公司日常物业服务制度样本.doc

合
和
物
业
管
理
有
限
公
司
日
常
物
业
服
务
制
度

目录
序言
第一部分 公众制度
第一章 创优异文明小区倡议书
第二章 装修管理责任书
第三章 装修管理要求
第四章 装修管理协议书
第五章 治安管理要求
第六章 环境卫生管理要求
第七章 消防管理要求
第八章 交通车辆、停车场管理要求
第九章 电梯使用管理要求
第十章 智能化设施使用管理要求
第十一章 小区商业用房管理要求

序言
为了促进企业管理处更高效运作，加强企业职员队伍建设，提升职员基础素质，企业现做以下经营管理体制。
1. 目标
对和服务提供过程相关各步骤和原因进行控制和管理。以符合ISO9001：标准7.5条款要求，确保各生产和服务提供过程按要求方法在受控状态下进行。
2. 范围
本程序要求了生产和服务提供过程控制内容和方法。适适用于生产和服务提供过程控制策划和实施、确定、标识和可追溯性、用户财产、产品防护等步骤进行有效控制。
3. 职责
3.1 物业管理处负责召集、主持管理处工作小组会议，实施和监督物业管理服务项目控制相关制度。
3.2 物业管理处负责工作服务提供。
3.3 依据物业质量确保标准相关要求，全方面推行质量管理，把质量目标落实到各岗位、各步骤直至到个人，并经过质量管理小组监督检验，碰到问题立即处理，使工作质量不停提升，达成用户满意效果。
4. 工作程序
4.1 物业管理处对生产和服务提供策划，由企业主控，管理处实施，关键有保结、绿化、治安消防、工程维修、用户接待、特约服务、入住及装修管理、突发时间处理、车辆管理、租赁服务等。
4.2 企业依据服务要求制订各岗位服务规范，作为工作依据和服务准则。
4.3 各部门经过日检、周检、月检、层层监督，使服务质量受到监督管理，必需时采取纠正和预防方法，不停改善服务质量。各部门所提供多种服务未被检验合格，不得放行或交付。
4.4 日常对用户服务过程中有些是特殊过程，如突发事件处理、消防管理工作等，应制订对应控制文件，建立相关监控统计。
第一章 创优异文明小区倡议书
尊敬各位业主/住户：
作为同一屋檐下共同生活一份子，小区优美环境需要我们大家共同珍惜。大部分业主全部有很高人文素质，能自觉遵守社会公德，讲文明、讲礼貌，为争做“文明市民”树立了楷模。不过仍有一小部分业主、住户，因一时疏忽，或是图一时方便，给小区带来了不友好声音。仍有私人物品、在公共通道墙面涂鸦、宠物随地大小便等不文明行为。为了继续维护小区美好环境，以言传身教培养下一代，小区管理处向全体业主倡议：发扬高尚情操，杜绝不文明行为，遵守社会公德，讲文明、讲礼貌，争做文明住户，共建友好温馨家园！确保小区居民在整齐、卫生、优美、友好环境里生活，为南京市争创省级文明城市贡献出我们一份力量，我们倡议：
1、增强城市意识和文明意识，培养优良社会公德、职业道德、家庭美德，认真实践《公民道德建设实施纲要》，以小区主人姿态投入到生活中。
2、保持小区整齐、卫生，阳台、窗口不出现有碍观瞻物品。
3、保持楼道整齐、卫生，常常清扫楼道，擦洗扶梯，清洁墙面，不将私人物品摆放在楼道内，有用途放入室内，无用途自行处理。
4、保持房子四面通畅，房子四面属公共地带，不属于任何个人全部，不乱堆乱放、乱搭乱建，不以损害公众利益为代价来获取个人利益。
5、保持小区整齐美观，不乱吐乱扔，乱刻乱画，乱泼乱倒，乱牵乱挂，提倡用可降解塑料袋装垃圾，而且放入指定地点。
6、保护小区环境，维护小区形象，清除小区内“三废”（废水、废气、废渣）和噪声，不乱开乱种，保持绿化布局合理，环境优美。
7、小区内不养牲畜，不养禽类，按相关部门要求管理好自己所养宠物，确保宠物安全卫生，不干扰影响她人工作、生活。
8、各住户要时常提醒督促租住户遵守小区管理条例，各租住户要保持和房东联络，接收小区管理，把自己看成小区主人，争当“荣誉居民”，不要做不受小区欢迎人。
9、每位居民要同家庭组员一道为小区建设贡献智慧和力量，监督外来人员遵守小区管理条例，同损害小区形象现象作斗争。
建设整齐有序居住环境，打造优美友好小区形象，是我们共同愿望，也是我们共同责任和应尽义务，让我们一起行动起来，为创建潜汉字明小区努力！
第二章 装修管理责任书
1、目标：
为加强对房屋装修管理，保障小区全部业主正当权益，维护区内公共秩序，依据《家庭居室装修管理要求》，凡业主申请装修经管理处审批同意后，由业主、装修单位、管理处三方就家居装修相关事宜达成共识，签定本责任书，并共同遵守。
2、责任范围：
2.1．业主
2.1.1. 业主选择装修单位承接其家居装修工程，必需持有市主管部门颁发《承建资格证书》。如业主违反本要求，应负担由此产生全部责任；
2.12. 业主在房屋装修前，必需会同其委托装修单位向管理处申报登记，如实申报装修项目、标准、施工人数、拟开工时间和完工时间等内容，并提交装修协议复印件，交验装修单位《承建资格证书》原件，经管理处同意后方可动工；
2.1.3. 楼顶、平台、外墙门窗、阳台装修及空调安装，须确保建筑物外观协调统一，选择管理处指定样式、材料、安装方法安装。如有违反，除恢复原样外，扣除装修确保金；
2.1.4. 业主在装修过程中临时增装修项目，须报管理处审核同意；
2.1.5. 装修完成，业主验收合格后，由业主向管理处提出验收申请，管理处指定专员对装修工程进行验收；
2.1.6. 依据《深圳市家庭居室装修管理要求》，住宅装修施工期限最长不得超出三个月
2.2．装修施工单位
2.2.1 装修单位应如实申报施工人员名单，交验施工人员有效证件（如有特殊作业，还需交验特种岗位从业资格证书），并办理《装修许可证》和《临时出入卡》；
2.2.2 . 装修单位领取《装修许可证》、《临时出入卡》以后方可开始施工。施工时须将《装修许可证》张贴在单元门外，《装修管理要求》张贴于室内显著位置，便于装修人员阅读和管理处检验；
2.2.3. 施工人员须佩戴《临时出入卡》进入小区，凡未办理《装修许可证》和《临时出入卡》而私自施工者，将按相关要求处理；
2.2.4 .装修施工时间为：星期一至星期五天天 8:00－12:00，14:00－19:00。周六、周日和法定假日天天9：00—12：00，14：00—18：00，不然管理处有权采取方法责令停工，对于屡禁不止者将根据家庭居室装修管理要求处理；
2.2.5 装修活动必需确保建筑物结构和使用安全，并严格根据业主户申请项目进行，严禁下列行为：
（1）改变房屋承重结构；
（2）在承重墙、天花、地面上打孔，拆除连接阳台墙体、门窗；
（3）不合适增加楼面静荷载，包含在室内砌墙、超负荷吊顶、安装大型灯具、铺设大理石地板（超出10毫米）等；
（4）任意刨凿、重击顶板、外墙内侧及排烟管道，不经穿管直接埋设电线或改线；
（5）破坏或拆改厨房、厕所地面防水层；
（6）使用不符合消防要求装修材料；
（7）其它违章装修活动。
对于以上行为和其它不经同意私自改变房屋结构及用途者，除恢复原样、扣除装修确保金外，业主/用户及装修施工队还应该负担由此产生法律责任。
2.2.6 严禁私自改动、暗藏燃气管道设施，确需改动，应提前向供气单位申请，由供气单位组织实施；
2.2.7 装修单位责任人必需教育施工人员遵纪遵法，严禁下行行为：
（1）用砖头或其它物品强行顶住电梯、防盗门；
（2）将装修垃圾、各类胶、漆等杂物倒入排水管道；
（3）在修改排水管道时，将生活污水排入雨水管道；
（4）骚扰其它住户或影响其它住户正常生活，造成投诉和 财产损失；
（5）串栋、串户，或在其它住户门前逗留、休息；
（6）在要求装修时间外施工；
（7）私自进入地下室和天台，或在公共场所（地）施工作业；
（8）私自在户外接驳水、电；
（9）将电源线直接接在漏电开关上端，
（10）装修房间内抽烟，使用电炉及大功率炊具；
2.2.8 装修过程中，如需要进行电焊、气焊操作，须事先向管理处提出申请，提供操作人员岗位操作证，并采取有安全防火方法方可施工；
2.2.9 施工人员必需珍惜公共设施，不得随意移动、拆除消火栓等消防设施，对于违反管理要求破坏公共设施（包含楼道、墙面、天台、电梯等）行为，按责任照价赔偿；
2.2.10. 因装修施工造成管道堵塞、渗漏水、停水停电、损毁她人物品等，均由装修单位负责修复并赔偿全部损失；
2.2.11 装修垃圾须用袋封装，并根据管理处指定位置、方法和时间进行堆放、清运。对违章堆放、抛弃装修垃圾者，管理处有权责令其限期清理或由管理处代为清理，其费用由装修单位负担；
2.2.12 装修单位应加强消防安全意识，遵守消防安全要求，装修现场最少配置两个灭火器，并做好消防防范方法；
2.2.13 施工过程中，装修单位必需指派专员负责安全工作，严密巡视，预防案件发生，发觉可疑情况应立即汇报管理处；
2.2.14 装修时必需关闭户门，避免灰尘或噪音影响公共环境；
2.2.15 经管理处验收后，如无违章装修或渗、漏、堵、损坏等情况，业主及装修单位凭收据于十日内领取装修确保金。因装修中违章行为造成产生维修费用，将从装修确保金中给予扣除；
2.2.16 在装修期间，若需搬运任何物品出小区（大厦），须提前和管理处联络，填写《物品外出放行条》，经管理处确定后，方可搬出小区；
2.2.17 如业主和装修单位因装修问题产生争议，双方依据《深圳市家庭居室装修管理要求》自行协调处理。管理处无权处理双方纠纷，也无权代其中一方对她方推行约束或追缴行为，且也不负担因双方纠纷产生任何后果。
3、处罚措施
3.1 对违反本协议书任何违章装修行为，管理处全部有权阻止、责令整改，并报请相关部门给予处罚；
3.2. 装修单位应遵守装修管理要求，服从管理处管理。如施工人员违反管理要求，又不服从管理处管理者，管理处有权要求业主更换施工队伍，不然管理处将强制停止施工，并拒绝其进入本小区；
3.3. 违反以上条款者，将根据《深圳市家庭居室装修管理要求》 和其它相关要求给予处罚。
4、附则
本责任书一式三份，三方各执一份，经三方署名盖章后生效，具相同法律效力。

装修房号：

管理处（甲方） 业主（乙方） 装修单位（丙方）

责任人： 责任人：

日 期： 日 期： 日 期：

第三章 装修管理要求

1.目标：
    对房屋装修实施依法管理，维修房屋整体形象和用户利益，确保房屋使用安全。
2.适用范围：
    适适用于各辖区全部房屋装修管理。
3.职责
3.1物管部预审人员负责办理用户装修申请手续，并同工程部一起对用户装修结果进行验收。
3.2财务室负责核收装修应缴费用。
3.3工程部负责对装修线路、管道、用电设备进行检验监督验收。
3.4保安部负责装修施工过程中治安巡查，核查施工人员出入证，监督和汇报违章行为。
3.5物管部负责装修申请审批，并负责通知工程部、保安部跟进检验、监督和统计。
4.工作程序
4.1用户提出装修申请填写《室内装修申请表》和《业主担保书》，提供相关装修施工队资料。
4.2物管部预审装修内容及相关装修施工队资料，对装修面积超出50平方米和采取装修材料不符合消防要求，需报请消防部门审批，有消防部门批复。
4.3主管装修领导对相关装修项目进行审批。
4.4财务室人员核收用户装修各项应缴费用。
4.5物管部预审人员负责办理装修人员《出入证》。
4.6工程部、保安部接到物管部发出用户装修申请表后，安排日常巡查，对装修施工队作业情况进行监督，并统计在《装修检验表》中。如发觉有违章装修现象发生应立即给予阻止，填写《整改通知书》交用户并通知物管部预审人员按深圳市住宅装修管理要求进行处理。
4.6.1工程部负责对装修线路、管道、用电设备进行检验监督，每七天最少一次巡查装修现场，隐避工程天天巡查一次。
4.6.2保安部负责监督装修施工人员按要求清运垃圾，同时预防施工人员破坏公共设备、设施。
4.7  用户装修完成后，物管部预审人员及工程部人员对装修工程进行验收，并查对有没有违章统计，对装修更改变动分隔、卫生间处理等，全部必需投入使用三个月后再复验，确定无违章现象且外墙、楼板无渗漏现象出现后，给办理退回装修押金手续。
4.8在装修工程验收完成后，物管部预审人员应督促施工队交回《出入证》，对丢失《出入证》应按章处罚。
5.相关统计
5.1《室内装修申请表》
5.2《业主担保书》
5.3《装修检验表》
5.4 《整改通知书》
第四章 住宅装修管理协议
甲方（住宅装修管理方）：__________________
资质证书号：_____________________________
法定代表人：_________委托代理人：_________
住所：__________________________________
联络电话：______________________________
乙方（住宅装修施工方）：__________________
资质证书号：_____________________________
法定代表人：_________委托代理人：_________
住所：__________________________________
联络电话：______________________________
装修住宅地址：___________________________
业主姓名：______________________________
联络电话：______________________________
1.目标：
为加强对居住物业装修管理，规范物业装修行为，依据《相关深入加强居住物业装修管理通知》等法规，甲、乙双方经协商，就住宅装修期间管理事项，达成以下约定，以共问遵守。
第一条、住宅装修基础情况
1、住宅建筑面积：___________平方米；结构类型：___________。
2、装修施工期________天，估计自年______月______日______至______年______月______日。
第二条、甲方根据相关法规和《前期物业管理协议》或《物业管理服务协议》，对乙方装修住宅行为实施日常检验和管理，以保障房屋安全、维护公共设备正常使用和相邻业主正当利益。
1、应该将装修相关法规、装修严禁行为、严禁敲凿部位、注意事项和《住宅装修须知》等通知乙方，为进入住宅区乙方人员进行住宅装修须知宣传，办理装修施工人员小区临时出入证，指定建筑垃圾集中堆放点等。
2、应该不定时检验乙方人员进入小区出入证，如发觉证件过期，应立即办理续期手续， 对无证装修施工人员应该拒绝其进入小区从事施工活动。
3、应按乙方装修施工进展情况，对包含水、电、气和结构等隐蔽工程，天天不少于二次现场巡视和检验。其它装修项目天天不少于一次现场巡视和检验。对发觉违规行为，应立即采取劝阻、警告、发出书面整改通知等。
对包含房屋结构安全，应立即通知业主委员会并报区县房地产管理部门依法查处。
4、对乙方整改不立即，为保障相邻业主利益不受到侵害，应采取对应方法，收回小区临时出入证、责成相关施工人员退出小区等，直至乙方更正、再办理确定手续为止。对施工不妥造成公共部位或设备设施损坏，应该督促责任人立即修赔。
对阻止无效，可直接按本协议约定，向人民法院提起民事诉讼。
第三条、乙方应严格遵守本市相关法规、《住宅装修须知》，接收甲方组织宣传，和甲方签署《住宅装修管理协议》，办理住宅小区临时出入证、住宅装修施工通告牌等方可开始施工。
1、乙方有权从甲方获取装修物业结构、共用设备、公共设施等基础情况。对甲方提出超越政策法规和本《协议》不合理要求，乙方能够拒绝。
2、施工人员进入小区，自觉佩带出入证，人员有变动，应主动办理变更手续。施工人员须文明规范施工，服从甲方人员管理，不得影响相邻业主或使用人正常使用。
3、维护房屋外观统一，不得私自封闭阳台、安装外仲晒衣架、遮阳棚、花架和随意安装空调室外机。防盗栅栏等。不得违反《条例》要求严禁行为，因装修不妥造成相邻业主房屋或公共部位损坏，应负担修复、赔偿等责任。
4、施工期间应采取有效方法，减轻或避免施工过程中对相邻业主或使用人日常生活造成影响，晚间18：00时至次日早晨8：00时和节假日，不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪声施工。
5、施工期间应关闭分户门，不得在公共走道堆放建筑材料。建筑垃圾。应自觉维护小区公共秩序，不在公共部位乱写、乱划、乱画，保持环境整齐。建筑垃圾应袋装化，并按要求时间运输垃圾，集中在指定地点堆放，搬运材料或垃圾后应负责立即打扫，保持公共部位清洁。
6、施工人员须住宿，应确保相邻业主或使用人不受妨碍，并按要求到当地警署办理暂住证。
7、施工期间，必需挂牌施工，接收相邻业主、业主委员会和甲方监督，对公共区域（包含门厅、电梯厅、电梯、楼梯、廊道等）应采取必需防护方法。
8、施工完成后，应向甲方提供住宅装修管线部署图等资料、退还小区临时出入证。
第四条、违约责任
1、甲方未按本协议约定为乙方办理相关装修手续，应负担延误工时责任。
甲方不推行管理职责，有意刁难乙方造成
损失应赔偿。
2、乙方私自调换装修施工人员不办理小区临时出入证，甲方可拒绝其进入小区从事施工作业，由此造成损失由乙方自负。
第五条、本协议在推行中若发生争议，各方应协商处理。协商不成时，可人民法院提起民事 诉讼。
第六条、本协议期限：______年______月______日至______年______月______日。
第七条、本协议自甲、乙双方签字盖章生效。本协议一式叁份，甲、乙双方各执一份，一份向小区业主委员会立案。

甲方（盖章）：
法定代表人或授权代理人（签字）：
年月日

乙方（盖章）：
法定代表人或授权代理人（签字）：
年月日

补充条款

第五章 治安管理要求
1 目标
为维护辖区居民生活秩序，确保居民家居安全，特制订本要求。
2 适用范围
管理处保安员
3 管理程序
  3.1、严格实施国家治安条例，亲密配合公安机关，维护本区居民用户生命、财产安全。
  3.2、实施二十四小时全天候巡查值班制度，对辖区进行固定岗、巡查流动岗，发觉治安隐患立即排除、阻止。
  3.3、负责辖区机动车辆、摩托车、单车管理和保管，维护辖区交通秩序，保障区内车辆安全。
  3.4、负责辖区流感人员、暂住人员登记、管理，实施特区人口管理要求，阻止诸如收破烂、乞讨、叫卖等人员进入本辖区。
  3.5、在本辖区发生治安、消防、交通等方面突发事件时，要挺身而出，依法维护居民用户正当权益，立即采取抢救、补救方法，阻止事态深入恶化，维护现场秩序，快速 查问时间、原因和责任，通知相关部门，并帮助查处。
  3.6、 负责本花园保安设施消防设施养护维修。
  3.7、维护治安，人人有责。本花园民应主动主动参与本花园治安管理工作，做到：
  3.7.1、遵守国家、特区相关治安管理要求。
  3.7.2、遵守本小区管理委员会公布、意在维护本区生活秩序和安全各项规章制度。
3.7.3、亲密配合治安队治安管理工作，在治安员因故查询时，给主动协作。
  3.7.4、勇于阻止、举报破坏本小区治安秩序或造成治安隐患人和事，并帮助治安队处理。
  3.7.5、立即向治安部申报留住流感人员、暂住人员，留住流感人员应在三天内，住暂住人员应在十天内持有效证件到治安大队申报。
  3.7.6、采取有力防范方法，注意锁好住宅门窗和自己车辆，不得让陌生人进入宅，进出大楼时注意不得让陌生人跟进。
  4、管理要求：
4.1. 保安员应严格实施治巡条例要求，严禁打骂和无故刁难居民；
4.2 不得扣押居民份证；不得索要钱物，不得乱罚款，不得收款不给票据；4.3 抓到嫌疑人员，不得殴打和私自 审训，只能严加看管，立即移交相关部
门处理；
4..4 发觉治安、消防、交通案件不得自行审理，只能移交相关部门处理。不然，居民有权向管理处，治安大队或政府相关部门汇报，用户服务中心，治安大队一经发觉、查实，将给严厉惩处，直至追究法律责任。
4.5 小区居民不得违反国家、特区相关治安管理法规法律，不得违反管理处公布各项规章制度，不然，将按章处罚，直至追究法律责任。
第六章 环境卫生管理要求
1. 目标：为提升小区环境质量，优化小区形象，创建整齐优美居住环境
2. 适用范围：适适用于本企业所管小区；
3. 责任范围：保洁部、绿化部全部工作人员；
4. 管理方案：
4.1 绿化管理方案
4.1.1 绿化实施要求
（1）绿地更新立即率98％；
（2）残枝断叶控制率98％；
（3）有专业人员实施绿化养护管理；
（4）立即修剪和补栽补种，无杂草、杂物；
（5）花卉、绿篱、树木依据品种和生长情况，立即修剪整形，保持观赏效果；
（6）定时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻工作
4.1.2 绿化面貌
（1）绿地内清洁、整齐。
（2）无显著病虫危害，无药害。
（3）依据实际情况制订养护、补种计划，并按期实施
4.1.3 土壤绿化性状要求
（1）保持绿地土壤疏松、无积水，合理、有效施肥，增强土壤肥力，改善土壤理化性状。
4.1.4 景观要求
（1）依据管理区域绿地植物分布情况及生长各个阶段，对植物群落合理养护，保持植物季相分明、色彩丰富、群落完整、层次适当、生长茂盛，营造管理区域优美整体景观效果。
（2） 《绿地等级景观要求》：
a．群落结构：群落合理完整，层次丰富黄土不裸露，树木种间、株间生长空间和层次处理适当，整体观赏效果好。
b. 树木生长：乔灌木主干屹立，树形完整优美，枝叶茂盛，季相显著，针叶树应保持显著顶端优势，整形树木应按观赏要求养护成一定形态，花灌木按时开花结果，绿篱连续、无空档、无死树枯枝，地被植物应为四季常绿观花或观叶品种。
c. 花卉部署：花卉健壮，始花期方可种植，株行距适宜，花期整齐，图案美观，按时开花。
d. 草坪铺植：草种纯，生长茂盛，无空秃。
e. 杂草控制：无大型野草、无缠绕性、攀援性杂草，基础无杂草。
f. 设备设施：建筑小品、辅助设施完好无损。
g. 环境卫生：绿地整齐，无垃圾。
4.1.5 病虫害防治控制
（1）应采取病虫害综合防治方法，病虫害对植物危害性应控制在不影响观赏效果指标之内。
（2） 《绿地等级病虫害控制指标》：
a． 病害危害程度：基础无危害迹象。
b． 食叶性害虫为害率：＜5%。
c. 刺吸性害虫为害率：＜10%。
d. 蛀干性害虫为害率：＜3%。
4.2 保洁管理方案
4.2.1 保洁实施要求
（1）清洁管理无盲点；
（2）管理服务范围保持环境整齐，生活垃圾日产日清；
（3）合理调整果壳箱或垃圾桶，每日清运1次；
（4）保洁人员应统一着装，佩带胸牌、仪容仪表整齐端庄；
（5）为业户、访客提供一个清洁、舒适生活和工作环境；
（6）操作规范化、管理科学化；
（7）适时、立即、按时进行保洁服务，包含虫害灭杀；
（8）珍惜物业各项设施及财物；
（9）立即处理垃圾、废弃物分类按指定地点安放；
（10）节省用电、用水；
4.2.2 服务标准
（1） 电梯厅
l 地面洁净无污渍、灰尘、痰迹。 天天巡回保洁
l 墙面、天顶洁净无污迹、浮尘。 每七天1次保洁
l 照明外壳无积灰、污迹。 天天1次保洁
l 金属件洁净、光亮无污迹，不变色。 天天1次保洁
（2） 客梯
l 轿厢洁净无垃圾杂物，镜面（不锈钢面）无手印迹，门表面光亮。
天天1次保洁
。 轿厢门面无灰尘，显示器洁净无灰尘。 天天1次保洁
。 轿厢内壁、门槽、顶部无积灰。 天天1次保洁
（3） 走廊、过道
l 地面、梯级无垃圾杂物、污迹、泥土。 天天1次保洁
l 墙面洁净无脏污，天顶无积灰、蜘蛛网。 每七天1次保洁
l 扶手、栏杆洁净。 每七天3次保洁
l 目视灯具、灯管无灰尘，灯具内无蚊虫，灯罩、灯盖无积灰。
每七天1次保洁
l 门、窗洁净无污渍、浮尘。 天天1次保洁
l 牛奶箱表面无积灰。 每七天3次保洁
（4） 绿化带
l 花园内无瓜果皮壳、枯叶、饮料盒、纸屑、碎石等杂物。
天天巡回保洁
（5） 垃圾桶
l 垃圾桶表面无积灰、污迹，冲洗空桶内壁无异味。
天天2次保洁
（6）小溪水景
l 目视水池清澈见底，池底无沉淀物、杂物，水面无漂浮物、枯树叶。
天天巡回保洁
l 池底、边壁无锈斑、污迹、青苔。 换水时保洁
l 池内喷水管、照明灯外表无污迹。 换水时保洁
l 池边地面无垃圾、杂物、积水。 天天巡回保洁
（7）宣传栏、阅报栏、布告栏
l 玻璃洁净无灰尘，框架洁净无污迹。 每七天3次保洁
（8） 公共卫生间
l 地面干燥、洁净，无垃圾、杂物。 天天1次保洁
l 墙面、隔屏无污渍，天顶无蜘蛛网。 每七天2次保洁
l 小便斗、坐便器无黄渍、污渍。 天天1次保洁
l 空气清新无异味。 天天1次保洁
l 洗手盆无污迹。 天天1次保洁
（9）小区健身器材
l 健身器材表面无积灰、污渍。 每七天3次保洁
4.3. 保洁质量五查制度
4.3.1 职员自查：每个职员依据相关作业规程，对自己负责分管区域保洁项目进行自查，立即发觉问题、处理问题，并做好统计。
4.3.2 班长巡查：领班应把巡回检验作为自己关键工作， 对管理区域内全部保洁部位、项目进行巡回检验，天天不得少于二次，并做好纪录。
4.3.3 主管抽查：主管每日抽查不得少于一次。
4.3.4 主任抽查：主任每七天抽查不得少于一次。
4.3.5 管理处每个月定时大抽查（主任、主管、班长）。
第七章 消防管理要求
1. 目标：在物业企业直接领导下，认真遵守消防法律、法规，落实“预防为主，防消结合”八字方针，推行消防安全职责，保障 消防安全。
2.  适用范围
管理处全部工作人员
3.  管理要求
3.1 消防工作要落实“预防为主，防消结合”方针，管理处经理为消防责人，楼宇事务管理员，保安人员为义务消防责任人和义务消防员消防责任人义务消防员职责是：
3.1.1认真落实实施消防法规和上级相关消防工作指示，开展防火宣传，普及消防知识。
3.1.2常常检验防火安全工作，纠正消防违章，整改火情隐患。
3.1.3管理消防器材设备，定时检验，确保各类器材和装置处于良好状态，安全防火通道要时刻保持通畅。
3.1.4 依据住宅楼具体情况，制订消防方法，制订紧急状态下疏通方案。
3.1.5接到火灾报警后，在向消防机关正确报警同时，快速奔赴现场，启用消防设施进行扑救，并帮助消防部门查清火灾原因。
3.2  楼梯走道和出口，必需保持通畅无阻，任何单位或个人不得占用或封堵，严禁在设置禁令通道上停放车辆。
3.3 不得损坏消防设备和器材，妥善维护楼梯，走道和出口安全疏散指示和事故照明设施。
3.4  辖区内严禁经营和贮存烟花炮竹、炸药、雷管、汽油、香蕉水等易燃易爆物品和各类剧毒物品，不得在辖区内燃放烟花、炮竹。
3.5  安全使用石油气，石油气炉要常常保持清洁，：切勿留有油渍，烟头及火柴余灰要随时弄熄，教育小孩不要玩火。
3.6 遵守安全用电管理要求，严禁超负荷使用电器，以免发生事故。
3.7  各住户进行室内装修，须向用户服务中心提出书面申请，经同意后主可动工，需要增设电器线路时，必需符合安全要求，严禁乱拉，乱接临时用电线路。装修应采取不燃材料，使用易燃或可燃材料，必需经消防机关同意，按要求进行防火处理。
3.8 发生火警，应立即通知用户服务中心或拨火警电话119，并关闭电闸，快速离开住所。
3.9  依据市消防管理暂行要求，有下列情形之一，依据情况，处以直接责任人处罚，经报请相关部门同意，可并处行政拘留。
（1）占用或封堵楼梯、走道或安全疏散出口；
（2）封闭或损坏安全疏通指示、事故照明设施或消防栓；
  （3）不按要求使用液化石油气；
  （4）乱拉、乱接电器线路；
  （5）私自挪用灭火工具、器材或消防备用水源。
3.10  有下列情形之一，责令停止作业，并分别情况直接责任人对应处罚。
  （1）未办理申请报批手续即进行室内装修；
  （2）室内装修所用材料不符合防火要求，不进行防火处理；
  （3）烧焊、用火、用电作业，防火安全保障方法不落实。
3.11  各住户必需服从消防机关和管理处人员相关防火方面管理，刁难辱骂或以暴力、威胁等手段妨碍消防监督工作人员依法实施职责，直接责任人处罚，经报请相关部门同意，可处行政拘留，直至依法追究刑事责任。
第八章 交通车辆 停车场管理要求
1.目标：对出入管理区域车辆进行管理，确保车辆进出井然有序，确保道路车辆行驶通畅、安全；
2.适用范围：保安对辖区内全部车辆和外来车辆；
3.责任人：安全护卫部；
4.管理要求：
4.1道路交通管理服务
4.1.1 确保管理区域内无违规停车现象。
4.1.2 道路路面保持整齐、无损、通畅。
4.1.3 标识清楚、醒目、完整。
4.1.4 对进入管理区域内特种车辆应给予引导，并指挥车辆按要求车位停车。
4.1.5 小区行车道油漆黑白相间减速条标志，警示车辆减速缓行。
4.1.6 阻止四吨及以上大型车辆进入管理区域（特种车辆和搬场车辆除外）。
4.2 停车管理服务
4.2.1 在停车库地面用白色油漆划出车辆行驶指导标志、车位标志及编号。
4.2.2 在停车库进出口上方醒目处，挂禁令标志、限高标志、收费标志。
4.2.3 停车库通风、消防、排水及照明等设备、设施应保持完好。
4.2.4 保持停车库环境整齐、无渗漏水、地面平整，无积水。
4.2.5 为办妥长久停车证业户提供相对固定车位。
4.2.6 地下车库只为业户提供长久停车服务（特殊情况需临时停车，应由管理处经理同意后方可停车）。
4.2.7 辅助、引导车主安全停车。
4.2.8 对进出管理区域机动车辆实施发放出入证、停车证制度、登记制度和停车收费制度（收费标准按所在地物价局要求实施）。为出入小区车辆提供引导服务，保持车辆出入通畅、停放有序。严禁载有易燃、易爆、有毒、有害及其它污染物品车辆进入管理区域。
4.2.9 为临时停车人员，实施限额发证制度，先到先停，停满为止，并确保已办证车辆停车。
4.2.10 为进入管理区域内非机动车辆提供指定区域有序停放服务不准许小区内非机动车乱停、乱放。
4.2.11对收费非机动车库实施出入调牌制度（收费标准按所在地物价局要求实施）并有序停放。
第九章 电梯使用管理要求
1.目标：为维护楼宇电梯系统正常使用，避免因违章使用电梯而造成电梯损坏和危及乘梯者安全；
2.适用范围：电梯维修组和全部业主；
3.电梯日常管理要求：
3.1 确保二十四小时有维修人员在小区内值班，遇电梯困人事件确保10分钟内救出被困人员。
3.2 实施定时保养和每十二个月年检保养制度，并有统计，把有序维保落到实处， 杜绝无序抢修现象。
3.3 严密监视和掌握电梯运行状态，立即做好电梯运行调度、管理工作等；
3.4 电梯内严禁吸烟、涂抹、吐痰和抛掷果皮等杂物。
3.5 严禁超重、超长物品进电梯，大批量物品运输请勿使用。
3.6 电梯一旦故障停留时，乘客按响紧急开关呼救，巡查保安和管理处立即通知维修人员快速处理，同时善言抚慰被困乘客，并想法立即开门，乘客切勿强行开启电梯门，以免发生危险。
3.7 电梯搬运物件者，不可碰撞梯门及轿厢，预防造成事故。
3.8 乘搭电梯人数过多时，发生超重应自觉维持秩序，自觉退出人员，以免超载发生危险。
3.9 狂风暴雨时，应加强对电梯安全巡查检验，并立即关闭机房及厅堂窗门。
3.10 凡有水渗透电梯时，应即停止使用，以免触电，并设法将电梯升高至较安全地方。
3.11 电梯槽底有积水时，应立即汇报管理处和工程部处理，以防影响电梯正常运行。
3.12 电梯机房钥匙，除修理人员外，任何人不得使用。保养单位来修理，检 查工作，统计交接簿内。
3.13 电梯每十二个月“年检”一次，并取得年检合格证。
3.14 清洁人员清洗走廊和楼梯时，勿让水流入电梯内，以免损坏电梯设备。
3.15 火警发生时，劝喻住户切勿乘搭电梯。
3.16 高温季节检验电梯机房是否有足够通风，温度是否过高，并立即采取降温方法。
3.17 电梯运行必需保持正常工作状态。并请住户和乘客配合，克服人为损坏。
第十章 智能化设施使用管理要求
1. 目标：
为提升小区服务质量，为业主提供安全舒适家居环境
2. 适用范围：
闭路电视监控系统、可视对讲系统、门禁系统、报警系统
3. 管理要求：
3.1 小区闭路电视监控系统、可视对讲系统所配装摄像头应保持清洁，其镜头部分，每个月应打扫两次，特殊情况酌情处理，以确保摄像质量。[ Fr: ] 
3.2. 现场安装各类控制设备其周围环境不应有强电磁场干扰源，以确保视频信号质量。
[ Fr: ] 3.3智能化设施相关设备维修保养工作应由相关专业人员负责。[ Fr: ] 
3.4中心控制室内相关设备，日常运行、维护工作应由专职人员负责
3.5出现故障应立即通知相关部门，立即检验使其恢复正常。[ Fr: ] 
3.6非工作人员