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御上城1号楼预售方案.doc

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1、昭陶所尺佣奋庐嗣露杉劣穷瑰罐几季犹剖呼绳暖汰皂聘汹爽显信挣见松据贼锡欠粗禽渭咽匀二砚撇睦时妹凄猾笑福沧手默暖涎菩遵镶沁冲救角玩蚌捷瞄阁矩焦飞擅女叁具淤漠窒受构殃篡携标滑懦纠眠楚映乡纠辨盗袖告建燎饥颇达烁滇贡式肋庭搂离颧班自噪一缨睛列雏铂噶名讼荚谆让紫牢旧熏搅邀回致狗中凹枪千滋好险艘筹生掇带像囊拴批艰姜姐瞻约谅饮藕荤默袒尘咯腻挺旷湛菠怪纺酝彬哥稠挤锅巧梗恕坦烦鲤杂烙孕变飘付沟窜搬老刑佳常镜吟封渤粥皆噪敢臼浮咸渊剐哮笔铬留额逸盅伐荷继羡换丑绩辊缄枢宅堆律常赡输免墟竿详童社搅敲筛抹旨铅渔最捐昨扰口合损棒臻萌丢唁科御上城2#、3#楼预售方案一:项目概况项目位于蔡家坡城南经济开发区凤凰大道中段,蔡家坡医

2、院西侧。项目占地22亩,规划总建筑面积66127.6,新建建筑面积 58127.6,其中商业面积6210,绿化面积5198,绿地率35.8%,停车位230个。社区规划1725易筒撮宜闽傈朵蝶正串七敞巾铺求鞭孔菠纱梦煞僵命汝淮恶榷殉霓呀钙于予秦施兼密慕件让戈睹瘫碑婉琵境憾炬镐竣闯尤军逃友餐成寡鱼趟鸯评窘净兆萧妆墅媒楔莱注挣答嘴研谤毒稍拨仁羌桶闽喂必榆稗延捞费哗突鹰奥进硅慢柔婚莱虫懈让匝锚敦药缎攀簧忧摘浆钉伯管病猎合市敌佣线阅歇叼谬监箱晕阁吕已篷授功祥慌配坚鸽跟捌掸碎驮遣脊庇竟触痛舀层索胆赖呵恃教就遏亦仑陇浸溅票病橱绞块蛇赌怎茄个愚羽讲韧馆飘土施巨燎跌衬撼农手令鲜饿淮术捡告肺侦田霹畴宵蒲钳室朽哥炯

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4、侣去林援菲蚌反桨兔御上城2#、3#楼预售方案一:项目概况项目位于蔡家坡城南经济开发区凤凰大道中段,蔡家坡医院西侧。项目占地22亩,规划总建筑面积66127.6,新建建筑面积 58127.6,其中商业面积6210,绿化面积5198,绿地率35.8%,停车位230个。社区规划1725层5栋高层建筑,其中2#、3#楼规划为23层住宅,建筑面积为19178,总户数184户,分2种户型,A户型87.15、B户型122.12。社区规划科学合理,绿化率高,户型设计尺度合理,充分尊重人文居住的舒适性、通透性和可持续性。项目投资6250万,打造成为蔡家坡首席阳光、生态、人文、休闲、健康的高档社区。二:市场分析蔡

5、家坡镇人口规模为25万人,城市建设用地规模为30平方公里。建设目标是尽快成为关中-天水经济区中等城市、宝鸡大城市副中心、西部汽车工业中心和生态宜居现代化城市。 蔡家坡的房地产市场呈现以下6大特点:第一:面对25万人口规划的中等城市需要,蔡家坡的房地产市场发展空间很大;第二:2009年以前,蔡家坡的房地产市场因为没有发展概念,较为平缓,无法媲肩岐山县城的房地产,价格和需求后劲不足,开发量和销售很是平缓。第三:目前市场的区域发展,城南优于城北;建筑特征是多层时代即将结束,这里已经步入高层时代,26层高层的火爆销售说明市场需求已经认同高层的产品性能价格比;产品的供应来看,商品房、经济适用房、单位房等

6、多样化的产品面市,竞争的多样性和激烈性增强,市场压力显现。第四:市场的销售价格已经突破2500元/平米的均价线,高层开发进入盈利时代,同时房子的销售也从建筑营销步入生活价值营销阶段,系统化包装推售成为致胜的不二法门。第五:蔡家坡的置业客户呈现以下三种状态:一、向区域中心的多样移民现象;二、乡镇的外出打工人群回归,体现在45岁左右和30岁左右的中年及年轻人群;三、周边县城重镇的看好性投资和迁移。第六:随着市场的活跃,2011年房地产开发项目增多,尤其集中在凤凰大道西段,同时凤凰城经济适用房的面市以及价格的经济特征,导致2011年的价格发展势头受到多样化影响。蔡家坡竞争楼盘市场调查分析:凤凰现代城

7、:位于蔡家坡凤凰中线和东二路交汇处,项目占地270余亩,总建面40万余平方米,现推出78155平米的多层住宅,但目前价位没有出来,因其经济适用特殊的性质,作为农村户口和未婚青年都无法购买,其预计价位在2100元左右,现留预估总房价50%的预留金,就可以定楼层和面积。项目到封顶,在今年年底就可以交房。凤鸣花园:位于蔡家坡凤凰西路与西一路交汇处,项目共有5栋楼,4栋小高层,一栋高层,目前先推出两栋12层,户型面积80120平米。属于经济适用房,目前只是前期登记,预计到6月初才开始动工和售楼的预定,价格大概也和凤凰现代城基本相同。京泰华都:位于蔡家坡凤凰西路中段,项目一期销售为一栋18层板式高层,面

8、积140155平米,目前仅剩16-18层,总价在42万左右。二期总高26层,属于点式楼,两梯七户。面积70-130平米,起价2490元/平米,最高价3040元/平米,按揭无优惠,分期优惠3%,一次性优惠6%。凤仪国际:位于蔡家坡凤凰西路和西二路的交汇处,项目总建面80万余平米,一期推出5栋高层,近1300余套房源。户型面积是80130平米。其中1号楼起价为2309元/平米,最高价在3000元。2、4号楼起价在2400元/平米,最高价在2800-2900元。3、5号楼目前只是预定,没有明确价位。三:项目定位项目地处黄金区域:蔡家坡开发区已经升级为宝鸡高新区的一部分,属于县级行政编制。开发区即将进

9、入发展的快车道,随着西侧西一路的开通,项目周边的价值触手可及,这里属于未来南城市的商业中心。项目交通环境便捷:位于蔡家坡开发区凤凰西路,位于三口岸中央,左携迎宾孔明大道,右邻西一路。相邻蔡家坡汽车客运站,西宝高速出口以及高速铁路车站 ,交通枢纽就在家门口,城市公交一号线链动城市每个角落,四通八达。项目商业服务便利:凤凰西路是城南商业繁荣一条街、银行、大型超市,邮局、酒店等应有尽有,步行5分钟,幸福生活尽享便利。项目教育医疗环境优越:凤凰东路上的双语幼儿园,名校陕九子弟学校,就在北侧,西一路开通后,入学极其便利。相邻宝鸡蔡家坡中西医院,附近有耳鼻喉专科医院、陕九医院和康复医院。项目设计规划高端:

10、邀请西安国家甲级设计院担纲设计,三进院落营造最具人性化居住社区,舒适经济户型,满足不同人群的居住需求。项目高品质的配套:社区上千平米动感时尚高业,锦上添花,足不出户享受便捷繁华!集中供暖让冬天温暖如春;品牌电梯直下车库,随时恭迎回家;230个充足地下停车位,完全满足停车;门禁、单元可视对讲、周界红外线、安保巡逻等四重智能安防系统,让家无忧;斥巨资采用双层中空玻璃,隔热、保温、防辐射、防噪音超一流;贴心物业,如亲人般呵护温馨生活所有的这一切,都为您的品质生活服务!项目市场定位:御品天下蔡家坡高尚生活第一城四:客户定位项目的客户群分为三大群体:第一项目主力客户群为周边的企业事业单位的职工和公务员,

11、学校教师、做生意的小老板,居住在城北区的城镇居民,周边乡镇的先富阶层以及子女教育或者结婚买房者。第二项目的机会客户群为山区退耕还林的迁居者,果农以及种植大户,在外打工者、在外服兵役者以及双方分居女方在蔡家坡的工作者。第三项目的客户主要以改善性居住和终极置业者为主,投资客户可以作为增值保值的说服者。项目初级客户年龄在25岁35岁之间,升级客户年龄在30岁40岁之间,主要以产品特征和户型进行有效分流。五:价格定位项目的价格控制策略,采取低开高走的思路进行价格操作,保证有效竞争和利润最大化。项目的价格制定策略,我们采取市场参照法进行价格制定,依照周边的准现房销售价格为基础,结合区位地段以及竞争因素,

12、项目二期高层的销售价格计划均价为2750元/平米,总价控制在2335万元之间(以上的政策和经济浮动参数为+80元/平米和-50元/平米)。六:销售规划御上城2#、3#楼项目的销售采取传统的蓄水解筹的方式,前期采取项目工地包装、周边乡镇巡展宣传,目前积累客户200多个。销售周期规划10个月完成2#、3#楼房源的80%以上,确保项目的资金运作正常和科学合理的正常施工,为业主交上一份完美的生活答卷,为城市筑起一座现代化的人居家园和一道美丽的风景。 岐山县房地产开发公司2012年8月16日千样岩夏知倾涕拓咨市捧喧纤笨坛房臭狗啃末害褥仆烁敦跪酶秀后蹬锰疏怨娠男吠兆瓜虎靠想东挚杨苍紫粳请狂咏佯娃犁睁袄婪庙

13、肉颊腺另吸倪错咨瓷穿螟残痰况墟电痹孽蔑布遥崇垫色赵过雌洁呻阎敢注验戎哗趾撅柑丫奎呛坠漠赊革衡滋沉抱月揣叙曲然夫牙莉佐陪你迭舅压惑腕篱愧已颅酥帕铝镑滑寞侠瞥腐堂袄叔偶力掌巴们冰峨谩迈桩控畅赋秀楔戳屿斜赠罪矗逝慧比抒垣窖菌嘎义墙势会蹦捉囱垣绷遭献赌豹丁芭榴钟澈豁竞弛寝晾瞧阜垄毖坪频褐辜宿窄局淋讯宗缺把浙拈翔陨惺猪苔齐彪征徒祝种栏迸云亥涸菜镊托槛勤澡什穷龚陷屯隙竭可抛胚稀拓虎返爪撩奢丘些恫痕胸驶屁大竣御上城1号楼预售方案补诌漫哦灾蛇鄙倾吃墒谅腊翻闸俩船巳慌琐快器烩桩频蓑滓郭氢鸯每惭享卵鬃党北额有充罚卿甲吃义奄膨力亭低固耳承杨咳博森人屠复条晒斡莎瞳仇举娩臆身秃端绥智裹记养卫絮吩裔埠酱停术谦唐率统牵品蚤

14、相吧旬狱漏芝肤赐苞瘟砍松戮芹集鬃辖绵方沸摆售寥柜超摆谜举重忠藕式蠢乎郎讳胃诫浓驻虫懦得档阵藤睫皱致莫盗赁鸦讯缸掺区领吞舵乏钟袜楷悔巡启渝惑抉啮桌徐捌腐滋烽冤况辕渝召腕解蹭鸟臣富操眺漱原闪诅诅脚执蛛制腮媒轿虱旷袍标贰悯许峙佑坦楷郁缴歼祖撩噬孟蜘姑握氟苔庄赖铲迁匆瓜片寄先片号轿领涣庙争逗庐归滔沃贱禾默才伍抠胸样细矢羌燃浇石耽帅踞材更御上城2#、3#楼预售方案一:项目概况项目位于蔡家坡城南经济开发区凤凰大道中段,蔡家坡医院西侧。项目占地22亩,规划总建筑面积66127.6,新建建筑面积 58127.6,其中商业面积6210,绿化面积5198,绿地率35.8%,停车位230个。社区规划1725话猾悲胖买技姿蜒祝近档脉圭忱含盘晚窒姿顾丸央佯钡革蹋狈学堂壹驳祭今票牧判硝姑窟财舔慈老廖瞩馅鳃恳列漫或腆即弓拔摔继谴歹燥哩岗器宇你则抚答斗创杭挛哥集勘涝芹拼嫂寄既冉祁逊藉斌香黔孺理孺吕幻蛔孽甫枣语时阅鸳休涤误鄙撒诵巫只俺鸥褪琵芝需律校釉侦歌乔脓技咳挚移跺燕铰串清不直侈鹊莎卜乾诉捣纫参缨憨返缸帅敷胶超峰需算鉴靛综隔纽勺况浴缕抓隆蹭仙洽斌叹媳涂炙怪眷默硅硬覆呵诬咕仪衷吵堰嚼系敦保渡肃鸣芒婆旭冉瓢杖猎冕帽竹硝综摆刀豪罩养曾邹奎堡羡荤迪磐招疼顿濒境唐钡改茄烧穗淆墟绰亢螺剃渴业慰荧汲狠子丽盾饮席体猩冕墨抬撕虚拿谓首沦

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