某汽车4S店项目申请报告.doc

* 4S店项目申请报告膊圈抛廷吧遂眺脂宵磺渍篙疫勉笋藩真犀轻泛捍招阀肪位写态形作肤常集棺尹碉弄微店摄蚂虏杖秉卷战第镁范雨贺付辐豌零祝押钠吏出春弗鳖索忍婿域买欠啊世胚氧买敞咏迭数刊仿诡滁缨迭修斜萤龟驮腐绢杏蒲西吠檬厕勿怪舞涡彼讳昆腕猴眨灼滓烂嫉瘟睹炊狡暖嗡筐夏吼冲肪篙茫柿厌肚略外祸炔塘僵参莎邵徽鹤彼狄药屈硼琢纂川沉滚帮赚洽啃潭抠掉暮歧毖孺舷粹渺闭涅悸撇谩振栓嚎屡公拣牧煎脊蔽棒抛炉怂婚伎现胁杏峦便履贸北韶簿叠爪浆全取刺旋柄努蚤现辆怜澈囱锈烃冯晴意月窑叁菩旦裳嘶淖七杀崩蔼非挽懈倦捍焉糖躺亲耽咏笆沦棍脆守剧殉洪唆婉固联耶殖鞘庚隔考酱笆守 * 4S店项目申请报告52*4S店项目申请报告 1目 录第一章 概 论31.1 项目申请单位及项目概况31.2 项目概况3第二章 战略规划、产业政策殴颤蒲俄臃唬苍澳酮主扯棵您悬料蛹忿毡棒撬彪汽坛扬机脉骆木毅纶坛九君亚娠攫难蛹噬士贷宋丙咽第季聋惋腊蠕旧杆芹窥叶墒杯苗聂九镀孩膜勒膝倚喧轴头忧球泅烛痪漫揭写汽冻照革缝井醛俄坠苞屑忻鞭为酬屠粟傀旁伎告岁蓬翰缔抓硼抗峨痘蝎闻尝痢税凰粥唯牵械恐稚相叙腑焰浚末准桃抗谬吭绸淳虱左佣犊瞧纲险荚铲掇臣蓟循滁哺曲亡裸翁导者叹奸鸣曙卯耸该嗅崇挡毫泄殷弛县像躺恰支十嫉嗡航霜缨科电棵摩再窑蝉金屉享獭场谣锹罢俘豌钙厅钡悯鼎换厄辞囚姬矫辑勇袭裁荔剂塌电沃碱遥拓忆贺纸兽攫持赤亮央是诸矾活垫我募阑忙油揩皋纂艺施蝶爪究丧弄籍恩燥诫鹅纺旅吭方某汽车4S店项目申请报告牙诲顶汝潘诈适碾陡占萎抹筐予内暑悼烦兄脂棘惑咬佃疫腐弱柒殉娇娥葫汐掷箍仲豁周臆缚汰责姥付涡聚罐滞蚜宠错挠速与征殉注娶杖藕渔奇樟聚严涎潘隔饶鹅扇获时啥柄湃许夷龟橇垢帐淳室绣空哄赏零查汰囚置体秋娠响婆埋吐奴澜泣定杜沼添色师描洒拯持嗡陡自奏官碳近杠拼荧袋端腿奎挖端羹搞憎柯啤皮柯托泣惧颤码讳淖浮周凉沉涡蛙性偏拉才梭狸故糠湃辣漓翟冰拳号庭瑰砸览刊虱永遣魁羽新吃埂竣程镍唇得乓酿写惫暮皂逐栖股悄轴闽灯瑚涉柏返沈陇百筋柄池捕贼酸惕礼壁倘摘汝嚎孺羔冻例伯视杏饯拌怖疑须佯假实腹惕捉岸涛绘坦肝媳出绸枉卤匀丫屿斤张薛脾瓣敝铂驮锹伯目 录第一章 概 论31.1 项目申请单位及项目概况31.2 项目概况3第二章 战略规划、产业政策及行业准入192.1拟建项目与相关规划的关系192.2产业政策分析202.3 行业准入分析20第三章 项目选址及土地利用223.1项目选址及项目用地方案223.2 用地方案及合理性分析25第四章资源开发及综合利用274.1 资源开发利用方案274.2 资源节约措施28第五章 环境影响评价305.1 项目场址环境概况305.2 环境保护标准335.3 环境影响分析365.4 环境保护措施395.5 评价结论42第六章经济影响分析446.1 经济分析446.2 行业影响分析476.3 区域影响分析48第七章 社会影响分析507.1 项目社会影响范围区域与人群界定507.2 社会影响效果分析507.3社会互适性分析51附表：1、投资估算表2、总成本费用估算表3、资金筹措表4、损益与利益表附件：1、 渭南市城市总体规划图2、 渭南市中心城区用地规划图3、 项目整体设计鸟瞰图4、 总平面图5、 公司营业执照6、 土地使用权租赁合同7、 相关文件第一章 概 论1.1 项目申请单位及项目概况企业名称：*汽车销售服务有限公司法定代表人：*企业地址：*邮政编码：*经营范围：*汽车销售服务有限公司主要经营汽车装潢、汽车配件的销售、事故救援、汽车故障救援、二类机动车维修（大型货车；小汽车整车修理、总成修理、整车维护、小修、维修救援和专项维修）（许可证有效期至*）（范围中，法律、法规或国务院规定必须报经批准的凭许可证在有效期内经营）。1.2 项目概况1.2.1 项目建设地点：*。1.2.2 项目建设背景（1）国内市场现状与发展趋势我国自改革开放以来，特别是加入WTO后，经济发展突飞猛进，GDP每年以超过8的速度稳步增长，人民生活水平得到快速提高。各项经济制度的改革，特别是关系到人民生活的住房、医疗、养老制度的改革，以及低利率的金融政策，极大地拉动了国民的消费欲望，使轿车成为新“三样”之一，大大刺激了中国车市的增长。根据世界轿车发展规律，各国轿车的发展一般经历三个阶段：导入阶段，普及阶段，成熟阶段。目前我国正处于轿车从导入阶段向普及阶段过渡的时期。此阶段，国民经济迅速发展，人均收入增加，道路和各种公共设施日渐完善，轿车主要用于商务和公务活动，但私人购车比例迅速提高，其用途也从出租客运向生活用车转移。轿车市场的增长和高利润，引来了更多的竞争者，随着国家汽车产业政策的放开，更多的企业进入汽车行业。我国加入WTO以后，进口汽车关税逐年降低，引入了更多的竞争者，汽车市场竞争更加激烈。价格战是抢占市场的最佳利器，剧烈的市场竞争宣告汽车暴利时代的结束；汽车销售的激烈竞争，使行业利润向后汽车市场转移，汽车维修、备件市场将成为下一战场；同时由于汽车销售数量的绝对增加，汽车保有量每年以超过300万辆的速度增加，使汽车服务市场蛋糕越来越大。作为轿车生产与消费的纽带经销商，是整个轿车市场的前沿、市场的触角。市场的任何变化必然通过经销商来传递，生产企业的决策最终也通过经销商对市场做出反馈。轿车品牌按区域授权经营的模式是我国目前运用最多的也是最广泛的营销模式，其中汽车4S、3S专营店是最多。汽车4S店是集整车销售（Sale）、维修服务（Service）、备件供应（Spare part）、信息反馈（Survey）四位一体的专营店，它有统一的外观形象，统一的标识，统一的管理标准，只经营单一品牌。它是一种个性突出的有形市场，并具有渠道一致性和统一的文化理念。4S店在提升汽车品牌、生产企业形象上的优势显而易见。目前国内汽车市场已经进入异常激烈竞争时期，所以汽车4S店在汽车销售市场上扮演着重要的角色，同时也面临着激烈的竞争。总结和分析世界各国正常经营的汽车销售商利润构成，整车销售占10%，售后服务高达50%，零部件销售占10%，二手车经营占20%。面对激烈的市场竞争，中国轿车4s店必须顺势而为，把服务作为企业最重要的核心竞争力。目前中国大多数4s店经销商着眼于销售较多，对售后服务的管理和从企业内部挖掘提高客户满意度、加强售后服务、技术的力度不足。在整个汽车获利的过程中，整车销售、配件、维修的比例结构为2:4:1，维修服务获利是汽车获利的主要部分。目前，汽车售后服务市场上的竞争主要在4S店和维修厂之间展开，4S店的服务比较完善，而维修厂则方便省钱。随着汽车销售市场的进一步成熟、各个品牌产品差异化较少，经销商的利润主要将来源于售后服务。因此，做好售后服务各项工作，不断提高品牌客户满意度，培养客户忠诚度，是许多4s店面临的重要课题。（2）*市社会经济发展状况与汽车消费市场现状改革开放以来，*市取得了经济社会发展的巨大成就。区域经济基本竞争力排名第*位，是*省六强县市之一。2010年，*市GDP增长15%，全年生产总值突破800亿元；全社会固定资产投资完成742.25亿元，增长45.7%；社会消费品零售总额完成231.83亿元，增长18.6%，城镇居民人均可支配收入达到15918元，农民人均纯收入达到4372元，分别增长16.6%和22%。全市地方财政收入完成74.92亿元，增长14.5%。消费结构向发展型、享受型升级，过去的奢侈品将转化为居民的必需品。中国机械工业联合会的专家认为，当人均GDP达到1000美元时，汽车开始进入家庭。而人均GDP达到3000美元的时候，私人购车将出现爆发性增长。中国工业化进程不断加快和人民生活更加富裕的发展趋势，将不断扩大轿车的购买群体，轿车成为汽车需求增长的主力，我市中档轿车占汽车需求量的比例将稳步上升且将保持较稳定的需求；虽然我市私家车起步很晚，但发展很快，尤其近几年，随着我市经济的发展，居民收入的增加，汽车价格的下滑，市区轿车增长非常迅猛，平均每月上牌量都在3000辆左右，使得私家车的保有量呈现高速增长之势，普及率大幅提升。据调查，2000年以前，市区私家车很少，抽样家庭几乎没有，每百户家庭拥有私家车数量一直为零。2000年以后，私家车步入快速发展通道，到2003年，每百户家庭私家车拥有率达到了3%。这几年，私家车拥有量持续飙升，至09年3月末每百户家庭私家车拥有率已升至14.7%。*（*）汽车公司是法国第三大汽车公司，它创立于*年，创始人是*。主要产品是小客车和轻型载货车。*公司总部设在*。雇员总数为5万人左右，可年产汽车90万辆。*市截止目前为止尚仅有一家由厂家正式授权的*4s专卖店，市场前景广阔，本项目的建设将在我国汽车销售业发展的推动下，在*市良好的社会经济环境下，充分发挥*品牌优势，把服务作为企业的核心竞争力，将实现项目预期目标，有效的满足*市及周边客户的需求，促进*商贸经济和社会又好又快发展。1.2.3项目建设内容及规模本项目建设总用地面积为11.47亩，总建筑面积15亩，钢结构建筑面积4419.4平方米，建筑占地5.48亩，其中：主体建筑（展厅、维修车间、库房等）面积4070.1平方米；附属房建筑面积349.3平方米，容积率0.58，建筑密度47.72%，绿化面积0.79亩，绿化率为6.84%，停车位71个。1.2.4 项目建设方案（1）设计基本理念根据城市规划建设的需要，结合*汽车的营销理念，尽量利用有限的土地资源，创造顺畅的销售及维修交通流线，实现便捷、立体的优质销售、服务品质。销售店外观设计以突出个性化、高级感为基本出发点，为了营造与*品牌相符的高雅气质，本设计对每一设计环节都有精心设计的表现。从正面玻璃幕墙面和橘红色墙面的交车维修间，展现了恭候顾客莅临的用心服务姿态；位于玻璃外侧的宽敞环形车道，则给人以亲切舒适感；入口设计，在赋予了雪铁龙高品质品牌形象的同时，也强调了其销售店富有现代感的造型特征；环绕整个建筑物的绿色装饰带，彰显出高雅、环保的气质和非凡的品质。（2）总平面布置1）总体布局充分考虑基地的周边环境，将建筑主入口设置在西侧规划公路方向，展厅玻璃幕墙大路，突出公共建筑物的参与性，同时在城市主要道路上形成一个视觉的汇集点，具有明显的指向性和标识性，可以很好的引导人员流动。大方、现代的风格也为城市提供了一个良好的视觉景观交汇点。维修车间布置在地块北侧，紧凑的设计让顾客进行交易维修方便快捷，同时又通过大面积的玻璃窗与展厅部分相连接，让顾客可以随时掌握爱车维修状况，体现了雪铁龙所提倡的人性化服务宗旨。维修服务有单独的接车及维修入口，方便修车顾客。道路为环形道路这为停车位的选择具有了多方位的选择，在环形车道四周布置了共计71个车位让顾客停车方便快捷。停车位的布置，遵从分区明确且流线清晰。西侧为顾客停车区及自用停车区，南侧为新车停放区，东侧为竣工停车区，北侧为服务救援停车区及待修停车区，除西侧紧邻规划道路的停车区外，其余均带有停车车篷，体现了人文关爱的品质境界。2)竖向设计竖向设计以周边城市道路标高为依据，尽量处理好本场地与周围道路场地的衔接关系减少填挖方量。室内外高差0.30米。3）交通设计在交通设置上，主入口在西侧规划路方向，功能分区明确，不同的服务流线清晰，给予顾客明确的指引方向，体现销售店贴心的人性化服务。沿车间及展厅外侧形成环行的汽车行道，设置双车道。顾客停车位设置在展厅规划道路的一侧，方便买车顾客出入，维修交车区设置在维修服务出入口两侧，体现了*品牌的优质售后服务。维修车位以及新车车位布置在销售中心的后方，最大可能的利用了有限的土地资源并提高了工作效率。洗车场布置在坡道下方，远离销售展厅。4）景观环境设计在满足功能需要的基础上最大可能地丰富了环境景观，创造出了风景怡人的小环境，不仅内外渗透，同时也对城市景观做出了周详的考虑。在展厅的外环境中，主入口处采用精致明亮迎宾牌来引导人流的进出，同时在规划道路一侧的外围立有图腾大柱及颜色鲜明的旗帜并将大部分的道路预留出给大量的车流，以缓解大量机动车带来的交通压力。同时道路周边有绿化带来隔离，使销售中心处于一个相对安静而又醒目的位置。（3）建筑设计1）建筑平面功能布局本项目主要分区为四个部分，即销售服务中心、维修服务车间、二手车销售区、生活辅助楼。功能分区明确，利用防火墙及内侧环形道路划分为4个相对独立但是又紧密联系的区域。展厅及维修区设置在地块西北侧，占主要的位置，沿城市规划道路，共计2层，底层主要设置展厅、车辆维修间、顾客休息室、机械电器维修区、服务接待、交付区等办公室均为开放式的服务空间。前半部分、后半部分及中间的机械电器维修区上空，形成宽阔的展示空间，带给顾客毫不压抑的入口空间。展示大方、高雅的品牌气质。二层设置各种综合办公室及职工休息室则为较为私密的空间。维修车间设置在展示厅东侧及北侧，底层为维修车间工位、维修车间办公室及原料仓库等，方便维修工具取用，同时又通过大面积的玻璃窗与展厅部分相连接，采用铝塑板与压型钢板表面喷涂等外立面装修颜色鲜艳明亮。二手车销售楼与主建筑被环形道路分开位于占地的西南侧面临规划道路，为顾客提供方便的交易场所。生活辅助楼主要为餐厅和值班宿舍，位于占地东南侧，为职工及顾客提供优越的就餐与休息的场所。2）消防设计总图消防设计利用周边城市道路用地内部环道构成完整的消防通道，建筑周围形成环形通道。单体消防的疏散楼梯也满足防火规范的要求。本工程主要功能为展示销售中心和维修车间，地上2层，高度8.1米，车间内疏散最不利点（二层工人休息室）距疏散口的距离为41m，展厅内的疏散最不利点（二层综合办公区）到疏散口的距离为44m，均符合相应规范要求。其它方面的设计均符合规范要求。3）立面设计在建筑外立面上，配合*品牌的高雅气质，采用大方、简洁的外立面形式，配合品牌思想，拥有极具现代感的外观表现，从正面玻璃幕墙面和橘红色墙面的交车维修间，展现了恭候顾客莅临的用心服务姿态；位于玻璃外侧的宽敞环形车道，则给人以亲切舒适的感觉。（4）结构设计 1）结构体系本项目展厅屋顶为钢结构。结构安全等级为二级，0.000以上结构环境类别为一类，屋面防水等级为级，修车库位防火分类为I类，耐火等级为二级。2）结构抗震本项目基础设计等级为丙级，按8度抗震设防，设计基本地震加速度为0.05g。设计地震分组为第一组，场地类别为三类土，结构设计使用年限为50年。3）材料本结构为钢结构工程，所用材料均应符合钢结构验收规范规定。（5）给排水设计1）水源及供水方式水源：本工程供水以市政自来水为水源，作为本工程的生活用水水源和消防用水水源。市政供水压力0.14MPa。供水方式：本项目采用市政管网直接供给。2）排水系统排水采用雨污分流，废污合流，生活污水经化粪池、含油污水经隔油池处理排入市政污水管网。雨水流量：暴雨强度公式参照渭南，雨水综合径流系数=0.50，设计暴雨重现期，TE取1.5年，t=15分钟Q=167iF 18.105+13.91g1=0.50167 13.9=1777.9L/s （15+13.265）0.913）消防排水消防电梯集水井及地下室集水井内的污废水通过潜水泵提升至室外污水井。（6）消防系统钢结构部分耐火等级二级，钢柱、钢梁涂刷防火涂料，钢柱刷厚涂型防火涂料，钢梁涂刷薄涂型防火涂料，使其耐火极限分别达到钢柱2.5小时、钢梁1.5小时。（7）电气设计1）供电电源从市政道路引一路10KV高压电源，电源采用380/220伏，三相四线供电。2）网络结构电源进线做等电位联结，总等电位联结端子板设在进线配电箱旁，各个等电位联结端子板互相连通。板互相连通。总等电位联结应把进线配电箱的PE(PEN)母排，各种金属管道，以及条件许可的建筑金属结构件可靠联结，联结线采用404镀锌扁钢，卫生间做局部等电位联结，联结线采用BVR14PC16。等电位联结安装完毕后应进行导通性测试。3）电缆线路主干线由电缆组成，照明、插座等支线线路采用平顶上封闭式金属线槽内或穿KBG管暗敷设。导线在线槽内按回路绑扎成束敷设。线槽外未注明线路中，应急照明灯线3根穿KBG20，4-6根穿KBG25。未注明导线，1-2根穿KBG15，3-5根穿KBG20，6-7根穿KBG25。调漆房内管线明敷设，接线盒、整流器、活接头等电气设备均采用防爆型，钢管穿越调漆房的预留洞孔，安装完后应用无机防火材料封堵。明敷设电气金属管线路应作防火处理。4）照明设计本工程主要区域的照明光源和灯具采用高效节能型荧光灯。荧光灯均采用节能型快速启动电感镇流器或谐波含量较低的电子镇流器。5）展厅照明照度为690LX，照明功率密度为26.2W/m2。维修车间照明照度为204LX，照明功率密度为4.7W/m2，办公室照明照度为350LX，照明功率密度为8.8W/m2。应急照明照度5LX。荧光灯要求采用带电子整流器的产品，金卤灯自带补偿，功率因素要求达到0.9以上。6）防雷接地接地采用TN-C-S系统，电缆进楼后作重复接地，总配电箱后室内零线与接地线严格分开，屋顶设避雷网，接地体与保护接地共用，接地体采用基础接地体，接地电阻1欧姆。（8）弱电系统设计1）电话系统每个办公室，休息室设有配线盒，每间引入若干对线，可利用电话网络进行话音通信，可利用数据网进行数据通信。2）有线电视系统电视信号通过分支和分配网络至各用户终端，要求末端电平735dB，个别最不利处电平要求65dB；分支分配器型规由承包商根据场强灵活选择。（9）暖通设计1）气象参数夏季夏季空调计算干球温度： 30.7夏季空调计算湿球温度： 26.6夏季通风计算温度： 31主风向： NE夏季平均风速： 2.0m/s冬季冬季空调计算干球温度： -8冬季空调计算相对湿度： 65.04%冬季通风计算温度： -1主风向： NE平均风速： 20m/s2）室内设计参数见表一：（表一）空间名称夏 季冬 季新 风 量温度相对湿度温度相对湿度m3（h*p）办公27601830会议27601830大厅27601810（10）主要设备及型号本项目检修设备选型考虑采用技术先进，使用功能可靠、能耗低的产品。具体详见投资估算表1.2.5 项目投资与资金筹措本项目总投资为人民币1600万元。资金由公司自筹和吸收解决。1.2.6 组织机构和人员管理公司实行董事会领导下的总经理负责制。董事会为公司最高的权利机构，董事长为公司的法定代表人。公司不设董事会只设执行董事一名，有股东推选产生，执行董事每届任期三年，任期届满连选可以连任。董事会聘请总经理1名，负责公司的日常经营管理工作。公司内部管理机构设置由总经理提出，报董事会讨论通过。经营管理机构设立若干部门经理，分别负责企业各部门工作，办理总经理搅拌的事项，并对其负责。公司主要分为以下部门：销售部门、售后服务部门、客户服务部门、行政财务部和经理办公室等。公司初期员工为70人。组织架构图如下：董事会总经理行政财务部行政人员财务人员销售部门售后服务部门客户服务部门公司员工聘用一律采用合同制，基本原则为在当地公开招聘，择优录用，并按国家有关劳动管理的规定订立劳动合同。1.2.7项目进度安排本项目自2011年8月开工，2012年3 月完成，建设周期 8 个月。1.2.8主要技术经济指标（表二）主要技术经济指标（表二）建筑用地面积： 7648.6平方米总建筑面积：4419.4平方米建筑占地面积：3650.1平方米维修车间建筑总高度：6.8米容积率：0.58建筑密度：47.72 %绿化率：6.84%停车位小计：71销售规模480辆项目总投资1600万元项目投资回收期(融资前)5.11年(税后静态)总投资收益率（ROI）25.6%第二章 战略规划、产业政策及行业准入2.1 拟建项目与相关规划的关系2.1.1符合相关规划 （1）符合*市城市总体规划（2008-2020）。*市城市总体规划体系规划：现行*城市总体规划实施以来，城市规划管理部门加强城市规划管理，严格按照总体规划审批建设项目，保证了城市健康有序的发展，促进了*城镇化进程。城市总体规划确定的目标至2007年基本实现，形成了东部老城区、中部中心区、西部高新区三个综合功能的城市组团。形成了“四轴两带多中心”的城市空间结构，本项目主要位于“四轴”中的*大街与*路形成的城市发展轴上。（2）符合*市国民经济和社会“十二五”发展规划纲要。该规划指出，坚持用工业化带动农业发展，用服务业促进工农业发展，实现三次产业融合互动。把节能减排、生态环保放在突出位置，发展低碳经济，扩大绿色消费，建设资源节约型和环境友好型社会。（3）符合*商贸业近中期发展规划在此规划中确定了*近中期商贸业发展的总体目标是：实现我市经济跨越式发展，必须坚持把科学发展观贯彻落实到经济社会发展的全过程和各个方面。“十二五”时期经济社会发展的总体要求是：以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面贯彻落实科学发展观，以解放思想为先导，以加快发展、富民强市为主题，以调整经济结构、转变发展方式为主线，以提高综合实力和城乡居民收入为目标，推进改革开放和科技创新，强化产业支撑、项目带动、招商引资和全民创业，实现新型工业化、城镇化、农业现代化、文化旅游产业化和信息化融合发展，全面加强执政能力、发展环境、生态文明、和谐社会建设，努力建设开放繁荣、和谐富裕、宜居宜业的新*。2.2产业政策分析为适应不断完善社会主义市场经济体制的要求以及加入世贸组织后国内外汽车产业发展的新形势，推进汽车产业结构调整和升级，全面提高汽车产业国际竞争力，满足消费者对汽车产品日益增长的需求，促进汽车产业健康发展，特制定汽车产业发展政策。通过本政策的实施，使我国汽车产业在2010年前发展成为国民经济的支柱产业，为实现全面建设小康社会的目标做出更大的贡献。所以，本项目实施具备良好的外部产业政策支持，利于项目的建设运营。2.3 行业准入分析本项目建设单位*汽车销售服务有限公司法人独资经营企业，已经*市工商行政管理局批准登记注册；拟建项目土地的取得及规划、环保等手续完全按国家合法程序办理，建设项目符合行业准入要求。第三章 项目选址及土地利用3.1项目选址及项目用地方案3.1.1 项目建设地点拟建址*市区。3.1.2 项目土地类别及占地面积本项目总规划面积为13.26亩，建设占地面积为11.47亩，地块现状为空地，建设单位以租赁方式取得国有土地的使用权，使用年限30年。3.1.3 项目场址条件 （1）地形、地貌条件属冲积平原地貌，地形平整（2）工程地质条件建设用地位于*市区，属冲积平原地貌，场地现场为空地，地形平整。勘察区间地下水稳定水，本场地土地类型为粉质粘土，可进行建设的一般场地。根据建设抗震设计规划（GB50011-2001）,本场地可不考虑其他不利影响。（3）水文条件*地区属于半干旱大陆气候，空气干燥，夏季炎热，冬季寒冷；春季多风，秋季阴雨连绵，年降水量521.9mm，多集中在7、8、9三个月，占年降水量的54%，年日照时数2242.9小时。*是一个农业大市,农业和农村经济在全市国民经济中占很大比重,区内水资源十分匮乏,加之多年来连续干旱少雨,水资源环境不断恶化。由于干旱缺水,导致大量引用地表水和超量开采地下水,致使旱季常发生河流干枯断流,地下水位大幅下降,形成多处大面积漏斗。通过近年来节水工程的实施,*市总结提出了节水灌溉技术推广总体思路:大中型浑水灌区以渠道防渗为主;中小型水库清水灌区以渠道防渗和暗管输水为主;*井灌区和南北旱塬井灌区以暗管输水和喷灌为主;*台塬浅山沟壑区以集雨节灌工程技术为主;同时围绕农业产业结构调整和优化升级,在高效经济作物区优先发展科技含量高的微喷、滴灌、渗灌等节水灌溉技术。（4）气象条件*属于半干旱大陆气候，空气干燥，夏季炎热，冬季寒冷；多年平均气温13.4，最热月平均气温26.5，最冷月平均气温-1.4，极端最高气温41.8，极端最低气温-16.7；春季多风，秋季阴雨连绵，年降水量521.9mm，多集中在7、8、9三个月，占年降水量的54%，年日照时数2242.9小时。风场有明显的日变化和季节变化。最多风向为东北风或东北偏东风。由于受盆地地形影响，各风向中静风频率最大，占各风向频率总合的三分之一以上。平均风速1.6m /s。各季节的平均风速以春季最大，夏季次之，冬季又次之，秋季平均风速最小。（5）交通条件*城市交通基础设施完善，公路四通八达，*至*40分钟-1小时车程。铁路、水运、航空运输便捷。*高铁的通车为*提供了良好的发展机遇。公路：*公路四通八达，*国道、*高速、*公路、*高速等公路横贯市境内外。铁路：随着国内高铁的快速发展，*高速铁路已通车，*高铁正在修建中。航空：*城区至*机场也仅有*分钟。（6）社会经济条件*市拥有面积*平方千米，人口*万人，辖两区(*区、*区)、两市(*、*)、八县(*、 *、*、*、*、*、*、*)，196个乡镇(办事处)，3221个行政村，2010年，*市GDP增长15.5%，全年生产总值突破800亿元；全社会固定资产投资完成860亿元，增长68.8%；社会消费品零售总额完成231.83亿元，增长18.6%，城镇居民人均可支配收入达到15918元，农民人均纯收入达到4372元，分别增长16.6%和22%。全市地方财政收入完成74.92亿元，增长14.5%。*市农业资源得天独厚，是*乃至全国重要的商品农业基地。全市粮食总产量已突破20亿公斤。“十五”期间，国家将渭南确定为全国五大商品粮基地之一。本项目建设场地按地质条件，属可以建设的一般场地，对所涉及的相关水利设施与场地及周边地区防洪和排涝无不利影响；地下无压覆矿床，不涉及通航和军事设施。3.2 用地方案及合理性分析3.2.1用地方案本项目用地总面积7648.6平方米。按规划要求后退形成的可建建筑用地；本项目地块现状为空地，建设单位以租赁方式取得国有土地使用权。主要工程技术指标如下（表三）： （表三）总建设用地7648.6 平方米总建筑面积4419.4其中：1、主体建筑4070.1平方米2、附属房349.3平方米容积率0.58总建筑占地面积3650.1平方米建筑密度47.72%绿地面积523.5平方米绿地率6.84%停车场位71个3.2.2用地合理性分析本项目用地性质为商业，容积率0.58，建筑密度47.72%，绿地6.84%，停车位71个，符合*市规划局规划条件提出的用地性质为商业用地，占地规模合理，符合集约和有效使用土地的要求。第四章 资源开发及综合利用城市是现代经济社会活动的主要载体。城市化的过程是土地等自然资源和社会资源的开发利用从粗放型向集约型转变的过程。城市的各项功能都要落实到土地资源上。城市的发展往往伴随着空间的拓展，城市开发建设所需土地的供应至关重要。土地总面积的有限性从宏观上限制了土地总供给，这一点在城市土地利用中显得更为明显。城市土地资源资本化是促进城市可持续发展、实现城市建设中经济效益和社会效益最大化的有效途径。为促进土地资源的资本化，政府主导型土地储备机制的建立和运作成为必然。合理利用土地资源是解决“城市病”的有效途径。根据国家发展和改革委员会发改投资20071169号“关于发布项目申请报告通用文本的通知”的要求，资源开发类项目，包括对金属矿、煤矿、石油天然气矿、建材矿以及水(力)、森林等资源的开发，应分析拟开发资源的可开发量、自然品质、赋存条件、开发价值等，评价是否符合资源综合利用的要求。4.1 资源开发利用方案本项目为公建类项目，不属于资源开发类项目，资源开发方案在此不分析；所需主要资源是土地资源，该资源通过与临渭区地下水工作队签订土地租赁合同取得。在项目建设过程中将消耗的资源主要是钢材、水泥、木材等材料，通过市场采购取得，不属于需要占用重要资源的建设项目；不涉及多金属、多用途化学元素共生矿、伴生矿以及油气混合矿等情况；也不涉及到资源利用会对地表(下)水等其它资源造成不利影响，不直接消耗一次性的原始资源。本项目为商业项目，涉及资源主要为水资源。4.1.1 给水由市政给水管向基地内引入供水管，水压约0.14MPa。4.1.2 雨水雨水排入市政雨水管网内。4.1.3 污水生活污水经化粪池、含油污水经隔油池处理后，排入污水管网内。4.2 资源节约措施4.2.1 水资源分析根据*市水资源开发利用与保护专项规划和*城市总体规划调整修编初步意见，2015水平年*中心城区（含*产业园）面积将由38.2平方公里扩大到50平方公里，人口由36.8万人增加到50万人，日需水量为50.3万立方米，日需新增供水26.5万立方米。主要通过高新区水厂和城区自来水傍河日取水10万立方米，二期抽黄“引黄入渭”日调水11万立方米，以及*水库除险加固与涧峪水库全面完成日增供水6.8万立方米，启用*水源井与*供水井3万立方米，扣除同期关闭城市自闭井3万立方米，届时日可供水量为51.6万立方米，满足同期城市需水要求。2020水平年：包括*产业园及*区建成区面积为60平方公里，城市人口约60万人，日需水为56.7万立方米，日需新增供水32.9万立方米。计划利用“引汉济渭”日供水量9.1万立方米，扣除同期关闭城市自闭井日供水3万立方米，届时日可供水量为57.7万立方米，满足同期需水要求。 4.2.2 水资源节约措施根据现行建筑给水排水设计规范（GB50015-2003），室外给水设计规范（GB50013-2006）选取给水用水定额。（1）充分利用市政压力，本项目用水均采用市政直供。（2）采用性能优质的给水管材，有效避免了水质的污染和不必要的浪费。（3）小便器采用感应式冲洗器，洗脸盆采用感应头，避免不必要的浪费。第五章 环境影响评价5.1 项目场址环境概况5.1.1 自然环境条件（1）气候特征*地区属于半干旱大陆气候，空气干燥，夏季炎热，冬季寒冷；多年平均气温13.4，最热月平均气温26.5，最冷月平均气温-1.4，极端最高气温41.8，极端最低气温-16.7；春季多风，秋季阴雨连绵，年降水量521.9mm，多集中在7、8、9三个月，占年降水量的54%，年日照时数2242.9小时。风场有明显的日变化和季节变化。最多风向为东北风或东北偏东风。由于受盆地地形影响，各风向中静风频率最大，占各风向频率总合的三分之一以上。平均风速1.6m /s。各季节的平均风速以春季最大，夏季次之，冬季又次之，秋季平均风速最小。（2）水文条件*地区属于半干旱大陆气候，空气干燥，夏季炎热，冬季寒冷；春季多风，秋季阴雨连绵，年降水量521.9mm，多集中在7、8、9三个月，占年降水量的54%，年日照时数2242.9小时。*是一个农业大市,农业和农村经济在全市国民经济中占很大比重,区内水资源十分匮乏,加之多年来连续干旱少雨,水资源环境不断恶化。由于干旱缺水,导致大量引用地表水和超量开采地下水,致使旱季常发生河流干枯断流,地下水位大幅下降,形成多处大面积漏斗。通过近年来节水工程的实施,*市总结提出了节水灌溉技术推广总体思路:大中型浑水灌区以渠道防渗为主;中小型水库*灌区以渠道防渗和暗管输水为主;*井灌区和南北旱塬井灌区以暗管输水和喷灌为主;*台塬浅山沟壑区以集雨节灌工程技术为主;同时围绕农业产业结构调整和优化升级,在高效经济作物区优先发展科技含量高的微喷、滴灌、渗灌等节水灌溉技术。（3） 地形、地貌和地质*市位于东经1085011038和北纬34133552之间，地处*平原东部，东濒*与*、*毗邻，西与*、*相接，南倚*与*为界，北靠*与*、*接壤，南北长182.3公里 ，东西宽149.7公里，位居新亚欧大陆桥的重要地段，是*省和西部地区进入中东部的“ 东大门”。 *地区位于关中盆地的东部,大尺度地貌属盆地类型。地势南北高、中间低,东西开阔,*河横贯中部。中尺度地貌从渭河平原向南、北山地呈梯级上升;最低一级为渭、洛河下游冲积平原,地面宽阔平坦,偶有微波起伏,海拔330400米。（4）植被分布境内川原平地约占70%，耕地54.2万公顷，有效灌溉面积34.1万公顷。土壤肥沃，灌溉便利，历来是*乃至西北地区最优的农业生态区。林业用地38.7万公顷，林木蓄积量868万立方米，森林覆盖率达29.3。天然草场14.8万公顷。（5）自然灾害*自然灾害以水、旱、风、潮为主，另有病虫害和气温异常等。1）旱灾：由于区内夏秋多雨，冬春少雨，一般年份，11月份的相对降水差均为负值，相对降水系数均小于l，形成区内的干季。2）水害：暴雨形成的主要原因是蒙古低压和太平洋热带海洋气团相互作用的结果区内暴雨多系单日性暴雨，持续性暴雨很少区发生暴雨型雨涝灾害的时间一般集中在每年的7-8月份。3）气候异常：异常高温或低温灾害。5.1.2 环境质量现状（1） 环境空气据*省*市环境监测站最新监测数据显示，截至2010年12月16日，*市空气质量优良天数达到300天，比去年同期增加6天，提前15天完成了*省下达的年度优良天数目标任务。*市空气质量持续