家园地产行业营销策划方案样本.doc

曙光家园营销策划方案一、宏观市场分析新近公布中国行业景气分析汇报（版）指出：中国房地产业进入中长调整期；同时该汇报还认为，现在中国房地产确实存在区域性泡沫现象。我们认为，就全国而言，房地产景气趋势是：房地产投资增加将显著放慢；房地产投资增加可能回落到15%左右，而住宅投资增加放慢将更为显著，估量增加16%18%。房地产行业景气分析及走热估计汇报指出，房地产发展尤其是住房消费不停增加对中国近阶段经济增加起了十分关键作用，以后房地产发展潜力还很大，但这并不意味着房地产能够连续地保持20%以上高增加。推进此轮房地产景气回升原因不是周期性原因，而是体制改变和政策刺激。所以，加强对房地产发展宏观调控，含有十分关键意义。，中国房地产政策总趋势是：护驾房地产“软着陆”。中国人民银行在2月20日公布中国货币政策实施汇报中公布中国利率市场化改革总体思绪，汇报说，全国房地产开发完成投资7736亿元，同比增加21.9%。并指出，房地产信贷政策应采取“软着陆”措施，金融机构既要支持房地产业发展，又要预防引发房地产泡沫。不过，因为城市化城镇居民生活水平改善等内在需求推进，中国房地产行业长久看好，连续20年30年10%以上高增加将是肯定，其和汽车高消费及电子通讯消费一起将成为推进下一轮宏观经济景气繁荣支柱性力量。从宏观角度来看，目前房地产发展中头等关键事是采取有力宏观调控方法使房地产“软着陆”，而不能任其自然膨胀和让泡沫自然破灭，要促进房地产“软着陆”应采取多个方法。而建立目标监控体系尤为关键，为此，要努力做到五个适度，以确保房地产业快速稳定协调发展。即投资和消费增加速度要适度，居住水平提升速度要适度，各类住房建设比关键合理（现在很多地方存在住房供需严重失衡情况）；住区规模要适度；（不应大量无限制地兴建占地几百万平方米超大型住宅“小”区）；房价及房价收入比要适度。 二、湘潭区域房地产市场分析（一）政策形式相当有利据最近报道，湘潭开始二次创业。政策形势良好。湘潭这一届领导班子在各界及市民心目中，是有口皆碑，领导魄力、能力、威性对湘潭政策稳定和经济政策有着很关键作用。卞翠屏是大家看好书记，陈润儿是大家看好市长，她们曾经这么说过：“强工富市”战略没有错，湘潭是一个经典工业城市，最大困难是体制和结构，只要体制一顺，结构得到优化，湘潭工业就会重振雄风。陈市长更坚信：一个产品能够催生一个产业，一个产业能够振兴一方经济。从以来，湘潭发生了很大改变，而最大改变是湘潭人心齐了，城市活了，名气大了。政策作用显著表现为：引进八一队，打造金牌球市。这被大家称为“民心工程”，体育经济做火了，就门票收入这一项，去年就进了1000万元；因为体育经济带动，去年旅游经济也狠狠赚了一把，上六个月旅游综合收入为6.56亿元，同比增加21%；还有零售业，听说是最近最高增加速度所以，媒体评论说，湘潭人自己也说“这是千载难逢机会”。（二）大事热点助推房市作为“伟人名人居里，湖湘文化源头”湘潭，可能是新世纪最含有决定意义十二个月，在这十二个月，湘潭人将释最大激情和信心！“金牌球市”，足球赛事不停，吸引全国大家尤其是体育迷眼光；全国第二届连环画精品交易会3月中旬在湘潭举行，再次挖掘湘潭最深厚文化底蕴；毛泽东诞辰110周年，湘潭、韶山建设和纪念筹备等工作全方面发威；齐白石诞辰140周年，齐白石文化艺术中心投资1.1亿元这是只是现象，事情本质是：湘潭全市迎来一次飞跃性发展和城市建设将出现质提升。这个名气最大城市、文化最深城市、人心最齐城市，正在为“再造成一个新湘潭”而行动。城市空间发展计划战略是“城市东移”，大手笔7亿元铸造城市中心，这将是市民真正城市中心，文化中心、行政中心、会展中心、商务中心，拆迁征地建设工作正有条不紊地进行；随之而来是，周围土地增值，甚至是倍增还“有行无市”。城市推进楼市，这是房地产业最大公理；球市推进楼市，这是湘潭特有公理；大事喜事热事推进湘潭楼市，这是湘潭房地产业特有观景！（三）投资激进拉动消费去年，湘潭市住宅区平均价格在多元每平方米左右，市区中心地段住房最高均价也不超出元每平方米，这一价位恰好相当于株洲房价“零头”，该市一般住宅楼最高售价达成元每平方米以上，而长沙商品房价格相同相类比最少是湘潭倍以上，假如按湘潭市中心元每平方米左右计算。长沙同类位置房价则是湘潭最少倍，假如要将全省房地产价格进行排列话，湘潭市位居倒数第二，仅高于怀化市！而株洲则排在长沙这后，位居第二。面对如此低房产价格。湘潭大同世界实业股份董事总经理金彪看得十分透彻，她认为，湘潭房地产低迷和该市本身特点相关，长久以来，湘潭作为老工业城市曾经有过无限辉煌荣光。六大重工业企业差不多支撑起了整个湘潭经济，也掌控着湘潭经济兴衰。伴随国有企业衰退，湘潭优势逐步成为发展包袱，经济一度跌入低谷，对房地产而言，因为该市大多数城市居全部是老国有大型企业职员。这部分人已经在计划经济时代由单位分了房，所以整个湘潭市民对商品房购置欲望也随之平淡。以前湘潭市场并不是供过于求概念，因为，老百姓现在不是要求有房子住，而大多数想改善住房条件，所以对房子各方面要求也相对较高。只是现在市场上住房因为没有达成大家购置要求，才造成需求不旺，从而引发价格走低。据此，我们认为，多年来湘潭市房地产业进入了一个连续低谷期，已经见底，并出现了回升迹象，将是一个时来运转年份。 最近消息说，湘潭市政府对去年招商引资功臣进行了重奖。而湘潭自去年打响了“金牌球市”这一名气后，很多投资者可谓慕名而来，盘龙山庄就如此。我们分析认为，今年招商引资将会更大更多，而投资房地产行业资金同比将增加25%以上。这么巨大投资增加率肯定会拉动需求，推进整个行业发展。（四）居民购房进入高潮人一生，最少能够买三次房。中国人民大学教授黄泰岩很快前在接收新华社记者采访时强调：购房无须一步到位，住房消费完全能够分阶段进行。所以，那种所谓“终极置业”见解是对消费者一个误导。不管从哪方面看，湘潭居民是完全有能力购房。按国际通行见解，住宅价格和通常家庭年收入之比应保持在：之间，超出：就难以形成有效需求，中国通常全部在：以上，而依据省统计局提供数据能够看出，年湘潭市平均每人年收入是元，可支配收入元，远远低于：百分比，完全含有商品消费能力。从市场反馈情况也表明，并不是老百姓不愿意买房，而是市场没有她们真正想要房子。现在，湘潭市价位较高盘龙山庄、阳光山庄等楼盘，因为开始重视小区建设和居住环境营造，同时加强了多种管理，有意识地引进了新设计和营销理念，所以受到市场强力追捧。大同世界花苑销售率更是达成了以上，这不管是在湘潭还是在外地，全部可能称得上一个奇迹。由此不难看出，真恰好房子还是有市场需求，关键是怎样找准路子。我们估量，湘潭居民购房将进入高潮。“在湘潭，你有钱也买不到好房子。”我们要让它成为永远过去！ 三、曙光家园名称提议及理由1、“曙光”给人期望和朝气视觉形象冲击效果。2、“曙光”这一中心和本小区整体计划、规模很相适应，且大门楼造形中就有一个金色圆球，充足注解了这一中心。3、“曙光”和开发商老板名字一样，这也是开发商对房子和业主极其负责表现，有谁愿意自已名字和自己精心创作“作品”受到哪怕是一点点损害呢？相信，这么也是开发商不停做大做强做出“曙光”品牌第一步，而且是成功第一步和关键第一步。4、“曙光家园”明确了家本质意义，买房就是成家，也很好地域分砂子岭区域其它楼盘，什么山庄等之类，轻易形成自己特色和广告宣传。四、曙光家园营销总定位曙光家园成熟小区 成就家成熟是一个漂亮，成就是一个境界。在湘潭市中心砂子岭曙光家园以其完善内外配套、良好小区气氛、优雅小区环境，成就您漂亮温暖家这种营销总定位，从本身素质及周围环境出发，正确概括了项目标最大特点：好地段、大生活区、现房、小区地下休闲中心、错层户型、适宜面积、精巧感受成熟小区 成就家，“成就家”双重含义，而且短短八字中有两个“成”字，形成叠音，朗朗润口，极易传输和推广。五、曙光家园周围竞争项目调查（略）六、曙光家园优劣势及问题和机会点（一）W优势分析略（二）S劣势分析略（三）O问题点分析略（四）T机会点分析略 七、 曙光家园营销团体组建销售力完全表现和发挥，最终全部将落实到营销人员行动上，营销人员素质也能够看作是楼盘素质；对营销人员组织和管理是营销经理最大职责。本项目推广和销售每个阶段每个动作，全部是靠每一个组员有组织切实施动来落实实施，所以，建立有效组织架构是确保本项目良性运作必需前提。（一）人员配置略（二）岗位职责略 （三）营销人员培训（略）八、曙光家园营销策划（框架，详案由乙方掌握）1、“户型公告、明码标价”销售（开盘关键新闻点）；广告：明码标价 现房开盘2、现房+菜单装修（方案）开发营销模式；3、“保护百年樟树，寻求温馨家园”公益活动策划营造宜人环境，提升人居品质；4、“买曙光家园，送甲A球票”促销活动。九、曙光家园销售计划略十、曙光家园广告宣传计划略1、总投入：18万元。2、广告宣传计划略3、广告投入预算略十一、和营销及开发商利益相关几点提议1、物管和销售齐步，充足对业主负责。提议在销售开盘前一周，就着手筹备成立物业企业，而且安排两名保安管理现场，给人以良好“物业提前介入”感受；还能够花少许钱聘用长沙某一著名物管企业作为顾问，因长沙有几家物管企业已挤入国家级优异行列。2、销售面积就是产权面积，即提议在销售前一周将北栋房屋按户型均由房产测绘部门测定并确定，此面积为办产权时面积。能让业主真正放心面积无假，既省事、又便于销售，而且还是一个很好新闻事件，能够宣传一下。3、争取低首付，降低购房准入门槛。提议开发商联络某一银行能做到最高六成二十年按揭。这么首付款为5万元起，能愈加好地吸引消费者购置本项目。而对开发商来说，并没有影响，只是前期多做点银行关系工作，或为购房者实施反担保，而这么实际上也没有风险。