七莘路商业景观大道.doc

七莘路商业商务景观大道前言七莘路是一条纵向贯穿闵行七宝板块的交通主干道，向南一直延伸到莘庄，向北则可直通虹桥机场，区位价值不言而喻。所以说，通过数年的发展，七莘路已经成为闵行区境内居住与商业发展最为成熟的一个路段。特别是近几年，随着“大虹桥”和“大莘庄”这两大引擎的启动，又为七莘路沿线的商业地产迎来一次加速发展的机会。目前的七莘路由南至北一批新奇、高品质的大型商业地产项目正在不断簇涌中，串点引线，在不久的将来，一条百业争艳的商业商务景观大道就将呈现在我们的面前。一、“北、中、南，三圈布局”成熟商业运理显现“十年上海看浦东，百年上海看外滩，千年上海看七宝。”而假如要看七宝的发展，只要看一下七莘路就可以了。由于作为闵行区七宝镇的中轴大道七莘路（南北向重要干道，南接沪闵路，北至沪青平公路），借助贯穿镇域南北的地理优势，历经数年的发展和建设，沿线两侧区域已成为闵行区境内住宅发展最为成熟、商业最为集中的一个区域。可以说，一条七莘路就浓缩了近年来七宝发展的精华。假如单从商业发展来看，早已有“闵行的南京路”美誉的七莘路，由南至北大体可分为三段：南段为七宝老街商圈，以中小商家规模的旅游商业为特色；中段以漕宝路、七莘路交叉口为核心；北段则以星站路、七莘路为圆心。整条七莘路已经显现出了“北、中、南， 三圈布局”的成熟商圈格局。一方面，从中段来说，这里是目前整个七宝商圈最繁华、最核心的部分。以乐购生活中心、河畔百货、星钻城、新建的汇恒商业大楼、以及位于轨道交通9号线上盖的汇宝商业大楼，形成了一个商业体量不亚于上海任何一个区级商业中心的组团节点，这也一改徐家汇以西没有像样的上规模商业群落的说法。并且更为值得一提的是，其东南西北的商业布局方式，再加上轨道交通9号线的导入，形成一个类似徐家汇的发展模式，这也让七宝一跃成为上海郊区商业发展历史中的一个样板。另一方面，从北段来说，虽然目前人气虽不及中段和南段的七宝老街，但却是“南中北”三圈格局中，定位最高，未来增量最大的一个组团节点。目前这里的凯德置地嘉茂广场、已汇集了家乐福、巴黎春天、永乐家电等著名强势品牌，而未来随着大华华商时代广场、万科商业广场、顺恒国际商业广场等大型商业项目的陆续建成入市，以及在虹桥交通枢纽的直接辐射下，不仅将使这个组团节点的商业规模迅速扩大，同时也将拉动七宝的商业重心逐渐由目前的中段向北移进。最后，从南段来说，相对而言，南段的发展较为滞后，目前的商业集中七宝老街、七莘路沿线的万兆家园社区商业街、和新镇路、宝铭路口的易初莲花大卖场等几个零星地点。但不容忽视的是，这里除了有悠久历史底蕴的七宝老街以外，在七莘路的南端目前集中了亚洲最大的室内滑雪场、以及海钓馆、热带风暴、闵行体育公园等多个娱乐和体育项目，成为了上海极为少见的集多个体育娱乐设施为一体的路段，这也是七莘路与众不同的地方。总体来说，一条门类齐全、档次兼顾、设施先进，既能满足本镇居住人口生活必需，又辐射莘庄、华漕、梅陇、虹桥、龙柏、航华等周边地区的“黄金商业走廊”，已经展现在我们的面前了。二、商业地产仍“大有可为”七莘路的商业发展是在独一无二的先天优势基础上，以因势利导的方式自然发展哺育而成，假如说区位的优势是天生的，人文的孕育是传承的。那么，当七莘路沿线商业在上述两大因素催化下进入到一个相对成熟的阶段后，其未来的提高空间又会在那里呢？一方面是 “大虹桥”将提高商业地产发展潜力；虹桥综合交通枢纽建成后，将势必成为上海对长三角乃至全世界的一个重要窗口。除了浙江沪来往交通更加便利迅捷之外，还将带来丰富的物流、信息流、资金流，所以大虹桥板块的辐射所到区域，都将坐享其所带来的新发展机遇。因此，作为一条直接插入“大虹桥”的交通主干道，当虹桥交通枢纽起来以后，其沿线的商业地产也将随之将积聚起巨大的发展潜能，商业地产的提高空间也将进一步突显。另一方面是轨道交通提高商业地产发展价值；无论是投资写字楼还是商铺，便利的交通历来都是关键要素之一。 据悉，七莘路沿线将建设“一纵三横” 4条轨道交通、10个轨道站点，再加上87、911、748等多条公交线路，由此形成立体化的交通网络，并将成为整个闵行区交通最为发达的区域。所以说交通的便利，在大大缩短七莘路与市中心商业商务区距离的同时，也将进一步促使区域内商业地产的簇拥繁衍，区位价值的提高。特别不可忽视一点是，对于目前七莘路沿线较为单薄的商务办公来说，便利的交通也将为其打开了一扇未来拓展商机之窗。最后是城市进程提高商业地产发展空间；回顾七莘路近十年的发展，基本上遵循着这样一个内在逻辑：随着大型居住区的开发、人口开始逐步导入，从而促进了沿线商业的繁荣。而追根溯源，这个内在逻辑的主线在于上海城市结构调整的外部推动。所以说，随着着上海城市向西南方向的迅速扩张，以及松江、闵行郊区的工业化过程，势必使七莘路成为了中心城区人口外迁与工业化推动的城市化的重要载体。这对于商业发展来说，七莘路沿线的商业不仅承担了本区域居民生活配套的功能，未来还将更大范围上成为了上海西南地区重要的商业中心。也就是说，这不仅将为七莘路沿线的商业地产的进一步开发奠定了基础，同时也将为其延伸发明了更大的空间。综合来说，刚刚投入使用的虹桥综合交通枢纽、轨道交通、城市化进程是推动七莘路沿线商业迈向上海顶级商业商务大道的三大重要引擎。三、未来三大组团节点各有新增亮点根据市政府批准的闵行区区域规划纲要（2023-2023年），对七莘路未来商业发展的重要规划目的是：加强以组团大型商业为主的沿路商业改造和功能转换，全面发展商务楼宇、金融中介、购物商城、通讯、文化、教育、体育、娱乐、音乐剧院、图书馆、星级宾馆、俱乐部等第三产业，并计划在七莘路七宝段沿线建成100万平方米楼宇，使之成为闵行新城标志性的商业商务景观大道。具体而言，分三段分别加以实行：1、 北段规划一方面在七莘路北段西侧区域，在现有嘉茂商业广场15万平方米的基础上，积极推动三期、四期商业的建设，使这一地区的商业总量达成35万平方米以上，发展成为城郊复合式大型购物中心组团。其中，未来的新增商业亮点是由大华集团打造的华商时代广场，总用地7.2公顷，总建筑面积达13万平方米。另一方面，在北段东侧建设“吴宝路科技研发园区”。规划用地约42.02公顷，沿路布置为园区配套的低密度、园林式生活商业服务业。2、中段规划重要以七莘路、漕宝路口的中心商业区为主。未来该区域最重要的新增商业亮点是万科53号地块项目，其占地4.5公顷左右，地上商业总建筑面积为12.6万。将进行大型的综合商业、娱乐及商务办公设施的开发建设。同时该项目也将与周边已经开业的乐购、河畔、星钻城、汇宝购物中心其他商业群共同构筑七宝地区的商业中心，使这一地区成为闵行区乃至上海西南地商业最繁华的地区。3、南段规划七莘路主线的南侧区域，规划目的是未来建成一个总建筑面积达30多万平方米的商务办公、星级宾馆、娱乐业发达的集聚区。未来的新增商业亮点有青年路至浦汇塘段“七宝古镇老街”的入口商业布置；华林路段的“七宝华林路研发基地”；顾戴路段结合已建的银七星滑雪场，布置五星级宾馆和商务办公，打造沿七莘路的地标性建筑；顾戴路至淀浦河段的“闵行公共活动中心”，建设闵行经济强区、文化大区标志性地区；南段疏影路至莘松高速公路段的“莘庄乐购物中心”；南段莘庄区域的“莘松路现代商务区”。四、“一南一北”两大核心地标扮靓七莘路近几年来，受“大虹桥”、“大莘庄”两大引擎的带动，再加上规划的贯彻，七莘路由南至北沿线商业地产蓬勃发展，一批新奇的大型商业地产项目不断涌现，毫无疑问提高了七宝转变成“新七宝”的潜力。1、华商时代广场大华拓界商业地产的力作华商时代广场坐落于闵行七宝镇七莘路、星钻路口，为规划中的地铁5号线上盖物业，距离轨道交通9号线七宝站和即将开通的10号线数百米，同时离虹桥交通枢纽也近在咫尺，使之也成为大虹桥单体体量最大的商业综合体项目特色1：创新型商业综合体项目总建面逾13万平方米，为办公、酒店和商业一体化的创新型商业综合体。特别值得注意的是，项目最大的特色就是实现了LOFT办公、商业街区和高星级涉外酒店三种业态的无缝衔接、紧密咬合，可以说是凭借绝佳空间配比实现了业态的完美组合，这也代表着目前市场上最先进的商业地产运作模式。项目特色2：品牌公司，发明价值除了优秀的产品品质之外，品牌公司的参与也是该项目的优势之一。一方面作为开发商的大华集团，不仅在住宅领域实力毋庸置疑，同时在商业地产方面也硕果累累，规划建设中的商业体量已超过100万平米。另一方面，商业运营方面，由拥有运营正大广场、上海新天地等经典案例的香港司培思商业管理集团担当商业运营。最后，物业保障方面则由拥有良好口碑的上实物业提供贴心服务。由此可见，这几大品牌公司的联袂运作无疑为该项目未来的顺利运营打下了坚实的基础。2、财富108广场七莘路沿线的商务地标财富108广场位于七莘路华中路口，甲级办公楼标准，距虹桥交通枢纽仅4.5公里，在建中的地铁12号线、5号线七莘路顾戴路站离本案仅约300米。项目特色1：七莘路沿线第一高楼财富108广场项目总建筑面积96158平方米，总高度108米，为七莘路沿线的最高建筑。从建筑形态看，呈双塔结构，由两栋27层甲级写字楼和五层高端商业裙房和组成，并且南北两栋写字楼与商业裙楼均拥有8.33米的双层挑高大堂。因此，项目的落成将大大提高七莘路沿线的商务等级。此外，值得一提的是，项目的外立面也以环保节能的Low-e中空玻璃幕墙与进口天然石材构成，提倡了低碳环保办公概念。项目特色2：小户型、可灵活组合项目写字楼整体建筑面积53251平方米，单层面积1270平方米左右，采用标准装修。从销售户型看，单套户型面积控制在47-155平方米之间，并且值得注意的是，由于该项目采用了框架式结构，墙壁可以打通，自行拼大。因此，灵活组合也成为了该项目的特色之一。目前项目报价约25000元/平方米。结语大面积的居住区、集中的大型商业、老镇特色文化旅游、热带风暴、滑雪场、大型体育公园等都市休闲，如此之多的功能集于一身，这对于一条位于上海非传统商业商务核心区的主干道路而言，是不多见的。但细想一下，七莘路的发展其实是城市功能发育的自然过程。一方面，商业活动范围与规模的扩大为其商业、商务的升级转型提供了内在动力。另一方面，闵行、松江以及七宝周边庞大的产业集群，又为其商业商务功能的突显又提供了坚实的支撑。最后，对于商务活动所十分依赖的交通条件，七莘路也有自身的特点，除了已经投入使用的地铁9号线，未来还规划有3条地铁，以及依靠虹桥交通枢纽辐射长三角的优势，未来更是赋予了其广阔的想象空间。