成本管理考试范围概述.docx

考点一：成本管理的出发点（WHERE)：两大基本内容-合理确定和有效控制1、合理确定确定是控制的前提和基础，市场定价原则，没有准确只有合理。成本的决定因素：外部-市场；内部-产品策划与定位；成本的影响因素: 诸多经营、技术、管理方面;成本确定的方法: 决不是靠定额算出来的；靠对市场和产品的把握，市场包括销售市场和原材料市场成本确定的过程:行业特点决定成本的特点：单件性、复杂性、多次性；从虚到实； 成本实现关键环节：招标（发包），使产品与市场结合-招标的目的就是形成有效的竞争；竞争是降价的最有效手段-定标的原则：合理低价；合理的概念：能做出符合要求产品2、有效控制动态监控，做到随时心中有数。-控制是解决问题的手段之一，目的为达到某些既定目标；因此，控制可理解为一系统对外界影响的调节功能；此项调节功能可使系统的结果或产出不偏离既定目标。-控制的要素：目标、偏差测定、修正-有效控制的前提：目标要合理实在；实际结果要及时反馈-控制不等于限制：心中有数就可以说在控制之中，时刻掌握实际与目标偏差的原因、幅度、造成后果 ，进而做出相应的调整方案3、技术经济相结合的原则不论是确定还是控制。考点二：施工图设计阶段1、依据发展成本目标、施工图设计任务书及扩初设计阶段初步方案对发展成本管理目标进一步分解、细化和完善；2、针对各分项工程的不同特点，分别制定相应的限额设计经济指标、技术指标或对主要材料选型、成本管理点提出建议；3、对分项工程中影响成本较大或容易造成成本流失的关键点作为设计阶段成本管理重点，具体如下：A、土方工程：争取设计一次到位，减少动土次数，重点管理挖运方数量； B、挡土支护工程：结构做多个方案比选，优化设计，给出挡土支护的经济指标值；C、桩基工程：该工程特点是不同的桩基形式对成本及工期影响较大，且成本容易流失，一定要做几个桩基形式的方案比选后，再制定经济指标值；D、结构工程；是成本管理的重点，在满足设计规范的最低要求下，尽可能的降低成本，主要管理钢筋、混凝土含量的限额设计值；E、建筑、装修工程：该部分质量及效果对售楼影响较大，影响成本的主要因素为材料选型，而且要避免重复设计和施工，减少设计变更及补充设计，重点对住宅外墙砖、铝合金门窗、标准层电梯前室装修、防水工程等制定经济指标值；F、安装工程：主要管理设备（电梯、机房设备等）及材料（管线）选型及方案优化；G、景观工程：景观工程设计前充分考虑营销的要求、施工图的质量及材料的选型是该部分成本管理的重点，对小区硬质地面材料、绿化工程制定经济指标值；H、分包工程：该部分的特点是专业性较强，政府相关规定有一定的可操作性，成本管理的重点是方案的深化及优化。4、根据以上限额设计数值及成本管理建议，编制施工图设计阶段建安成本限额设计成本管理建议书，与设计部充分沟通后，报总经理审批，传签给设计部，作为施工图设计阶段的成本限额；5、施工图设计过程的跟踪、测算、分析、比较；6、施工图完成并提交后两个月内编制项目成本预算，部门经理审核，总经理审批，编制施工图设计阶段成本分析报告，部门经理审核。审核后的资料上传信息平台. 考点三：某公司工程承包方式及成本目标建议书编制原则：1、 总包及分包工程合同结算成本目标由合同（招标）成本目标和设计变更及现场签证控制目标两部分组成，设计变更及现场签证控制目标一般根据各分项工程的性质不同按合同（招标）成本目标的 10%左右的不同比例确定。2、 为了加快项目开发的速度，一般在总包工程开工前，个别分项工程必须提前开工，需独立到政府部门办理相关的报建、招标及开工手续，由甲方直接发包。常见的如土方工程、边坡支护与挡土工程、桩基工程等；此类工程建议采用单价包干的方式，根据估算总量及限定单价把分项工程招标结果控制在分项成本目标范围内。3、 对总包工程中一些专业性较强、行业竞争较激烈、市场水平与定额水平有一定差异性的工程建议作为总包工程的甲方指定分包工程，引入市场竞争机制，从而达到降低成本、保证成本目标实现的目的。具体如下：1）采用总价包干方式：如人防工程、白蚁防治工程、电梯工程、通讯工程、发电机及配电房安装工程等，在限额设计值下制定承包总价；2）采用单价包干方式：如防水工程、幕墙工程、铝合金工程、钢结构工程、智能化设备等，根据限额设计指标分解承包单价。4 、总包工程承包方式可按招标时施工图纸的完善程度来定，一般来说，各分项工程根据不同情况可能会采用不同的承包方式，如固定总价、暂定总价、综合单价包干、费率包干等。考点四：某公司项目主要材料采购方式及成本控制目标建议书1、 施工图完成后，项目负责人组织人员对常用的主要材料（设备）进行分类，据材料的各自特点及方便施工管理，分别建议采取不同的采购方式，并制定相应的成本目标，控制材料（设备）成本的目的是材料（设备）选型定板一定要控制在成本目标标范围内。2、 对主要材料（设备）采购方式建议的主要原则如下：1 ）甲购材料（设备）：对金额较大，质量要求较高、对楼盘的质素影响较大、施工进度配合要求不高，可以相对独立施工的的设备（安装）及成品材料可以采取甲购方式；如：机房设备设备、电梯设备、空调机组、水景设备、雕塑小品、环境设施、公建配套工程中专用设备等。2） 甲定乙购材料：设计阶段无法定板、且该材料品牌差异（质量、价格）较大，对楼盘的素质及效果影响很大、甲方要重点控制，且与施工单位工期配合较密切；信息价相差很大的材料（信息价上没有的）的材料适合采用甲定已购材料。如：外墙砖、防火门、电梯大堂装修材料、环境高档及特别要求的石材、苗木、母线槽、应急灯、网球馆及会所装修面层材料等。3 ）甲方制定范围、乙方采购材料：工程中常见，对楼盘效果及素质影响不大，且有三家及以上价格、质量相近；与信息价接近；与施工进度及配合较密切的材料；如：混凝土、砌体、铝型材、玻璃、防水材料、普通的面砖及涂料油漆（功能房、楼梯间、地下室等次要位置）、特殊要求的五金件、环境普通石材（国产中低档）、PPR 管材、PVU 排水管、开关插座等。4） 乙定乙购的材料：市场上的所有同类材料价格都接近、对楼盘效果及素质基本没影响，与信息价很接近的材料。如：钢材、电线电缆、电线预埋管、室外地下管道、模板、普通照明灯具（楼梯间、功能房、地下室）。3 、汇总完成项目主要材料（设备）采购方式建议，部门经理审核，总经理审批后，施工过程在成本目标范围内实施。 考点五：索赔控制 1、索赔的概念：索赔是工程承包合同履行中，当事人一方因对方不履行或不完全履行既定的义务，或者由于对方的行为使权利人受到损失时，要求对方补偿损失的权利。可以是业主向承包商的索赔，也可以是承包商向业主的索赔，但理论上一般多研究承包商向业主方的索赔。 2、承包商向业主的索赔的情况有：v 1不利的自然条件与人为障碍引起的索赔；v 2工程变更引起的索赔；v 3工期延期的费用索赔；v 4加速施工费用的索赔；v 5业主不正当地终止工程而引起的索赔；v 6物价上涨引起的索赔；v 7法律、货币及汇率变化引起的索赔；v 8拖延支付工程款的索赔；v 9业主的风险；v 10不可抗力 考点六：国内房地产企业发展的一般历程v （1）单项目管理阶段v （2）同城市下的多项目管理阶段v （3）多城市下的多项目管理阶段v （4）多城市多项目区域化管理阶段考点七：人力资源成本类型人力资源成本是指企业在一定时间内从事生产经营和提供劳务的活动中，因使用劳动力而发生的直接和间接费用总和。它包括从业人员劳动报酬总额、社会保险费用、职工福利费用、职工教育费用、劳动保护费用、职工住房费用和其它人力资源成本七个部分构成。v 1、人力资源获取成本：是企业在招募和录取职工的过程中发生的成本。例如：猎头费用、招聘会费用、招聘面试等费用。v 2、人力资源使用成本：是企业在使用职工的过程中而发生的成本。例如：工资、提成、加班费、福利等。v 3、人力资源开发成本：是企业为提高职工的生产技术能力，为增加企业人力资源的价值而发生的费用。例如：培训讲师费、培训场地费、培训材料费等。v 4、人力资源保障成本：是保障人力资源在暂时或长期丧失使用价值时的 生存权而必须支付的费用。 例如：社会保险、劳动事故赔偿等。5、人力资源离职成本：是由于职工离开企业而产生的成本。例如：离职补偿、机会成本等。2010年读书节活动方案一、 活动目的：书是人类的朋友，书是人类进步的阶梯！为了拓宽学生的知识面，通过开展“和书交朋友，遨游知识大海洋”系列读书活动，激发学生读书的兴趣，让每一个学生都想读书、爱读书、会读书，从小养成热爱书籍，博览群书的好习惯，并在读书实践活动中陶冶情操，获取真知，树立理想！ 二、活动目标： 1、通过活动，建立起以学校班级、个人为主的班级图书角和个人小书库。 2、通过活动，在校园内形成热爱读书的良好风气。 3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。4、通过活动，促进学生知识更新、思维活跃、综合实践能力的提高。 三、活动实施的计划 1、 做好读书登记簿 （1） 每个学生结合实际，准备一本读书登记簿，具体格式可让学生根据自己喜好来设计、装饰，使其生动活泼、各具特色，其中要有读书的内容、容量、实现时间、好词佳句集锦、心得体会等栏目，高年级可适当作读书笔记。 （2） 每个班级结合学生的计划和班级实际情况，也制定出相应的班级读书目标和读书成长规划书，其中要有措施、有保障、有效果、有考评，简洁明了，易于操作。 （3）中队会组织一次“读书交流会”展示同学们的读书登记簿并做出相应评价。 2、 举办读书展览： 各班级定期举办“读书博览会”，以“名人名言”、格言、谚语、经典名句、“书海拾贝”、“我最喜欢的”、“好书推荐”等形式，向同学们介绍看过的新书、好书、及书中的部分内容交流自己在读书活动中的心得体会,在班级中形成良好的读书氛围。 3、 出读书小报： 2010年读书节活动方案一、 活动目的：书是人类的朋友，书是人类进步的阶梯！为了拓宽学生的知识面，通过开展“和书交朋友，遨游知识大海洋”系列读书活动，激发学生读书的兴趣，让每一个学生都想读书、爱读书、会读书，从小养成热爱书籍，博览群书的好习惯，并在读书实践活动中陶冶情操，获取真知，树立理想！ 二、活动目标： 1、通过活动，建立起以学校班级、个人为主的班级图书角和个人小书库。 2、通过活动，在校园内形成热爱读书的良好风气。 3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。4、通过活动，促进学生知识更新、思维活跃、综合实践能力的提高。 三、活动实施的计划 1、 做好读书登记簿 （1） 每个学生结合实际，准备一本读书登记簿，具体格式可让学生根据自己喜好来设计、装饰，使其生动活泼、各具特色，其中要有读书的内容、容量、实现时间、好词佳句集锦、心得体会等栏目，高年级可适当作读书笔记。 （2） 每个班级结合学生的计划和班级实际情况，也制定出相应的班级读书目标和读书成长规划书，其中要有措施、有保障、有效果、有考评，简洁明了，易于操作。 （3）中队会组织一次“读书交流会”展示同学们的读书登记簿并做出相应评价。 2、 举办读书展览： 各班级定期举办“读书博览会”，以“名人名言”、格言、谚语、经典名句、“书海拾贝”、“我最喜欢的”、“好书推荐”等形式，向同学们介绍看过的新书、好书、及书中的部分内容交流自己在读书活动中的心得体会,在班级中形成良好的读书氛围。 3、 出读书小报： v