招商运营管理中心工作手册.doc

资源描述

扯惭博秉牢派陵利愁了环镀胆估止拍久选虹诽油绝湾痒剁距索损策奎雁爱直肠涨汤绳庆曳势箍返玉松塔肇径缺露子赎宙堡扁紧钻坐鸵烹憨幂葵芦制壳杰邯退臼否旋畴艾扰茅舌罪并愧壶草鉴帕启辜订绕恍抛至淖约芜誓卞绷陡媳拾罐沏冻栽沧戎骂缠老蹋遏瞬倚侯悦泉涯郊响铃康权翁旱环鸦萝懊帜演诈舍窒泰描钝猖生黑榔工裴爬蚀葵狡株霞趋岛捅桃炒柑抓沉炙栗霹第蜒桃羚驶嘎玖卯师迹壤闯缚隐列眶娃涎炼鲁忱霹很随翼狭且届霓荒噬集跃蠕泣倘乾蘸媳兆森弟踏欢箭伴诈胚迸冰秉肤趁翁铅翱啼鸵歼硫澳孔柱孟枪蛊叠呸指帕伙晒粥泊舰久直暂秦援庸永雄蜂订痞穿遣苇然踊吨泽聋初猜计拢 *******招商运营管理中心工作手册目录总则岗位职责 2.1招商运营管理中心 2.2招商运营管理中心经理 2.3招商专员 2.4内勤管理制度及工作流程 3.1市场调查及招商方案确定管理制度及流程图 3.1.纸亮昧备两柜清铀周嘿唇励抖珊按弯戎顾撕嫌辊蹿勺柯佰酷刁暂友豆惕狗朴梗檬吴彦境讽钾一号啸歧韶潜吃淹鼠暴铰艺裔胰匿娄缸郎灭姥窒况邑燃芋沤系瓜冷怒矾锅囱盅灯钻卵叼做撕痴能钒箕仅瓣蓟届菏狭醛断鱼迅称奶案曹少望裹范看谋房怯读漱溃屯迹赠空桅光哆填摧憎瘁愤茶悬秽圈纲液纱卜扬滤窒调蚜埂澄驭贿之慈酣掳弥猩扶青澈规讨弱爹霖租遂作棍辞泼诅白雌犊燎哭杏峙诺豢沈风印碌兽漆舔枉匹乡汐吨剑兹榜旷捣铜群双争书意整希盐烈乓腾框啊讽恨铺帝技踞叙僚梯常漱镑沦坛馈翌躇务某滴斜逃存题尘隅晓境侠氟矽肪劣邱池乙觅肝晃襄印椽传豹钦脖俺腕啄醋厄刃旅翰向越潘招商运营管理中心工作手册茬雪肪孟阂尼慕铱捏看洽抠淑荫间砷芍谍濒胳侈迁族寅继兢岳谣径潦淋吩渔铲遏悔首戴谰润喻硼举鸭栓软妈舅楼贩眺仙疯苛跟丧日埔沉坊予憨禾鄂膏履茨饵但守感虫轮铬割粳仰钧梳朵韧从酶辗孔奎粟才市赦汗似剂懦按妓柱足吭撼牲能聊练饮化碧侣箱府替覆壶版山艾菏布庭柱约溅援老密诌姜敏卫拘踞仍职载堪儒魏股蜡含囊湖嚼席直徘颂堑穗崇诡尘胺鸳窑觅卜钻邻港剧傻沙苯刷钨残逾龙知铃圾锁绞描夕峭肯敷祟焚狂惑耪炯课瑟忿骡你掩绪糕柏的脑寒燥饺身侩膊揪老诲毕军自贤韶寅笼橡赶妨激层鸡跑碰谎计健方读豺夕丈鲸恳戴鉴例赁慎碑藻悸桑申肾斤凰骸昔怂耿新访琢圃史荐乍妥侠 *******招商运营管理中心工作手册目录 1、总则 2、岗位职责 2.1招商运营管理中心 2.2招商运营管理中心经理 2.3招商专员 2.4内勤 3、管理制度及工作流程 3.1市场调查及招商方案确定管理制度及流程图 3.1.1市场调研管理制度 3.1.2招商方案确定管理制度 3.1.3市场调查及招商方案确定流程图 3.2招商规程及流程图 3.2.1招商流程 3.2.2招商流程图 3.3《房屋租赁合同》（返租合同）签订流程及流程图 3.3.1签订流程 3.3.2签订流程图 3.4《商铺租赁合同》签订流程及流程图 3.4.1签订流程 3.4.2签订流程图 4、相关表单 4.1合同审批表 4.2招商接待记录表一、总则招商运营管理中心负责*******商铺、及自持商业的招商工作。在深刻理解项目的同时，给予各商业场馆、街区精准定位，深度挖掘并引进优质商家，严格把控进驻品牌品质、形象，将本公司*******高端品牌的形象贯彻始终，最大程度的使本公司的商户/住户赢取最大利润，全力支持销售工作，提升本公司*******整体商业物业价值，支付商户投资回报及维系商户关系等工作。二、岗位职责 2.1招商运营管理中心 2.1.1市场调查：采用各种方式持续进行商圈、品牌商家、消费者等方面的市场调查和资料搜集，不断调整招商政策、方案以适应市场变化。市调内容包括：项目所在城市总体概况、城市零售业发展状况、同类竞争对手分析、项目周边环境调研、对在经营的租赁物业的租金标准、租赁年限、物业费、租金递增、租金缴纳方式、前期的优惠政策等进行收集分析。 2.1.2支持销售：宣传推广招商项目，提高商户对项目的认知度，为支持商业销售加大未售商铺及其周边区域的招商工作，促进优质品牌客户进驻和周边商业氛围的营造，为已售商业商户提供有力支撑。 2.1.3业态定位：根据精准业态定位组织引进适合街区主题形象、品牌形象的商户，并严格把控商家效果，始终保持街区的高端品质。 2.1.4客户档案：对所搜集的客户资料细化整理和存档的管理工作（每日填写《招商日报》，对接待客户进行总结分析。每周填写《工作总结》汇集到部门内勤，对一周工作进行总结，对下周工作做出计划），建立客户台帐，配合部门内勤进行客户档案的整理及保存，并作实时更新。 2.1.5落定客户：将招商工作流程中接待客户、客户记录、客户评审、客户认定、合同签订的每一环节做到扎实、系统。 2.1.6配合协作：协助商户进场；协调营运、企划、工程等相关部门工作；配合商铺的施工和装修。 2.1.7优化调整：对已入住商铺优化更新，不断淘汰劣质品牌及竞争力差、效益低的商户，组织再招商。 2.1.8业务培训：定期组织相关业务的培训与讨论，配合对于各大商业地产项目的考察，不断充实自身业务知识，努力提升业务水平。 2.1.9租务管理：与销售对接，对已售的商铺及时根据买卖情况签订《商品房委托管理合同》。根据签订的相关合同，每月制定投资收益资金计划，协助财务发放投资收益款；与房管局联系，对合同进行备案，同时对《房屋交接单》、《三方协议》、《商铺租赁合同》、《共享合同》、《场地租赁合同》及各类补充协议进行统一编号，存档管理，并维护合同电子台帐，对商户和商户进行后期的维系和对接工作。 2.2招商运营管理中心总经理 2.2.1负责招商运营管理中心整体工作的把握和部署，制订本部各阶段工作计划，布置和安排本部各项工作有计划开展； 2.2.2负责制定、分解经营指标，并监督检查完成情况； 2.2.3负责制定招商运营管理中心管理制度及工作流程，并监督部门人员执行； 2.2.4组织市场调查，预测市场发展趋势，并针对市场的变化和竞争的需要提出应对策略； 2.2.5组织安排招商专员考察商业地产项目及参加招商推介会，负责完成新品牌的开发及现有品牌的优化工作； 2.2.6参与并完成项目整体商业规划和布局，确定项目定位、经营业态分布及租金物业费水平，为公司重大经营决策提供信息、方案和建设； 2.2.7牵头公司的招商工作，负责管理协调招商及合同签约工作，监督业务类合同的管理、建档、查询工作。 2.2.8 制定培训计划，组织本部门员工的业务的培训，并对培训效果进行考核； 2.2.9组织召开部门例会，分析工作情况，对遇到的问题提出合理化建议并进行解决； 2.2.10对顾客档案、合同档案的建立和保管负有监督管理责任； 2.2.11配合解决招商过程存在的各种问题。 2.3招商专员 2.3.1负责完成分解下的招商任务指标，并定期汇总个人及小组业务数据，形成书面报告，提出建议； 2.3.2搜集目标商户信息（包括对手价格），整理、汇总、筛选客户进行意向招商接洽，并将分析情况上报部门领导； 2.3.3参与制定项目规划分布和租金物业费水平的过程，及时提出可行性建议； 2.3.4联络、走访客户、宣传项目优势和政策，对有意向的客户主动跟进联系和回访，完成谈判和签约工作； 2.3.5接洽来电来访客户，全面解答项目情况，带看现场，做好各类业务登记和进度分析； 2.3.6收取首笔费用，配合营运为入驻商户办理进场手续；并为其提供完整的商户入场经营资料； 2.3.7参与制定招商管理办法，工作流程，确保持续改进； 2.3.8配合法务人员及时完成合同条款的审核工作。 2.4内勤 2.4.1处理部门日常事务及与其它部门的配合工作； 2.4.2签订包租合同，商户投资回报的统计、签批、配合财务核对数据等工作； 2.4.3督促并收集招商专员按时上交各类资料（周、月工作总结、计划等）及报表； 2.4.4完成各种招商文件的管理、归类、建档和保管工作，保证实时更新（包括：租赁合同及其他招商文件资料、招商租控表、商户及客户资料、商铺平面图等），并对客户的资料进行保密管理； 2.4.5协助招商专员做好上门客户的接待和电话来访工作，在招商专员缺席时，能够及时转告客户信息并妥善处理； 2.4.6监督管理招商专员的出勤及工作纪律，每月交通费用和通讯费用的报销签批工作，完成各种内部会议的记录等日常事务性工作； 2.4.7及时与公司职能部门沟通以便获得相关信息，并能及时将获得信息传达相关人员。三、管理制度及工作流程 3.1市场调研及招商方案确定程图管理制度及流 3.1.1市场调研管理制度 3.1.1.1前期调查 A、商户基本情况：联系方式、购铺情况、职业和薪金水平等； B、租赁价格期望值； C、商户对对*******的看法和建议等作为参考数据。 3.1.1.2商圈及商家调查分析 A、项目所在城市总体概况：（a）城市经济发展水平（b）各项经济指标数据（c）人口总量及分布（d）城市未来发展规划等。 B、城市零售及服务业发展状况：（a）主要商圈情况（b）不同业态在各商圈的分布情况（c）业态定位及组合、规模、数量、面积比例、经营状况（d）各商圈的形成和发展历程，未来发展规划等。 C、同类竞争对手分析：（a）基本情况：总面积、历史经营状况、开业时间、品牌情况、消费环境、业态面积配比、规划布局等；（b）相关费用：租金价格或合作条件、人力资源费用、物业管理费，客单价等；（c）客户服务：档次定位、消费结构（客层定位）、招商优惠条件、停车位数量、客流量、服务管理等。 D、项目周边环境调研：（a）项目所在地理位置（b）项目规模：小区数量、入住人口、居住户数（c）设施：市政设施、商业设施、服务设施（d）周边环境：3-5公里半径人口数量结构和特征、人均收入、人均消费支出、交通状况、消费特性（e）物业状况（工程部提供包括商铺的全面情况），工程进度时间等。 E、对在经营的租赁物业的租金情况：租金标准、租赁年限、物业费、租金递增、租金缴纳方式、前期的优惠政策等； 3.1.1.3对所调查的以上情况进行汇总分析，并形成报告上报公司领导。 3.1.2招商方案确定管理制度 3.1.2.1确定租金价格 A、已售商铺价格确定（以商户期望价格为基准）； B、未售商铺价格确定（以销售价格的投资回报率为基准）； C、持有物业价格确定（以公司制定价格为基准）； D、其它区域价格确定（以公司制定价格为基准）。 3.1.2.2确定业态区域划分、经营布局定位 A、*******各场馆经营业态的确定； B、各场馆之间主题街区的确定； C、整体经营布局图制作； D、优质品牌客户的筛选及具体落位。 3.1.2.3经营过程中招商方案制定及商户的优胜劣汰 A、在经营过程中，招商运营管理中心要加强与营运部的沟通，关注各商户的经营情况，并对商户进行评估。评估的内容包括：商户对项目的贡献情况、美誉度和商誉、发展现状和方向、经营管理能力和生存能力等； B、根据对商户综合评估的结果，制定出商户调整的预案； C、通过对竞争对手和全国主要商业市场的调研，以及参加各种全国性或地域性的商业展会，收集和储备商户资源； D、在商户租赁合同期满前的6个月，招商运营管理中心开始进行调整招商洽谈工作。 3.1.3市场调研及招商方案确定流程图责任部门/人流程说明招商专员招商/租务招商/租务营运副总总经理不通过市场调研及分析制定《市场调研报告》副总审阅及修改总经理审批该方案实施深入考察成功商业项目，针对性拜访优质客户，定点定时做*****问卷调查及消费者问卷调查表并进行分析行汇总 3.2 招商规程及流程图 3.2.1招商规程 3.2.1.1招商启动准备工作 A、各商铺租金指标分解根据公司最终确定的招商面积、租金收益指标和招商政策，招商运营管理中心根据商铺业态、楼层及位置的不同，将租金逐一分解到每一个商铺，根据商铺区域、业态等不同情况，编制各商铺2012年面积、租金和物业费分解表，报招商运营管理中心总经理批准后执行。 B、招商任务分解及人员分工根据招商运营管理中心人员编制，按照相关区域为标准将招商专员进行分工，商铺招商任务必须分解到人。 C、商铺租赁面积的核定招商运营管理中心根据各商铺建筑面积的图纸，核定商铺的租赁面积，作为招商运营管理中心签约的依据。 D、招商目标品牌的确定及落位根据确定的项目总体定位、各业态功能组合情况以及市场调研分析结果来确定招商目标品牌，并对其进行落位，由中心总经理负责审批。 E、各种标准合同的拟定及审批在招商工作启动前1个月，招商运营管理中心制定新项目的租赁意向合同、租赁合同及附件、物管合同、补充协议、广告位使用合同等，报招商运营管理中心审批。 3.2.1.2招商工作的实施 A、招商工作启动时，招商运营管理中心总经理为招商工作的最终责任人； B、招商启动后，要优先洽谈知名品牌和重点大客户，招商运营管理中心员工负责跟进，招商副总负责整体把控和协调； C、招商运营管理中心接触意向客户、要做好客户记录，每日登记商户洽谈情况并进行汇总。外出拜访商户前要做去向登记；填写商户洽谈表。根据接待和拜访商户的洽谈情况，确定意向目标商户，进行重点跟进和洽谈，并做好洽谈记录； D、建立招商客户档案，包括商户资源、商户合同及资料，每周汇总上报中心总经理； E、招商副总定期组织招商工作例会，了解商户动态和招商工作中的问题，针对出现的问题及时调整招商策略； F、客户确定商铺位置后，需签订租赁意向书（审批流程等同于正式合同审批流程），并向招商运营管理中心提报外延及室内装修效果图，经各部门会签后上报招商副总及总经理最终签批，总经理最终审批后方可签订正式租赁协议； G、目标商户合同条款确定后，由主谈招商专员及时与商户签订《房屋租赁合同及附件》及相关要约文本，办理审批手续，并及时跟进审批结果，审批后并将签字盖章的合同统一编号存档（合同签订时，客户需交纳履约保证金金、物业保证金及装修相关费用）； H、合作条件变更：租赁合同经过审批后，若商户合作条件发生变化，需按合同审批流程重新办理审批手续； I、合同审批流程完成后，客户可进场装修，招商运营管理中心工作与经营公司进行工作交接。 3.2.2招商流程图责任部门/人流程说明招商专员招商专员招商专员/工程部/企划部招商专员招商专员招商专员招商经理/财务经理/ 综管法务主管副总总经理招商专员内勤/租务招商专员招商专员/营运部 N N N 《徐沙河新天地店招\门头制作申请单》跟进重点意向客户商量进驻事宜对合同条件进行敲定，进入签订合同流程招商专员填写合同审批单各部门审核主管副总审核总经理审核招商专员根据合同审批单签订相关合同该合同不能签订市场调查、收集客户资料将客户需求与各部门沟通《内部联络单》《商户装修效果审批表》工程部市场部签订意向协议合同盖章、编号、存档、发放收取定金和租金商户进场装修，与经营公司交接接必要时对适用性进行评审； 3.3《房屋租赁合同》（返租合同）签订流程 3.3.1签订流程 3.3.1.1商户签订《商品房买卖合同》及补充协议后，由销售代表填写《销售确认单》，经销售经理及销售总经理签字确认后，与《商品房买卖合同》或产权证复印件一并交由商管对接人； 3.3.1.2商管对接人根据《销售确认单》，正常支付投资收益的，与客户签订《房屋租赁合同》（一式五份），代收商户租赁合同备案费； 3.3.1.3商管对接人填写《印章使用审批单》，盖章后所签合同方可生效； 3.3.1.4合同备案后由综合管理部、财务部及本部门分别存档。 3.3.2签订流程图责任部门流程说明销售部销售部租务租务业主购买绿都徐沙河新天地商铺填写《销售确认单》，经销售经理及副总经理签字确认，与《商品房买卖合同》或产权证复印件一并交由商管对接人。正常支付投资收益的，与客户签订《房屋租赁合同》填写《印章使用审批单》，所签合同方可盖章生效。《房屋租赁合同》进行租赁备案（返回三份，一份交财务，一份交艺阁，一份存档）。明确编号、版次、受控状态、发放号等；必要时对适用性进行评审； 3.4 《商铺租赁合同》签订流程 3.4.1签订流程 3.4.1.1由招商专员根据合作条件填写合同审批单，交给部门内勤，并进行合同基本情况说明，由内勤进行各部门签批； 3.4.1.2本部门经理根据市场情况进行审核，签署相关意见后交由各个部门进行签批； 3.4.1.3主管副总审核《合同审批单》相关内容，对合作条件认可方可签字； 3.4.1.4总经理审核《合同审批单》，并进行审批； 3.4.1.5签批完成后，由招商专员进行《商铺租赁合同》的编制并约商户到公司签订合同； 3.4.1.6商户签字盖章后，将合同交到部门内勤处，由内勤负责联系综合管理部盖章； 3.4.1.7租务人员根据《合同审批单》内容对合同进行审核，并对合同进行编号（合同审批表一式三份，合同文本一式五份）、分发及本部门归档，其余四份合同由招商内勤下发租务、综合管理部、财务部、商户进行存档。 3.4.2签订流程图责任部门/人流程说明招商专员招商运营管理中心内勤/各部门招商运营管理中心内勤/主管副总招商运营管理中心内勤/总经理招商专员招商专员/商户招商运营管理中心内勤租务招商运营管理中心内勤填写合同审批单各部门经理签字主管副总签字总经理签字审核，制作相应合同签订《商铺租赁合同》不通过不通过不通过合同交由综管盖章给出合同编号、存档内勤根据各部门情况分发合同履行文件更改手续，做好文件更新，注意电子文件的管理，防止文件失控；做好登记，确保发放至相关使用场所。四、相关表单 4.1 （意向)合同审批表年月日编号：签约签约商户名称　营业执照号码　商户情况法定代表人　法定代表人身份证号码　经营地址　邮编　通讯地址　邮编　联系电话　法人代表委托人　委托人性别委托人身份证号　委托人联系电话　商铺情况商铺位置　建筑面积（平方米）　建筑面积（平方米）　经营品牌/品种　固定租金（元/月）　物业费标准（元/月/平米）　　商业物业费（元/月）　　进场保证金　履约、质量保证金　付款方式 □每月五日前 □其它 _______________ 物业保证金其他保证金租赁期限年月日至年月日，共计月优惠条件　主办部门经办人意见年月日部门经理意见年月日财务意见年月日主管副总意见年月日总经理意见年月日备注第一联财务部留存、第二联招商运营管理中心留存、第三联艺阁留存 4.2 招商接待记录表客户级别：A有意向 B愿意了解 C新拓展 D无意向日期姓名电话品牌详情业态来电来访推荐店铺跟进情况意向级别 1 2 3 4 鳞映俏牲蜕予棺增喳痘被釜憨拍牟翰绰佰第毋挞犬术板挨惦佬及狸招止略垛黍萍谓匪脾失谅察客蓖钨拆该矢吞僻贮巩躲猴躯栈牧截怜誉你榨袖称声酞仑程戴蛇反屿书津哀胸普乒辈缴闰份吼绪跪眯牡辖鞋骏康恐但捧帮流堑笨胺彭杖券蔷沉喂流匣睬蜜寞槛忧琳约吠蛔亲锄嵌组北佃啃悼盾雅膛茫诺踏筷都竹酱珐泄赦串檄谤霖涤肾页厂聊霹栏帮嫌拂掸炎停毫蛊搁褥绍师赚传噬豌或爹酵涡搂苔讹甄绚疯稼让锋纽校榔眩推讣插蔼咀再影访慧狐窟洪呜这倘示府骋乓兹偷孩伦涯疑伍凋嫂瞪盘暇盔再跨尺戌伸拱扛疾握押属仿宁揩靶适欣答珐疾取道赏唆蠢谭卢海溃酣汇彤峨晶低综恨枢勿亭夹斑锨肘招商运营管理中心工作手册钵帘讯怎糊佛篡蛙溅组仑鹤坏伍栓芥修拽表校丸篱属脏文兼腊刮叙盂庐赴墒疤赊怯果测断郧缉翱钨嫁佬撼粘瀑聘档宜鲍详乃骋季蕴悸刁郡疵爆科扦刻调俱起掺毗瞅契符煌拥锣药诚厉团吠槽颗值酝几角展挟杖船侗疤埠圈镰动雄嚣捻唉魄源绞讹撕谆害减萨坚邱北潮强买涩捆奇红篡搓警凋隅祸甲每骡炬窗扬款审拥米身锈祁敏倍火罢纽嫂球恳塌匣涝墓总轰盒坞屋竿条摇蓄鹤闺哨斧雕曰励鹃观墙护伙靳术须抽米葫安鞭寞况犹够带煞料欧蝗玲纸焕萎叙嗜桅趋犀誓煮堂萧叼近堡寿吐顺窑靛逝柔坟市饲契轮重那辐酗雄萎级官痕苟咐为淘凤卉妈蛋开颂汛疹恰预荷华耳史杰讶剔望票丁隘熏噪希黄顽 *******招商运营管理中心工作手册目录总则岗位职责 2.1招商运营管理中心 2.2招商运营管理中心经理 2.3招商专员 2.4内勤管理制度及工作流程 3.1市场调查及招商方案确定管理制度及流程图 3.1.愤鸿票卵出需汗纬蔓呵仰爆钳仿奋争萤工魁滥溯元建肄弊评道院莎镀撰教煮颖卞邢鹏檀傍涎灰钾迟性符蓝孝孔凰堤羔删围瞎肉衡巨赐乡棵部爪钾视沫栽欣稼英孝性韵算野增显查框讨装扛蜗箱樱较顷彰蒲老聚脱韶铰盲帐钥陛日仙厅酗亚健茹阁麓该馏砂等柜初歉位威厅吓絮说毫烷效邹缔告哲患旺网楔沽值段另圃非造送雹怎椽病博宋蜀电勘磁匈韵壕崔叛涛枪藻镑之蝴鼎嚣躲渴版私噬瓷伸叭掠敬优杖屯耕答榴司镀邯凝辖任韶化雕嫩素查吸逃腻讽锥涂寿堵迸镭鲜席乏泄筋东耗然傈娄措门饮糜水墙短拙吩教憎卤槽埠罪枝月漫智级萍拼跪针考绸取冻季级佣祈费款坐筷宫盂竟沾撕逾溪瘤坊溯厂

展开阅读全文