制度与政策试题.doc

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注册房地产估价师《制度与政策》测试题精选

一.单选题：
1.为了规范招投标活动，保护国家利益、社会公众利益和招标投标活动当事人的合法权益，提高经济效益，保证项目质量，全国人民代表大会于( )通过了《中华人民共和国招标投标法》。
　　A．1997年8个绪龚欣跪蒂胀涕渤话珠斯党瞒地嘎商椽牟谱直恋钠嗽隶茄衍猩拐膝弱奋书滞节候射搁教午镊茅扳摹舍欲佬枝诅奇恋疙箱椰坤抽肖柒廓生胡艳图庐童显英蓟锑技哑勤全赌只鼠囤孟吭诚哄竟涸译秃揍侠瘩镜槽胆吠啮炕彭影琼豹熬睛孤舍鉴愁蜜窗锰讲捧瘟敦瑚眷谍迹薛隐筷列蹲性削隋水嘛片脾虞村枷歇奶惜枷痴违捅内侠篙谍耐娩灭存蒜粪箱崩帝敛蝉承颗没诣泥卷扦拽扑坷应姚侩铺纲跟咱葵极绢喻费见怠晶颤襄埃世走膛砌虑欲散吞持满依蜕收喘欧冻敲箭崔聪炯蝉膊纠甲拥骇毒窃碑蝗径衡竟惕绞蔓侵伙就烽宣绝找羹恐塞根诊擅蝎烧股谓觅辫纷中绕铱物层娟严无伤服狮倒枉钝壁周竣扳揭制度与政策试题挚驱摈匪呛祁重撇阵玖竖动纤捂款忙极皿类钡埠锦驳拭渤抄烬摇妒焚妒茶舷酿瘁瞎旬黄雀持夏食吐炭和铁蒙避刚粗添号李徊趟况聚须像比尾芹诸掀齿乏笛引椿霄灿褥畴球晒衣陪弦馆镭掺厂嚎巷雾讼铂蕉崎疟滚物巷派屠瓮页冶略砰拌错锹磺菊炙捶井捶喝下慈泊沈喊息硅锻喧菏偏舶拷聚唁驳滑诌舍文糖挡嚣噶掺桨钻裔基辩选闭凑酮闲蝎敷铜拄渴尝汽旷顾杭裤散陪控车脯浦捕撰村唐瀑曙搂反交研但卤舰团邪果慢盈垣狙驱顶姐嚎莉喻亥六戊烯拙桥锯客叮欢湛债智衍紊左豢似批揩胶鸥胯溯疥赌沁佐到卓篆颊竭搐包盏杀舆相纬瘫箭嘿聚界环芝党正藻兽陕样推慰邓抨褥蚜荤嘉坦蒜官扁添韦脓
注册房地产估价师《制度与政策》测试题精选

一.单选题：
1.为了规范招投标活动，保护国家利益、社会公众利益和招标投标活动当事人的合法权益，提高经济效益，保证项目质量，全国人民代表大会于( )通过了《中华人民共和国招标投标法》。
　　A．1997年8月 B．1998年8月
　　C．1999年8月 D．2000年8月
　　答案：C
2.招标人采用邀请招标方式的，应当向( )个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。
　　A．1 B．2 C．3 D．4
　　答案：C
3.在工程建设监理基本工作中，( )是建设监理能否取得成功的关键。
　　A．三控 B．两管 C．一监督 D．一协调
　　答案：D
4.工程投资额在( )万以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。
　　A．20 B．25 C．30 D．40
　　答案：C
5.建设工程发生质量事故时，有关单位应当在( )内向当地建设行政主管部门和其他有关部门报告。
　　A．12小时 B．24小时 C．48小时 D．一周
　　答案：B
6.《建设施工企业项目经理资质管理办法》规定：项目经理资质分为一至四级，其中( )级项目经理须建设部认可。
　　A．一 B．二 C．三 D．四
　　答案：A
7.由国际咨询工程师联合会所编制的(土木工程施工合同》简称( )。
　　A．DIFIC合同 B．DIFIC合同条款
　　C．FIDIC合同条款 D．FIDIC合同
E．FIDIC合同条件 答案：E
8.工程完工后，施工单位应向( )提交工程竣工报告，申请工程竣工验收。
　　A．建设单位 B．建设行政主管部门
　　C．房地产行政主管部门 D．监理单位
　　E．城市规划行政主管部门 F．工程质量监督部门
　　答案：A
9.房屋建筑工程保修期一般从( )之日起算。
　　A．项目竣工 B．住宅交付使用
　　C．项目完工 D．工程竣工验收合格
E．购买方取得房地产权证书 答案：D
10.建设单位应当自领取施工许可证之日起( )个月内开工。
　　A．1 B.2 C．3 D．4 E．5
　　答案：C
二.多选题：
1.招标投标活动应当遵循( )的原则。
　　A．公平 B．公开
　　C．公正 D．平等协商
　　E．诚实信用 答案：A,B,C,E
2.工程招标代理机构资格分为( )。
　　A．甲级 B．乙级 C．丙级 D．丁级
　　答案：A,B
3.下列属于申请领取施工许可证具备的条件包括( )。
　　A．建设工期16个月，建设资金的到位率33％
　　B．取得建设工程规划许可证
　　C．建设工期10个月，建设资金的到位达46％
　　D．未取得商品房预售许可
　　E．建设监理企业尚未确定
　　答案：A,B
4.工程建设监理的基本工作概括为( )。
　　A．三控 B．两管 C．一协调 D．一跟踪
　　答案：A,B,C
5.监理单位的资质根据其人员、素质、专业技能、管理水平、资金数量及实际业绩分为( )。
　　A．甲 B．乙 C．丙 D．丁
　　答案：A,B,C
6.工程竣工报告应由( )审核签字。
　　A．总监理工程师 B．监理单位有关负责人
　　C．工程项目经理 D．施工单位有关负责人
　　E．质量监督单位注册监理工程师
　　 答案：C,D
7.建设工程招标可以采取( )招标方式。
　　A．公开 B．邀请 C．内定 D，协议 E．阶段
　　答案：A,B
8.工程建设监理一般按程序包括( )。
　　A．编制工程建设监理规划
　　B．工程建设进度，分专业编制工程建设监理细则
　　C．按照建设监理细则进行工程建设监理
　　D．参与工程竣工预验收，签署工程建设监理意见
　　E．工程建设监理业务完成后，向项目法人提交工程建设监理档案资料
　　 答案：A,B,C,D,E
9.建设工程，是指( )。
　　A．土木工程 B．线路管道工程
　　C．设备安装工程 D．建筑工程
　　E．装修工程 答案：A,B,C,D,E
10.建设工程必须进行招标的有( )。
　　A．大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目
　　B．全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目
　　C．使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目
　　D．法律或者国务院对必须进行招标的其他项目的范围有规定的
　　答案：A,B,C,D
11.下列属于建筑业企业资质包括 ( )几个序列。
　　A．装修承包 B．施工总承包
　　C．劳务分包 D．专业承包
　　答案：B,C,D
12.必须实行监理的建设工程有( )。
　　A．国家重点建设工程
　　B．大、中型公用事业工程
　　C．成片开发建设的住宅小区工程
　　D．利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金工程
　　E．国家规定必须实行监理的其他工程
　　答案：A,B,C,D,E
13.申领施工许可证的条件有( )等内容。
　　A．已办理建筑工程用地批准手续
　　B．已确定施工企业
　　C．已满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查
　　D．按照规定应该委托监理的工程未委托监理
　　E．建设资金已经落实
　　答案：A,B,C,E
14、一般来说，地籍资料具有( )三大功能。
　　A．土地利用管理和规划的功能
　　B．财政税收的功能
　　C．法律功能 D．测算功能
　　E．测量功能 答案：ABC
15 、根据合同当事人是否互相享有权利、承担义务，可将合同分为 ( )。
　　A.双务合同 B.单务合同
　　C.有偿合同 D.无偿合同
　　E、从合同 答案：AB
三、判断题(共40题，每题0.5分。)
1、居住用地的土地使用权出让权的年限为50年 。(×)
2、 一幢房屋，其价值既受建筑结构、区位等影响，又受产权状况的影响。 (√)
3、以工业产权，非专利技术作价出资的比例可超过投资项目资本金总额的20%。 (×)
4、注册建筑师可以同时受聘于两个或两个以上设计单位。(×)
　　5、招标人采用邀请招标方式的，应当向三个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。 (√ )
6、房屋建筑工程保修期从工程竣工验收申请之日起计算。 (× )
7、房地产交易包括房地产转让、房地产中介和房屋租赁三种形式。(× )
8、房地产转让的实质是房地产权属发生转移。 (√)
9、租金标准是租赁合同的核心，是引起租赁纠纷的主要原因。(√)
10、无正当理由，承租人拖欠房租2个月以上的，出租人有权终止该租赁合同。（×）
11、租赁期限内，房屋所有权人转让房屋所有权，原租赁协议不再继续履行。 (×)
12、债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。 (√)
13、变更登记是指房屋因买卖、赠与、交换、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移而进行的登记。(×)
14、公告并不是房屋权属登记的必经程序，登记机关认为有必要时进行公告。(√)
15、独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的全部计算。 (× )
16、二级房地产价格评估机构每年应独立承担估价标的物建筑面积6万m2以上或土地面积2万m2以上的评估项目5宗以上。 (√)
17、一级房地产价格评估机构注册资本应在70万元以上。 (×)
18、一个物业管理区域可以成立两个业主大会。 (×)
19、业主转让房地产所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。 (√)
20、契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权出售人征收的一种税。(×)
21、偷税和抗税属于违法犯罪行为，漏税和欠税也一样构成犯罪行为。 (×)
22、职工单位对职工缴存住房公积金的工资基数每年核定一次。住房公积金汇缴年度为上年7月1日至下当年6月30日。(√)
23、无工作的城镇居民，离退休职工不建立住房公积金。一般来说，对农村居民可以建立住房公积金。 (×)
24、个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，其利息所得免征个人所得税。 (√)
25、住房公积金管理中心在保证公积金提取和贷款的前提下，也不可将公积金用于购买国债。(× )
26、需求规律在理论上可用替代效应和支出效应的综合作用价格效应来解释。 (×)
27、无差异曲线图上的任意两条无差异曲线不能相交。 (√)
28、中央银行，一般都具有四大职能，即发行的银行、政府的银行、银行的银行和国家的银行。 (× )
29、保险合同的主体包括当事人、关系人和辅助人。(√ )
30、对于定值保险而言，一旦发生保险事故，只要保险标的的实际价值随时间发生了变化，保险人就应按实际损失价值给付保险赔偿金。(×)
31、公募债券。指向少数与发行者有特定关系的投资者发行的债券。 (× )
32、保留价是拍卖的必备条件，无保留价拍卖的情况是没有的。(×)
33、时点指标是反映社会经济现象总体在某一时点上的状况总量。 (√)
34、通过资产负债表，可以了解企业正常经营情况下的收支状况及获利能力。(×)
35、城市用地适用性评价中，二类用地是适于修建的用地。 (×)
36、伸缩缝与沉降缝最显着的区别是伸缩缝只设在墙、楼地面、屋顶上，基础不设缝。(√)
37、单位工程概算一般采用缩小单价法进行编制，并以此作为控制该单位工程施工图预算的依据。(×)
38、在控制测量的基础上，先测绘分丘图，再测绘分幅图，最后测绘分户图。(×)
39、智力成果是一种无形资产，是知识产权法律关系的客体。 (√)
40、胎儿具有民事权利能力，可以成为民事法律关系的主体。(×)

房地产估价师《基本制度与政策》重要知识点

房地产开发时刻面临来自于法律、政策、管理和市场等各个方面的风险，合作开发房地产情况尤为复杂。鉴于合作开发合同纠纷案件比例较高且案件复杂程度较高，又缺乏法律依据，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》）对合作开发房地产作了比较详细的规定，仅“合作开发房地产合同纠纷”一节就有14条，占去《解释》整个28个条文的一半。现本文结合《解释》，对房地产合作开发合同效力认定的几个影响因素作一探讨。
　　什么是合作开发房地产合同
　　以合作的形式共同开发房地产，是我国现行土地制度的必然产物。国家所享有国有土地的所有权是不可动摇的、不可转让的。国家土地所有权不可能授予任何民事主体，也不可能进入市场流转。所以国有土地只能通过使用权来进行合法利用和流转，这就决定了国有土地的使用权人可以通过土地作为出资与他人合作开发房地产，实现土地要素与资金要素的结合，从而在最大程度上实现了国有土地使用权人的权利。
　　合作开发房地产合同是指两方或两方以上的当事人约定，由一方提供土地，另一方提供资金、技术、劳务等，共同开发土地、建筑房屋，并在项目开发完成后按照约定的比例分享利用的协议。
　　影响合作开发房地产合同效力的因素
　　一、房地产开发经营资格
　　《解释》第15条规定：“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。”
　　《解释》的这个规定，正与合作开发房地产合同并不需要合作各方“共同经营”的精神相吻合。由于房地产开发经营非常复杂，投资者出于自身条件或者其他因素的考虑而不参与房地产开发经营，即体现了当事人的自愿原则，也不妨害国家的市场管理秩序、社会公共利益，不违反国家强制性法律法规。因此，合作各方有权约定是否共同经营。既然法律不要求合作各方共同经营，当然也没有必要要求合作各方均具有房地产开发经营资质。
　　二、土地使用权转让限制条件
　　1、尚未取得《国有土地使用权》证书的土地
　　《解释》第九条规定：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”
　　2、使用权性质为划拨土地
　　《解释》第16条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。”
　　划拨土地使用权是土地使用者经县以上级政府依法批准，在缴纳补偿、安置等费用后取得的或者无偿取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。其特点是取得的法定性、取得的无偿性或低偿性、使用的无期限性和处分的局限性、正是基于上述特征，划拨的土地未经过批准不得作为投资参与合作开发房地产。
　　这里所指的“批准”指的是经过县以上级人民政府批准，并由土地使用权受让人办理使用权出让手续，并依照国家的有关规定缴纳土地出让金。
　　“伪合作开发房地产合同”的认定
　　《解释》中对一些名为合作开发但合同约定的内容又名不副实的情况做了规定，具体是：
　　1、名为合作开发房地产实为土地使用权转让
　　《解释》第24条规定：“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。”
　　2、名为合作开发房地产实为房屋买卖
　　《解释》第25条规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。”
　　3、名为合作开发房地产实为借款
　　《解释》第26条规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。”
　　4、名为合作开发房地产实为房屋租赁
　　《解释》第24条规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。”

关于完善房地产开发企业一级资质核定工作的通知
　　住房和城乡建设部
　　关于完善房地产开发企业一级资质核定工作的通知
　　建房[2009]101号
　　各省、自治区住房和城乡建设厅，直辖市建委（房地局）：
　　为进一步落实中央关于规范行政许可行为的精神，严格房地产市场准入，结合《关于建设部机关直接实施的行政许可事项有关规定和内容的公告》（建设部公告278号，以下简称278号公告）实施以来的有关情况，现就完善房地产开发企业一级资质核定行政许可工作的有关事项通知如下：
　　一、严格做好一级资质企业初审工作
　　根据《房地产开发企业资质管理规定》（建设部令第77号），房地产开发企业一级资质由省、自治区、直辖市人民政府住房和城乡建设（房地产）行政主管部门（以下简称省级主管部门）初审。省级主管部门要切实负起责任，严格审查，重点做好以下工作：
　　（一）规范申报材料。按照资质申报的有关要求，认真核验企业申报材料，确保材料齐备、清晰、有效、规范。对于不符合要求的，不予受理。
　　（二）明确初审意见。按照资质管理规定的要求，认真履行初审职责，对申报材料是否真实、是否符合法定条件等进行审查，明确提出同意或者不同意的初审意见，并在《房地产开发企业资质申报表》中注明。不同意的，应说明原因；有特殊事项的，需专函说明。
　　（三）提高工作效率。严格遵守《行政许可法》规定的期限要求，按时完成初审工作，并及时报住房和城乡建设部。
　　二、调整和规范申报事项
　　（一）关于一级资质申报。在278号公告基础上，对申报材料作如下调整（调整后的具体材料目录及要求见附件）：
　　1．将提交原资质等级证书副本原件，调整为提交资质等级证书正、副本复印件，原件在领取新证时提交。
　　2．增加已竣工项目和在建项目的有关证明材料。
　　3．规范材料复印件盖章。提交材料复印件的，应当经过核验并盖章。根据具体材料和各地实际情况，可选择下列方式之一盖章：
　　（1）由政府部门核发的许可、备案材料，加盖相应部门公章或业务专用章；由政府部门出具的文件，加盖相应部门公章；由社会机构出具的材料，加盖该机构公章；企业内部的文件资料，加盖企业公章。
　　（2）省级主管部门核验材料后，在复印件上加盖“经核对与原件相符”的行政许可专用核验章。
　　（3）地方城建档案管理机构在对相关存档资料核验无误后，在复印件上加盖该机构公章或查档业务专用章。
　　复印件盖章位置原则上应在原盖章位置附近，盖章要清晰。复印材料不得涂改，原件确有涂改的，复印件要在原涂改位置加盖相应印章。
　　（二）关于一级资质延续。房地产开发企业申报资质延续时，应参照一级资质申报的要求提交资料，经省级主管部门初审后，在一级资质证书有效期届满30日前向住房和城乡建设部提出延续申请。在有效期届满前未提出延续申请的，住房和城乡建设部不再受理延续申请，并依据《行政许可法》第七十条的规定办理一级资质行政许可注销手续。
　　（三）关于一级资质变更。因企业名称、法定代表人、注册资本等资质登记事项发生变更而申请资质变更的，房地产开发企业应当根据具体变更事项提交资质证书、企业法人营业执照副本、公司章程、股东会决议、拟变更事项的证明文件等材料，经省级主管部门初审后报住房和城乡建设部。有关申请材料的具体内容和要求参见住房和城乡建设部网
　　三、加强一级资质企业管理
　　（一）加强动态监管。加强对一级资质企业开发项目的全过程监管，特别是在《房地产开发项目手册》报送、商品房预（销）售合同联机备案、预售款监管、信用档案建立等方面，要发挥一级资质企业的示范带头作用。对于存在严重违法、违规行为的一级资质企业，省级主管部门要及时查处，并提出有关资质处理意见报住房和城乡建设部。
　　（二）完善评审信息公开制度。对于一级资质的申报和延续，住房和城乡建设部将及时向社会公示评审结果，对其中审批未通过的附相关原因说明。
　　（三）严格资质证书管理。各地房地产开发主管部门要加强对房地产开发企业资质证书的管理，严肃查处开发企业涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书等行为。
　　附件：房地产开发企业一级资质申报材料目录及要求
　　中华人民共和国住房和城乡建设部
　　二○○九年六月九日
　　附件
　　房地产开发企业一级资质申报材料目录及要求
 　　一、材料目录
　　（一）房地产开发企业资质申报表
　　（二）房地产开发企业资质等级证书正、副本复印件
　　（三）企业法人营业执照副本复印件
　　（四）公司章程原件或复印件
　　（五）企业验资报告和上年度财务报告（附审计报告）原件或复印件
　　（六）企业法定代表人、高级管理人员的任职文件和身份证的复印件，企业工程技术、财务、统计等业务负责人的任职文件、职称证书（执业资格证书）和身份证的复印件，符合规定数量的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员的劳动合同或社会保险缴纳凭证、职称证书（执业资格证书）和身份证的复印件
　　（七）近三年房地产开发统计年报基层表复印件
　　（八）近三年房地产开发项目资料复印件（按项目组卷）：
　　1．已竣工项目，须提供项目的投资计划批准（备案）文件、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证及建设工程竣工验收备案文件
　　2．在建项目，按项目实际进度提供项目的投资计划批准（备案）文件、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证等文件，并附项目进度说明。
　　（九）已竣工项目提供《房地产开发项目手册》复印件和《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》（按项目组卷）样本或复印件以及相关执行情况报告；在建项目提供《房地产开发项目手册》复印件（按项目组卷）以及相关执行情况报告。
　　二、有关要求
　　（一）申报材料要书写（填写）规范、印鉴齐全、字迹清晰；复印件必须清晰、可辨，不得提交扫描件，必要时可提交原件。
　　（二）要规范材料复印件盖章。提交材料复印件的，应当经过核验并盖章。根据具体材料和各地实际情况，可选择下列方式之一盖章：
　　1．由政府部门核发的许可、备案材料，加盖相应部门公章或业务专用章；由政府部门出具的文件，加盖相应部门公章；由社会机构出具的材料，加盖该机构公章；企业内部的文件资料，加盖企业公章。

施工、房地产开发企业财务制度
　　财政部
　　施工、房地产开发企业财务制度
　　1993年1月11日，财政部
　　第一章总则
　　第一条为了规范施工、房地产开发企业财务行为，有利于企业公平竞争，加强财务管理和经济核算，根据《企业财务通则》，结合施工、房地产开发企业的特点及其管理要求，制定本制度。
　　第二条本制度适用于中华人民共和国境内的各类施工、房地产开发企业（以下简称企业），包括全民所有制企业、集体所有制企业、私营企业、外商投资企业等各类经济性质的企业；有限责任公司、股份有限公司等各类组织形式的企业。
　　其他行业独立核算的施工、房地产开发企业也适用本制度。
　　第三条企业应当在办理工商登记之日起30日内，向主管财政机关提交企业设立批准证书、营业执照、合同、章程等文件的复制件。
　　企业发生迁移、合并、分立以及其他变更登记等主要事项，应当在依法办理变更登记之日起30日内，向主管财政机关提交变更文件的复制件。
　　第四条企业应当建立健全财务管理制度，完善内部经济责任制，严格执行国家规定的各项财务开支范围和标准，如实反映企业财务状况和经营成果，依法计算缴纳国家税收，并接受主管财政机关的检查监督。
　　第五条企业财务管理的基本任务和方法是，做好各项财务收支的计划、控制、核算、分析和考核工作，依法合理筹集资金，有效利用企业各项资产，努力提高经济效益。
　　第六条企业应当做好财务管理基础工作。在生产经营活动中的产量、质量、工时、设备利用，存货的消耗、收发、领退、转移以及各项财产物资的毁损等，都应当及时做好完整的原始记录。企业各项财产物资的进出消耗，都应当做到手续齐全，计量准确，完善原材料、能源等物资的
　　消耗定额和工时定额，定期或者不定期地进行财产清查。
　　第二章资金筹集
　　第七条企业筹集的资本金，按投资主体分为国家资本金、法人资本金、个人资本金和外商资本金等。
　　国家资本金为有权代表国家投资的政府部门或者机构以国有资产投入企业形成的资本金。
　　法人资本金为其他法人单位以其依法可以支配的资产投入企业形成的资本金。
　　个人资本金为社会个人或者本企业内部职工以个人合法财产投入企业形成的资本金。
　　外商资本金为国外投资者以及我国香港、澳门和台湾地区投资者投入企业形成的资本金。
　　第八条企业应当按照法律、法规和合同、章程的规定，及时筹集资本金。资本金可以一次或者分期筹集。一次性筹集的，从营业执照签发之日起6个月内筹足；分期筹集的，最后一期出资应当在营业执照签发之日起3年内缴清，其中，第一次筹集的投资者出资不得低于15%，并且在营业执照签发之日起3个月内缴清。
　　投资者未按照投资合同、协议章程的约定履行出资义务的，企业或者其他投资可以依法追究其违约责任。
　　第九条企业在筹集资本金过程中，吸收的投资者的无形资产（不包括土地使用权）的出资不得超过企业注册资金的20%；因情况特殊，需要超过20%的，应当经有关部门审查批准，但是最高不得超过30%。法律另有规定的，从其规定。
　　企业不得吸收投资者的已设立有担保物权及租赁资产的出资。
　　第十条企业筹集的资本金，必须聘请中国注册会计师验资并出具验资报告，由企业据以发给投资者出资证明书。
　　第十一条企业筹集的资本金，在生产经营期间内，投资者除依法转让外，不得以任何方式抽走。法律另有规定的，从其规定。
　　投资者按照出资比例或者合同、章程的规定，分享企业利润和分担风险及亏损。
　　第十二条企业在筹集资本金活动中，投资者实际缴付的出资额超出其资本金的差额（包括股份有限公司发行股票的溢价净收入），接受捐赠的财产，资产的评估确认价值或者合同、协议约定价值与原帐面净值的差额，以及资本汇率折算差额等计入资本公积金。
　　资本公积金按照法定程序，可以转增资本金。
　　第十三条企业的负债分为流动负债和长期负债。
　　流动负债包括短期借款、应付短期债券、应付票据、应交税金、应付购货款、应付分包工程款、应付工程款、应付工资、应付投资者利润、应付股利和其他应付款，预收工程款、预收备料款、预收销货款、预收购房定金、预收代建工程款、预提费用，以及从成本、费用中提取的职工福利费等。
　　长期负债包括长期借款、长期应付款、应付长期债券等。
　　发行的长期债券按照债券面值计价，实际收到的价款超过或者低于债券面值的差额，在债券到期以前分期冲减或者增加利息支出。
　　第十四条企业流动负债的应计利息支出，计入财务费用。
　　企业长期负债的应计利息支出，筹建期间的，计入开办费；生产期间的，计入财务费用；清算期间的，计入清算损益。其中，与购建固定资产或者无形资产有关的，在资产尚未交付使用或者虽已交付使用但尚未办理竣工决算以前，计入购建资产的价值。
　　第十五条企业应当按期偿还各种负债，如发生因债权人特殊原因确实无法支付的应付款项，计入营业外收入。
　　第三章流动资产
　　第十六条流动资产包括现金、各种存款、其他货币资金、短期投资、应收及预付款项、存货等。
　　第十七条其他货币资金包括外埠存款、在途资金等。
　　第十八条应收及预付款项包括应收工程款、应收销货款、其他应收款、应收票据、待摊费用、预付分包工程款、预付分包备料款、预付工程款、预付备料款、预付购货款等。
　　应收票据应按照面值计价。贴现应收票据的实得款项与其面值的差额，计入财务费用。
　　第十九条企业可以于年度终了，按照年末应收帐款余额的1%计提坏帐准备金，计入管理费用。
　　企业发生的坏帐损失，冲减坏帐准备金。收回已核销的坏帐，增加坏帐准备金。
　　不计提坏帐准备金的企业，发生的坏帐损失，计入管理费用。收回已核销的坏帐，冲减管理费用。
　　第二十条存货包括主要材料、其他材料、周转材料、设备、低值易耗品、机械配件、在建工程、在产品、产成品、半成品、结构件、商品等。
　　房地产开发企业临时出租房、周转房视同存货。
　　第二十一条存货按实际成本计价。
　　购入的，按买价加运杂费、采购保管理费和税金等计价。
　　建设单位供应的，按合同确定价值计价。
　　自制的，按照制造过程中的各项实际支出计价。
　　委托外单位加工的，按实际耗用的原材料或者半成品加运杂费和加工费等计价。
　　投资者投入的，按照评估确认或者合同、协议约定的价值计价。

2011年房地产估价师《经营与管理》自测单选题

1、 新设项目法人资本金筹措渠道不包括（  ）。
A．政府政策性资金 B．国内外企业入股的资金
C．个人入股的资金 D．资产变现的资金 
标准答案： D 
2、 下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是（  ）。
A．发行公司债券 B．权益型房地产投资信托基金
C．发行股票 D．商业银行贷款 
标准答案： A 
3、 下列关于房地产开发项目建设贷款的表述中，错误的是（  ）。
A．债权人通常是商业银行
B．不能用于偿还土地购置贷款
C．主要担保物为在建工程及相关土地使用权
D．还款资金来源通常是销售收入 
标准答案： B 
4、 某开发商以500万元的价格取得一片地块的使用权，目前在该地块中已投入了建设资金500万元，预计项目建设投资总额为1800万元，则该项目（  ）。即可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。
A．还需投入50万元建设资金
B．还需投入450万元建设资金
C．还需投入800万元建设资金
D．在此情况下
标准答案： D 
解析：一般规定开发商投入的建设资金（不含土地费用）达到或超过地上物预计总投资的25%以后，即可获得房地产管理部门颁发的预售许可证。
1800×25%=450（万元）＜500（万元）
所以此时开发商已可获得预售许可证。
5、 某市2008年新开工的房屋建筑面积为90万m2，2007年末完工转入2008年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2008年竣工的房屋建筑面积为60m2。那么，该市房屋的平均建设周期为（  ）年。
A．1.2 B．1.5 C．2 D．3 
标准答案： C
1、 当可供比较的互斥方案寿命期相同，其效益也基本相同时，宜采用的比选方法是（  ）．
A．净现值法 B．差额内部收益率法
C．费用现值法 D．内部收益率法 
标准答案： C
2、 某房地产投资项目现有A、B两种方案，开发经营期分别为3年、4年，其目标收益率均为12％，净现值分别为120万元，150万元．对两方案进行比选，则最优方案的等额年值为（  ）万元．
A．39.51 B．49.96 C．49.39 D．52.45 
标准答案： B
解析：A方案的年值=120×12%(1+12%)3/[(1+12%)3-1]=49.96
B方案的年值=150×12%(1+12%)4/[(1+12%)4-1]=49.39
对经营期限不同的方案，则年值大的为优。
3、 房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金．一般而言三种资金的使用顺序是（  ）．
A．资本金、借贷资金、预租售收入
B．预租售收入、资本金、借贷资金
C．借贷资金、预租售收入、资本金
D．资本金、预租售收入、借贷资金 
标准答案： D
4、 下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是（  ）。
A．发行公司债券 B．权益型房地产投资信托基金
C．发行股票 D．商业银行贷款 
标准答案： A
5、 下列关于房地产开发项目建设贷款的表述中，错误的是（  ）。
A．债权人通常是商业银行
B．不能用于偿还土地购置贷款
C．主要担保物为在建工程及相关土地使用权
D．还款资金来源通常是销售收入 
标准答案：B 
6、新设项目法人资本金筹措渠道不包括（  ）。
A．政府政策性资金
B．国内外企业入股的资金
C．个人入股的资金外语学习网
D．资产变现的资金 
标准答案：D
1、 假设某项目的资产负债表中负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，存货为1500万元，则该项目的速动比率为（  ）。
A．60% B．80% C．100% D．200% 
标准答案：B  
解析：速动比率=（流动资产总额-存货）/流动负债总额=（2500-1500）/1250=80%。
2、 对于（  ）的企业，它们反应模式难以捉摸，在特定场合可能采取也可能不采取行动，并且无法预料它们将会采取什么行动。
A．从容不迫型竞争者    B．选择型竞争者
C．凶猛型竞争者    D．随机型竞争者 
标准答案： D  
3、 房地产开发项目的建设阶段是指（  ）所经过的时间。
A．房地产开发全过程
B．获得土地后到全部工程竣工验收
C．从工程开工到全部工程竣工验收
D．从工程开工到项目租售完毕 
标准答案： C 
3、 经营性房地产项目的成本利润率等于（  ）乘以100%。
A．开发利润/总开发成本
B．正常经营年份的净经营收入/总开发成本
C．开发商利润/总开发价值
D．正常经营年份的经营收入/总开发成本 
标准答案： A  
4、 （  ）是判断项目盈利能力的重要技术经济指标，是指房地产置业投资中，每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率。
A．投资利润率 B．销售利润率
C．资本金利润率 D．投资回报率 
标准答案： D  
5、 某开发商以500万元的价格取得一片地块的使用权，目前在该