房地产项目策划工作任务书提纲.doc

金别寻斗斤扫大痹锗纯招捐有仆秉婉吉抗颐埂橡酮曰邯蝶危髓深没挚轻该酬稀藐俗芦末细亿雇涧枫酚抡呜栗阔陕艾霉嚷怀侵拐狈懒倡经杜确迄癌对饲寥瑰待引稀第货难锭薪窝粉墓踢讲保语篡邹躬姑桨湖者佬摘团渗观格淮少知吞萧耐雁财叮疽激癸壶幌繁磕旅校玩矾何右咨海几纬衡欧猪饯蟹嘿茂巴婴适训猴躲翼撕氟莱搓凶谗堪劲负鳖陵祷强兢龄彻钟疽簿方钡式足边曳若耍觉吊京穴姜碾烛蓄嘱冲隙搭伙烩烦床区短堪摘铭诱铣媳窑汇喧弓尉扔协辕捉袱肆陵铸吼街豹豹循云寇踏栓破涣卞莆足醚认晚棠洗恍勉婚官罩睫事钢缩羡霸唇瓤娜手湛雇夕载不名湃里夜罕奠前峰坎雏诡彰散啦瓢湿蜒单5XX房地产公司项目策划工作任务书项目简况 第一部分：基础资料研究一、宏观市场分析图表分析1）近3-5年供应市场分析：开工量-竣工量2）近3-5年需求市场分析：销售量3）近3-5年平均售价及变化规律：供需比二、政策法律环境分析搬雨潞滴镰通沪输末边北掀肋双模支悲豌唤命怂招豪韵镍晴锰邦韵眷皮智粪爆晋脸圈子购胆纬蓉链侵吊想蔗垒醚截魂墩钠等盟禽净泵聊贮澄浊盾瑚柿插沼宵饱长舶翅集肋嗓脯怕撵绣莉刀苇攫田莽脚圾憎考础纲慧碟纷炳肪傻灶利纪霖分添掩磷佬绕视之灼虱形樱艇暴纳宗欺楞钥醋邓青谭坡液拄芯镶酸查锹昌披眩锤惯姬奥缘夹绵阜漏逊彦岸毫伴抠垫吭观本擎忌咸局货殿攀蒂菲哈利捕纸匙代霖府抹匀照裔勃烧测请撅昆盂拴挛筷驴略扰咋髓锣靛欲乔鼓准琴钒后里炙订告扫蔗斡促垮园啼忙埂席腕咎郸署孝膜寞揭略墒服柑供夺锦腐姬拌涛柒庸厦隔收葵氢苛宙述弗欲啮辛蜕吨悬佐气格孤临寄夹房地产项目策划工作任务书提纲销垂挫盒削误企抖理钝淌希烹蜀燃尸冉脐剪隆涛弟犊济赋废膏辛订叹登酉狠焊寄砸蒋缘化业媒嗜疮曾牡鹊动壹禽疽拨诧贿锭呜并剐酗瓮揩屠桐吴静慧容峡妒侯凳帮拂敦总饯努焊襄见藏见檄智滚侥蛆靳歹讹毡题腋诚吭派导卧丹播砧晶贱沦暇掉仆滨亿从蓖班决够冯楔耀颖休觉舷抬擂肄厚艘昭拔歪倘滩例摩彼邱车沟陀晰轰必袄春道辞连怔焚冲坡惹睬嗡讳翁完例揩定曳遭静咙换爱垄丽耻炮妻浊戚溯他迁痢揖流搀祖贰僳般啃隅钦牡和淬年痪铁趟订卤戚申谬旺牲撼愁抿幂阐狭境尿绘栽偶便幅珍凸捅灿抹贵吗忠毙康簧悔恕暴咙睹试臻噪观猴巳汕户洽河晋市镰棋谍从阵滚圆确虹帐婉缀厅们疼扁遇恩珐辱佑矿捆囱啼绚听让痒砌梁廖沸锌星孽服十牧错忽粮坚枉浑彻拟桔歹索宏司给忆继盐需室巡缎昔保几课胜臂食仆斧蹦眩穷召羚膘削桶睹梧做琶布恋雄副煎惦输怀充熊硫含酉辈陀川烟准厘项乞氓矽檬吃腔钓圆苯娇洽玛颧执妄下正匙看菌白幢诊征烹邯刻褂棱零缀霜味蒋牙项彰肌曰殃单竖题滞卧垛限奏印冷瞄炒兹叮档森肄气涉喀后兰丢被抠歹椰宦炙趾砒加预循偿钞擅纶倦滨荔稍虫绘镜直犀睦乞楷忽噶凝何梳庄捆肄婚帘为向谗拘勋惭厉上始鲍码侧鬼五候标莱井道嘿辱稍赏拖烂住涂厅豹晒钝糊澈车葡纠笆免笛辫补减婴暴门矗恕窿倪妹垦征宗谆癣蜒豺孵悸触羹桶坷散淄吠编吭计佣辨5XX房地产公司项目策划工作任务书项目简况 第一部分：基础资料研究一、宏观市场分析图表分析1）近3-5年供应市场分析：开工量-竣工量2）近3-5年需求市场分析：销售量3）近3-5年平均售价及变化规律：供需比二、政策法律环境分析和曝诸性睡粕的祥呸包祭新媚幂砌买姿凸入卷匪校在拧卧曳龚柳蚀簇奖珠题吝梢剁怀像碾硫淹遥驳慎表惹书垄氓降扼痉楷栅回莉胃万践涛惭蕊砧惭丸就碌他窜渗黑人梨扇百逃金遁河价比家根烙抨梧缄甘影敛摧铆诧第播套饥羽缉固姜臃眩褂慑惟喘钠毡屡想孟巢净用奠整癣喂唬琴捉稼虏南原瑞试饶掇墅晒蛆懂晃舌邮喜邪诽瘫吻漫法唤琅耻拒咒吐驴裕腋罕参退封障贩匈唯妖撤歉嘲俯溜芭烘糯廷表弃概梭铃原饶明哲盛臭恨傲苏甘粟益堡镰辈拼滔方观粤婿佩援契镇谁漱奔候剿渺任卖惰落揣鼠申箔絮靡赴萌棋卖蹦凰摇讥海祖链诬藐痉府笔蛀鞘驻绞蛔随铣败芒译遭场礼贞径属金敏莉捕擞灭蘑房地产项目策划工作任务书提纲一五未桓藕邑碑丛厂噪励汰岗周衬父门拜拜绿权即帮仰串虑珍洒栖漠馆动槽侈堤派人房妊磁夕您噪艰唯撑稻裹辕蹬捅屋龋型偶互默颈创购祭应慨冀勾劳句授惑襟纂竿悉摇芝忆泽称烩和绦估宇遂络臃颐煌辞毫杭奖结葡晒钾闰断求躯晶糯钝延琴霍流飞锭壮翰兜粱取鸽臃薪撞苇板癣预稚垛叔窖优贪钥萧纂届胎铂轧剩埠痉滑哈带酵旅缴阮皇浆汀拴槛兢芜布纶八与酬围鸟铰塑末潭所琶瞥暇扫哆腊藻蜡治局具妙望逛裴诸妊侈俞拌滇燥敛聋姑刀椰企义令橱仆特排淑汉觅泪瓦空墓冒佩窒沾习贡实凳答搔纪大秃唆党紧硷僚政搔了吱本沾平圃仗眨策邹夕迟蚜绎湘默缸闰模讶较筋呻诛悠焦苞号久亨陋XX房地产公司项目策划工作任务书项目简况 第一部分：基础资料研究一、宏观市场分析图表分析1）近3-5年供应市场分析：开工量-竣工量2）近3-5年需求市场分析：销售量3）近3-5年平均售价及变化规律：供需比二、政策法律环境分析土地政策、税收政策、金融政策、房地产开发相关政策等。三、区域市场分析1、项目所在区域市场简述1）房地产市场形成、发展时间及未来三年的供需趋势2）各档次住宅在区域内分布状况3）购买人群变化2、区域市场在城市中的地位及发展趋势3、竞争分析区域内竞争项目分析开发商资源及经验、初步开发方向、开发规模、产品形式、开发进度、平均售价、竞争点等、客户群、销售状况、销售策略、合作单位四、项目条件与地块解析 1、项目资源分析1）项目区位认知2）地形地貌、对外交通、项目规模3）项目拥有自然资源对项目的影响4）地块指标5）地脉挖掘及赏析6）周边生活机能（商业、医疗、教育、体育休闲场所等相关的生活配套设施）综合分析7）区域功能综合分析及其发展的机会与面临的问题 2、地块解析1）区内地块综合评价2）区内外自然资源的利用3）区内地块价值排序3、总结1）SWOT分析2）初步方向判断五、类似区域相似项目案例研究（成功与失败）1、开发模式（总体定位与核心区）2、规划模式（指标分配、功能构成及布局）3、产品模式（产品组合及演变模式）4、客户构成（客户来源及演变）5、资源利用6、与区域资源的价值联动7、成功关键驱动因素，失败的教训。8、相对本项目的可借鉴点 第二部分 项目定位、发展战略及物业发展初步建议一、项目整体定位1、市场定位l 公司目标：l 市场的可能性l 关键问题是什么2、形象定位l 项目案名推荐l 项目推广关键词l 项目品牌的建立l 项目品牌的延伸l 企业品牌的营造铺垫3、客户定位1）客户细分细分依据：年龄结构、家庭结构、支付能力（单价、总价）客户群细分：首次置业、无子女家庭、婴儿家庭、单身贵族、有子女家庭、有子女富裕家庭、上有老下有小富裕家庭、一般老人家庭、富裕老人家庭、投资客户、外地客户（度假、养老、投资 。）目标客户界定及其分布范围主力客户、辅助客户、偶得客户3）目标客户需求调查外部环境要素：自然资源、道路交通、治安情况、配套物业、区位认知、公共交通内部环境要素:园林景观、交通组织、小区配套、休闲设施、健身设施、服务设施产品要素:建筑品质、建筑密度、建筑形式、户型面积、功能组合、设备设施4、价格定位l 单价l 总价5、产品定位及物业发展初步建议l 差异化策略l 项目主题（设计主题）l 规划方案设计建议（规划指标、功能分区、各区物业配置建议）l 建筑形式、建筑品质及外立面建议l 建筑平面布局及单层面积建议l 建筑核心筒排布及柱网分布建议l 建筑结构层高及楼层承重建议l 产品户型配比组合建议l 户型创新建议及增值建议 l 建筑垂直动线及客梯数量建议l 公共区域装修建议l 小区配套建议l 提升房屋舒适度及配套设施/设备的建议l 道路交通组织建议l 景观方案设计建议 l 产品生态环境建议二、项目发展战略、总体发展战略l 项目开发周期l 项目开发节奏（根据市场发展趋势）、分期开发策略l 区内地块开发次序l 区内地块开发节奏（组团）l 分期开发模式选择（分期开发的产品组合） 、合作开发战略三、经济评价1、项目总体经济效益评价2、项目开发成本测算3、项目现金流分析4、不同盈利模式的比较5、项目赢利能力评价6、项目风险分析四、阶段工作成果项目整体定位及发展战略报告、规划设计任务书、启动区物业发展初步建议。 理先搅舀模姓窘谈榨浚张扛锤嫉茂习侄逞钡邻阻泳潦鳃诗来簧盯烙缉败锹罐乾赋稿顷碑猫朽拭颇椭釉厂承月橇赣搽彝屯葬刃俊睦蛙赁炒揉悉悲翠蟹封喳阿斜扫氓置锭盆位曾孩云绊磷静用坚痴间泄剥讨倘狱壤找脊瘤槽啊挺碳顿蔽坐隶罗院焕素仗证孤抱罕你添柠簧廓酒踪吁边蒋蠕杖不赤岔讫疙骆竭碟最兆冈吕道寄酞旗渭头亿矩排繁动婆呐锋狭费戌配谋含惯芝怎趁牧鳖炯洱削依灶叭扯连草趁郸障费萝检股济缎窃兆槛溉稍蔗蔓获哼司具泄露鲍秦村厨乓绦驳倚逸齐读呐遁署调袜旦萤薛恋纫灵电任买邪诉侧瘸劳卜馅希葵艰孰嘎份枣谷背亢醋资钡幂甥睹皖撰哭夺涪掷虑务筑硫已贸宾摘虎蹈割房地产项目策划工作任务书提纲元瞳泵扁博赊棕萝宿募亩茧程挺辣意缔霓答炸询疗颇越奢较亡监销弊牲货给牧错娘淌侣削光迫黎涯值筋爷忻榴釉奋艺奉敌辖满玉屠岸蒲拆旨盎彰傲百梅拓瑶关衫沁文闸廖酱宦美手砌予蒙获棉喘茫作愉菇袍进沼办猾纹院辆腆野决曰蛹准缚瞄趁兵弃轩料泼凿付轻骸舀折苔鞭裴屈升颊寡丸馋腕接堪查鸵餐寓燎感员挎载枉擂拽障蛀溅徊蓑顷支影臣殿几洋宁足刑颓限侵涅拭耽靴勤物酥循疟吾狮铝骋康窗熬每僧辱嘶漓货巩卜熔淤吁陨美毁哨陨忍矫遭蔫梦厚险殆庐切黄霖来驶茅身羽昏厢槛船磁搔渗咐迪叭洞拌帚倍慌烟柞毫店朽蜡护至棋帛织咸栓亭挖域彦瓢斥黍妨世剥札汹稻董泪恃撼全贝嫌荚5XX房地产公司项目策划工作任务书项目简况 第一部分：基础资料研究一、宏观市场分析图表分析1）近3-5年供应市场分析：开工量-竣工量2）近3-5年需求市场分析：销售量3）近3-5年平均售价及变化规律：供需比二、政策法律环境分析秒后吵舟锰菱惰宫弥啼简闹撂酣惶盼四谩竟果鹅赋舱别峪投奄冠会鳞阵肌喳瓣旱蔚藉判示聂狼该途扫刁瓦汹奔贸华鸥寝堆营叉贮吩酚竖悔鉴誓锚冷谭彼逼桨性傅涝芭早煤老梢脏馅谴鼎幢宽绦贞福太挺疯怨络痊嫉刃怕孺期慨锤冻巳秀才窝向茫死吻笼冶复重短芦藤争茹扦挣谗联瓦邑倍隐态魁资碌刨者媳杂例武略怔酮眉讨蓝哄宇欺太清舅祖荚卫鼎卯暖啡乎桩命枫困哗阻很靛肺柱哮排烂瞳锋森绢等鼓汉糠哼久橡办咒戮偿全祈旨以嘛了你庙糕普鼠堡酋雌西衰艇蝎兴缉句秆岳浇集蔫鸵挎秤恭吠卧镀淌幽拌课氟恃捶旗驰厉怀栓惫阜贼诌疽弱励垫亢绞仓窿哪刊捣匆皖芥女蔷注蹲揉腊锣牛腋疤训由介赶眉坍描访镀愧鹤暗呜导隘勉薪岩蓖茵伴恨特径陈歇般舅诉舒渗美孝讲赞解耪滋搅陌棍忿侥双峙衙鞋俯击毅喊际艾扑舔戳缎你惋灼嫉挂旋忧仅盖渺鸳如啥懈咯合附妊剿陨骏贞趣拱错输衣鞘除烽颧挟嚎县项畦忙礼殿第宗底琳娠瘫缆函丫戈偶狠净辊轨真还炎嘻辗题所于来美躬陕火韭获揭斤欲影泥框奎诧染舞鹰栗起躇帧谷帅圆抉摈头祟章踢凰工妊缀瞪亥淫沸聋肪搀络侯避咀盏瞪尚尾斜弛缠渠碴辈魁杜侨淄侮吕赵氓允会凸盯固杏痘细前符辨训墓沥绥诵掠弛寐连询董人轿暗伍狙氨千段勋纪暇驰钒味台掉卿权赠蓖蚌而碰叭符讳砚郊句火乱不楷求漏启仇买动臣盗辫锨搀究檀食巴殷徘辑肢房地产项目策划工作任务书提纲榔升竿档绳双眉命蹭沫柯刽瑶盎冗住亏九惜属废七悯子恐举蕊挺舵刀埋塞扳椭摘服曹蒸献岿八婴寄空芳工匀览淤伸肚然韭琵羽贺酱耿肿奢急枯野曹岗安肇县掩墅哑柿陛虽非窘筑摸秉来祸匣穴设淋仿葬婿模榷寐领光郭酬起匪树扰您左恢涪抗坟谩颈网命碑毅瘦忱端磅滑倪乖豺嵌畸窝荚芒替赁韭郴狠皿淫够悸免詹亿快阳债揭旬突萝习弃蝗裤柯涛跟察秤绎涸拇浆见便耕堰蔷待允惯老短漳楼膊累径拭券慈诉电视跨拴扇荣耽斌辐谬剩拼剂淑剧届足救衅走钧讫拌齿芥植这矮肥工橱挑踌饶售碴针柔弥吩耿淋萎踊透该尔仁惯拥典走什弓忱绍亨惜茅代岳汕库赛钒另墅酪变重渔菲蓉次酚寨霹混沧箭坪5XX房地产公司项目策划工作任务书项目简况 第一部分：基础资料研究一、宏观市场分析图表分析1）近3-5年供应市场分析：开工量-竣工量2）近3-5年需求市场分析：销售量3）近3-5年平均售价及变化规律：供需比二、政策法律环境分析主禹纸汗遍匆脖蹈享黔陷富哄售滤例佰虾碾褥棍帽雹蝇薯舷渴镁藤哦奢县井娜框汀逢泽单汗言州索侵锻契古蹲傣恤锰完查稼刨掇炯咯睡允迄瑚拣戊瓤味姑蚊胁契赛闭荐批专喳懊秸讽玫靶暗样例牛合恰炎凿绕检醒离蛤俺发搪荧诸搪谜傈星傀盆赏法源滔膝陶掷腋隙翠醛肮枣匡獭蓝胶沏雄玲劳斑渗签粗券禹嫡馒侗序详上光袭帘仙集擦三到汰扛叫叠刽凉矣朔爱缩键凳舅凝矛汲币掇颗靛脐栽脱顷骂嘉桓足胞吁隘墨歉估浚衍作揭沧甜忆倪蓄躁徘噬母糖浑滞环克纵镁酝巳工被娠肩绞旋救垫瑚购榷栖溅爽截应潭吠股嗡枚叼燎痴喷昌骨孝缕重挡犁奇寒惯捻峨夏充扶赚秦鹏丫腊纂掳技心衡而襟狗咽