闸北江场路项目评估.doc

闸北江场路项目评估

一、项目基本情况
项目位置
地块位于江场西路， 东面紧邻共和新路，北临彭浦公园和改造中的场中路，南临正在进行中环线建设的汶水路，地铁1号线的延伸段位于地块东侧。.
项目现状
项目前期拆迁工作已经完成，目前尚未开工，地块旁边紧靠主体已基本完工的金鼎大厦。对面为公大润发超市和肯德基连锁店
本案位置
交通环境：
Ø 项目所沿的共和新路属于闸北区域中心大动脉，周边有十多部公交线路可达闸北中心主要区域，地铁一号线延伸断的建成，共和新路高架共同构筑居民出行立体化“交通通道”。
Ø 万荣路、永和路为区域主要干道，数十部公交线路分布本案四周，棋盘化的布局共同形成了项目周边便捷的交通环境。

商服教育环境
Ø 离项目最近的有大润发超市，周边原平路集中了易初莲花、华联等多家超市便利店，小饭店以及菜场等生活基础设施较为密集，为居民提供良好居家环境。
大宁绿地
Ø 永和医院、久隆中学、市北医院等文教医疗机构分布项目区域周边，构成区域的教育、服务体系。

Ø 地处上海大学延长校区、上大新校区辐射范围，形成良好人文体系；闸北体育场、上海马戏城，为区域市场提供良好休闲娱乐的场所。
上海马戏城

二、住宅市场分析
1、价格走势分析

Ø 2003年度随着共和新路高架的完工；轨道交通优势的显现，区域均价出现惊人的跳空上扬，市场价格突破7000元大关，市场供需两旺，区域市场房产处于高速增长期。
Ø 2004年上半年区域市场价格出现高位盘整，受房产开发郊区化的影响，区域均价出现小幅回落，市场处于理性化发向发展，
Ø 伴随着价格的下行，区域市场的价格优势将进一步得到广大购房群体的认同，市场需求在下半年将有所放量，区域均价将出现继续上攻的走势。

个案价格

分析
Ø 区域房产均价集中在7500元/平方米,受到区域环境改善力度加强,地铁一号线延伸段建设利好消息影响，区域房产品质迅速提高,更加注重景观效果﹑户型舒适度及服务配套的考虑因素影响,价格提升较快。
Ø 新梅共和城作为靠近大宁板块的规模型楼盘,较完善的配套设施、临近大宁绿地、上海马戏城的区位优势,带动价格快速攀升。目前产品均价突破9000元大关，房价处于区域市场的最高点.
Ø 大华阳城美景已成为永和地区目前在售楼盘中品质、档次最高的楼盘，同永和区域同类别产品形成差异化,促进其价格竞争力呈现强劲的态势。

2、面积配比
户型
面积范围
（㎡）
户数
（户）
比例
（％）

2R
88－98
232
523
29
65
101－111
291
36
3R
115－124
162
249
20
31
130－140
87
11
复式
140－150
13
30
2
4
160－170
10
1．5
180－190
7
0．5
合计
802
100

分析
Ø 2R占到65％的比例，占据市场绝对优势，预示着低总价，小面积户型逐步被区域消费群体所接受，伴随价格的提升，产品向精简型格局发展。
Ø 大2R/101－111㎡占到了36％的比例，居住空间更加舒适，适于二、三口之家居住。2R总价优势明显，总价得以控制，扩大消费需求面.
Ø 3R面积控制在120－140㎡之间，处于次峰值，占到31％比例，区域户型供应比例小于2R,目前主要以大华阳城和新梅共和城3R居多,产品品质高,户型设计更加突出舒适型﹑景观效果.
Ø 150㎡以上面积多属于小复式产品,面积大总价高构成其特点，选择面相对有限,占有市场份额不高。
Ø 小面积1R及单身公寓产品成为市场的空白，市场需求形成长时间的积累，低总价优势势必受到广大工薪阶层的高度认同，市场前景看好。

3、总价分析
总价范围
（万/套）
户数
（户）
比例
（％）
56－66
49
6
67－77
544
68
78－88
107
13
90－106
85
11
120－140
17
2
合计
802
100

分析
Ø 毛坯房产品格局为市场主导产品模式，67-77万成为区域主力总价，占到68％的绝对比例；多以2R和3R为主,
Ø 77-88万产品总价空间次之，占到13％比例。受到住宅品质迅速提高,房型面积增大及房价上升的影响使得区域主力总价范围呈上扬的发展趋势。
Ø 56-66万产品以小2R产品居多,该价格区间的产品市场占有率较低,仅占到市场的6％，其产品总价优势，成为中、低收入群体的首选，产品需求旺盛，市场前景看好。
Ø 90万以上总价属于区域高总价区间, 目前受总价较高，区域消费群体购买能力制约明显,市场认同度低，整体销售速度缓慢。

4、去化分析
案名
速度（户/月）
销售率（％）
大华阳城（四期）
26
78
新梅共和城（二期）
30
62
亿润苑
38
50
绿泉家苑
50
63
Ø 受到区域楼盘品质提高以及市政建设利好消息的刺激,目前周边项目去化速度较快，保持在24-40户/月之间。整体市场需求旺盛。
Ø 规模型楼盘上市集中,产品多样性特点明显,购房选择型增多的影响,销售率均达到50%以上.后期市场前景持续看好。
Ø 新梅共和城、大华阳城作为规模型大盘,以其完善的社区配套,产品品质较高的优势,受到市场欢迎，受供给量较大影响，月均去化平缓,消费群体认同度较高。
Ø 绿泉家园地处成熟居住区，强有力的价格竞争优势，成为工薪阶层的首选，市场潜在消费群体巨大，目前项目位于市场强销期，月均去化速度位于市场的顶端，市场前景看好

5、二手房市场价格
（单位：元/㎡ 毛坯）

分析
Ø 区域内形成新老二手房的价格区隔，目前区域内二手次新毛坯房价格在7500元/㎡，而2000年以前二手房产品价格多以装修房居多，价格在6500元/㎡,规模型、品质化次新房市场受到消费者的青睐。
Ø 场中路－汶水路辐射范围的二手房以老式公房较多，均价集中在6500－7400元/㎡左右。
Ø 广中路－共和新路辐射的大宁绿地区域二手房以次新房较集中，均价在7500－7800元/㎡左右。
Ø 由于区域新推个案较少，周边二手房市场较为活跃，受到地铁一号延伸段竣工的利好政策的影响，周边的二手房交易价格呈稳定增长的态势。

三、项目SWOT分析
优势
Ø 地块靠近公交站点，拥有多条公交线路（151、79等），能够快速抵达不夜城商圈等闸北中心城区，共和新路南北高架以及市政规划中的轨道交通延伸线经过区域附近，为项目营造了便捷的交通网络体系。
Ø 项目商服体系完善和便捷，紧邻大润发超市和肯德基专卖店，可为周边居民提供便利的生活供应，从而缩短购物距离 。
Ø 地块处于十字路口，人流量大，对于青睐地铁周边项目的投资客来说无疑产生很大吸引。
Ø 产品作为酒店式公寓投资回报率高于住宅产品，而且周边尚无该类别产品面世，因而本案的推出可以弥补市场产品空缺。
劣势
Ø 教育、文化环境较少，相对于周边竞争大盘处于不利的形势。
Ø 临近高架，噪音污染严重，周边企业、工厂较多，江场路的货运、仓储一条街出入人员身份复杂，治安情况欠佳。
Ø 项目周边多为厂房和老式公房，目前酒店式公寓产品在区域市场还没有出现，接受度还有待市场考证。
Ø 周边居民消费水平较低，相应的制约了产品价格的提升，不利于产品品质的塑造。

威胁
Ø 周边二手房市场供应量较大，与本案在价格、面积上易产生部分重叠，对项目存在竞争威胁。
Ø 项目量体小，整体竞争力可能弱于周边的大型楼盘，同周边个案相对健全的商服设施相比在一定程度上对地块起到不利的影响
Ø 项目所在板块位于闸北和宝山两区的交界处，城乡结合地带区位观念有待改善。
机会
Ø 地块南面和北面的场中路、汶水路正在进行道路拓宽和中环线高架施工，地铁1号线在项目附近通过，因而市政建设的即将改造完成，势必将对价格提升起到支撑作用。
Ø 项目住宅规划的单身公寓产品为区域稀缺性产品，相对周边普通公房而言，更具有公寓产品的优越性（如房型设计更趋合理，总价较低等），使得项目产品总价更具竞争力。
Ø 商服设施大润发超市、肯德基连锁店对未来商铺的开发，人气的聚拢都将起到推动效果。
Ø 附近聚集城大建材城，私营业主较多，单身酒店式公寓产品会对该类别客源层具有吸引力，可满足这部分人群的要求。

四、价格建议
均价：9000元/㎡(全装修)
定为依据：周边整体环境尚不完善，价格上应以低价入市，根据市场不断变换趋势，本着低开高走原则进入市场。
1、价格建议
Ø 目前区域住宅市场处于空档期，推案量少，周边住宅售价在7500元/㎡（毛坯），总价控制在67－77万之间。而项目产品建议以全装修房推向市场，缩小产品面积与区域新建公寓产品拉开总价落差，形成产品差异性，突出项目的总价优势。
Ø 由于项目产品的规模有限特点，受到区域内二手房的价格冲击和区域客源的消费水平限制，在价格定位上应以低价入市，价格在9000元/㎡（装修），突出产品差异性以及总价优势，以“低开高走”模式带动整个项目的前期销售，进一步带动和提升人气，促进项目去化速度，获取最佳的利润和收益。
Ø 考虑到了地铁延伸段的建成将带来的价格提升，以及投资性房产的消费的趋势形成，在价格定位上突出装修产品的品质化，以及区域产品的差异化，来带动未来项目价格的涨幅。

2、客源趋势
主力客源――本区域消费群体及地铁一号线沿线购房群体
主要来源区域――甘泉新村区域、彭浦新村、大宁区域、汶水路沿线、
客源身份：普通居民、公务员、私营业主、公司职员、工厂企业员工、
辅助客源――虹口区、宝山区
Ø 购房客源主要以闸北本区域客源作为主导，占到近三分之二的比例，受到收入水平有限的影响，多以普通居民、公务员购房作为主力。
Ø 受到周边区域旧城拆迁的建设以及地铁延伸段建设影响，产生出大批的购房群体，相应促进区域购房需求的上升，普通居民购房改善生活质量成为主要动因。
Ø 汶水路沿线聚集了较多的建材类别的店铺和卖场，以私营业主居多，选择在沿线区域购房“安营扎寨，安居乐业”的目的明显，成为区域主要争取对象之一。
Ø 随着地铁一号线延伸段的即将竣工以及中环线的建设，将形成以地铁和主干道沿线客源的“导入效应”，沿线客源势必构将成为客源构成。
Ø 随着地铁一号线延伸段的建设，看好未来交通沿线产品的升值潜力，以投资为目的购房消费逐渐抬头，选择小面积户型的比例较高。

Ø 未来区域客源主要来自甘泉新村、彭浦新村两大区域，区域内新开楼盘较少，多以现房销售居多，而随着区域环境的不断改善，区域内购房需求逐渐上升，成为项目闸北区域内主要客源“导向区”。
Ø 项目临近的大宁区域由于开发较为成熟，区域房价攀升较快，多以高品质房产开发为主，因而影响该区域客源的导入。