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【案例分析题】

如何选择购房贷款的还款方式
引言
拥有一套属于自己的住房，是很多人的梦想，然而要买房，大多数人都会需要贷款，选择贷款买房贷款买房分两种情况：一是不能一次付清全额房款的消费者，必须贷款买房；二是有能力一次性支付房款的消费者，考虑到资金的机会成本，将购房资金用于更好的投资机会，因此也要贷款买房。
已成为一种流行的消费方式。 日益庞大的个人住房贷款市场——这块商业银行的优质“资产”蛋糕，对银行散发着巨大的诱惑力，各大银行为了抢占市场，争取客户，频频亮出各具特色的房贷产品。以中国农业银行(也简称农业银行或农行)为例资料来源：中国农业银行总行网站。
，其个人住房贷款业务目前提供个人一手住房贷款、个人二手住房贷款、个人住房接力贷款、个人住房循环贷款等十余种贷款形式，贷款利率方面有浮动利率、固定利率、混合利率三种方式可供选择，更有多样的贷款偿还方式，如到期一次还本付息还款法、等额本息还款法、等额本金还款法、等额递增还款法、等额递减还款法、等比递增还款法等。
面对越来越多样化的贷款形式，利率方式以及还款方式，消费者有了更多的选择空间， 但与此同时也带来了如何选择适合自己的贷款产品、贷款额度、贷款时间以及还款方式等问题。
各种不同的还款方式，其区别是什么?传统的浮动利率与新兴的固定利率、混合利率有何不同？预期利率的不确定性会不会影响款方式的选择?要不要提前还款?提前还款对借款人的现金流量分布的影响如何?……
1．案例背景
A研究生毕业后找到了一份月薪4 000元的工作，现已工作1年，目前月工资5 000元，他的女朋友B，大学毕业后找到了一份月薪2 500元的工作，现已工作两年，目前月工资4 000元。两人毕业后一直租房生活，现生活已基本稳定，于是决定买一套房子为结婚做准备。他们看中了一套面积90平方米的现房，每平方米的价格是10000元人民币，销售商提供两种付款方式：一次性付款和银行贷款。如果采用第一种方式，销售商将提供房价款的3％的折扣优惠。两人考虑到他们现在自有存款5万元，从双方父母及亲戚朋友处可筹集40万元，仍无法凑足房款，于是决定采用银行贷款的方式分期偿付房款。
现阶段我国个人住房贷款市场中供需均保持着稳定增长的趋势，四大商业银行“一统天下”的格局已不复存在，市场中呈现出“百花齐放”的局面。各商业银行对个人住房贷款业务的投入力度均不断加大，市场竞争日趋激烈，竞争措施日趋多样，产品品种、还款方式日益丰富。面对令人眼花缭乱的房贷产品，为了做出合适的选择，消费者需要综合考虑各种房资产品的特点(各期现金流量分布、还款期、利率)、消费者自身的经济情况以及预期政治、经济环境等因素的变化对房资产品特点和消费者经济情况的影响等。
选择贷款买房，首先要进行产品品种的选择，选定了产品品种后又要面对贷款金额、贷款利率、贷款期限以及还款方式等一系列问题。（以下分析以农业银行所提供的个人住房贷款服务为例。）
A和B两人首先对产品品种进行了了解：中国农业银行目前在个人住房贷款业务方面一共提供个人一手住房贷款、个人二手住房贷款、个人住房接力贷款、个人住房循环贷款等十余种形式，但是对于像A、B两人这种购买一手住房且没有住房公积金的购房者来说，其目前可以选择的贷款产品只有个人一手住房贷款一手住房贷款是指中国农业银行向借款人发放的，用于借款人购买首次交易的住房（即房地产开发商或其他合格开发主体开发建设后销售给个人的住房）的贷款。
和个人住房接力贷款个入住房接力贤款是指以子女或父母作为所购房屋的所有权人，父母双方或—方与子女作为共同借款人而办理的个人住房贷款，对于子女已婚的，其配偶也作为共同借款人。
两种，两人想依靠自己的力量偿还贷款，于是选择了一手住房贷款。
在贷款金额方面：银行规定建筑面积在90平方米以上的，最高贷款金额为所购住房成交价格的70％；建筑面积在90平方米及以下的，最高贷款金额为所购住房成交价格的80％。两人现有5万元的存款，A的父母可以为他们垫付15万元，于是两人决定首付20万元，向银行贷款70万元。
接下来涉及的问题是贷款利率、贷款期限和还款方式的选择了。在还款方式选择上，银行提供了多种可供选择的形式，如等额本息法、等额本金法、等额／等比递增法等额／等比递减法及其他还款方法。在利率选择上，银行规定实施的住房贷款利率是执行中国人民银行规定的同期同档次贷款利率，有浮动利率、固定利率、混合利率三种具体方式可供选择。对于购房按揭来说，各种不同的还款方式，其区别是什么?传统的浮动利率与新兴的固定利率、混合利率有何不同?在选择之前A和B首先需要了各种按揭贷款还款方式的基本内容并针对自身情况分别进行具体分析。
2．不同利率方式的比较分析
一直以来，国内个人住房贷款都是浮动利率贷款，2006年新年伊始，固定利率房贷浮出水面，各商业银行纷纷推出了自己的固定利率房贷产品。
浮动贷款利率 目前各大商业银行按揭贷款浮动利率，执行的是商业性贷款利率，上限放开，实行下限管理，下限利率水平一般为相应期限档次贷款基准利率的0．85—0．9倍，上不封顶。个人住房贷款期限在1年之内（含1年）的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息；贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定银发[1998]190号(个人住房贷款管理办法》第四章第十四条
。
固定贷款利率 顾名思义，固定贷款利率就是银行与借款人约定一个利率，在借款期内，不管央行的基准利率或是市场利率如何调整，借款人都以约定的利率偿还银行贷款。它是相对浮动贷款利率而言的，是借款人为了规避利率上升风险而与银行约定的一定时期内固定不变的利率。银行制定固定利率主要考虑未来利率的变化，如果一段时期内市场普遍对利率看涨，银行制定的固定利率就会比现行同期利率高；反之；市场普遍看跌，银行制定的固定利率就会略低于现行利率。同时，对于不同区域、不同借款人的资质，相应的利率水平也会有所区别。表1为中国农业银行固定利率与中国人民银行基准利率⑥中国人民银行基准利率为2007年3月18日调整后的利率
对照表。
混合贷款利率 混合贷款利率即“固定+浮动”的混合利率，借款人可在贷款开始的一段时间内选择固定利率，待固定期结束后，剩余的贷款就可转换为浮动利率。
以中国农业银行为例，它目前开办了固定期为5年或10年的个人住房混合利率贷款，即在5年或10年内利率固定，利率固定期结束后，剩余贷款期限利率转换为浮动利率的贷款。表2为中国农业银行混合利率（固定期）与中国人民银行基准利率中国人民银行基准利率为2007年3月18日调整后的利率。
对照表。
表1 中国农业银行固定利率与中国人民银行基准利率对照表
贷款期限=
固定期限
固定利率
标准利率(%)
与央行基准
利率相差(%)
固定利率最
优惠利率(%)
与央行基准利率下
浮15%相差(%)
3年
6.66
0.09
5.76
0.175 5
5年
6.84
0.09
5.85
0.112 5
10年
7.20
0.09
6.30
0.256 5

同浮动汇率相比，固定利率的最大特点显然是它不会随行就市。一般来说，固定利率是由银行根据对利率周期的判断，再向购房人提供一个报价。此后，一旦在期限内利率做出调整——借款人和银行将面临两种可能：或者借款人受益，银行亏本；或者借款人吃亏，银行获利。
由于银行提供的固定利率要明显高于浮动利率，以便容纳未来时间的利率多次上升的可能，所以，固定利率贷款的风险就在于，借款人要能够预测到在贷款周期内：
（1）贷款利率的升降趋势。
（2）浮动利率什么时候能够超过固定利率。
（3）浮动利率能超过固定利率多长时间

表2 中国农业银行混合利率(固定期)与中国人民银行基准利率对照表

贷款期限>
固定期限
固定期限
固定期标准
利率(%)
与央行基准
利率相差(%)
固定期最优
惠利率(%)
与央行基准利率下浮15%相差(%)
3—5年(含5年)
3年
6.75
0.00
5.814
0.076 5

3年

6.057
0.013 5
5年以上
5年
7.20
0.09
6.120
0.076 5
10年
6.300
0.256 5

混合利率则是浮动利率与固定利率的结合。由于利率风险管理问题，目前各银行推出的固定利率房资产品最长期限为10年期，而多数客户住房贷款的期限在20年以上，这部分客户难以选用固定利率房贷。混合利率方式则恰好可以满足这部分客户的需求。贷款期限在10年以上的客户，可以根据自身的需要在贷款前5年或前10年采用固定利率，此后贷款转为浮动利率。
利率水平仅是影响借款人还款的因素之一，选择固定利率或浮动利率房贷，还需要考虑其他一些重要因素，如与利率形式相伴的贷款期限的长短，借款人的预期收入状况等。
3.不同还款方式的比较分析
目前个人住房贷款的还款方式比较常见的有等额本息还款法、等额本金还款法、等额／等比递增还款法、等额／等比递减还款法六种方式，其中等额本息还款法、等额本金还款法是应用最普遍两种方式。
各种还款方式的特点及适合的人群如表3所示。
通过对表3的分析可以看到，对借款人来讲，六种还款方式的区别主要体现在以下两个方面：
（1）支付利息。等额本息还款法由于每月还款金额相等，所以利息相对来说较高；等额本金还款法每月还款金额由高到低逐渐递减，因而利息相对来说较低；由于对银行资金占用时间不同，等额／等比递增还款法需要支付的利息总额较高，甚至要高于同样条件贷款在等额本息还款法方式下的利息总额；等额／等比递减还款法需要支付的利息总额较低，甚至要低于同样条件贷款在等额本金还款法方式下的利息总额。
（2）还款金额。等额本息还款法每期的还款额相同，负担相对较轻，等额本金还款法每期还款额逐渐递减，因而负担由重到轻，等额／等比递增法的每期还款额是由少至多的，故而负担是由轻逐渐加重的，而等额／等比递减法恰好相反。
A、B两人根据自己的情况，经过反复考虑，最终决定选择浮动利率，但是
表-3 不同还款方式比较

还款方式
特 点
现金流量分布
等额本息
还款法
在贷款期内每期以相等的金额平均偿还贷款本息
各期现金流出额相等，呈现出年金的特点，适合收入处于稳定状态的借款人
等额本金
还款法
在贷款期内每期等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减
随着时间的椎移，各期现金流出额等差递减，呈现出等差序列现金流量特点，适合还款初期还款能力较强，并希望在还款初期归还较大款项来减少利息支出的借款人
等额/等比递增还款法
在贷款期的后一时间段内每期还款额相对前一时间段内每期还款额有一个固定增加额/呈一固定比例递增，同一时间段内，每期还款额相等
随着时间的推移，各个时间段现金流出额等差/等比递增，呈现出等差/等比序列现金流量特点，适合工作年限短，收人呈上升趋势的借款人
等额/等比递减还款法
在贷款期的后一时间段内每期还款额相对前一时间段内每期还款额有一个固定减少额/呈一固定比例递减，同一时间段内，每期还款额相等
随着时间的推移，各个时间段现金流出额等差/等比递减，呈现出等差/等比序列现金流量特点，适合收入较高、还款初期希望归还较大款项来减少利息支出的借款人
在等额本金和等额本息两种还款方式之间仍然犹豫不决，假设贷款年利率为6％（浮动利率），银行提供的两种方式下还款的具体情况如表-4所示。

表4 等额本息、等额本金还款情况比较表

贷 款 期
还款方式
月还款额(元)
还款总额(元)
利息总额(元)

15年
等额本息还款法
5 907.00
1 063 259.60
363 259.60
等额本金还款法
7 388．89
1 016 750.00
316 750.00

20年
等额本息还款法
5 015.02
1 203 604.18
503 604.18
等额本金还款法
6 416.67
1 12l 750.00
421 750.00

25年
等额本息还款法
4 510.11
1 353 032.94
653 032.94
等额本金还款法
5 833.33
1 226 750.00
526 750.00
注：等额本息还款法的月还款额各期相等，等额本金还款法的月还款额为首期还款额，贷款期为15、20年、25年三种情况下，此后每期减少分别为19.5元、14.6元、11.7元。
通过观察表4，首先可以了解到在不同的贷款期下两种还款方式各自的月还款额。A、B两人估算了一下他介J的还款能力：在还款期前两年，他们的月收入总计为9 000元(A：5 000元，B：4 000元)，每月的支出大概为2 500元(A：1 000元，B：1500元)，此后，随着工作年限的增加，他们的收入会有一定的增加，但同时他们抚养小孩、赡养父母的费用支出也会相应增加，因此预期在近期内他们的还款能力将维持在6 500元(9 000元—2 500元)左右。在贷款期限方面：银行规定贷款期限最长不超过30年；借款人年龄与贷款期限之和最长不超过70年。两人权衡考虑后，觉得选择20年这样一个时间长度适中、还款额与偿还能能力基本相匹配的还款期比较合适。

讨论：
1.表4中可以发现采用等额本金法所还利息总额要比采用等额本金法所还利息总额要少，采用等额本金法比等额本息法是否更划算？
2.如果考虑要提前还贷，选择哪种还款方式更合适？哪些人不适合提前还贷？
3.如果考虑利息调整的因素，选择那种还款方式更合适？
4、我们学校张老师准备在北京地区买房，调查一下房地产市场，你给出相关建议。提示：选取某一地段房地产租金和房价，计算一下投资回报率。
5、如果你要买房，应该要考虑哪些因素？ 3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。
B比率分析法和比较分析法不能测算出各因素的影响程度。√
C采用约当产量比例法，分配原材料费用与分配加工费用所用的完工率都是一致的。Ｘ
C采用直接分配法分配辅助生产费用时，应考虑各辅助生产车间之间相互提供产品或劳务的情况。错
C产品的实际生产成本包括废品损失和停工损失。√
C成本报表是对外报告的会计报表。×
C成本分析的首要程序是发现问题、分析原因。×
C成本会计的对象是指成本核算。×
C成本计算的辅助方法一般应与基本方法结合使用而不单独使用。√
C成本计算方法中的最基本的方法是分步法。X
D当车间生产多种产品时，“废品损失”、“停工损失”的借方余额，月末均直接记入该产品的产品成本
中。×
D定额法是为了简化成本计算而采用的一种成本计算方法。×
F“废品损失”账户月末没有余额。√
F废品损失是指在生产过程中发现和入库后发现的不可修复废品的生产成本和可修复废品的修复费用。Ｘ
F分步法的一个重要特点是各步骤之间要进行成本结转。(√)
G各月末在产品数量变化不大的产品，可不计算月末在产品成本。错
G工资费用就是成本项目。(×)
G归集在基本生产车间的制造费用最后均应分配计入产品成本中。对
J计算计时工资费用，应以考勤记录中的工作时间记录为依据。(√)
J简化的分批法就是不计算在产品成本的分批法。(×)
J简化分批法是不分批计算在产品成本的方法。对
J加班加点工资既可能是直接计人费用，又可能是间接计人费用。√
J接生产工艺过程的特点，工业企业的生产可分为大量生产、成批生产和单件生产三种，X
K可修复废品是指技术上可以修复使用的废品。错
K可修复废品是指经过修理可以使用，而不管修复费用在经济上是否合算的废品。Ｘ
P品种法只适用于大量大批的单步骤生产的企业。×
Q企业的制造费用一定要通过“制造费用”科目核算。Ｘ
Q企业职工的医药费、医务部门、职工浴室等部门职工的工资，均应通过“应付工资”科目核算。Ｘ
S生产车间耗用的材料，全部计入“直接材料”成本项目。Ｘ
S适应生产特点和管理要求，采用适当的成本计算方法，是成本核算的基础工作。(×)
W完工产品费用等于月初在产品费用加本月生产费用减月末在产品费用。对
Y“预提费用”可能出现借方余额，其性质属于资产，实际上是待摊费用。对
Y引起资产和负债同时减少的支出是费用性支出。X
Y以应付票据去偿付购买材料的费用，是成本性支出。X
Y原材料分工序一次投入与原材料在每道工序陆续投入，其完工率的计算方法是完全一致的。Ｘ
Y运用连环替代法进行分析，即使随意改变各构成因素的替换顺序，各因素的影响结果加总后仍等于指标的总差异，因此更换各因索替换顺序，不会影响分析的结果。(×)
Z在产品品种规格繁多的情况下，应该采用分类法计算产品成本。对
Z直接生产费用就是直接计人费用。X
Z逐步结转分步法也称为计列半成品分步法。√

A按年度计划分配率分配制造费用，“制造费用”账户月末(可能有月末余额/可能有借方余额/可能有贷方余额/可能无月末余额)。
A按年度计划分配率分配制造费用的方法适用于(季节性生产企业)

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