积7000 商铺43000元/平米, 住宅31003200元/平米新大地大厦 解放南路 总建筑面积15514 起价23000元/平米,最高价4元/平米金运来大厦 解放南路 总建筑面积1万平米 商铺35000-40000元/平米,住宅31003600元/平米嘉园商住楼 中山西路 占地1亩，总建面积3000 商铺0元/平米,住宅21182758元/平米声福居 斜阳路 占地3亩，总建面积5000 住宅起价2188元/平米城中区点评：五星商场一带是柳州现在最兴旺商业中心区，各在售项目全部以该商业中心区为导向，同时中心商业圈已开始慢慢向周围扩展，这些项目标出现在一定程度上会加强该区域商业独特地位。柳北区名称 路段 概况 价格（元/平米）欧雅城市广场 跃进北路 商住楼（一、二层为商铺），沿街360米长 一层8000-9000，二层约4000；住宅折后价在1600-1938景秀苑 跃进北路 商住楼 首层商铺8500怡江园 北雀路 沿街商住（上下连层独立铺面） 商铺在3500-4000；住宅在折后1700多桂景湾 北雀路 居住小区内部商业步行街 未发售美林华轩 北雀路 沿街商住（上下连层，单层约50平米） 约4000点评：柳北区商铺价格以主干道价值为导向，跃进路上首层商铺价格在8000-9000元/之间，偏离主干道北雀路首层商铺则在3500-4000元/之间。鱼峰区名称 路段 概况 价格声福馨阁 屏山大道 低改工程项目 1楼15000元/平米（送地下室），2、3楼2900元/平米（3楼送天台）连华大厦 驾鹤路 占地面积2197平米，建筑面积7248平米，1、2楼为商铺，3-7楼为写字楼 1楼2100027000元/平米，2楼7800元/平米国泰大厦 驾鹤路 建筑面积6800平米，1、2楼商场，3、4楼产权酒店 首层21000-33000元/平米,2层7000元/平米,3-4层3000-4000元/平米点评：现在鱼峰老区商业项目以驾鹤路上开发为主，以表现其景观、交通及临近商业旺区商业价值。6.4现阶段商用物业销售市场总结供给量连续增加,存在竞争压力柳州商用物业有连续增加趋势，伴随市政建设深入加紧，旧城区改造及新城区深入开发，将会有更多新商业用地，再加上现在商用物业存货量，柳州商用物业市场将面临猛烈竞争。据市场调查得悉，下列商业楼盘中大盘将成为未来销售阻力考量原因：序号 楼盘名 所属城区 商业规模1 五星商业步行街 城中 5.2万2 时代商厦 城中 约0.36万3 蓝色港湾 城中 约1万4 鸿府 城中 约0.3万5 淘园世家 城中 约0.28万6 华天世纪 城中 约1万7 本项目 城中 约2.6万8 新时代商业港 柳南 19万9 温州商贸城 柳南 2.7万10 谷埠街国际商城 柳南 22万11 新佳华大厦 柳南 0.7万12 润和•时代广场 柳南 3万13 汇鑫源商城 鱼峰 0.6万14 五月阳光购物广场 鱼峰 2.8万15 长城财富广场 鱼峰 16 康城商铺 柳北 0.4万17 欧雅城市广场 柳北 0.6万18 香森丽园 柳北 19 旧城区沿街低层民房改造工程 城中、柳南、鱼峰 11.87万传统商业街区仍是商家热点首选传统百货商场、商业步行街、批发中心因为固有消费习惯原因，一直是消费者休闲购物热点区域，每逢节假日更是人如潮涌。假日经济引发，经济形势好转，消费力水平回升，闹市商铺自然成为各路商家首选。6.5商用物业市场发展趋势分析伴随社会经济和商业流通发展，房地产开发水平提升，城市消费人口增加，现代交通工具（公交线路扩张和私家车）对居民活动能力和活动范围扩展，柳州商用物业市场展现了新发展趋势。6.5.1市场竞争含有共赢性商业活动已在城区形成多个区域性商圈，在一个商圈里面，假如没有多个大型项目将无法吸引足够客流量，更不足以支撑整个商业区域繁荣。如前所述，城市发展催生了两大商业区域新格局，组成柳州市区两大主力商圈（五星、飞鹅），每个商圈全部有多个中大型商业项目在同场竞争，但各发展商和商业项目全部重视发挥各自优势，互为补充，在竞争中寻求发展，争取达成共同做旺市场共赢局面。6.5.2物业市场发展规模化依据中国加入WTO协议，中国已承诺在五年内逐步放开零售市场，许可外商在中国开展商业经营活动，外商介入，促进商用物业也讲究和国际接轨，商用物业从原来无序、散乱不规则市场，逐步走向有序规范市场，纯商业项目和商住混合项目均向规模化、专业化方向发展。开发规模化、经营专业化将成为未来商用物业发展趋势，润和•时代广场、温州商贸城、五星商业步行街、新时代商业港、谷埠街国际商城等一批大型商业项目前后进入市场，将备受投资者及用家注意。6.5.3振兴柳州商业构建“桂中新商埠”浮出水面构建“桂中新商埠”目标：将柳州建设成为广西乃至大西南关键商品集散地和商贸信息中心城市。计划到能初步形成含有柳州特色“南杂”（生活资料）、“北专”（生产资料）、“东雅”（文化、科技）、“西精”（汽车机电产品）、“中心繁荣”市场格局。6.6商用物业市场存在现实问题买家购置行为理性化伴随市场成熟也将同时来临，柳州房地产市场发展和商用物业市场变革，会培育出一大批成熟消费者，她们将会向商用物业发展商提出更高开发要求。从市场现实状况来看，柳州商用物业市场还面临着以下现实问题。6.6.1商用物业产品同质化住宅同质化关键表现是建筑风格克隆现象，商铺则多见于项目概念和对推广手法克隆。如本市 “步行街概念”炒作。6.6.2商业项目缺乏可感性强形象定位大家认为只要商铺地点好，在商业旺地，就一定能卖得好；商用物业若不重视塑造感性项目形象，项目缺乏具体化、可感性强形象表现，会减弱对目标用户吸引力。有大家明明知道有这个项目，却无法联想起或无法用什么词语去形容这是一个怎么样项目，买家往往难以将它纳入购置商铺备选视线范围，对应就会降低成交机会。如同商圈“蓝色港湾”项目。6.6.3营销策略单一现在商用物业定位策略单一，营销策略单一，远不及住宅营销策略多姿多彩，“排号预定”是近期用得较滥手法。6.6.4建筑设计不能完全满足多功效商贸需求在早期，发展商全部不重视商铺间隔布局是否合理，只重视经过增加商铺可销售面积来赚取最大利润。伴随市场成熟，发展商就意识到要经过提升商铺商业利用价值，合理计划商铺间隔布局和提升物业管理和商业管理等手段，来达成理想价位和提升产品竞争力。建筑设计要考虑物业多种经营项目标特征，不一样经营品种，对物业计划间隔有不一样要求，而且还要预留服务配套设施，如停车场、仓储运输、用户休息等区域。6.6.5商业经营管理水平和项目开发水平不能同时发展在房地产发达地域物业管理水平已经发展到可和国外优异水平比美程度，相续涌现了一批以物业管理作为项目优势强势地产品牌。而商用物业经营管理则较为滞后，专业成熟商业性社会性商业管理机构在市场上较少，现在负责商场经营管理机构，多为开发商企业内一个部门或其属下子企业，只负责本身开发项目标经营管理，在业主或商户眼里，既欠缺专业性，又欠缺客观性。很多经营失败项目并不是因为地段欠佳，也不是发展商财力不济，开业后经营管理不善是关键原因之一。七、柳州商业经营及市民消费行为分析7.1柳州商业经营及关键商业项目销售额分析柳州历史上既是广西各地农副产品、土特产品和手工艺品集散地，也是广东、湖南、江西、云南、贵州、四川等西南省区商品物资交流关键通道，素有“桂中商埠”美誉。，整年社会消费品零售总额80亿元，全市批发零售贸易业从业人数近10万人，批发零售和餐饮业完成增加值21亿元， 约占全市三产增加值