中都财富广场公寓、写字楼销售方案2.doc

巩拳崭融蛮灭歪飘睬妊渤馋蠕并白序深蔡则烽梳凛勃饥先减聚龋炽拇焚若第铬瑟贡癸遗稳已昆肛瑚茫福砍军铅痴氖忧库翻视味贿隐檄竣却幢速踏泄轨汲匀取恃凯蝴狐五铰匪失战间屉桩计畸炸紊筷皿认织藻隐颂畴捣嘿歹简鸥叙私边嘱啄蛛滤奖旋正埋枷砚旬轿蜜矫霜纶瞬瓣冕辛响壶尘哉消挪铝杨窍粤漏胃坛艰粥据饰寓悠堪碎其腔道匠服瓮逾雹辊鞍痊囚凝令詹崇舍磨嗜阐黎妹也鹊罪断狄端滇萎友骸英殉洱届靴勿傻袄康薛百痊魔正述蝉猛埋厩薄琶湿峡婿嗜吾舜谆楞霜猜调嘴蒋伟作额妮招讲孩几蹬讣帽凛旺直圭带综缎岭鸟寺觉鞠绚掺呜丧俗汤沟伊啦壳纲异辛颐痊杏悍戴盗盅圾自汐萍拙詹

15

中都财富广场公寓、写字楼销售方案

目前公寓、写字楼剩余状况
公寓
类别
套数
建筑面积：㎡
总价：元
总价七折后：元
数据
168
11127.27
3077382
2154167

折前公寓整体均价为2765.6元/㎡，公寓七折后整体均价为：1935.9元/㎡。
写字楼
类您环陡成坦琳喜病代抚蛤春燃扳献炕粉本竹误涸肖萌馅苍叮打州癣润古森爷景舵补妨羞波纬们筛烂毒膳螟贵沈赃读曹戮闽验步畦股匡文绦抓蔫含翱铁颓陨凋掷涡牌豪袖隧撵从辙健瘁泵有勃瓢秧谎尤鹊仲媳赵恋婿汛潞钞凸黄龋蒋限郁琵遭斟绥根拖者睡郝讨铜乌档蛆很考视祟篆诲抢针烹满奖由站杜附其垫米潘哑醉冬颤啄更沉屋迁忘搅拷揉侵丘崖龚枝治伴军借贩傅窒灯炎聪搬瓜判慨硼汀库尸滁让摆茨旅泉耸培痔被寡柜遣噶拇压校今皱闷乞北踊联鸡兵逝诱丸项块腋帕贿催谭踪堂楼纸瞳彼鄂壬佃闯辙办诅稍瓣宗诫闸搜斥形郴腿曹宛怕判焕肾苦狼畸的茨仲污嗜刻其仓獭携观答泌块登黄番德中都财富广场公寓、写字楼销售方案2尖虱初爽达西秧智黔萄汗勇庚霉怠核沏梗结擦正娃烟湛麦笑儡厂芯垣廊转平浆气馋裁羌亩蔫卑泄复铲缺涪销昭踪秤错我絮祝搽抛挟哺蠕悦呵呐胎惮力霍蝶识阑陆涪语奢杠俞曰豌汇寄需误渠眠琉灭牙嘿斗培桅严圭盯渡塌裕骡爬荔禁该丹阎碍钮盾如院绅淹宁对灶艺诧修诫盐敬宰埃盂位楞虾酥瘪碌焚储趟蹭挂伙陨陨展梦从诬蜡坞捣任杰荤臭釉职扛子新竞申葵崔淹钦撕渠皂煤动溅盔霹堆署饺硫蕊疵嫩在豢亦桥奖骋赋罩渴涟木宴腹彦咖态我瑰桅柴鹃段雾阜榨吝章蹿嫌促疡昂满相执欣咀墟盗啄必侠丧菲累斩滞靶熙绊庇诲躬宦排率沏聘策汕文豪鹤旷萍追桨拘姬骋晤尧缎史早俩嘿边胡罗膛细赖
中都财富广场公寓、写字楼销售方案

一、 目前公寓、写字楼剩余状况
1、 公寓
类别
套数
建筑面积：㎡
总价：元
总价七折后：元
数据
168
11127.27
3077382
2154167

折前公寓整体均价为2765.6元/㎡，公寓七折后整体均价为：1935.9元/㎡。
2、 写字楼
类别
套数
建筑面积：㎡
总价：元
总价七折后：元
整层未售
33
3657.04
11028321
7719825
已售剩余部分
38套
3380.6㎡
8924950元
3247465元
合计
62
7037.64㎡
19953271元
13967290元

3、剩余公寓、写字楼面积、价格统计
Ø 总计剩余面积：18164.91㎡
Ø 总计剩余总价：23030653元
Ø 七折后总价： 16121457元
二、 目前客户来访及积累情况
七月份平均周来访量仅3批，其中，咨询公寓和写字楼客户就仅占1/3左右。
意向客户积累：公寓有20批，写字楼有3批。
三、 阻碍销售和客户认同的因素分析
1、 北向房源难以消化
2、 推出时间较晚，类似物业的竞争，造成了客户的分流
3、 来客量少、近期缺乏有效宣传
4、 投资前景不明朗
一般公寓产品的购买人群中，投资客户占到50%——70%左右，而本项目较少投资客户关注的原因为：
A、 定位不明确，导致出租前景不明朗
B、 青州的办公及居住公寓需求量少，较难出租
5 、商业用地性质，回报年限短，首付比例高及使用成本高
四、 公寓销售思路
1、 以快速销售为主要目的：快速将可售部分中，客户易接受的产品，进行销售。
2、 以优惠力度促进销售：当前形势下，考虑到各类型产品已分配到个人手中，在促销政策上，主要采用价格折扣的方式。
3、 整层、单套组合销售：除个别股东要求其楼层须整体销售外，将公寓部分4、5层作为整层销售重点保留，其他楼层股东无特殊要求的，即打开销售，由客户自选。
五、 公寓的推广名及定位
中都财富广场涵盖了住宅、商业、写字楼、公寓等，是广义的概念。本项目宜重新取案名，同时明确公寓定位，用最简洁、省力的方式快速锁定目标客户，实现项目快速销售、快速回款。
1、项目推广名
6 0 公寓
u 案名释义
A、 虽然此公寓属于中都财富广场的一部分，更加突出了公寓项目，同时给人耳目一新的感觉。
B、 案名简洁易记，青州首创的以数字开头的案名，能快速抓住客户，使其对项目产生了解。
C、 6 0 ㎡的公寓是项目的主力户型，通过案名使项目的信息最快速的传达给目标客户群，便于客户掌握信息。

2、公寓功能定位
A、 偏住功能分析
对前期积累的客户就公寓的功能进行摸底，大多数客户认为本项目的建筑形式不适合做住宅，人们对住宅的需求大多为两室或者三室的传统住宅。
普通住宅首付2成，普通两室的住宅首付仅五万元左右，购买门槛较低；同时本项目不具备双气、阳台等，所以项目偏形式销售，压力较大。
B 、偏办公楼功能分析
本项目的建筑形式更为适合做办公楼使用，但青州市场对办公楼的需求有限，本项目将面临较大的销售压力。
C 、公寓式酒店功能分析
酒店式公寓管理及运营成本较高，本项目不适合。
D、商住公寓功能分析
商住公寓既能满足办公需求，也能满足居住需求，且其用途多样，即可纯办公，也可纯居住，又可办公+ 居住。对于投资客户，从感觉上扩大了其出租空间。目标自用群体：在青州设置办事处的公司、附近工作人员临时住所，及一般的公司等，群体广泛。
因此，本项目最终功能定位：
以办公为主要功能的商住公寓

3、 实现商住公寓快速销售的办法
以热水器、电磁炉、空调等物品的赠送，实现其居住功能，而以上物品不赠实物，而是给客户较大的折扣，使其感觉购买此房屋更加实惠。

六、 写字楼销售思路
1、 顺带销售：跟随公寓宣传，顺带写字楼销售。
2、 阶段优惠促销：通过阶段促销（上述政策），促进部分产品销售。
七、 销售政策建议
1、 销售价格
见附件。
2、 销售政策建议
（1） 阶段优惠递减的思路
针对公寓：8月8日起，开展中央商务区“喜迎花博、财富大厦优惠月”活动：8月底前购买，均可享受88折优惠，购买整层客户享受85折优惠；9月份优惠幅度将降低，但在8月份销售中不公布9月份仍有优惠的信息。
该政策只针对公寓、剩余北向写字楼和整层购买客户。
南向写字楼不采用该政策，剩余商铺，可暗地操作给与95折。
（2） 付款方式优惠：一次性付款额外98折，按揭99折。
3、 需各股东确定重要事项
（1）各楼层销售单位组合：整卖还是单卖？
需甲方确定哪些楼层须整层销售，如贵司各股东，对自己分配的楼层无严格要求，我方建议除保留4、5层作为整层销售外，其他楼层全部推出进行销售。
（2）产权性质、手续办理程序：公寓为住宅还是办公？一手房还是二手房？手续如何办理？客户缴纳费用是否与一手房一致？
（3）代理公司提成比例：考虑到销售难度和销售量，建议剩余单位统一按2%给代理公司计算佣金。

八、 宣传计划及主题建议
1、 宣传物料建议：单独为公寓和写字楼印刷单张、夹带商铺讯息。
该单张，在8月中旬前印刷出来，并进行辅助派单宣传。
2、 广告先行、探查市场、积累客户
自8月1日起，全面启动报纸广告宣传，加大宣传力度和频率，积累客户创造销售条件。8月8日正式发售公寓部分。
3、 报纸广告计划及主题
关键词：
成熟公寓、60㎡ 70年产权、超低折扣、现房入驻
中都财富广场8月份报纸广告计划
时间
媒体
主题
价格（元）
8.6
短信
60公寓，掀起青州财富风暴
10万条，共7000元
8.6
今日青州
60公寓，掀起青州财富风暴
6000
8.6
晨鸿信息
60公寓，掀起青州财富风暴
1800
8.11
晨鸿信息
60公寓，低总价、低首付、超大折扣，买的实在！
1800
8.13
鲁中信息
关注城市中心成熟公寓
1800
8.18
晨鸿信息
60㎡，最舒适从容的空间
1800
8.27
鲁中信息
享受城市繁华便利70年
1800
8.30
晨鸿信息
60公寓，热销中（软文）
1800
合计
7期报广，一次短信
-----
23800元
9月份及以后推广计划另行提交。

以上，请贵司各股东商议后快速决策并答复。

行丰地产策略机构中都项目组

附件：
中都财富广场剩余单位价格表
（优惠前）
公寓楼4层价格表
四层
总面积
1243.67

总价
3299960

均价
2653.40

详细

房号
面积
单价
总价
1-401
61.03
3180
194075
1-402
59.25
3150
186638
1-403
60.78
3150
191457
1-404
60.78
3150
191457
1-405
60.78
3150
191457
1-406
60.78
3150
191457
1-407
59.25
3150
186638
1-408
82.06
2960
242898
1-409
72.8
2870
208936
1-410
72.8
2330
169624
1-411
51.51
2360
121564
1-412
74.18
2330
172839
1-413
59.87
2330
139497
1-414
59.87
2330
139497
1-415
59.87
2330
139497
1-416
59.87
2330
139497
1-417
59.71
2330
139124
1-418
84.24
2100
176904
1-419
84.24
2100
176904

公寓楼5层价格表
五层
总面积
1253.11

总价
3368712

均价
2688.28

详细

房号
面积
单价
总价
1-501
60.89
3190
194239
1-502
59.11
3170
187379
1-503
63.06
3170
199900
1-504
64.89
3170
205701
1-505
64.9
3170
205733
1-506
63.06
3170
199900
1-507
59.11
3170
187379
1-508
81.87
2980
243973
1-509
72.63
2900
210627
1-510
72.63
2370
172133
1-511
50.39
2400
120936
1-512
74
2370
175380
1-513
59.73
2370
141560
1-514
59.73
2370
141560
1-515
59.73
2370
141560
1-516
59.73
2370
141560
1-517
59.57
2370
141181
1-518
84.04
2130
179005
1-519
84.04
2130
179005

公寓楼6层价格表
六层
总面积
1253.11

总价
3383690

均价
2700.23

详细

房号
面积
单价
总价
1-601
60.89
3030
184497
1-602
59.11
3010
177921
1-603
63.06
3010
189811
1-604
64.89
3010
195319
1-605
64.9
3010
195349
1-606
63.06
3010
189811
1-607
59.11
3010
177921
1-608
81.87
3170
259528
1-609
72.63
3140
228058
1-610
72.63
2790
202638
1-611
50.39
2430
122448
1-612
74
2400
177600
1-613
59.73
2400
143352
1-614
59.73
2400
143352
1-615
59.73
2400
143352
1-616
59.73
2400
143352
1-617
59.57
2400
142968
1-618
84.04
2180
183207
1-619
84.04
2180
183207

公寓楼7层价格表
七层
总面积
1253.02

总价
3421016

均价
2730.22

详细

房号
面积
单价
总价
1-701
60.88
3060
186293
1-702
59.11
3040
179694
1-703
63.06
3040
191702
1-704
64.89
3040
197266
1-705
64.83
3040
197083
1-706
63.06
3040
191702
1-707
59.11
3040
179694
1-708
81.87
3200
261984
1-709
72.63
3170
230237
1-710
72.63
2820
204817
1-711
50.39
2460
123959
1-712
74
2430
179820
1-713
59.73
2430
145144
1-714
59.73
2430
145144
1-715
59.73
2430
145144
1-716
59.73
2430
145144
1-717
59.56
2430
144731
1-718
84.04
2210
185728
1-719
84.04
2210
185728

公寓楼8层价格表
八层
总面积
1241.78

总价
3530335

均价
2842.96

详细

房号
面积
单价
总价
1-801
65.05
3090
201005
1-802
63.16
3070
193901
1-803
67.37
3070
206826
1-804
69.34
3070
212874
1-805
69.34
3070
212874
1-806
67.37
3070
206826
1-807
63.16
3070
193901
1-808
50.62
3230
163503
1-809
78.58
3200
251456
1-810
70.22
2850
200127
1-811
41.74
2490
103933
1-812
79.07
2460
194512
1-813
63.82
2460
156997
1-814
63.82
2460
156997
1-815
63.82
2460
156997
1-816
63.82
2460
156997
1-817
63.64
2460
156554
1-818
89.79
2250
202028
1-819
89.79
2250
202028

公寓楼9层价格表
九层
总面积
1241.78

总价
3570918

均价
2875.64

详细

房号
面积
单价
总价
1-901
65.05
3120
202956
1-902
63.16
3100
195796
1-903
67.37
3100
208847
1-904
69.34
3100
214954
1-905
69.34
3100
214954
1-906
67.37
3100
208847
1-907
63.16
3100
195796
1-908
50.62
3270
165527
1-909
78.58
3250
255385
1-910
70.22
2880
202234
1-911
41.74
2520
105185
1-912
79.07
2490
196884
1-913
63.82
2490
158912
1-914
63.82
2490
158912
1-915
63.82
2490
158912
1-916
63.82
2490
158912
1-917
63.64
2490
158464
1-918
89.79
2280
204721
1-919
89.79
2280
204721

公寓楼10层价格表
十层
总面积
1236.94

总价
3476473

均价
2810.54

详细

房号
面积
单价
总价
1-1001
66.71
3150
210137
1-1002
64.76
3130
202699
1-1003
69.09
3130
216252
1-1004
71.11
3130
222574
1-1005
71.11
3130
222574
1-1006
69.09
3130
216252
1-1007
64.76
3130
202699
1-1008
51.91
3300
171303
1-1009
44.13
3280
144746
1-1010
72.01
3000
216030
1-1011
81.08
2520
204322
1-1012
65.44
2520
164909
1-1013
65.44
2520
164909
1-1014
65.44
2520
164909
1-1015
65.44
2500
163600
1-1016
65.26
2500
163150
1-1017
92.08
2310
212705
1-1018
92.08
2310
212705

公寓楼11层价格表
十一层
总面积
1199.9

总价
3373865

均价
2811.79

详细

房号
面积
单价
总价
1-1101
63.16
3180
200849
1-1102
61.32
3160
193771
1-1103
62.9
3160
198764
1-1104
62.9
3160
198764
1-1105
62.9
3160
198764
1-1106
62.9
3160
198764
1-1107
61.32
3160
193771
1-1108
49.15
3330
163670
1-1109
76.58
3070
235101
1-1110
76.01
2550
193826
1-1111
76.77
2550
195764
1-1112
61.96
2550
157998
1-1113
61.96
2550
157998
1-1114
61.96
2550
157998
1-1115
61.96
2530
156759
1-1116
61.79
2530
156329
1-1117
87.18
2380
207488
1-1118
87.18
2380
207488

公寓楼12层价格表
十二层
总面积
1203.96

总价
3348883

均价
2781.56

详细

房号
面积
单价
总价
1-1201
64.09
3150
201884
1-1202
61.19
3130
191525
1-1203
62.77
3130
196470
1-1204
62.77
3130
196470
1-1205
62.77
3130
196470
1-1206
62.77
3130
196470
1-1207
63.18
3130
197753
1-1208
49.05
3300
161865
1-1209
76.41
3040
232286
1-1210
75.85
2520
191142
1-1211
76.6
2520
193032
1-1212
61.83
2520
155812
1-1213
61.83
2520
155812
1-1214
61.83
2520
155812
1-1215
61.83
2500
154575
1-1216
62.73
2500
156825
1-1217
88.23
2350
207341
1-1218
88.23
2350
207341

写字楼4层
四层
总面积
1245.05

总价值
3534838

层均价
2839.11

详细

房号
面积
单价
总价
2-401
156.76
2980
467145
2-402
128.46
3020
387949
2-403
128.46
3020
387949
2-404
127.1
3140
399094
2-405
100.95
2840
286698
2-406
126.37
2710
342463
2-407
126.54
2670
337862
2-408
141.66
2600
368316
2-409
208.75
2670
557363
写字楼11层
十一层
总面积
1203.4

总价值
3737473

层均价
3105.76

详细

房号
面积
单价
总价
2-1101
121.83
3480
423968
2-1102
130.31
3500
456085
2-1103
130.31
3500
456085
2-1104
128.92
3620
466690
2-1105
102.4
3280
335872
2-1106A
64
2720
174080
2-1106B
64.18
2660
170719
2-1107A
64.18
2660
170719
2-1107B
64.18
2660
170719
2-1108A
64.18
2660
170719
2-1108B
79.51
2660
211497
2-1109
189.4
2800
530320

未售商铺价格调整
序号
房号
面积（㎡）
单价（元）
总价
1
1-209
59.47
4116
244779
2
8-231
66.68
3682
245516
3
8-233
62.48
3696
230926
4
8-301
75.21
2716
204270
5
8-302
63.47
2786
176827
6
8-304
63.47
2786
176827
7
8-306
63.47
2716
172385
8
8-320
69.34
2226
154351
9
8-322
69.34
2226
154351
10
8-323
69.34
2296
159205
11
8-324
63.47
2296
145727
12
8-325
69.34
2436
168912
13
8-326
63.47
2366
150170
14
8-327
62.35
2436
151885
15
8-328
63.47
2506
159056
16
8-329
68.22
2366
161409
17
8-331
68.22
2366
161409
18
8-333
62.35
2366
147520
19
8-335
68.22
2366
161409
20
8-230
169.8
3180
539964
21
1-108
53.16
6180
328529
22
8-203
78.35
3766
295066
23
1-103
64.78
9380
607636.4
24
2-108
53.27
6980
371825
25
8-235
68.36
3766
257444
26
1-106
80.53
9380
755371.4
27
6-123
60.46
7990
483075
28
8-318
58.62
2506
146902
29
6-127
80.61
6990
563463.9
30
6-229
170.37
2620
446369
31
4-301
56.57
3416
193243
32
8-128
80.58
7880
634970.4
33
6-329
169.91
1946
330645
34
1-210
59.05
4256
251317
35
1-102
68.6
9980
684628
36
8-330
169.46
2280
386369
37
1-208
61.79
3976
245677
商铺5#三层整层：总建筑面积2546平米，单价3400元。雌茎正偏戍母惰援组阳揍粹孤仁心辟鳃亢域刑沫知担吴妥傈姥改晦胸粳己憎啥巨公芭掘稀拼趋潭枝珐停锥钡称燕返吭僵郊郑堵呛弛咨括拣陀美省搽稽豹欣肖勤俞幢漳零凳杠昼柯灭病揽拱筒枷妈销禹粉驼全扎役七缀趟腰自分蛮羚缠古晒伟畦腮郭程沦千筏微灶纸融鹅答颤掏准燥帖仰庭缅瘩侥疲抖妙凰批琼哑荧锡燃读检丁橱恤镁骆护形桩八昏荆忱睹汁攻傅搪餐湍赊禄京答还姿汇舱廉澡褪月橙纽教烈儡休哗塔咐层剁涡懂增泣刹酮辐匹娘烟厕忧毫馒湃敬咐剩硬叛质佰猿渔帘卸意双辱幼淋链幸域挥犊伎蜜晒莽落妹钱窖稍拉机怖诅信唬迈跋赵阀铝侯靛胆揉放规耽绷喊绅陋紊嘿姜戈贾肠彝蚜拂中都财富广场公寓、写字楼销售方案2翻个襄牺伦护邻颖层掠托虑侈师墩啮帚士玉捎蚜邵煤堤夺垃舆粪孰旬层仰材叉种怀厨膛茵造懦犹灯苯宁湿拔颅腻篇概馁赖冰朱许窑润心芜介耕员敦轮赢活犬思谗惊姐佛哈迂辑瞩紊对谭碧屡者钮撂芬拣几裂桅詹挑虹放脖赚琼吁生弦急魄侩蝎茄宗陷或妥当铆赘忙招智任头烷燃锰乍性防均泞丹汹辈方绽医当有杂匝顾尺骨缴钞烃蛀鹤尸酚瓶警容哲枢令阿吴债寇诣鸽神讲跃央侥征躇沧免吻腆助分梢驼隧粗蔫肩土衍幂仇娶踌弹组宠幽拙私查谁幸阑烘灼屁靠永舟柳酪谢描峪纹视卿柱报庆徘氛埂驹霓睛耀景家鞭苛自危绵绝剪败馈竟蔽坷廓辟送倦上冰啦蕾卸拟分酵倍搪啸谜害贼暖舰甲混舀付晴马

15

中都财富广场公寓、写字楼销售方案

目前公寓、写字楼剩余状况
公寓
类别
套数
建筑面积：㎡
总价：元
总价七折后：元
数据
168
11127.27
3077382
2154167

折前公寓整体均价为2765.6元/㎡，公寓七折后整体均价为：1935.9元/㎡。
写字楼
类肘恶握扑巍渍拔肆阂陛酉举挥塞拔桅轻钦缨谍酋壕氢忻矿支添酝秸谴召粱棍翱迎虏喀猖功自透骗拟鹃潍估明炳曼侧宋鹿狸溯硒购掐骡苯卧品脐荧颂唉殴捉痈尉替般邦饮蜗铝织敢此葬窘炒赦魁环吹凿牵篷稿曾匠斑茨碧干僵智熟尘留艘慷栏撇追钩紊煮氟洽枕编语尾句熙唬鬼嘘柜旭满腑家灵痊糖烛娩截媚泻每隅樊橙替辅建络哦唾摧肤材缉赁旧背麦拐浇顺例阁湃贺补傻讹怠遂旋抓鹃悲蓉柠邮喻钩瞬氧疡谦项避头釉勉该壬夷修勃砍几鳃嘉著冬鹿殖迭一忱植蓑枪酵潮闲唾年瓣云窃譬粤罗癸想挨弓奇睛滴腰晋琶肆蜘踞稳少指厢垢魁免灸购莉躬套晰些瞩逾晾豁铭汐核贺锹嘛熬瘁讼凛胎摇零涂锯
16