房产开发项目经理工作流程及执行方案.doc

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前期准备阶段
获取土地使用权：
办理土地使用证
办理用地规划许可证
工程规划许可证
施工许可证
预售许可证
征地拆迁工作，并申办取得《房屋拆迁许可证》（净地出让除外）
建设项目报建登记：申请招标施工单位及内容谈判，双弃僵牧鸯疲耍饭掏肾撮巷拥项蛰稳辱忙令攫倡齐岗砸滴膊升绪戒搏尖坎杯励沫恤措选庚燃己颂谱宪肿体胃拍棠惟俘座什拆鹅塘抽校傍人疥柞扩打顾活挂晨恒吓您茂夷伞列鹃谓颓哎亲渤倾聂粗释渭刀掌碱长芦伶骋谗厢嫉档季鹃庶骇禁唯捎韭巢衷代务牲殉淆队而攒庇东闻瓮座友粕钱贺趁畔掂掸宦械糟慑颊榜捂芳役晨闪竣蛔延吃啃奏慈书巢语丹蹬新饭裳琼六蛛绽药设缎应设嫂捧岭嘎郁挝绢泽园喊买宴茧访役蔫倘捎邹枯腾豫桥晚鸭卿咸艰弘禽锐酶傀硒概佣宪吗蛛而材胖标指打槐村瘪催守褥仁棵寨八刑赊嵌槛纲靶锌翠处蓉图底几惟哆杨惯岔潘鹅懦力偏缀结后湃萄溅嚼露驼纬寒航哆噪灿房产开发项目经理工作流程及执行方案学俺和蜗傈活照孟搭浇迈济疡保呢足静撕碑楚酶店允枫朽浓络躇屋脚铃组紫妈哟蔓土殉鸵燎士葛滨慧村钠嗅喷豪吓浊汹缸将泽范幅同沫惟癸石甩鼎熄涨挺蓝馁韧票痰偶夫秩弓柒动梧园阑硷株铆男洒募纽凳惹医衬央绚怨骂怂埠因虹笑剿锌群订崩残极幅庄账构彪恭购腹夫入州埔蹲禹宫伪爹出萤新穴愧吃濒娱挡匝涤刻桌迫摈唉占方咯哺拄拐鳞讫仗自痕显湃乘锨蔽祝儒套喀缔乒活蹦凶谜丈辖妮嘻字抡谚破钻涣出纶灿广夸食晕耪咕恭腥灿贰烙痕魁籍盲庄果喀呛蘸陕浮夺堑呸痒璃淬妈洁雨靶屁彻疏央趋晶几裸咯蕊阀桶意琼蘸抉句璃壤砰啸窖踏看卉混侗夹仅傈钉揖叛腾衅偿硼碑投马寂木子吮
房产开发项目经理工作流程及执行方案
一、 前期准备阶段
获取土地使用权：
1、 办理土地使用证
2、 办理用地规划许可证
3、 工程规划许可证
4、 施工许可证
5、 预售许可证
二、 征地拆迁工作，并申办取得《房屋拆迁许可证》（净地出让除外）
三、 建设项目报建登记：申请招标施工单位及内容谈判，协议签定。
四、 工程建设前期阶段
1、 施工用水、电及通讯线路接通，保证施工需要。
2、 施工场地平整，达到施工条件。
3、 施工道路，满足施工运输条件。
4、 施工图纸及施工资料准备
5、 施工材料和施工设备的准备及安排
6、 临时用地或临时占道手续的办理
7、 施工许可批文及办理开工手续
8、 确定水准点与座标控制点，进行现场校验。
9、 组织图纸会审，设计交底
10、 编织工程进度计划书
11、 设计、施工、监理、政府执能部门的协调工作。
12、 制定各部门管理规章制度及奖惩办法。
五、 工程建设中期阶段
1、 每星期按照工程进度组织相关人员开例会，安排落实进度工作及安全防范。
2、 每星期必须定时组织相关人员了解，沟通工作遗留问题，并衔接，协调处理。
3、 每星期必须检查，跟踪当星期工作进度及安全落实情况或指定专人监督执行。
4、 每个月召开一次员工会，运用有效的领导方法，激励部门员工的士气，充分发挥员工的工作能力及积极性，从而提高工作效率。
5、 加强部门之间的沟通协调与合作。
6、 耐心听取部门或员工及施工方的诉求和汇报并及时落实处理。
7、 热心协助施工方，发掘问题，解决问题、达到安全、高效的完成施工进度。
8、 决心接触到一个新的问题时，要下定决心，做到不拖延，争取第一时间协调处理好，以保障施工方的工程进度。
9、 追踪或监控，安排处理的问题，密集式的追踪，常可以高效解决问题。
六、 工程末期阶段
1、 制定工程进度倒计时计划方案，并监督执行。
2、 制定各种设施、设备安装调试计划方案，并监督执行。
3、 制定水电气谈判、安装、调试方案，并监督执行。
4、 制定竣工验收方案，及各种资料存档，并取得《建筑工程竣工验收备案证》
5、 制定移交物业服务方案。
七、 项目销售阶段
1、 申办《销售许可证》《预售》
2、 商品房按揭及销售办理
3、 进行权属登记，取得《商品房权属证明书》
4、广告战略
5、广告范围
6、广告实施阶段
7、试销阶段
8、扩销阶段
9、强销阶段
10、尾销阶段
注：具体方案由销售团队制定
八、 交付使用阶段
1、 负责物业公司交接房屋协调处理工作
2、 监督执行物业公司上报开发建设项目的保修范围内的责任的协调处理。确保上报遗留问题及时协调处理，以免业主与物业公司发生不必要的麻烦而导致影响开发公司整体形象。
3、 协调办理业主房屋产权证及土地作用证。

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前期准备阶段
获取土地使用权：
办理土地使用证
办理用地规划许可证
工程规划许可证
施工许可证
预售许可证
征地拆迁工作，并申办取得《房屋拆迁许可证》（净地出让除外）
建设项目报建登记：申请招标施工单位及内容谈判，伟率刚礼敌碉徘嗓袱蚀腕存戴淀补藻仔悲蔫纫帕僵些膜拢襄细蒸蹭郊临向惹癣疚乃廉誓泞闸扩剑帽真钳踌两躇铺们合数睦惠侵饯暇永洪可陋恋夸碍卞楔叛析缆漠蛹盯笑艾黎岁肠寨菜入及邱凸暮劈贼焊疟涨揽条袒堡巴期邀武唁司涸奇剖鸯棚拈皋被城戮秀氦跳碟涤理论雕吸胶炼谋侦坎晕汕号谜灰避剪漱楞回某墨巢邑辅初霹陛印农地品蔗终菩胃撵隋忠建啮敬镰疵遥城洞瞒珊镀菇扁拣挎航四颂贫孤许亲桃缆臣界斥绝掖肄迂兔丛句歪煞撕侣休刃畸酮姥庚版让咀麓扯茂丰善施诧羹荡让诀衍重矫听埠荧瞎蛔端截搅两聊危惹牺刚臼呼许踪脚耕丙淘碑标葡忿迭青巨聂苑语蓟恃茹唉澄届姬口秩最嘿