4写字楼基础知识培训.doc

写字楼基础知识目录写字楼的概念写字楼的分类写字楼的发展写字楼的功能写字楼的案例写字楼的概念写字楼的定义:写字楼一般可定义为办公大楼，主要承载办公空间的功能。办公室是脑力劳动者管理和生产信息的部门，一个企业中近乎有一半的工作人员是从事办公室工作的。 现代写字楼正向综合化、一体化和智能化的的方向快速发展，写字楼的起源:历史上办公室起源于产业革命时期，那时的办公室是随着已成为社会生产基础的工厂而出现的一个附属物。今天，办公室作为生产和处理各种商务活动的信息场所，而正在成为社会生产的基础。目前，经济、社会状况都在发生着激烈的变化，在这种变化中，企业自身也必须进行变革。为了适应这种社会的发展需求，也要求办公室在形态和功能上要多样化。特别是近几年信息化技术的快速发展，更加速了这种变化的趋势。先进的写字楼设计水平，从一个侧面反映这个国家的科学、技术、经济发展水平。 写字楼的分类分类方式:在美国，通常把写字楼划分为A、B、C三个等级，其中A级为投资级，该类写字楼最适合市场要求，高档装修和完善的配套设施是主要特征，该类物业能使公司形象和地位得到提升；B和C级写字楼一般比较陈旧，设计和功能跟不上现代潮流，部分物业通过改造可以上升为A级。由于我国的写字楼发展历程短，分类标准还不成熟。目前，国内关于写字楼的划分有如下三种方式：“甲”系列分类 、As系列分类 和按功能复合程度分类 。“甲”系列分类 :北京写字楼信息网在2000年第一次全面提出顶级、甲级、乙级、丙级的四级分类原则，是最早倡导和应用甲级、乙级、丙级分类原则的机构之一。所谓甲级、乙级、丙级写字楼主要是参照了星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。写字楼划分主要以硬件和软件为依据。硬件方面包括楼宇外观设计、内外公共装修标准是否具有超前性，是否达到5A写字楼水平；设备设施如电梯等候时间、中央空调管式数量、停车位数量、配套服务设施）电力负荷、绿化、夜间照明）等方面是否与世界甲级写字楼水平同步；软件方面主要指物业管理服务是否达到星级酒店标准。按照上述标准，写字楼分为顶级写字楼、甲级写字楼、乙级写字楼和病及写字楼四个类别。顶级写字楼:在商圈内具有标志性、代表性和具有强大辐射力的甲级写字楼。因此写字楼的软硬件标准首先要完全达标；其次是具有代表性和标志性，在建筑规模、高度、服务品牌等方面出类拔萃、傲视群雄。在城市中具有非常强的美誉度和知名度。例如上海的金茂大厦、北京的国贸中心、广州的中信广场，不但城内的百姓知晓，全国各地的人也略知一二。 甲级写字楼:硬件方面外观设计、内外公共装修标准相当于四星级酒店，达到5A级写字楼水平，设备设施基本与世界同步，如电梯等候时间小于40秒，中央空调为四管式，软件方面物业管理服务水准达到三星级酒店以上标准。 乙级写字楼:硬件方面外观设计、内外公共装修标准与甲级写字楼相比比较差，部分达到5 A级写字楼水平，设备设施以合资品牌为主，如电梯等候时间大于40秒，中央空调为两管式；软件方面物业管理服务为达到星级酒店的标准。 丙级写字楼:硬件方面外观设计、内外公共装修标准为普通材料，基本的通讯设施及办公服务，设备实施基本为国产电梯、分体空调等；软件方面为传统的物业管理服务。 “甲”系列分类表:写字楼分类“AS”系列分类 : “AS”系列分类即按写字楼的自动化（automation）水平分类，自动化水平越高，舒适度增加，办公的效率也越高，所以在自动化被人们广泛重视的情况下，As系列分类常常被作为写字楼档次的标志。 实践中，自动化被诠释成智能化，常常以智能化替代自动化的称谓。写字楼定级有3A级智能化和5A级智能化之说。3A是指3种自动化系统，包括楼宇自动化（Building Automation System）、办公自动化（Office Automation System）和通讯自动化（Communication System）。由于楼宇自动化较复杂，专家们把它分为三类：楼宇自动化、保安自动化系统（Safeguard Automation System）、消防自动化系统（Fire Automation System），合起来称为5A。楼宇自动化:包括冷热源系统、空调系统、变配电系统、照明系统、给排水系统、电梯管理系统、停车库系统。 办公自动化:包括计算机网络系统、会议中心系统、门厅多媒体查询系统、物业管理计算机系统。安保自动化:包括监视电话系统、通道控制系统、防盗报警系统、巡更系统、周界防翻越系统、门禁系统等众多当前高科技安保自动化技术。通讯自动化:包括双向电视电话会议系统、共用天线电视系统、公共广播系统、数字式用户交换机系统、楼内移动电话系统、综合布线系统。 消防自动化:包括消防联动、自动喷淋、自动报警等智能化系统 按功能复合程度分类 : 按照承担的功能不同， 写字楼有三种概念分类：纯写字楼 :纯写字楼是办公功能占绝对优势的物业类型，底层虽然有商业，但都是为办公活动提供服务。一般地在底层只有银行、咖啡店、高级餐厅、商务中心、娱乐场所、会议室等。 综合楼 :对于一栋写字楼来说，当有两种或者两种以上的主要功能并存时，我们称为综合楼。如办公与商场复合的类型，如北京的丰联广场，昆太国际大厦、万通大厦等。商务综合体 :综合楼的高级形态是商务综合体。所谓商务综合体又称综合性建筑或复合型建筑，是集写字楼、公寓、酒店、商场、会议、展览及娱乐建筑于一身的微型城市，其特点是功能协同、空间紧凑、抗风险能力强。商务综合体的配套商业设施主要包括餐饮（高档饭店、麦当劳、比萨店、咖啡店、果蔬店、茶吧、酒吧）、特色超市、精品购物店（世界名牌时装、饰品、珠宝、艺术品、民间工艺品）、银行、商务服务中心（票务代理、图文制作、速递）等。写字楼的发展趋势 随着社会经济的发展，社会分工越来越细，新的机构和管理部门大量涌现，办公管理人员大量增加。由于各单位自建办公楼没有这样大的财力、物力、基建人力、土地等条件，所以不可能建造水平较高的办公楼，于是几乎所有单位愿意出钱买房或租房来解决办公及综合服务。在当今社会，商业办公楼显现出了极强的生命力。写字楼在当前的发展呈现出以下四种趋势：向高楼层发展的趋势向智能化发展的趋势向综合性发展的趋势向灵活性发展的趋势向高层发展近代高层办公建筑始于19世纪，科技和工业的快速发展为办公楼向高层发展奠定了物质基础。钢铁及钢筋混凝土在建筑上的应用，给建筑结构方式和建筑造型提供了新的可能性。1877年电话问世，改变了人们必须面对面的谈话方式；1879年发明电灯，为办公楼从自然采光向人工采光创造了条件，使办公楼的进深再不受自然光的限制；1870年在高层建筑中首次使用电梯，电梯的应用为办公建筑向空中发展创造了条件，这些都是办公楼向高层发展的物质基础。 而随着现代经济社会的快速发展，城市人口的高度集中，使城市用地十分紧张。许多办公楼建在城市中心的繁华地带，在有限的昂贵的土地上需要容纳大量的办公场所，功能相同的办公层的叠加，可以集中地使用各种先进设备，甚至楼房的业主乐于把建筑物当作炫耀实力的手段。根据相关统计，世界上每年建造的高层建筑中有75%是办公建筑，当前世界上最高的30余幢建筑几乎都是办公建筑或综合性的办公建筑。世界建筑物高度排行 :排序建筑名称建造地址建成年代高度层数用途结构1佩重纳斯大厦1号楼吉隆坡199645295多功能S+C2佩重纳斯大厦2号楼吉隆坡199645495多功能S+C3西尔斯大厦芝加哥1974443110办公S+C4金茂大厦上海199842088多功能S+C5世界贸易中心1号大厦纽约1972417110办公S6世界贸易中心2号大厦纽约1973415110办公S7帝国大厦纽约1931381102办公S8中环广场大厦香港199237478办公S9中国银行大厦香港198936972办公S+C10T/C大厦高雄199734785多功能S11阿摩珂大厦芝加哥197334680办公S12约翰.汉考克大厦芝加哥1969344100办公S13地王大厦深圳199632581办公S+C14中天大厦广州199632280多功能C15BAIYOKE大厦曼谷199732090办公C向智能化发展在20世纪90年代后，全球出现信息革命的高潮，表现出信息技术智能化、信息网络全球化、国民经济信息化三大特点。信息革命对人类的社会、文化、日常生活乃至思维方式都产生了深远的影响。技术如此迅速地发展，必然要寻找新的增长点，智能化写字楼实际上是信息技术向传统产业转移的一个结合点，也是信息产业扩张市场的一个桥头堡。由于信息技术的发展，信息成为一种资源，使第三产业迅速崛起 。第三产业中，从事金融、贸易、保险、房地产、咨询服务、综合技术服务的人员比重逐年提高。即便是传统产业领域中，规划、调研、经营、开发、广告、设计、咨询等非定型业务据增，白领工作人员的比例也在增加。为这些人提供工作场所就形成了很大的需求压力。而这些为信息通畅和办公设施的完善的智能化写字楼的建设提供了广阔的市场需求和发展空间。 向综合性发展综合性是指随着经济的发展，写字楼产品不仅只单纯承担办公的功能，而且还承担了如购物、居住、休闲、餐饮等多方面的功能。单纯的办公大楼上下班时人流非常集中，无法很好地解决上班人员的交通、餐饮、购物、休息、居住等要求。为了克服这个问题，就出现了多功能的综合性大楼。综合性办公楼的各种功能互为补充，整幢建筑可以在一定范围内实现自给自足，形成“城中城”的经营方式。同时各种功能又互为裨益，提供对方发展的潜力，反过来促进自身的增长，从而使建筑获得良好的经济效益。向灵活性发展伴随着信息环境的网络化和高度信息化的社会时代的到来，写字楼的环境也随之而发生了变化，因此为了和办公楼的变化相适应，就必须在设计的时候具有高度的灵活性，可以灵活适应各类客户的需要，无论是大客户、小客户、自用型和投资型，客户在使用时的空间、设备的各种变化、办公空间的变化、人员的增减、设备的调整等，因而应变能力较强，可以进行灵活平面布局的高层写字楼，便成为经济时代商务写字楼的重要发展方向。功能分析功能构成 :写字楼的功能构成分为收益部分和非收益部分两部分：收益部分构成：办公室 停车场仓库商业部分 生活福利房非收益部分构成：交通用房 服务用房营运用房维修用房管理用房 功能构成解析图 :特殊用房标准 :写字楼的特殊用房分为电子计算机房、营运室、会议室、礼堂、资料中心、陈列展示馆、首长用小办公室、医务室、厨房等特功能用房。而在写字楼的开发建设和商业运营中，针对不同的特殊性功能用房，在设计位置、设计结构、空调、照明、电气、给排水、特殊防灾设备等方面都有一定的标准。特殊用房标准解析图:特殊用房标准解析图:写字楼的案例纽约克莱斯勒大厦建筑基础信息：建成时间：1930年建筑地点：美国/纽约楼层高度：77层/319米建筑特色：全球第一栋将不锈钢建材运用在外观的建筑，大楼顶端的酷似太阳光束的设计，灵感来自 1930 年一款克莱斯勒汽车的冷却器盖子，以汽车轮胎为构想，五排不锈钢的拱形往上逐渐缩小，每排拱形镶嵌三角窗，呈锯齿状的排列，高耸的尖塔与顶部，成为这栋不朽建筑的焦点。香港中国银行大厦建筑基础信息：建成时间：1990年建筑地点：中国/香港楼层高度：70层/367.4米建筑特色：建筑物从四个角落画出对角线分成四个分别面向东南西北的三角柱，其中南面的三角柱高度最高，而北三角柱15层高的中庭让中央银行大厅充满戏剧性张力，让原本几眼壅塞的楼层顿时豁然开朗。结构采用4角12层的巨型钢柱支撑，室内无一根柱子。17楼是一个有斜面屋顶的楼无，斜面达7层楼高。金茂大厦建筑基础信息：建成时间：1998年建筑地点：中国/上海楼层高度：88层/420.5米建筑特色：外形使人想起历史上的中国宝塔，而塔向上的“收进”使建筑可以产生有节奏的模式，具有纤致性，特别之处是使用玻璃和钢演绎出中国文化品位; 双层玻璃墙、玻璃墙框磷化处理、高端智能化建筑设施等众多高科技技术的应用，大大提高了其使用效率。博茨帆船酒店建筑基础信息：建成时间：1999年建筑地点：阿联酋/迪拜楼层高度：56层/321米建筑特色：酒店外形俨然是一艘乘风破浪的巨型帆船，建筑采用双层膜结构建筑形式、造型轻盈、飘逸，具有很强的膜结构特色及现代风格。酒店最大的特别之处是与波斯湾海滩相互融入，酒店外墙采用蓝、白色为主调，三枝基柱产生帆船的外形，是迪拜的象征。北京CCTV总部建筑基础信息：建成时间：2008年建筑地点：中国/北京楼层高度：49层/234米建筑特色：整栋建筑的外形像一只被扭曲的正方形多纳圆饼，两座竖立的塔楼向内倾斜，倾角很大；塔楼之间被横向的结构连接起来，总体形成一个闭合的环。一圈234公尺高得梯形建筑，外面包覆网状结构支撑，这个网状结构够坚固，可以抵挡风暴，又够有弹性可以防震。迪拜塔建筑基础信息：建成时间：2004-2010年建筑地点：阿联酋/迪拜楼层高度：156层/818米 造价70亿美元建筑特色：基座周围采用富有伊斯兰建筑风格的几何图形六瓣沙漠之花，而且从不同角度看有不同的形状，这些设计方案展示了一种具有挑战性的单式结构。由连为一体的管状多塔组成，具有太空时代风格的外形。建筑从700米高度开始，设计了一种螺旋管钢结构体，从建筑物内部一直延伸到顶端。56部电梯 17.4米/秒天津中钢国际广场建筑基础信息：建成时间：2012年建筑地点：中国/天津楼层高度：88层/358米建筑特色：“蜂窝状”长柱体建筑，以六边形“中国窗”作为主题元素，蜂窝状钢结构既是里面，本身也是结构，根据光线变化，设计的蜂窝大小也有规则地变化，是世界建筑史上一次大胆的尝试和创新，建成后将成为天津的地标式建筑 。合同管理制度1 范围本标准规定了龙腾公司合同管理工作的管理机构、职责、合同的授权委托、洽谈、承办、会签、订阅、履行和变更、终止及争议处理和合同管理的处罚、奖励；本标准适用于龙腾公司项目建设期间的各类合同管理工作，厂内各类合同的管理，厂内所属各具法人资格的部门，参照本标准执行。2 规范性引用中华人民共和国合同法龙腾公司合同管理办法3 定义、符号、缩略语无4 职责4.1 总经理：龙腾公司经营管理的法定代表人。负责对厂内各类合同管理工作实行统一领导。以法人代表名义或授权委托他人签订各类合法合同，并对电厂负责。4.2 工程部：是发电厂建设施工安装等工程合同签订管理部门；负责签订管理基建、安装、人工技术的工程合同。4.3 经营部：是合同签订管理部门，负责管理设备、材料、物资的订购合同。4.5 合同管理部门履行以下职责：4.5.1 建立健全合同管理办法并逐步完善规范；4.5.2 参与合同的洽谈、起草、审查、签约、变更、解除以及合同的签证、公证、调解、诉讼等活动，全程跟踪和检查合同的履行质量；4.5.3 审查、登记合同对方单位代表资格及单位资质，包括营业执照、经营范围、技术装备、信誉、越区域经营许可等证件及履约能力（必要时要求对方提供担保），检查合同的履行情况；4.5.4 保管法人代表授权委托书、合同专用章，并按编号归口使用；4.5.5 建立合同管理台帐，对合同文本资料进行编号统计管理；4.5.6 组织对法规、制度的学习和贯彻执行，定期向有关领导和部门报告工作；4.5.7 在总经理领导下，做好合同管理的其他工作，4.6 工程技术部：专职合同管理员及材料、燃料供应部兼职合同管理员履行以下职责：4.6.1 在主任领导下，做好本部门负责的各项合同的管理工作，负责保管“法人授权委托书”；4.6.2 签订合同时，检查对方的有关证件，对合同文本内容依照法规进行检查，检查合同标的数量、金额、日期、地点、质量要求、安全责任、违约责任是否明确，并提出补充及修改意见。重大问题应及时向有关领导报告，提出解决方案；4.6.3 对专业对口的合同统一编号、登记、建立台帐，分类整理归档。对合同承办部门提供相关法规咨询和日常协作服务工作；4.6.4 工程技术部专职合同管理员负责收集整理各类合同，建立合同统计台帐，并负责