2010土地登记代理人相关法律讲义之四十一.doc

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2010土地登记代理人相关法律讲义之四十一

一、2009年《土地登记相关法律知识》试题分析
（一）试题类型
1．《土地登记相关法律知识》客观性试题特点及应试要求
《土地登记相关法律知识》考试采取闭卷形式，其试题性质为客观性试题。完全采用标准化考试方式。其中标准化考试试题答案具有唯一性，试题量大，覆盖面广，能比较全面地考查应试者对土地登记相关法律知识知识的掌握情况；正因为实行标准化试题模式，能够统一评卷标准，实现考试公平；能够比较公正地测试应考人员的理论掌握水平，并能较好地防止猜题、押题等弊端。
学习中，要以年度考试大纲为依据，以指定教材为基础，进行系统、全方位的学习和复习。在学习中善于捕捉每一个知识点，对照考试大纲把可能涉及到的考点认真梳理。对教材中的知识点进行细化，尤其要重视对基本概念、基本理论、基本原理和基本方法的理解与掌握。
2．《土地登记相关法律知识》试卷结构及题型种类
近几年，《土地登记相关法律知识》试卷题量80题，试卷总分值为100分，答题时间为2个小时。其中：单项选择60题，每题1分，计60分；多项选择20题，每题2分，计40分。
关于本门课程题型的发展概况：考试题型包括：单项选择题、多项选择题。
《土地登记相关法律知识》试题涉及范围广、试题内容灵活多变、知识综合性强、难度较大。
3．《土地登记相关法律知识》题型特点及应试要求
（1）单选题。单选题的特点是：有4个选项，且只有1个选项是正确的，一般情况下，单选题不倒扣分。对于没把握的试题大家一定要全答，就是不会，也要猜测性地选择1个选项，因为答错不倒扣分，答了就有25%的得分概率。
（2）多选题。多选题的特点是：有5个选项，且有两个或两个以上选项是正确的，即多选题每题至少有两个选项正确。多选题的要求是，通常规定不倒扣分，但多选或错选不得分，少选但选择正确的每个选项得0．5分。因此，做题时要慎重，对于没把握的选项应尽量避开不选，也就是多选题应奉行宁缺毋滥。最多不超过4个选项，拿不准的就不要选，千万别勉强自己。如果多选有4个答案。有把握的3个，另一个是猜测，最好就不要猜测了，选三个可得1．5分，但如果有一个错了，将一分不得，区区一分抑或半分，就可能使一年来辛辛苦苦的汗水白白挥洒，成为无果之实。
(二) 《土地登记相关法律知识》试题特点
1．注重大纲和教材的变化及增加内容
历年考试大纲对《土地登记相关法律知识》考试内容的要求虽有变动，但基本要求还是一致的。但是近几年的考试特别注重出奇、出新，尤其是出新，一是当年《土地登记相关法律知识》大纲、指导教材的新增内容；二是现行法律、法规、政策的新变化内容，都是当年出题的重点。如2008年本门课程指导教材进行了重新修订，新增了《物权法》等很多内容。
例题：实施行政应急措施，可以限制或剥夺公民的( B )。( 2009年土地登记相关法律知识试题)
A．生命权 B．自由权 C．语言权 D．宗教信仰权
做此题，要依据2008年教材新增的“行政应急性原则”。行政应急性原则中，政府在公共危机管理中需要运用行政紧急权力，采取一系列紧急措施，必要时还可中断某些法律规范的实施，甚至暂停或限制公民的部分宪法权利，必须对其加以有效的监督和约束，使其不突破一些基本的法治底线，例如不得限制和剥夺生命权、语言权、宗教信仰权等基本人权。
2．注重基本概念与基本原理考核
《土地登记相关法律知识》采取客观性试题形式。客观性试题主要侧重于考查应试者对基本概念、基本政策、基本制度、基本原理的理解和掌握。对这些基本概念、基本政策、基本制度、基本原理要注重理解，在理解的基础上记忆。如基本概念的考核，2009年试题中，有一道单选题：当事人互负债务，没有先后履行顺序的，一方在对方履行之前有权拒绝其相应的履行要求。该项权利被称为( A )。( 2009年土地登记相关法律知识试题)
A．同时履行抗辩权 B．先履行抗辩权
C．先诉抗辩权 D．不安抗辩权
这道题是关于双务合同履行中的抗辩权中的基本概念考点。同时履行抗辩权，是指当事人在没有约定先后履行顺序时，一方在对方未进行对待给付之前，有拒绝履行自己的合同义务的权利。
3．注重本门课程内容的角角落落
从2009年试题的变化趋势来看，试题的覆盖面越来越广，采分点几乎涉及到了每个章节，基本上每章内容都有考试内容出现，并且和高等教育自学考试特点一样，对教材的角角落落，甚至教材中出现的小例子都成了出题的极好素材，也就是一些平时可能认为并不重要，且比较偏僻的知识点，也往往会出现在考试中，可以说使每位考生防不胜防，这关键是要切认真熟悉教材的框架、内容，不可一知半解，抱着侥幸的心理则更不可取。如2009年试题中，有一道题：下列财产中，属于天然孳息的有( AB ) ( 2009年土地登记相关法律知识试题)
A．割橡胶树收获的橡胶 B．家畜产下的幼仔
C．牛乳制成的乳酪 D．股东分得的红利
E．出租房屋的租金
做此题的关键要熟悉教材，特别是教材中所举的小例子。孳息主要指物所生的利益。天然孳息是指因物的自然属性而生之物，如母牛所生牛仔；法定孳息是指依一定的法律关系而生之利益，如股票的股息。孳息本身是一项新的财产的诞生，因此会产生新的物权关系。一般而言，物的孳息的所有权由物的原所有人享有。

4．注重综合知识的考核
从2009年考试来看，单一考核某一知识点的试题越来越少，往往在一道试题会涉及到几个知识点。特别是通过对近几年本门课程的考试试卷分析，灵活运用的试题题型所占的比例，呈现出逐年加大的趋势，应引起我们的高度重视。特别是，考试难度、考试内容范围都在增大，给考生带来了不少压力。这主要是全面考核应试者的综合分析能力，也不同程度地增加了考试难度。此类试题往往在题干中采取肯定式或否定式设问方式的。具体表现在，如，“关于××××××的说法，正确的有( )” 、“下列说法中，正确的有( )”等。做这类题就要求我们必须全面理解知识，多熟悉教材内容，多做训练，多做练习。如2009年试题：关于相邻权的说法，正确的有(AD)。( 2009年土地登记相关法律知识试题)
A．相邻权是法定的权利
B．相邻权是一项独立的权利
C．相邻权因相对人的意思而取得、变更、丧失
D．相邻权不需要经过登记即可对抗第三人
E．相邻权人行使权利必须支付相应费用
做此题，就要掌握相邻关系的物征。 (1)相邻关系是土地所有权或使用权的当然限制或扩张，是法定的。(2)相邻关系不是独立的权利，是权利本身的限制或扩张。(3)相邻关系所生的权利义务不能单独地取得或丧失，它不因相对人的意思而取得、丧失和变更；地役权可因相对人的意思而取得、丧失和变更，其取得、丧失和变更有一定的原因。(4)相邻关系的成立和对抗第三人不需经过登记。(5)相邻关系中当事人行使权利时通常是无偿的。
再如2009年试题：关于监护人职责的说法，错误的是( D )。( 2009年土地登记相关法律知识试题)
A．监护人应当保护被监护人的人身安全
B．监护人可以将监护职责部分地或全部地委托给他人
C．监护人应当代理被监护人进行诉讼活动以维护其合法权益
D．监护人有权自主处分被监护人的财产
此题的依据是：监护人必须妥善管理和保护被监护人的财产，除非为了被监护人的利益，否则监护人不得处分被监护人的财产。
5．注重考试出题的灵活性
从历年考题的变化特点来看，单纯靠死记硬背的试题越来越少，而更多的是考查应试者灵活运用、举一反三的能力。应试者在复习过程中要多做、多练，所谓见多识广，就是这个道理。如2009年试题中有一道单选题：李某被县公安局罚款1000元。李某不服，向市公安局申请行政复议，市公安局复议决定罚款2500元。李某仍不服，向法院提起行政诉讼。法院审理后认为，李某没有违法行为，判决撤销市公安局的罚款决定。此时，李某( C )。( 2009年土地登记相关法律知识试题)
A．可以请求县公安局赔偿2500元
B．可以请求市公安局赔偿2500元
C．可以请求县公安局赔偿1000元，市公安局赔偿1500元
D．既可以请求县公安局赔偿1000元，又可以请求市公安局赔偿2500元
此题的依据是：经复议机关复议的，最初造成侵权行为的行政机关为赔偿义务机关，但复议机关的复议决定加重损害的，复议机关对加重的部分履行赔偿义务。
6．注重有关法律、法规和规章条文的考核
2009年的考试，现行法律、法规和规章条文的考核所占比重是不小的。在学习中，我们不仅学习教材知识要与学习《宪法》、《民法通则》、《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《农村土地承包法》、《担保法》、《城乡规划法》、《土地管理法实施条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《土地调查条例》、《合同法》、《公司法》、《企业破产法》、《行政许可法》、《行政处罚法》、《行政复议法》、《行政诉讼法》、《国家赔偿法》、《公务员法》以及《行政复议法实施条例》、《土地登记资料公开查询办法》、《土地权属争议调查处理办法》、《协议出让国有土地使用权规定》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《土地登记办法》、《违反土地管理规定行为处分办法》等法律、法规和规章相结合，理解这些法律、法规和规章名称及重要条文。
例题1：根据《中华人民共和国民法通则》，诉讼时效期间从( )时起算。
A．权利人知道或应当知道其权利被侵害
B．权利被侵害
C．权利人被告知其权利被侵害
D．权利人起诉
答案：A
解析：《民法通则》第137条的规定，诉讼时效期间从权利人知道或者应当知道权利被侵害时起计算。
例题2：根据《中华人民共和国物权法》，住宅小区内的业主将住宅改为经营性用房，除遵守法律、法规和管理规约之外，还应当经( )同意。( 2009年土地登记相关法律知识试题)
A．业主委员会 B．物业管理公司
C．有利害关系的业主 D．全体业主
答案：C
解析：《物权法》第77条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”
例题3：根据《中华人民共和国担保法》，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的( )。( 2009年土地登记相关法律知识试题)
A．20％ B．30％ C．40％ D．50％
答案：A
解析：《担保法》第91条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”
7．应重视计算知识点的计算考核
2009年本门课程考试中，计算题并不多，但不可忽视。如2009年试题中有一道单选题：
甲厂与乙厂签订了一份购销合同，合同中约定：合同总价款为20万元；甲厂向乙厂支付定金3万元：任何一方违约需支付总价款3％的违约金。后因该合同违反国家法律规定，被宣告无效。下列说法中，正确的有(BD )。 ( 2009年土地登记相关法律知识试题)
A．乙厂应返还甲厂定金6万元
B．乙厂应返还甲厂定金3万元
C．乙厂应支付甲厂违约金6千元
D．甲厂无权要求乙厂支付违约金6千元
E．乙厂应当返还甲厂定金6万元同时支付违约金6千元
做这道题，关键是要掌握《合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”
再如2009年房地产估价师制度试题中有一道单选题：王某与甲房地产开发公司签订一购房合同，房屋总价款为300万元，并交付定金75万元。如甲房地产开发公司不能再履行合同，则应返还王某（ C ）万元。
A．75 B．120 C．135 D．150
此题的依据是：《担保法》规定定金的数额不得超过主合同标的额的20％。这一比例为强制性规定，当事人不得违反。如果当事人约定的定金比例超过了20％，并非整个定金条款无效，而只是超过部分无效。即300万元×20％=60万元的定金条款有效，适用“收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，也即双倍返还定金120万元，加上多付的定金15万元，共计135万元。

合同管理制度

1 范围
本标准规定了龙腾公司合同管理工作的管理机构、职责、合同的授权委托、洽谈、承办、会签、订阅、履行和变更、终止及争议处理和合同管理的处罚、奖励；
本标准适用于龙腾公司项目建设期间的各类合同管理工作，厂内各类合同的管理，厂内所属各具法人资格的部门，参照本标准执行。
2 规范性引用
《中华人民共和国合同法》
《龙腾公司合同管理办法》
3 定义、符号、缩略语
无
4 职责
4.1 总经理：龙腾公司经营管理的法定代表人。负责对厂内各类合同管理工作实行统一领导。以法人代表名义或授权委托他人签订各类合法合同，并对电厂负责。
4.2 工程部：是发电厂建设施工安装等工程合同签订管理部门；负责签订管理基建、安装、人工技术的工程合同。
4.3 经营部：是合同签订管理部门，负责管理设备、材料、物资的订购合同。
4.5 合同管理部门履行以下职责：
4.5.1 建立健全合同管理办法并逐步完善规范；
4.5.2 参与合同的洽谈、起草、审查、签约、变更、解除以及合同的签证、公证、调解、诉讼等活动，全程跟踪和检查合同的履行质量；
4.5.3 审查、登记合同对方单位代表资格及单位资质，包括营业执照、经营范围、技术装备、信誉、越区域经营许可等证件及履约能力（必要时要求对方提供担保），检查合同的履行情况；
4.5.4 保管法人代表授权委托书、合同专用章，并按编号归口使用；
4.5.5 建立合同管理台帐，对合同文本资料进行编号统计管理；
4.5.6 组织对法规、制度的学习和贯彻执行，定期向有关领导和部门报告工作；
4.5.7 在总经理领导下，做好合同管理的其他工作，
4.6 工程技术部：专职合同管理员及材料、燃料供应部兼职合同管理员履行以下职责：
4.6.1 在主任领导下，做好本部门负责的各项合同的管理工作，负责保管“法人授权委托书”；
4.6.2 签订合同时，检查对方的有关证件，对合同文本内容依照法规进行检查，检查合同标的数量、金额、日期、地点、质量要求、安全责任、违约责任是否明确，并提出补充及修改意见。重大问题应及时向有关领导报告，提出解决方案；
4.6.3 对专业对口的合同统一编号、登记、建立台帐，分类整理归档。对合同承办部门提供相关法规咨询和日常协作服务工作；
4.6.4 工程技术部专职合同管理员负责收集整理各类合同，建立合同统计台帐，并负责

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