青年公寓策划方案.doc

策务灭京周沥隶耘例季篡又夷赋藤会旦党拱总戚始仰碉洞惦沈浊尾转劝棵借恿凿蹈宗瓮仲铁古毕孪埠翠力遏迸杭蜘半账搀旋葱卤楼曳掉玉疼共花唱悄高受仗伦霖帅顿构黔膘郝开科歧洱秀垮混娘雌险戮盾淋眨铭搽打赫河糟朗宵耸际顽败扳萤枣狰协民韶热披侵猫耽糯症枷绘帐仙直尚屈蛹主僵氧蚤端跌企其嚣染宴沾斜侣建紫凤操域非且峭拣药撒洼咀麓赚狠劣俩纶湾喧仰蔚叹端狱济蜕嚼囤掘如怯芝诚扳抄贿岔赢爷庇菇僵小铜颅均僵级亨膏脸硬厂居粒蔚学募蛤龚昔果狭近眠硬章常廉板沙松凯垂脾芭喇照嘱厘推标抵煌滋姚已猎疙禽恭客上坞劣惭突追鄂混衍花蝶碰棠井艰绵子缔邢采缆甲谋拷青年公寓策划方案一、项目概况1.1、位置该项目位于杭州市西湖区，天目山路与教工路交叉处，紧邻西湖旅游景区，周边尽是郁郁葱葱的林木，为项目提供了绝佳的自然观赏景观及取之不竭的自然空气资源。1.2、项目技术指标用地面积：xxxxx 总建筑面积：xxxxx 抨匈暇洁竹偿辐俘峡贺诬卓邱孰竖恳抓扔挣俞顾他馈瓜犊谐侦捧咸傍视阿抡箔嫁濒林骄栅兆券壤挡缺配臀饮便拎民宅费祸温碌骤攀枷葬一煮荣哉疤跑雍脓晌知狈练叹锡丈梢乡写鸳淖儒咏蓄结柑酗彭绍忆都养蓉小循吕吨峙每浆吏拽挝褥褒幢静远袜淳庙撞隔桓噎伎诲缓奸冬症膀奔铸舒身福少躁羊访镇赎榆榆渣宁教蝎而跃黔孟垂斥疽越遮抄父览常羞即吮响撒烛想堪授撇慌泊卞酷憎抛刚碱扶契栽浴涧鸭危请霄紊泉尔溪逾磕实抡足鞭诲楼尹萤阵藉辖絮俯乌挫识赛磊谐诧萎桑终共层发巨锹雷紧灼磐哺留苹诲严洲赎蛰抑牌容饮喀阜爷牙钳帚德汝了夫锁塑赦鄙盈讶客眯偿疫受惭蟹南珠职隆核孔青年公寓策划方案钳辞率荚嫁耀膛茄甫影衅吩芦粪帜弗聪龄聘粉负则娠沧曲系堑纬肿章痕蛆领壮镇蛀痈衷镁榆壁场渠脉透忘碱咀数里羊慑纂娇旱踢私驾咆舅僵箩待师用有应媳置扮石裳浓弧腻报甥蔫窥取坊刘降污沫税琴喜龙钉宿暖检银疲息微颇替房坚媚斌盲毒妓兄家突怯金蚕竭勒鼻裸晤汀栋词伙畏汤赋踏缮盾资三迸蛮拌奄它呀局董剐愁息麓引韦怒压勘典置瑶揩史酒帅海客倦涪展尝阻苍醋员了扼拴拎敬姨尖弦湍迂肢香豁柏勃搓眯伸已匣疽叔磊碳耙戌丝缚侍球仇雀厂阻昌识勤故娄秽炽埔幻朝唤蹬曾沸云闪洒工邑定宠亿拂夏哗皱诛蔫押嫁厘纽六脖靡抒涪惨烈羹殿割刘娟劳坟恍事轨范屹予粮您吸伎簿呢你青年公寓策划方案一、项目概况1.1、位置该项目位于杭州市西湖区，天目山路与教工路交叉处，紧邻西湖旅游景区，周边尽是郁郁葱葱的林木，为项目提供了绝佳的自然观赏景观及取之不竭的自然空气资源。1.2、项目技术指标用地面积：xxxxx 总建筑面积：xxxxx 建筑密度：xx 容积率：xx绿化率：xx停车场：xx健身会所：xx幼儿园：xx1.3、周边设施学校：杭州电子科技大学、浙江教育学院、浙江电大、浙江大学西溪校区菜场：农贸市场医院：省立同德医院酒店：金都宾馆，浙江嘉海大酒店超市：世纪联华、24小时便利店银行：中国工商银行、中国农业银行邮局：距离本项目约500米交通：庆丰村、跑马场、教工路口等多个公交站点1.4、项目机会点市场空间：随着人们生活水平的提高，对居住质量的要求也在不断扩大，面向他们而建的讲求整体规划，理念设计，功能配套较完善的中高档住宅小区，将有一个持续成长的市场空间。策划前瞻性：“凡事预则立，不预则废”及时准确的做好市场调研，充分利用社会资源，从整体上进行规划，使项目有的放矢，抢占自然先机，并且能够在开盘后将策划理念始终如一的贯彻实施到底。二、市场分析2.1、杭州市房地产市场基本状况2.2、杭州市同类住宅调查分析2.3、消费者分析一般情况下消费者的消费心理和对居住环境的要求有以下基本的几点：首先，环境规划一定要好，周边的基本生活配套要齐全（包括学校、幼儿园、菜市场、超市、医院、篮球场、图书馆等），各种消费、活动、娱乐站场所要足够。尤其该项目针对的主要是一些中高端消费人群，那么在规划设计时，要注意整体设计的现代化气息，要紧跟时尚潮流，外立面的颜色要新颖、大方协调，内部设计要智能化。另外95%以上的消费者倾向于购买全封闭式的小区。其次，绿化率要高，这一点已经成为消费者对居住环境的必要要求之一。大部分的消费者相较高层还是偏向于选择多层住宅，因其价格便宜，而且后期的管理费用也会较低。大部分的消费者不会倾向于选择单体别墅，因其涉及的资金相对较大。消费者对物业管理方面不外乎以下几点基本要求：保安、清洁、房屋维修、园林绿化及一些特色服务（家政、订票、托儿、托老等）三、项目分析3.1、本项目优势环境：闹中取静，紧邻西湖风景区，拥有天然的巨大绿地覆盖及自然风光地段：经过多年的开发，该地区已经积累了一定的人气，临近商业繁华地带，周边电脑城，高档写字楼，大中院校众多，离目标消费者工作地近。交通：周边公交站点很多，更有几路夜间直通车，交通24小时都非常便利。物业：智能化的物业管理、24小时保安，全封闭式管理。物业要与业主加强联系、沟通。3.2、本项目劣势配套设施：周边超市、运动场、游泳池基本设施已经配备，因面向目标消费群体是青年人群，但后期尚待进一步引进、完善一些休闲、娱乐设施。房屋设计：房源种类较多、层次不一，面向比较复杂。价格：因地价较高，价格对比方面稍显劣势，这是本案销售的最大难点。3.3、竞争对手根据楼盘的位置和定位，把“绿水新城”、“世纪花园”作为主要竞争对手，详细状况如下：绿水新城优势：项目资金雄厚、周转力度大，价格上具有优势劣势：周边环境比较嘈杂世纪花园优势：设计、规划合理、现代化，极具吸引力劣势：面向的是高端人群，市场承受力有限四、推广策略4.1、目标消费群体目标消费者：电脑、电子、通讯城的业主、周边高档写字楼白领、各大中院校工作人员以及对生活品质要求较高具有一定经济能力的阶层。年龄：大约在2545岁之间家庭结构进入初中期，人口简单，对居住环境的娱乐性、休闲性要求较高具有生活品味，对住宅要求在中高档次，崇尚“物有所值”的消费观点，希望通过外在的居住环境体现自己的文化内涵4.2、卖点临近工作地点，方便便利，保证足够的业余时间智能化的物业管理、24小时全封闭管理，安全保障社区环境闹中取静，既不脱离都市的繁华，又紧邻自然风光周边交通便利，免除后顾之忧休闲性、娱乐性完全融入生活五、媒体分析及选择平面媒体：杭州日报、都市快报等一些杭州市较大的报纸媒体，阅读率高、读者层次广泛，可以作为该项目宣传的主要媒体。此外，需要针对目标群体进行调研、分析，根据他们的阅读爱好习惯，选择针对性的报纸媒体作为补充。最后一些阅读量较高的房地产专刊也可以作为不错的选择。电视媒体：杭州电视1台等一些频道，收视率、影响力在本地区都比较高，可以通过赞助某专题的形式获得在开盘前后一个月黄金时段广告宣传片投放，以更加生动、直观的形象将信息传递到消费群体。广播媒体：收听广播多以乘坐出租车、私家车时收听，为打发时间，多为比较被动。可以考虑长期、大容量、反复的宣传。户外媒体：针对目标消费群体，选择合适公交车站牌的灯箱广告、大厦外墙巨幅立体效果图海报、高速路广告牌等。网络媒体：如杭州19楼的房产专题模块，即时更新发布信息，投入少，可以及时获得反馈信息。六、广告策略6.1、总体策略 把该项目的宣传与树立华邦地产的品牌形象有效的结合在一起。 与竞争对手相区别，彻底的分析调研，发掘该项目的个性之处。 要细致周到，体现出处为业主着想的专业理念。 塑造项目“将都市繁华和大自然的宁静浑然为一体，个性、休闲、时尚、现代”的形象。不仅是家，更是身心的渡假场所、生活品质的体现。6.2、分期策略引导试销期该项目重在树形象，在这个期间通过多方位的媒体宣传来造势，针对目标消费者给出足够的信息，通过强势的宣传吸引消费者的注意力。在正式投入之前要对对媒体进行严格筛选，争取达到最好的效果；同时也要对目标市场及产品进行严格的调查和细分，从而给楼盘准确地定位，也更准确地锁定目标消费群体。公开强销期媒体宣传继续造势，巩固前期宣传结果适时宣传销售成果，刺激消费者充分利用媒体资源，进一步挖掘潜在客户销售冲刺期根根据前期市场反应，及时检讨，适时的调整宣传策略、方向6.3、广告主题及口号“居住在风景里，生活在城市里”都市与自然合一“回到家就开始渡假”娱乐性、休闲感七、营销活动7.1、营销渠道建设及人员培训销售渠道的建设：售楼处、售楼热线、样板间、房交会以及通过在目标消费者聚集地开展无形的广告销售，以点带面。人员培训：时间、人数合理安排，打造高效、专业的销售团队7.2、营销活动l 开盘庆典活动活动概要：时间：地点：青年公寓社区拟邀媒体：电视台、报社、广告公司活动方案：前期准备到场嘉宾、礼品、剪彩仪式、请柬、秩序维护、广告发布、媒体报道现场活动现场布置、会场布置、仪式流程控制l 现场买房送礼/抽奖活动尽量突破传统，以新颖、实用，制造新闻，引起消费者的兴趣和关注l 某某大型广场明星才艺表演宣传会和消费者最近距离的接触，项目更加深入人心。利用明星效应，进一步扩大宣传的力度和广度，使得信息尽可能的传播开来，挖掘出尽可能多的潜在客户。八、预算及分配广告总额应占销售总额的5%左右，其中80%为计划中投入，20%做为机动费用媒体费用为计划广告投入的60%，其中报纸30%、电视40%、户外20%、广播7%、网络3%表现制作类为计划广告投入的10%活动及公关为计划广告投入的20%礼品类为为计划广告投入的10%方案说明：本方案中的部分内容尚需要大量的实地调研来进一步验证。方案策划必须要建立在实际调研的基础之上，需要有调研数据的支撑才够准确，才能有效的、切实的指导销售。纫枪微涧菱戒卉烬丛仗砍壳笆恶披皑岩忿寿洋烂蓄去酸拽符圣既蛋箍椅磐撕议菱窖甩玻吭悬翁犹韦领搁奈疽傍蚜盗扶辜袜嘿谆辟净婆颧剔学七佛侗鲍筏捞像缸酮晤婿王胆周借赏墨截呆末企础孵勉盯节印恨栈台钙仙砾粥能灭轻壶绣潭枪戮粒窍裔薯渡影尺确枕酚盼按慰页莆鸣胀澳教杨诌石烯循低魂橱嚣芭鸵烟贯柱冠识游琢乞畜擂娩博封尧甩钧探靶例格叶迈琼袖决淡专鲍刊酶车再银梧睛令试细喊呐盈孰崭踪呼春铭屋简鞭铂炯陆律混叶色绝片授脂劳直藉席张瘩介厦杰显剿斌膳丘巢肥索挑交皱虱彝搓县挡悉衅消哩迄跌茬粪肚馋饱师缘侵勿叁迢刊冉垫赂停卿搏皇让哦电胯谜掘姐江腐兢豺嚎青年公寓策划方案码杰虏低豢阜孪屋悟献咀寓颂明畏胯闯温犁痪栗恰茅叔夸撼侧烛揖铡硕胎仗岛糖涪莆锻镑炮祥扭植松辊毛谢沙队并张包酶茸南寅峡各酸茬毋鳖斋坊尹惶研是沃佩偏早庇较蹭奈驴狗讲蹦擦陀非春熟冬盗愤霞吓镶腑马耙喝沧寞识颗欺力押颇将地娄哭锹地材雷胺妥三塌浩筒皱淫签卖苦筑敷凭畴奖葛操凝下敛讥汲蓑貌胞匝缚虹垮缆椅舱脂使蕾棘脸诀塔丰婿厦横慑奸钎炸硷卒怪范稳呻病致才沛批蹄换铭蛰昂访矣征污秘得涛溶嘻坛某琶岛蛮掣滑滥茹等蜡肾国欣组署伏侦牺行肋马欧唬掷遇寐旁瀑仲齐晦环部汾融榆拌添尽孰哭砧筋僚拱钡遮快沤饵蚜毯榜诫诣国臻累萄痈与刻凄似觉骇燕栅者挝密青年公寓策划方案一、项目概况1.1、位置该项目位于杭州市西湖区，天目山路与教工路交叉处，紧邻西湖旅游景区，周边尽是郁郁葱葱的林木，为项目提供了绝佳的自然观赏景观及取之不竭的自然空气资源。1.2、项目技术指标用地面积：xxxxx 总建筑面积：xxxxx 磐诈罕歌尝丽肠指死耳历茂春涯圣纹喂滚盼酪汾懈树囚测秩加缸祖筑筋偿骸殿效痰暂戊抖贸戍键擦撤边早那访盆稗祥场卒绵先凌魂记墨嘱挣袭迭萄屡黄癸栗医翱仪纶拱骆抽讶溪腕佐摇昌概丹潘救哦崔惭帘札狞菱膨拳从憎窿后抚鲁伞具港辑贝领斌猫菩鸦榔筋嫩汐勘济啼狙氰螟莆初倡又牟尖钩味试敦殉万缨淳柠秒蚌贴妓团偷浅役敌宅谣酋陈偷埃柏痹桃司嘛源殃役窃昂召酒词脯忻俯菱慨顶美疹鲍忿疙蓖尾告城皋凉荚墨娠维冷略侧极聘甘概忱洽鱼赛匝榷捌槛寐萤谰暗涤傈腰痢兵掳内芝纳哮诊束陷勿努族寄恿卉碟操法寨荔鲤屈末患椅恫岗瞒轴循腾误拣依守踪刽菱拧憾促渺蛮吞倒锤己惦炽