广场前期营销策划报告样本.doc

新龙广场前期营销策划汇报

目录： 。
导人第一一
市场第一一
一、市场分析………………………………………………………………………………………………………………………………………7
二、寻求目标客群…………………………………………………………………………………………………………………………………15
产晶篇一一
一、开发战略制订…………………………………………………………………………………………………………………………………21
二、计划定位………………………………………………………………………………………………………………………………………22
战略指导篇一一
一、整体战略制订………………………………………………………………………………………………………………………………37
二、市场形象定位…………………………………………………………………………………………………………………………………38
营销实施篇一一
一、开盘时机把握………………………………………………………………………………………………………………………………40
二、销售节奏和控制………………………………………………………………………………………………………………………………41
三、广告推广总精神………………………………………………………………………………………………………………………………42
四、案名推荐………………………………………………………………………………………………………………………………………43
五、VI及秀稿演示…………………………………………………………………………………………………………………………………45

导入篇----项目介绍
● 项目名称：新龙广场
● 项目范围：西至晋元路、南至蒙古路、东至西藏北路
● 用地面积：10840平方米
● 建筑面积：地上32272．5平方米 地下3000平方米
其中住宅12412．5平方米 办公15860平方米 商业4000平方米
● 公建容积率：4．0
● 住宅容积率：2．5
●综合容积率：3．25
● 绿化率：32％
● 建筑密度：36％
● 住宅总户数：134户

●项目情况概述
本案西至晋元路，南至蒙古路，东至西藏北路，系闸北区旧改项目74号街坊。即使距人民广场不远，不过其周围小区环境不
佳，现在地块上为旧式住宅，十分破败，蒙古路以南蒙古小区也为6层多层住宅，从外面来看也十分陈旧，沿蒙古路两侧，现基
本类似集贸市场，沿街店铺建造也十分简易，路面整齐情况极差。在晋元路以西，物业多为新建商品房，整体物业形象较佳。但
本案周围已属于旧改地块，经过以后改造，应该会有大改善。
本案产品类型较复杂，由住宅、办公楼、商铺三个部分组成。
对于本案住宅而言，去化并不是一个难点，关键是怎样合理定位和包装，取得较高利润空间和实现快速去化，加紧资金
回笼速度。
而本案商铺部分，总面积为4000平方米，所占比重不大，另外可经过会所营造去化部分面积，同时蒙古路原有良好商业
气氛，和小区居民集中，只要合理进行业态布局，以后经营情况看好。
本案重中之重就在于办公楼部分，其在体量上占到了总体50％，办公楼销售去化直接影响着本案总体推案成功，获
利是否。另外，因为本案所属地域没有产生办公楼积聚效应且选择出售这一方法来实现利润，故此存在一定市场抗性。
多个物业形态存在最大缺点就在于营销推广时因为目标客群不一样，而造成主诉方向分散，无法取得理想效果。所以，
怎样将这三者统一起来，相辅相承是本篇汇报叙述关键。

市场篇

┌──────┬─────────┬────┬───────────┬────┬────────┬──────┬───────┬────────┬───────┬──────────┐
│ 案名 │ 地址 │ 规模 │ 单价范围 │平均单价│ 主力面积 │ 主力总价 │ 公开日期 │ 工程进度 │ 销售率 │备注 │
├──────┼─────────┼────┼───────────┼────┼────────┼──────┼───────┼────────┼───────┼──────────┤
│ 感性达利 │ 新疆路、乌镇路 │ 29F／1│ │ 7000│ 42-59 │ │ ．11 │ ．6 │ 100％ │63530915 │
├──────┼─────────┼────┼───────────┼────┼────────┼──────┼───────┼────────┼───────┼──────────┤
│ SOHO时代 │ 恒丰路、汉中路 │ 27F／1│ 6000-8500 │ 7500│43／46(主力) │ │ ．8 │ ．12 │ │63532949 │
│ │ │ │ │ │ 55／67／82 │ │ │ │ │ │
├──────┼─────────┼────┼───────────┼────┼────────┼──────┼───────┼────────┼───────┼──────────┤
│精文城市花园│ 共和新路、虬江路│8F-33F │ 5500-7200 │ 6300│ 110-150 m’ │84-93万 │ │．12交房 │ │56974433 │
├──────┼─────────┼────┼───────────┼────┼────────┼──────┼───────┼────────┼───────┼──────────┤
│ 西藏北麓 │ 西藏北路1323号 │ 18F │ 5000-7500 │ 5500│ 一房：66m， │ 32-60万 │ 。4．5│ ．12交房│ 一期售完 │ 66601900 │
│ │ │ │ │ │ 二房：105m，│ │ │ │ 二期未开。│ 52980808 │
├──────┼─────────┼────┼───────────┼────┼────────┼──────┼───────┼────────┼───────┼──────────┤
│ 永兴富邦 │ 永兴路180号 │ 20F │ 6500-8000 │ 7000│ 60-68 │40-50万 │．3．21 │．1交房 │ 75％ │51024208 │
│ │ (近西藏路) │ │ │ │ │ │ │ │ │66532568 │
├──────┼─────────┼────┼───────────┼────┼────────┼──────┼───────┼────────┼───────┼──────────┤
│蓝宝石大厦 │ 天目中路、 │ 23F／1│ 7500-9200 │ 8200│ 153．69 │117-140万 │ │．8交房 │ 25％ │63538683 │
│ │ 西藏北路 │ │ │ │ 183．29 │141-165万 │ │ │ │63530246 │
├──────┼─────────┼────┼───────────┼────┼────────┼──────┼───────┼────────┼───────┼──────────┤
│ 新梅大厦 │ 天目中路585号 │ 21／1 │ 只租不售， │ │ │ │ │ │ │63171998 │
│ │ │ │ 1．9-2．2元／m'／天 │ │ │ │ │ │ │物管0．55元／in'／天│
└──────┴─────────┴────┴───────────┴────┴────────┴──────┴───────┴────────┴───────┴──────────┘

1．2经典个案分析
SOH0时代一一一天厦
地理位置：恒丰路120号(近汉中路)
开发商：上海一天下房地产置业
物业顾问：陆家嘴物业
规 划：单幢27层高层建筑，小区占地2800平方米，总建30000平方米。
单价范围：7000—8500元／平方米
均 价：7500元／平方米
车 位：100个左右 和户数比是1：8
开盘时间：7月
主力房型及总价
令 43．65 30万左右
令 46．41 33万左右
令 67．06 48万左右
令 55．84 40万左右
令 82．83 60万左右

简述：
本案在恒丰路汉中路交汇处，距离地铁一号线汉中路仅50米直线距离，同时该案周围又有大量公交线路，能够快速抵达南
京路、淮海路、徐家汇、虹桥、浦东机场，交通十分便利。
但因为紧贴着南北向交通主干道恒丰路，面临着大量噪声和扬灰污染，紧邻些老居民区，那里外来人员较为密集，影响着治
安管理，而且因为那些老居民区物业建筑已相当陈旧，也影响着该案视觉景观
物业配套：
SOHO商务中心：大小会议室、打印、复印、传真、票务预订代订书报、代找保姆、律师、家教等一应俱全。
SOHO家政中心：二十四小时叫醒、二十四小时安保系统、报修、报警、自助式洗衣店、洗涤、熨烫、工具租赁、叫出租车、叫快递、物
品保管服务。
SOHO配套中心：宽带入网、有线电视，智能防盗。
SOHO俱乐部：健身房、咖啡厅、小型超市、乒乓房。
SOHO物业系统：电子巡更系统、紧急呼叫系统、电梯内摄监控、公共消防报警系统、百余个地面和立体车位，为尊贵您，打造
永恒品质。
另外，从该案本身来说较低得房率也是影响着物业本身价值关键原因。

综合分析：
良性分析一一
》交通便捷。
》 面积小，总价低，吸引众多投资客。
》配套商务服务齐全。
》 专职物业顾问，能够确保以后物业管理水平。
抗性分析一一
》 周围环境较差，面临着噪音灰尘污染。
》得房率低，影响着物业本身价值。

1．3市场提点
●本案在上海最大型交通集散地之一，新客站地域。该地域内外来人口急剧增加，已令原本属于综合环境差、人文基础微弱闸
北地域治安及社会环境更为复杂。因为城市发展历史原因，闸北地域轻轨南面棚户区密集，道路情况复杂，生活配套设施零乱，
计划极不完善。但伴随闸北区政府作出“南北移”“一城、二线、七片”关键市政计划方案出台，旧城区成片改造立即逐
步开展，本案所处区域环境将会随之改变。
●本案在南北向主干道西藏路，周围拥有数十条公交线路及轨道交通，步行至轻轨站15分钟，步行至地铁一号线只需10分钟，
步行到南京路商业街15分钟。伴随现在西藏路拓宽改造如火如茶进行，原本西藏路拥挤不堪现象将一去不复返。
●本案所处区域在上海人眼里一直是属于综合环境较差区域，人文基础微弱，所以，闸北区用户将是本案去化关键对象。
但伴随旧城区拆迁改造，闸北环境面貌比以前改观了很多，并以此将可吸引到来自外区用户群，这也将是本案一个去化方
向，另外伴随外省市来沪购房热情不停高涨，本案也可安排针对于外省市购房团去化方案。
● 现在本案周围物业供给量显著不足，住宅方面除精文堀市花园因为规模体量较大，推广期较长仍在发售以外，其它诸如永盛苑、华
旗苑一期均已售完。现在精文房价全装修房价5500-7200元／平方米，均价6300元／平方米左右。商住办公方面，现在有多个个案
在推广，一个是在永兴路上永兴富邦，价位在6500-8000元／平方米，均价7000元／平方米。在西藏路浙江北路上蓝宝石大
厦7500-9200元／平方米，均价8200元／平方米，能够看出假如以人民广场为圆心，本案到人民广场距离为半径，半径范围内其它
区域楼盘价值要远超于闸北区域内个案。所以，区域环境对物业价格影响不容忽略，不过从另一侧面讲伴随区域环境改变，
本案所处区域物业增值幅度将高于同期其它区域增幅水平。

●就现在来说小户型是本案所在区域内最为热销产品，作为以小户型为主力产品感性达利、SOHO时代均已售罄。新近开盘永
兴富邦亦是发明了开盘一周销售率达成75％火爆场面，而一样和永兴富邦一样拥有办公性质蓝宝石大厦去化速度就慢了许
多，刨去价格和所处地段差异外，面积是一个关键决定原因，永兴富邦面积基础全部在60-68平方米左右，而蓝宝石大厦面
积基础全部是150-180平方米左右大户型，可见户型面积设定对去化影响是很大。
●作为上海首座全装修、小户型、商住两用、酒店式SOHOSOHO时代一天厦，其推广模式值得借鉴。7月开盘一天厦原
是一幢多年完工烂尾楼，经过发展商重新设计和独特定位，在开盘很快即造成不小轰动。从尸型上讲其主力全部为40多平
方米小户型，即使单价一度冲高到8500元／平方米，但因为面积小总价相对也较低，所以能让各阶层购房者接收。和本案相同
是作为亦商亦住酒店式公寓，周围全部有迅捷交通，繁荣商圈。SOHO时代在南北向主干道恒丰路紧邻地铁一号线轻轨，
公交线路甚多，又靠近不夜城商圈、太平洋百货，以上种种特点均为其成为成功楼盘关键支柱，并为随即同类型楼盘推广打好
坚实基础。所以，随即推出感性达利和新近开盘永兴富邦均发明了惊人销售业绩，本案和之相比一样含有相同外部环
境支持，所以，假如有正确市场定位、合理推广方案，再创神话亦不是奇迹。

1．4市场机会点和威胁分析
1．4．1市场机会点
●住宅市场需求量大
闸北区一向居住条件不佳，存在很多危棚简屋，伴随市政旧区改造步伐加紧，闸北区首当其冲成为关键改造地块。因为大量动
拆迁用户出现，区域内物业需求量极剧猛增，为本案销售提供了有力客源支撑。
●区域市场住宅供给量不大
本案所属区域在整个闸北区而言，含有显著地理优势。和本案紧邻华祺苑曾经创下超区域行情30％单价销售，去化情况很
好，现在己全部售清，二期正在开发中。在区域周围未见其它新盘开出，市场供给处于一个停滞阶段，为本案提供了一个很好市
场空白点。
●区域高品质住宅物业开发出现断层
在区域市场供给量不大情况下，我们也不难发觉，因为闸北区一向给大家整体形象不佳，故此区域内物业档次也多为中、
低级楼盘，以经济型住宅为主。不过华棋苑销售也证实了区域客群对于中高级品质较佳楼盘需求也十分旺盛，且含有一定消
费能力。 ．

●区域内商住、SOHO类物业去化很好
闸北区内商住项目、SOHO类物业开发较多。永兴路上永兴富邦全精装修商住两用物业，因为其较低总价，去化很好。开
盘短短一周去化已近75％。另外，感性达利和去年SOHO时代全部曾出现过骄人销售业绩。
1．4．2市场威胁
●若在产品计划上把握不妥，易造成多个物业形态难以融合，给以后销售带来不可避免市场抗性。
●纯办公楼问题。本案原有计划纯办公楼，不管是从市场角度还是从产品本身特征出发，全部证实了计划中存在不合理性。
所以，必需要在有限条件下，进行产品修正，不然极可能对项目标整体销售带来不利影响。
● 近期闸北旧改地块颇多，须提防未知物业开发带来市场竞争和客群分流。

二、寻求目标客群
2．1住宅部分目标客群
2．1．1客群起源及组成
●闸北区旧有居民购房；
●原居住地为闸北区动迁居民；
●虹口、黄浦区等周围区域居民购房；
●外来人口购房；
● 因为工作或其它原因，由外区迁至本区域人员购房；
2．1．2年纪结构
因为受到用地容积率限制，住宅总体建筑面积有了一定限制，经过总建筑面积，对于本案产型面积进行了大致框算，可
以得出结论，本案住宅以小户型为主，这一产品特征就直接决定了本案目标客群年纪结构偏低，但同时又考虑到拥有区域情结人
群年纪特征和对于房价经济承受能力，通常处于35叫5岁之间。

2．1．3需求特征分析
●原居住在闸北购房者，她们拥有一定区域情结，对于生活区域已经十分习惯了，不期望有很大改变。她们或是因为动拆迁
或是因为家庭结构发生改变而需购置新房。她们不期望远离原来居住地，同时也对物业品质有一定要求，她们大多有比较稳定
工作，收入水平较高，有一定经济实力，对房价有一定承受能力。
●对于非闸北区居民，比如黄浦、虹口等地域，她们通常没有很重区域情结或说没有对应经济实力去支撑起她们区域情结。
她们购置闸北住房，看重是很好区域位置，便捷交通和楼盘品质、小区环境。这部分客群在年纪层次上可能较前者低，
对房价承受能力也有所下降。
2．2总结及分析导出
经过上述客群分析我们能够看到本案住宅部分目标客群在年纪结构上较通常住宅偏低，正如在前文所提到为了确保项目
整体形象，保持目标客群一致性，更关键是市场对于办公楼抗性，初步提议将办公楼改造成更适应市场需求及符合客观条件
酒店式公寓。但我们又不得不考虑到建筑用地使用性质，平衡各项原因，本企业认为建造居家办公SOUO物业是一个最好选择。
包含怎样改造具体分析将在后文详陈。

2．3 SOHO目标客群分析
尽管本案SOHO及住宅部分目标客群相统一，但毕竟二者物业性质不一样，另外SOHO目标客群在住宅客群特征上也必
然会拥有更为鲜明个性特征。
2．3．1客群起源及组成
SOHO居家办公因为她本身特殊性，所以其目标客群也有较强针对性，关键面正确是有居家办公需求人群，以从事信息技
术、平面设计、文字工作者等行业人员居多。当然，也不排除因为看奸这类物业投资价值和较低总价，而购置SOHO物业作为
投资投资客群。
2．3．2需求特征分析
大多SOHO物业购置者是一个经典居家办公者，对她们来说，住所意义已不再仅仅是一个简单生活居住场所，同时也是
她们工作场所，物业居住和办公环境全部是她们关注方面，而且二者含有相同关键性。她们要是“住家般办公和办公般
住宅”。能使二者平衡且融和物业者最为吸引她们。

2．4商铺部分目标客群
本案4000平方米商业面积，尽管相较于本案小体量，面积是比较大，不过从商业计划角度看，还未形成一定规模。同
时本案商业分布情况也否定了集中商业计划可能，所以提议将其定在小区商业。除去体量上原因，首先，现在周围商业环
境微弱，其次，SOHO物业对于配套高要求，也肯定需要一个充足平台。以上种种皆决定了本案商业定位方向。
2．4．1客群起源及组成
商铺目标客群由投资客和经营客两种组成。她们通常起源于
——个体工商户
——私营企业老板
——高薪收入者
——港、澳、台商
——外地来沪经商人员

2．4．2年纪结构
现今沪上颇流行“全民经商”，而且其趋势越来越显著，只有是有一定经济实力人群，不管是否涉足商场，全部开始纷纷把眼光放
在了投资型物业上，酒店式公寓、单身公寓等小面积投资型物业热销就是一个很好佐证，故此，极难在年纪上对本案商铺投资
者进行一个界定，但考虑到经济实力积累，应该以中年为主。
2．4．3需求特征分析
●投资者
投资目标当然是为了赢利，对于投资者而言，她们最为看重是投资回报。说白了就是一个利益趋使，哪能里有利可图，她们
便会向资金投向那里。她们投资商铺最为关注是商业气氛所能带来良好经营情况，从而使得她们经过租金上升和商铺本身
价值上升取得利益回报。同时销售总价作为她们投资成本是决定她们投资行为关键原因之一。
●经营者
作为经营者当然也一样是为利益所趋使，但相较于投资者，她们关注问题更为深入。商业气氛、人流量，业态布局、客群消费
能力全部将直接影响她们收益。租赁价格才是她们最为重视投资成本。

产品篇——战略制订及计划定位

一、开发战略制订
尽管现在市场上房产需求量仍然很大，众多房产项目纷纷上马，不过各项目间竞争也越来越展现出猛烈之势。房产市场发展
到今天，从昔日对于房型追求，到现在对于小区环境看重，能够预见是以后住宅小区科技含量将成为购房新亮点，因为只
有高科技才能为居住者带来更多便捷实惠。
过去，因为受到客观条件限制，市民购房最关注是房型，因为房型好坏直接关系到居住舒适性、空间利用和功效到
位，于是房型成为首选条件。现在，伴随住宅建设品味不停提升，越来越多购房者跳出自己“小家”，更多看到了“大家”，
把户外环境也作为购房关键条件，因为好小区环境使人如置身于花园之中，令人心旷神怡。
曾几何时，越来越多新建小区，为了深入提升住宅内在品质，开始在高新科技上大花心思，申城住宅建设中，新型墙体材料，
节能保温材料，轻钢轻板结构等，开始受到越来越多开发商亲睐，并在建房中率先应用。一系列新产品、新工艺在新建住宅小区
中崭露头角，为入住者提供更多便捷和实惠。在以后一两年，科技含量高低将成为居民购房一个关键指标。
对于本案而言，营建SOHO物业，其对于智能化、科技化要求原本就极高，那么于其投入高成本营建高科技设施仅服务于部
分物业，不如将其引伸至整体住宅小区上，建造一个以科技为先智能化小区。

二、计划定位
对于本案整体产品计划给出以下定位：
由住宅、商业、后察血2组SE，拥有高智能化利Il配喜gQOS型住宅小匡。
在此基础上，我们将以后为指导，针对本案三个不一样物业形态分别给出产品计划定位，从而在各个方面支撑起我们总体定
位。

2．1住宅部分
2．1．1产品计划定位
拥有完曾01匡商业配茸，智蘸化暇薨闷现代化住宅。
2．1．2产品力对定位支撑
● 地理位置
该地块邻近上海火车站不夜城商圈、人民广场商圈、南京西路商圈，从全市来看属于市中心地块，尽管日前整体小区环境不佳，
但伴随旧改力度加大，这种情况很快将得到改善。
● 交通便捷
本案和上海火车站、人民广场这两个市中心大型交通枢纽相隔不远，出行便捷性极高。紧靠小区西藏北路上南北走向公交
站点集中，而晋元路、海宁路上公交站点，则可满足小区居民东西走向出行需求。加上，原有轨道交通一号线和已在施工
中地铁M8号线，和南北高架将为小区构建一个立体交通网络。

● 商业配套
本案即使总体体量不大，尤其是对于建筑面积仅为1多平方米住宅小区而言，4000平方米商业配套，可谓十分强大了。
充足商业面积使得以后小区配套计划有放矢，将为小区住户提供强大商业配套支撑。
●面积控制合适
本案在户型面积控制上比较合适，经过大致框算，每产单元平均建筑面积在92平方米左右，这就使得在保持一定总价同时
本案在销售单价上有了比较充足上升空间，为营建住宅高科技化提供了资金运行成本控制上可行性。
2．1．3强化产品支撑
● 建筑单体
》 外立面
建筑外立面是物业给大家第一印象，这种印象对于客群认识物业品质、特点全部将起到极大影响。所以，本案在外立面
上也应和计划定位相契合，努力争取表现出科技化、现代化，但又在必需兼顾住宅居住感觉。所以提议在用色上采取冷色系，以
白色为主色，以兰色或绿色点缀，材料上利用高级防水涂料。在此同时，尽可能以线条丰富外立面，以突出建筑现代气息。

》 窗体
提议尽可能扩大住宅采光面，并大量利用大幅玻璃窗，首先使住宅采光得到了
很好确保，其次也同时增加外立面现代感。
● 绿化
本案绿化面积较集中，大多在两幢住宅楼之间。对本案而言绿化仅是点睛之处，而非
主力卖点，所以没有必需对此大化心思。不过在计划设计时必需和物业形象相统一。提议以几何图形和线条来组合绿化。
●户型配比
因为本案营建科技化住宅成本较高，肯定造成建造成本增加，为了确保一定经济收益，销售总价肯定上升。这种结果肯定导
致销售进度减慢，而且和目标客群经济承受能力不符。所以，提议以小面积住宅为主，具体配比以下：
┌──────┬──────┬────┬──────┬────────┐
│ 户型 │ 面积控制│ 户数│ 面积小计│ 集中分布情况│
├──────┼──────┼────┼──────┼────────┤
│ 一房一厅│ 60 m2 │ 20 │ 1200 m< │ 高层 │
├──────┼──────┼────┼──────┼────────┤
│ 二房一厅│ 90 m2 │ 58 │ 5220 m‘│ 高层+小高层 │
├──────┼──────┼────┼──────┼────────┤
│ 三房一厅│ 110 m2 │ 56 │ 6160 m2 │ 小高层 │
├──────┼──────┼────┼──────┼────────┤
│ 累计 │ │ 134 │ 12580 m2│ │
└──────┴──────┴────┴──────┴────────┘
注：户型面积仅为大致框算，待设计确定后可进行调整．

●打造泛会所概念
本案相对较大商业面积，恰好为打造泛会所概念提供了基础。原设计方案中将小区会所设置在晋元路上，首先和出入口设置
不相符，另事方面和SOHO物业距离太过远，不便于SOHO住户使用，不过SOHO住户对于会所等配套依靠性却又往往大
于通常住宅居民。同时，又考虑到，SOHO物业低层物业去化存在障碍情况，提议将会所设施在SOHO物业一、二层楼，同
时利用围绕整个小区商业面积，主动打造泛会所使商业满足提供小区服务，商务支持多功效。
这么做法，也能够克服本案商业面积分布过广，除蒙古路外商业气氛不足缺点。
●智能化配套
既然本案要打造是一个全新科技化住宅小区，则智能化、高科技技术使用是提升产品力关键。
本企业认为下列配套必需到位：
——管理自动化和信息系统
——红外线周界报警系统
——网络通信系统
——电子巡更系统
——闭路电视监控系统
——访客登记系统
——访客对讲系统

——住户室内报警系统
——背景音乐系统
——一卡通缴费系统
——小区网络系统
以上配套关键针对住宅用户而设，而本案科技化将更多表现在SOHO物业之中，待下文详陈。
● 物业服务
任何高科技智能化系统使用必需同时和服务相结合，在利用多种高科技设备同时，小区物业服务也应和之相配套。
——家政服务、绿化服务
——电话唤醒、留言服务
——预订及叫车接送服务
——代订报刊杂志、机票服务
——速递服务
——室内装修、家电维修服务
——代办保险、特约服务
以上各类物业服务同时也适适用于SOHO住户，但其物业服务还须在此基础上增加商务功效，下文将详陈。

2．1．4价格策略
经过如上分析，并经过产品力强化以后，本案住宅整体档次及形象定位已确定，同时兼顾开发成本、经济收益和总价控制，
本企业提出6500元／平方米销售均价。
通常而言，8／1小高层销售均价会高于高层价格，不过经过合理营销方法，推案次序及销售控制，本企业有信心使高层销
售价格达成小高层产品价格水平。

2．2 SOH0部分
2．2．1产品计划定位
社匡耀划、日常主话设艟便刷晌高技m吕墨gg后痴住宅武力2
2．2．2产品力对定位支撑
● 物业性质
原为办公楼计划，在建筑形态、公用部分、设施上比较符合sOHO物业所要求条件，而且SOHO这种物业形态并不要求有煤
气等日常生活设施，故而确保了产品修正可行性。
● 交通条件
SOHO物业入住者对于地理位置、交通要求也比较高，本案和市中心如此靠近距离，为SOUO那些乐于提倡流行人群
而言，即确保了平静、舒适工作环境，又提供了便捷出行条件。

2．2．3强化产品支撑
● 建筑单体
》 外立面
对于SOHO物业外立面，建以采取玻璃幕墙和扣板，玻璃幕墙能够给人以办公型物业形象，而辅以扣板使用首先可
以降低建造成本，其次也是为了SOHO住宅为居家办公型物业，办公楼特征不易过于张扬要求。
》 面积分割
经过大致框算，SOHO单层建筑面积在600平方米左右，提议将单元面积控制在50-60平方米左右。这么分割，首先比
较符合SOHO物业设计，其次小面积能够控制总价。
》 房型提议(见下图)

● 全精装修
由物业性质决定了SOHO物业含有经典过分型物业特征，和之相契合，本案SOHO物业也应
以全装修面貌推出，以满足目标客群购房习惯和对住房装修较高要求。
● 大堂装修
大堂是住户和住宅第一接触点，大堂计划、设计给人感觉直接向外界传输了SOHO物业
整体档次。而SOHO特征又决定了其大堂设计风格也应趋向人性化，营造一个商务式酒店
大堂气氛。如在大堂设总服务台、休息区、休闲咖啡吧等。同时，注意设置在二、三楼小区会所，
应考虑到各个楼层相互衔接。
● 商务中心
SOHO住户在可充足享受到住宅用户相同生活配套同时，其更应拥有商务功效配套设施。
——大小会议室
——代找律师、家教
——临时秘书、翻译
——网络维护

● 家政中心
——自助式洗衣房
——洗涤、熨烫
——工具租赁
——物业保管
——叫餐服务
——临时保姆

2．2．4价格策略
经过上述分析和产品强化，本案SOHO已经含有了价格提升基础。另外，本案SOHO和其它同类产品相比，其又同时
含有小区环境及强大泛会所支持，所以完全有可能支撑起一个较高销售价格，本企业提出8500元／平方米销售单价，将总价控制
在45万左右，以利销售。

2．3商铺
2．3。1产品计划定位
辅，IIX髑荛圃商务壹持为—傅Qg筹阳蘸小IX配g商业。
2。3．2业态计划
本案商业部分分布在西藏北路、蒙古路、晋元路沿线，关键为二层楼结构。
西藏北路即使是一条关键南北交通干道，且是多辆公交车停靠站点，但却未形成显著人流积聚
效应，现在商业消费者也以周围居民为主。同时因为贴近SOHO且和会所相邻，故而关键以提供商务支持
为主，例图文输出、文具销售或是符合SOHO住户需求类似茶坊、咖啡馆等休闲餐饮。
蒙古路即使环境不佳，商业气氛却已形成，现在是一条农贸市场，
两边也有部分商铺，但多己十分陈旧，经营情况倒还尚可。人气较西藏
北路好，故此，能够开设些衣饰、小饰品、礼品店等小百货。
晋元路路幅很小，尽管844公交终点站设置在此，但人流仍然十分
稀少，所以提议设置以小区服务为主如干洗店、面包房等经营商铺。

2．3．3租售选择及售价提议
将本案商业部分分为两个部分，用于营建泛会所功效部分提议先将其保留，选择出租形式，从而有效掌控经营业种。而另一
部分则提议将其销售，快速回笼资金。
同时，伴随销售部分去化，若是商业经营情况很好，则能够将原有出租部分以一个较高售价出售，从而实现商业完全去
化。提议一楼售价控制在3万耐平