DB32_T 3695-2019房屋面积测算技术规程.pdf

ICS 91.010.99 P04 DB32 江苏省地方标准 DB32/T 3695-2019 房屋面积测算技术规程 Construction technical specification of building area surveying and mapping 2019-12-16 发布 2020-03-01 实施 江 苏 省 市 场 监 督 管 理 局 江苏省住房和城乡建设厅 发 布 目 次 前言.II 1 范围.1 2 规范性引用文件.1 3 术语.1 3.1 房屋面积测算术语.1 3.2 建筑术语.3 4 房屋面积测算数据采集.10 4.1 房屋预售测绘数据采集.10 4.2 房屋竣工测绘数据采集.10 5 房屋建筑面积计算规定.12 5.1 一般规定.12 5.2 计算细则.14 5.3 共有建筑面积的分摊与计算.39 6 房屋的变更测算.51 6.1 变更分类.51 6.2 变更受理.51 6.3 变更测算.51 7 房屋面积测算成果报告.52 7.1 房屋面积测算数据的处理原则.52 7.2 检查、验收与成果资料.53 附录 A（规范性附录）本规程用词说明.55 附录 B（资料性附录）房产图及测绘成果示例.56 前 言 本标准按照GB/T1.1-2009给出的规则起草。本标准由苏州市房地产测绘队提出。本标准由苏省住房和城乡建设厅归口。本标准起草单位：苏州市房地产测绘队、南京捷鹰数码测绘有限公司、苏州工业园区测绘地理信息有限公司、无锡市测绘地理信息学会、徐州市宏伟测绘制图有限公司、南京市房地产测绘事务所、无锡市曦晨测绘有限公司、常州市新北规划与测绘信息中心、盐城市瑞地勘测有限公司、南京海河测绘科技有限公司、南通市房产管理测绘队、苏州高新区测绘事务所有限公司。本标准主要起草人：高巧森、管建平、王龙慧、陈杰晖、陈宪章、姚钟惠、王成华、袁庆锋、范占永、朱学明、季新宇、徐建新、张涛、孙敦新、姚建忠、周潜、马军、刘岩。房屋面积测算技术规程 1 范围 本规程适用于江苏省行政区域内房屋产权、产籍相关的各类房屋面积的测算。江苏省行政区域内的房屋面积测算工作除应遵循本规程外，尚应符合国家、行业现行有关标准的规定。2 规范性引用文件 下列文件对于本文件的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，仅注日期的版本适用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。GB/T 14911-2008 测绘基本术语 GB/T 17986-2000 房产测量规范 GB/T 24356-2009 测绘成果质量检查与验收 GB/T 50352-2005 民用建筑设计通则 GB/T 50353-2013 建筑工程建筑面积计算规范 GB/T 50504-2009 民用建筑设计术语标准 CJJ/T 115-2007 房地产市场信息系统技术规范 DCJ32/J 26-2017 江苏省住宅设计标准 SZJG/T 22-2015 房屋建筑面积测绘技术规范 DB11/T 661-2009 房屋面积测算技术规程 3 术语 3.1 房屋面积测算术语 3.1.1 房屋 building 房屋是指建筑在特定地块上形成固定空间，供人居住、从事营业或其他社会活动的建筑物。3.1.2 房屋面积测算 building area surveying and mapping 利用测绘和计算机辅助的技术和方法，采集与表达房屋面积等相关信息，为房产管理、不动产登记等部门提供基础数据和资料。3.1.3 房屋面积测算成果 products of building area surveying and mapping 房屋面积测算过程中所形成的各类图表、数据的总集。包括受理相关要件，房屋面积测算技术报告，房产平面图集和相关电子数据等。3.1.4 房屋建筑面积 building area 房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积之和。包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，具有上盖、围护结构（设施），层高不小于 2.20m 的永久性建筑。3.1.5 房屋套内建筑面积 area of the inside property 成套房屋的套内建筑面积，由套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积三部分组成。3.1.6 房屋的使用面积 usable floor area 房屋套内全部可供使用的空间面积。包括：套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜和套内楼梯等。3.1.7 房屋的登记面积 registered property area 产权人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。3.1.8 房屋套内墙体面积 interior wall area 成套房屋套内使用空间周围的围护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积。包括各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等。3.1.9 共有（公用）建筑面积 shared(common)building area 建筑物内由多个产权人共同占有或使用的建筑面积。包括：幢内应分摊共有（公用）建筑面积、不分摊共有（公用）建筑面积和非幢内共有（公用）建筑面积。3.1.10 房屋专有建筑面积 proprietary building area 建筑物内由特定产权人占有和使用的建筑面积，一般情况下，具有以下特征：具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用；能够登记成为特定产权人的所有权。3.1.11 房屋建筑面积预售测绘 presale surveying and mapping of building area 依据规划建设主管部门核准的建筑施工图，按本规程，对房屋的自然特征进行计算，出具房屋面积预售测算报告，为房产管理与不动产登记提供基础资料的过程。3.1.12 房屋建筑面积竣工测绘 completion surveying and mapping of building area 房屋竣工后，根据本规程，对房屋的特征信息实地采集计算，出具房屋面积测算成果，为房产管理与不动产登记等提供基础资料的过程。3.1.13 房屋面积的变更测算 surveying building area for its alternating 房屋登记后，因房屋的产权界线、面积等发生变化而进行的房屋建筑面积测算。3.1.14 房屋基本单元 elementary building space 有固定界限、可以独立使用并有明确、唯一编号（如：幢号、室号、房号等）的房屋或特定空间。3.1.15 中误差 standard deviation 在一定测量条件下，观测量的各个观测值真误差的平方和与观测次数 n 比值的平方根。3.1.16 限差 tolerance 在一定观测条件下规定的测量误差的限值。3.2 建筑术语 3.2.1 层高 storey height 建筑物上下两层楼面或楼面与地面（完成面）之间的垂直距离。屋顶层层高是指该楼面面层（完成面）至平屋面的结构面层（上表面）的垂直距离。3.2.2 室内净高 net story height;floor to ceiling height 从楼面或地面（完成面）至楼盖底部或上层底面（完成面）之间有效使用空间的垂直距离。3.2.3 自然层 floor 按楼地面结构分层的楼层。假层、附层（夹层）、阁楼（暗楼）、以及突出屋面的楼梯间、水箱间等不计入自然层数。3.2.4 假层 informal floor 指位于自然层以上（一般指顶层坡屋顶房屋），层高不是全部为 2.20m 以上的非正式层。3.2.5 夹层 inter layers 在一个楼层内，以结构板形式增设的局部楼层，为非自然层。3.2.6 阁楼 attic 位于自然层内，利用房屋内的上部空间或人字屋架添、加建的使用面积不足该层面的暗楼。3.2.7 架空层 elevated storey 仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层。3.2.8 架空房屋 bottom overhead construction 一般为底层架空，以柱子作为承重支撑的房屋。3.2.9 结构转换层 transfer structure layer 建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构（设备）类型，并通过该楼层进行结构（设备）转换的楼层。3.2.10 设备层 mechanical floor 建筑物内专为设置暖通、空调、给水排水、电气等设备和管道，且供人员进入操作、维护的空间层。3.2.11 避难层 refuge storey 建筑高度超过 100m 的高层建筑中，为消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼层。3.2.12 地下室 basement 室内地平面低于室外地平面的高度超过室内净高 1/2 的房间。3.2.13 半地下室 semi-basement 室内地平面低于室外地平面的高度超过室内净高 1/3 且不超过 1/2 的房间。3.2.14 房屋总层数 total building layers 房屋的地上层数与地下层数之和。3.2.15 地上层数 overground layers 室内地坪0.00m 以上的房屋层数；采光窗在室外地坪以上，室外地坪（自然面）以上不小于 1.50m的半地下室，计入地上层数。3.2.16 地下层数 underground layers 室内地坪0.00m 以下的房屋层数；室外地坪（自然面）以上小于 1.50m 的半地下室，计入地下层数。3.2.17 跃层式住宅 duplex apartment house 套内空间跨越两楼层及以上，且设有套内楼梯的住宅。3.2.18 骑楼 colonnade 建筑底层沿街面后退且留出公共人行空间的建筑物。3.2.19 过街楼 overhead building 跨越道路上空并与两边建筑相连接的建筑物。3.2.20 过道 passage 建筑物厅、堂或套内设置的水平交通空间。3.2.21 走廊 corridor 建筑物中的水平交通空间。3.2.22 架空走廊 elevated corridor 设置在建筑物二层或二层以上，作为不同建筑物之间的水平交通空间。3.2.23 挑廊 overhanging corridor 挑出建筑物外墙的水平交通空间。3.2.24 檐廊 eaves gallery 建筑物挑檐下的水平交通空间。3.2.25 回廊 cloister 围绕中庭或庭院的走廊。3.2.26 门廊 porch 建筑物出入口前，凸出于建筑主体，有廊台、且有顶盖支撑的半围合空间。3.2.27 连廊 corridor；covered passage 连接建筑之间的走廊。3.2.28 门斗 foyer 凹入建筑物主体出入口，借助建筑物墙体为围护结构，有顶盖的过渡性建筑空间。3.2.29 门厅 lobby；entrance room 位于建筑物入口处，用于人员集散并联系建筑室内外的枢纽空间。3.2.30 大堂 hall 具有休息、会客、接待、商务等功能的门厅。3.2.31 中庭（共享空间）atrium 建筑中贯通多层的室内大厅。3.2.32 前室 anteroom 房间及楼（电）梯间前用于分散、缓冲人流的过渡性建筑空间。3.2.33 雨篷 canopy 建筑出入口上方为遮挡雨水而设置的部件。3.2.34 建筑物 building 用建筑材料构筑的空间和实体，供人们居住和进行各种活动的场所。3.2.35 构筑物 construction 为某种使用目的而建造的、人们一般不直接在其内部进行生产和生活活动的工程实体或附属建筑设施。3.2.36 主体结构 major structure 接受、承担和传递建设工程所有上部荷载，维持上部结构整体性、稳定性和安全性的有机联系的构造。3.2.37 围护结构 building enclosure 围合建筑空间的墙体、门、窗。3.2.38 围护设施 enclosure facilities 为保障安全而设置的栏杆、栏板等围挡。3.2.39 建筑幕墙 building curtain wall 由金属构架与板材组成，不承担主体结构荷载作用的建筑以外的围护结构。3.2.40 围护性幕墙 enclosing curtain wall 直接作为外墙起围护作用的幕墙。3.2.41 装饰性幕墙 decorative faced curtain wall 设置在建筑物墙体外起装饰作用的幕墙。3.2.42 阳台 balcony；veranda 附设于建筑物外墙，有设计顶盖、平台、围护结构（设施），与房屋相连，可供人活动、晾晒衣物的室外空间。3.2.43 露台 terrace 设置在屋面、楼层内，因房屋退层所形成的屋面或层平面，供人室外活动的有围护设施的平台。3.2.44 平台 terrace 高出室外地面，供人们进行室外活动的平整场地，一般设有固定栏杆。3.2.45 落地（橱）窗 french window 窗框架与地板相连或突出外墙面且窗台高度小于 0.30m 的窗。3.2.46 凸窗（飘窗）bay window 用于房间采光和美化造型而设置，窗台高度不小于 0.30m，凸出建筑物外墙面的窗。3.2.47 台阶 step 联系室内外地坪或楼层不同标高而设置的阶梯形踏步。3.2.48 勒脚 plinth 在房屋外墙接近地面部位特别设置的饰面保护构造。3.2.49 变形缝 deformation joint 防止建筑物在某些因素作用下引起开裂甚至破坏而预留的构造缝。包括伸缩缝（温度缝）、沉降缝和抗震缝。3.2.50 棚 shed 由单排或多排柱和顶盖构成的室外空间。3.2.51 天井 patio 被建筑围合的露天空间，主要用以解决建筑物的采光和通风。3.2.52 裙房 podium 与高层建筑相连的，建筑高度一般不超过 24m 的附属建筑。3.2.53 功能区 function area 根据房屋的用途而划分的使用范围（性质）称为功能区。3.2.54 核心筒 core tube 建筑物中集中解决垂直交通、设备电气、垂直管线等，联系其它建筑空间的结构体系。3.2.55 设备用房 equipment room machine room 独立设置或附设于建筑物中用于安置建筑设备的房间。3.2.56 眺望间 view room 设置在建筑物顶层或挑出外墙的，供人们远眺或观察周围情况的建筑空间。3.2.57 管道井 pipe shaft 建筑物中用于布置竖向设备管线的竖向井道。3.2.58 烟道 smoke flue 排除建筑物内有害烟气的管道。3.2.59 公共（消防）通道 public(fire prevention)channel 建筑物内用于消防人员实施营救和被困人员疏散，需要设置与市政或小区道路连通的穿越建筑物通道。3.2.60 建筑物通道 passage 为穿过建筑物而设置的空间。3.2.61 公共绿地（开放空间）public green area(open area)满足规定的日光要求、适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的集中绿地。3.2.62 楼梯 stairs；staircase 由连续行走的梯级、休息平台和维护安全的栏杆（或栏板）、扶手以及相应的支托结构组成的作为楼层之间垂直交通使用的建筑部件。3.2.63 进深 depth 建筑物横向两个相邻的墙或柱中心线之间的距离。3.2.64 预制混凝土夹心保温外墙板 precast concrete sandwich fa ade panel 由内叶混凝土墙板（内叶墙）、外叶混凝土墙板（外叶墙）、夹心保温层和连接件组成的预制混凝土夹心保温外墙板，简称预制夹心外墙板。4 房屋面积测算数据采集 4.1 房屋预售测绘数据采集 4.1.1 房屋预售测绘数据采集应根据建设工程规划许可证及依法核准的建筑施工图进行。4.1.2 在建筑施工图上采集房屋边长数据时，应对分段边长之和与总长度进行校核。校核不符时，应返回建设单位修正。4.1.3 房屋预售测绘数据采集中，当建筑施工图上局部图形缺少尺寸数据且该部分面积小于 0.50 时，缺失的尺寸可在建筑施工图上量取或在其电子版上获取，同时在计算成果的附记中记录或作详细说明，否则应返回建设单位补充。4.1.4 采用建筑施工图进行计算时，若设计未标注粉刷层厚度的，粉刷层厚度统一按 0.02m 计算。4.1.5 建筑施工图发生变更的，须重新提供变更后建筑施工图，并及时办理房屋预售测绘变更手续。4.2 房屋竣工测绘数据采集 4.2.1 房屋竣工测绘数据采集应按以下规定执行：a)房屋的竣工测绘应包含现状测绘、变更测绘、分割测绘等；b)用于数据采集的工具与设备包括经检定合格的钢尺、经纬仪、测距仪、全站仪和卫星定位系统等；c)采集内容一般指房屋的边长、层高、墙体厚度、特征点位置、房角点、界址点坐标和其他需表述的地物要素等；d)使用钢尺测量水平距离时，钢尺两端应选取房屋相同高度的参考点，使钢尺处于水平位置且保持直伸。使用测距仪或全站仪测量时，应使测线紧贴墙角并离地面约 0.80m1.20m 处，并使测线两端保持在同一水平面上；e)形状规则房屋的数据采集，需进行总尺寸和分尺寸数据校核。当实测边长与设计边长的较差符合本规程 6.1.4.4 时，可采用设计边长，否则，应采用实测边长；f)户室或楼层实测时，应进行数据校核，其边长总长度应等于分段长度之和，并应有多余测量数据校核；g)当实测房屋有不规则形状或直接测量有困难时，可实测房屋几何要素或实测房屋特征点坐标计算面积。实测坐标点的点位中误差应不大于0.05m。4.2.2 层高测量应按以下规定执行：a)在房屋建筑面积竣工测绘时，必须对测绘项目的标准层、架空层、结构转换层、夹层、地下层、半地下层等进行层高测量，并作相应记录；b)同一楼层分为多个不同层高的建筑空间时，各空间必须分别测量与记录，并在备注栏中予以说明；c)建筑物设计层高小于 2.10m 或不小于 2.30m 时，可测量一个层高值；设计层高在 2.10m 至 2.30m之间时，应在不同位置测量三个以上层高值取平均值作为实测层高。层高取位至 0.01m；d)有建筑施工图的竣工房屋，当实测层高平均值与设计值的较差符合本规程 7.1.4.d)时，认同竣工层高与设计值相符，采用设计值，否则采用实测值；e)无建筑施工图（历史遗留）的房屋层高，按层内三个以上不同位置实测数据的平均值作为层高；f)底层或地下室层高数据，应按实测净高数据加上结构顶板的厚度，作为该层的房屋层高。4.2.3 坡屋顶及倾斜房屋边长的数据采集，应符合以下规定：a)坡屋顶房屋，应测量层高不小于 2.20m 的部位，作为丈量边长的定位数据；b)当房屋的墙体向外倾斜时，其边长应量至结构底板的墙体外边缘部位；c)内倾斜房屋，应量取室内净高不小于 2.10m 的部位，作为丈量边长的定位数据并附略图说明。4.2.4 阳台、平台、廊的数据采集应按以下规定执行：a)阳台需采集的数据包括阳台顶板的水平投影尺寸、阳台围护结构（设施）的尺寸，阳台顶板至底板的垂直距离；b)平台需要采集的数据包括平台下方建筑的外围尺寸和平台下方周边建筑的相对位置数据，平台与围护之间的相对位置；c)柱廊需量取廊柱之间、廊柱与廊的围护结构（设施）之间的相对位置数据。无柱廊时，应量取顶盖水平投影面尺寸及位置数据。4.2.5 建筑物内外墙数据的采集应按以下规定执行：a)建筑物内的边长与墙体厚度数据的采集，应在未进行装饰贴面部位量取；b)建筑物外墙的边长丈量，应以建筑物外墙勒脚以上最外层表面量取（不含装饰性贴面）。4.2.6 室内车位、商业摊位等特殊房屋的数据采集应按以下规定执行：a)界线应经规划、消防等部门审核确认。无围护结构（设施）的权界线应设置明确的界址点或界线；b)实地测绘应量取相邻界址点或界线的相对位置数据；c)车位、商业摊位有围护结构（设施）的，应量取围护结构（设施）内空间距离和围护结构（设施）的厚度；d)对地下空间（含地下室）进行边长测量时，可实测室内边长和外墙厚度。当外墙厚度无法实测时，可采用设计值。4.2.7 房屋边长数据采集应按以下规定执行：a)住宅或非住宅房屋的边长数据，应按户（室）或分单元采集；b)共有建筑面积边长数据应分层采集；c)自建房或独立产权房屋的边长数据应分层采集；d)多产权房的建筑面积边长数据，应按户（室）或单元采集，共有建筑面积边长数据应分层采集。4.2.8 房屋信息数据采集应按以下规定执行：a)房屋信息数据采集包括建筑物名称、房屋坐落、房屋幢号、户（室）号、房屋产别、建筑结构、房屋用途、房屋建成年份、房屋层数等与建筑物有关的产权人及委托人信息等；b)建筑物名称应根据当地主管部门批准的名称采集；c)房屋坐落应根据当地公安部门批复（证明）进行采集；d)房屋产别应按房产测量规范GB/T17986.1-2000 附录 A 表 A4 采集；e)房屋结构应按房产测量规范GB/T17986.1-2000 附录 A 表 A5 采集；f)房屋用途应根据规划部门核准的文件，参照房产测量规范GB/T17986.1-2000 附录 A 表 A6采集；g)房屋建成年份应按房屋实际竣工年份采集。拆除翻建的房屋，按翻建竣工年份采集；h)房屋的总层数应按本规程要求，并参照规划许可实地采集；i)房屋边长测量中误差与限差应满足本规程表 1 精度要求；j)房屋面积测量中误差与限差应满足本规程表 2 精度要求；k)建筑物有关的产权人及委托人信息包括产权人和委托人的姓名（名称）、地址、联系方式等。5 房屋建筑面积计算规定 5.1 一般规定 5.1.1 计算房屋建筑面积的部位应按下列规定执行：a)房屋，应以房屋结构外墙的外围水平投影计算；b)柱，应以柱的外围水平投影计算；c)围护结构（设施），应以围护的外围水平投影计算。围护结构（设施）超出底板的，应以底板的水平投影计算；d)有柱与围护结构（设施）的，应按其柱或围护结构（设施）的外围水平投影计算；e)当房屋顶盖大于围护的，应以围护的外围水平投影计算；顶盖小于围护的，应以顶盖的水平投影计算。5.1.2 计算全部建筑面积的范围：a)永久性结构的单层房屋，应按一层计算。多层和高层房屋，按各层建筑面积的总和计算；b)房屋自然层内局部楼层设有的夹层、技术层、结构转换层、避难层、设备层、架空层及楼（电）梯间等；c)穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅不论高度，按一层计算。门厅、大厅内设置的走廊、回廊等，按其围护的水平投影面积计算；d)房屋内的楼梯间、电梯（观光）井、提物井、垃圾道、管道井等，按房屋自然层数计算。有顶盖与室内相通的采光井，按一层计算；e)房屋天面上属永久性建筑的楼梯间、水箱间、电梯机房、设备间等。天面上的楼梯间、电梯机房、水箱间等下方设有的缓冲层或隔层，层高不小于 2.20m 且封闭时，计算面积；f)挑楼、全封闭阳台以及进深不小于 2.10m 的未封闭阳台；g)与房屋相连，有柱的走廊、檐廊；h)房屋间封闭的架空连（通）廊；i)地下室、半地下室及其相应的出入口，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）计算；j)有柱的门廊、门斗，建筑物内部进深不小于 2.10m 的无柱门斗等；k)以玻璃幕墙，金属板幕墙及其他材料幕墙作为房屋外墙的，按幕墙外围计算；既有主墙，又有幕墙时，应以主墙的外围计算；l)属永久性建筑，有柱且非单排柱、独立柱的车棚、货棚、站台、加油站等；m)与室内相通，具备房屋一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝、抗震缝等；n)依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，设计利用且层高不小于 2.20m 或净高不小于 2.10m的部位；o)立体书库、仓库、车库、机械车库等有结构层的，按其层高不小于 2.20m 部位的结构层总和计算。内部无结构层的不论其高度和停放层数，按一层计算；p)有围护结构的舞台灯光控制室，按其层高不小于 2.20m 部位计算。有多层结构的，按多层计算；q)有上盖且有柱或围护结构的露天场馆看台，按层高不小于 2.20m 部分计算全部面积；场馆看台下方设计加以利用的，净高不小于 2.10m 的部分计算全部面积；有多层结构的，按多层计算；r)原设计斜面结构的坡屋顶，下面加以利用的空间，层高不小于 2.20m 或净高不小于 2.10m 的部位。5.1.3 计算一半建筑面积的范围：a)与房屋相连有上盖、无柱、有围护结构（设施）的走廊、檐廊；b)属永久性建筑，有独立柱或单排柱的车棚、货棚、站台、加油站、收费站等；见图 1 图1 单排柱 c)进深不小于 1.00m 且小于 2.10m 的未封闭阳台和无柱（独立柱）门斗；d)有顶盖不封闭的永久性架空连（通）廊、挑廊等；e)有上盖且无柱、无围护结构的露天场馆看台，层高不小于 2.20m 的部位。5.1.4 不计算建筑面积的范围：a)层高在 2.20m 以下的技术层、夹层、架空层、车库层、地下室、半地下室等；b)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性幕墙、垛、勒脚、台阶、雨篷，以及有主墙体的玻璃幕墙、金属幕墙及其它材料幕墙等；c)房屋之间无上盖的架空走（通）廊，顶盖达到或超过二个自然层高度的无柱走（檐）廊、未封闭的阳台等；d)无顶建筑，房屋的天面、天面上的花园、泳池、眺望间等景观建筑设施；e)与室内不相通的平台、花台、晒台、挑台、挑廊、檐廊、花池、空调机位、伸缩缝等；f)建筑物内的操作平台、上料平台以及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台；g)骑楼，过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；h)临街楼房、挑廊的底层，作为公共道路、街巷通行（主要通道，边上无人行道）的，不论其是否有柱、是否有围护结构（设施），不计算面积；i)利用引桥、高架路、高架桥等路面作为顶盖建造的房屋；j)房屋主墙外的保温层、防潮层、落水管、采光井及其它装饰性材料的贴面；k)独立的烟囱、亭、塔、罐、池等；l)活动房屋、临时房屋、无顶盖或部分倒塌的房屋；m)用于检修、消防的室外钢梯、爬梯等；n)最大进深小于 1.00m 的门廊、门斗及未封闭的阳台、挑廊等；o)顶层檐口以上用结构层（楼板）全封闭的，应视为隔热层不计算面积；p)楼梯已计算建筑面积的，其下方空间无论是否利用，不得重复计算建筑面积。5.2 计算细则 5.2.1 层高及净高的计算应按下列规定执行：a)层高是指地平面（完成面）与上层地面（完成面）或楼地面（完成面）与上层楼地面（完成面）之间的垂直距离；b)净高是指地平面（完成面）与上层楼底面（完成面）或楼地面（完成面）与上层楼底面（完成面）之间的垂直距离；c)完成面是指厚度不大于 0.02m 的结构找平面层；d)同一层建筑空间，当有结构梁、反梁、垫层等构成局部层高小于 2.20m 或局部净高小于 2.10m时，应取所在楼层的层高或净高；见图 2 图2 层高与净高 e)房屋天面上建造的机房、水箱间等层高，应取机房、水箱间的地平面（完成面）与上部地面（完成面）之间的垂直距离。5.2.2 特殊房屋的面积计算应按下列规定执行：a)当房屋内由非规则（倾斜、弧形）等非垂直墙体构成时，按层高不小于 2.20m 的部分计算面积；对不具备条件直接测量层高时，可按其室内净高不小于 2.10m 的部分计算面积；b)当房屋墙体向内倾斜时，按其室内净高不小于 2.10m 的部分计算面积；当房屋墙体向外倾斜时，按底板外墙垂直面计算面积；c)坡屋顶、拱形房屋，按层高不小于 2.20m 的部分计算面积；对不具备条件直接测量层高时，可按其室内净高不小于 2.10m 的部分计算面积；见图 3 图3 坡屋顶净高 d)多排柱的车棚、货棚、站台、加油站、收费站等，若柱为内倾斜柱，应以柱离地面不小于 2.10m的部分计算面积；若柱为外倾斜柱，应以柱的最底端外边缘计算面积。见图 4 图4 斜柱支撑的净高 5.2.3 阳台、空中花园等面积计算，应符合以下规定：a)阳台与平台（露台）的区分：1)有顶盖、平台、围护结构（设施）的，应称为阳台；因通行需要，仅一侧无围护的，不影响围护结构的完整，仍应称为阳台；见图 5 图5 可通行阳台 2)首层顶盖垂直投影部位，有二面或二面以上无围护结构（设施）的，应称平台；见图 6 图6 顶盖投影内围护不全 3)退层、屋顶中无顶盖或顶盖投影范围内无围护结构（设施）时，应称为露台。见图 7 图7 顶盖投影内无围护 b)阳台进深的确定：见图 8 1)阳台的进深，一般应为房屋横向外墙的中心线与该外墙对应的阳台开敞面墙体中心线之间的垂直距离或房屋横向外墙面与阳台外边投影面之间的垂直距离；2)梯形阳台，应以梯形高为进深；弧形阳台，应以弓高为进深；3)非规则形状、特殊转向、隔层交错式等阳台的进深，应根据实际情况合理判定。图8 阳台进深 c)阳台面积计算按下列规定执行：1)封闭阳台、进深不小于 2.10m 的未封闭阳台，按全部面积计算；2)未封闭、进深不小于 1.00m 且小于 2.10m 的阳台，按一半面积计算；3)未封闭进深小于 1.00m 的阳台，不计算面积；4)当阳台主墙外顶盖投影部分无平台或围护设施时，应定为无柱雨篷；不计算面积。d)阳台顶盖超过本层高度时，应按以下规定执行：见图 9 1)封闭阳台无论顶盖高度按一层计算面积；2)顶盖高度达到或超过两个自然层的未封闭阳台不计算面积；3)顶盖高度小于两个自然层的未封闭阳台，按本规程阳台的相关规定计算；4)当顶盖高度达到或超过两个自然层，且在垂直空间范围内，无水平横梁、挂墙等结构时，阳台不计算面积；否则，按本规程阳台的规定计算。图9 不封闭的隔层阳台 e)高层中二户共有的消防阳台，应按以下规定执行：见图 10 1)底板相连的两户共有消防阳台，中间无隔断或仅围护设施隔断时，按二户间墙体分隔线或栏杆作为分隔线，分别计入各户（室）的阳台面积；2)单户（室）中的双阳台，当中间用围护设施分隔时，可合并后按单阳台计算；当采用围护结构分隔（全封闭）时，按双阳台计算。图10 消防阳台、双阳台 f)自然层顶层未封闭阳台，顶盖在上部（非自然层）的高度，应按以下规定执行：1)以该幢建筑标准层层高的二倍，作为阳台有无上盖的认定标准；2)当无标准层高数据时，以 6.00m 作为认定标准。当阳台顶盖高度小于 6.00m 时，认定有顶盖，否则视为无顶盖；3)当顶层或退层上盖为斜屋面时，阳台的上盖高度，应取底板与上层斜屋面最低点间的垂直距离（H）作为认定标准。见图 11 图11 非标准阳台层高 g)顶盖不全的阳台（包含左右或前后错开），当顶盖投影部分进深不小于 1.00m 且投影部分不小于下层阳台一半时，其顶盖投影与阳台重叠部分按本规程阳台的相关规定计算，否则，不计算面积。见图 12 图12 上层阳台投影 h)建筑施工图中标注入户花园、空中花园时，应按下列规定计算：1)类似于阳台的空中花园、入户花园等建筑空间，均视为阳台，按本规程阳台相关规定计算面积；2)在建筑空间内的核心筒、前室、楼（电）梯等，一侧标注为空中花园的，应视为公共阳台，按本规程阳台的相关规定计算；见图 13 图13 建筑内空间 3)与公共走廊、通道相通、具有一面以上（含一面）直接对外开放、用于绿化、休闲的共有建筑空间，符合阳台基本要素的，视为公共阳台，按本规程阳台的相关规定计算；4)户（室）前标注的入户花园，与大楼共有部分相通（未设置防火门）的，应认定为大楼的共有区，列入楼内共有建筑面积；见图 14 图14 共有空间阳台 5)户（室）入户门以内标注的入户花园、空中花园，应计入户（室）的套内建筑面积；见图15 图15 户内阳台 6)户（室）入户门以外设置防火门所形成的过渡空间，无论是否标注为入户花园、空中花园，应列入楼内共有面积；见图 16 图16 公共阳台 7)房屋底层院内、裙房、楼房屋顶等建有满足花园基本要素的平台，应认定为户外花园，不计算面积。i)住宅首层、塔楼首层阳台与门廊（门斗）的认定，按以下规定执行：见图 17 1)当上方建筑为阳台，底板投影面有结构平台且有围护结构（设施）时，应认定为阳台；2)当顶盖为上层房屋、挑楼的底板或屋面时，挑出的应认定为门廊，在主墙内的，应认定为门斗。图17 首层阳台与门廊 5.2.4 花池、空调机位的计算应符合以下规定：a)悬挂在房屋主体结构墙体外侧的空调机位，不计算面积；见图 18 图18 室外空调机位 b)阳台内部设置的花池、空调机位的结构底板与地面高差不小于 0.30m 时，花池、空调机位不计入阳台面积；当小于 0.30m 时，花池、空调机位计入阳台面积；见图 19 图19 空调机位 c)花池、空调机位采用结构墙体（或其他建材）与阳台完全分隔时，花池、空调机位不计入阳台面积；当采用围护设施（栏杆、栏板）分隔时，应计入阳台面积；详见图 4.2.4-3 d)房屋内的空调机位、花池，采用结构墙体完全分隔时，花池、空调机位不计算面积；采用围护设施（栏杆、栏板）分隔时，应计算面积。见图 20 图20 空调机位 5.2.5 凸窗、落地窗的计算应符合以下规定：见图 21 a)净高不小于 2.10m 的落地窗，不论进深，计算面积；b)凸窗窗台面与地面高差小于 0.30m 且净高不小于 2.10m 时，应计算面积；c)凸窗窗台面与地面高差不小于 0.30m 时，不论凸窗进深与高度，凸窗不计算面积；图21 凸窗、落地窗 d)主体结构内设置的窗台、上部悬挑板等，应符合以下计算规定：1)在结构横梁上设置的窗，应视为落地窗，净高不小于 2.10m 时，按落地窗计算面积；见图22(a)2)室内的窗台用砖砌体或混凝土等材料砌成，应属非主体结构，不认定为凸窗，当层高不小于 2.20m 时计算面积；见图 22(b)3)当窗上部有钢筋混凝土板悬挑时，不应认定为主体结构顶，当层高不小于 2.20m 时计算面积；见图 22(c)图22 凸窗、落地窗 当上、下反梁外侧有结构横梁的窗时，应取横梁为外墙，其横梁以外部分，应视为凸窗，按本规程凸窗规定计算面积。见图 23 图23 有结构横梁的窗 e)阳台内的凸窗、花池、橱窗的计算，应符合以下规定：见图 24 1)当凸窗、花池不符合计算建筑面积时，阳台面积内应不扣除凸窗、花池的面积；2)当凸窗、花池符合计算建筑面积时，阳台总面积内应扣除凸窗、花池的面积；3)主墙外的橱窗，当落地时按落地窗规定计算；不落地的橱窗，按凸窗规定计算。图24 阳台内的凸窗和花池 5.2.6 采光井、管道（井）的计算应符合以下规定：a)管道（井）包含：通风、垃圾、排烟、给排水、供暖、供电等；b)房屋主体结构内的各类管道（井），按通过房屋的层数计算面积；c)附属于建筑主体结构外不属主体结构的管道（井），不计算面积；d)地下室或半地下室使用的通风井、烟道，地下部分按其通过的地下室或半地下室的层数计算面积；e)商业、办公楼地下有设计顶盖与室内相通的采光井，不论高度按一层计算；f)在老式公房内，借助四面建筑围成，中间设置顶盖的采光井，应为多户（产权人）共有，不计算面积；g)独户（别墅、自建房）专有的采光井，有设计顶盖与室内相通的计算面积；h)住宅楼层内各套均有的管道（井），应计入各户（室）的套内建筑面积。5.2.7 室内、外楼（电）梯面积的计算，应符合以下规定：a)位于建筑物主体结构以内的楼（电）梯间，应定为室内楼（电）梯。b)位于建筑外墙以外与建筑物主体相通，且三面设有围护结构的楼梯，应为室内楼梯。见图 25 图25 室内楼梯 c)室内楼梯，无论其本身如何设置楼梯间，按建筑物自然层（不论自然层的高度与设置状况）计算面积。当室内楼梯其屋顶无盖时，顶层楼梯按一半面积计算。d)房屋内夹层（非自然层）的楼（电）梯间，当在夹层（非自然层）封闭时，不计算面积。e)房屋主体外立面围护结构不全的，应视为室外楼梯。见图 26 图26 室外楼梯 f)直线型室外楼梯按其水平投影面积的一半计算，往返型室外楼梯按其到达层数水平投影面积之和的一半计算。g)地面至裙楼平台或裙楼平台上设置的室外楼梯、自动扶梯，按其水平投影面积的一半计算，应列为不分摊共有建筑面积。见图 27 图27 平台上下楼（扶）梯 h)在建筑物主体外，后续加建的独立楼（电）梯，按其出入层数计算面积。见图 28 图28 独立楼（电）梯 i)共享空间内的自动扶梯、旋转楼梯，应按以下规定计算：1)室内自动扶梯，应按到达层数计算面积，设置在共享空间的自动扶梯，共享空间已计算面积的，自动扶梯应减去已计算的部分；见