个人住房贷款商业贷款买房全攻略.doc

个人住房贷款
个人住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。借款人申请个人住房贷款时必须提供担保。目前，个人住房贷款重要有委托贷款、自营贷款和组合贷款三种。
简介
　　（1）个人住房委托贷款[1]全称是个人住房担保委托贷款，它是指住房资金管理中心运用住房公积金委托商业性银行发放的个人住房贷款。住房公积金贷款是政策性的个人住房贷款，一方面是它的利率低；另一方面重要是为中低收入的公积金缴存职工提供这种贷款。但是由于住房公积金贷款和商业贷款的利息相差1%有余，因而目前无论是投资者还是购房自住的老百姓都比较偏向于选择住房公积金贷款购买住房。
　　（2）个人住房自营贷款是以银行信贷资金为来源向购房者个人发放的贷款。也称商业性个人住房贷款，各银行的贷款名称也不同样，建设银行称为个人住房贷款，工商银行和农业银行称为个人住房担保贷款。
　　（3）个人住房组合贷款指以住房公积金存款和信贷资金为来源向同一借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，是个人住房委托贷款和白营贷款的组合。此外，尚有住房储蓄贷款和按揭贷款等。
担保公司的意义
　    设计适宜的贷款方案
　　争取优惠的贷款利率
　　加快贷款办理的进度
       提供专业评估担保服务
　　目前，许多投资担保公司，在贷后管理和贷款风险化解方面的规范和高效运营，获得了银行充足信任，一些合作银行把贷后催收、贷款资产处置外包给担保公司，双方都取得了比较好的合作效果。
　　其中北京厚泽投资担保有限公司就是一个非常成功的案例。厚泽担保是一家专业化的个人信贷服务机构，致力于为银行、商家、客户提供专业化的信贷服务。截止2023年12月底，厚泽担保累计办理各类房屋抵押贷款超过3.6万余笔，累计贷款额度超过220个亿，市场占有率为北京市场的20%左右。与国内各家商业银行、外资银行和非银行金融机构都有着广泛的合作。
贷款用途及对象
 　　个人住房贷款用于支持个人在中国大陆境内城乡购买、建造、大修住房。 具有完全民事行为能力的中国公民，在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人，在中国大陆境内有居留权的具有完全民事行为能力的外国人。
贷款条件
　　借款人必须同时具有下列条件：
　　（1）有合法的身份。
　　（2）有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力。
　　（3）有合法有效的购买、建造、大修住房的协议、协议以及贷款行规定提供的其他证明文献。
　　（4）有所购住房所有价款30%以上的自筹资金（对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的, 自筹资金比例为20%），并保证用于支付所购住房的首付款。
　　（5）有贷款行认可的资产进行抵押或质押，或（和）有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人。
　　（6）贷款行规定的其他条件。
       （7）提供的证明涉及：户口本和身份证，半年内的银行流水明细，收入证明，有无房屋的证明，婚姻证明。
贷款额度期限及利率
最高为所购（建造、大修）住房所有价款或评估价值（以低者为准）的80％；
贷款期限一般最长不超过30年。
贷款利率按照中国人民银行和中国银行业监督管理委员会的相关利率政策执行。  
年限
年利率(%)
月利率(%)
月还款额(元)
本息总额(元)
6个月
4.86%
到期一次还本付息

1
5.31%

2
5.40%
4.50
440.51
10572.18
3
5.40%
4.50
301.51
10854.29
4
5.76%
4.80
233.75
11220.07
5
5.76%
4.80
192.21
11532.84
6
5.94%
4.95
165.45
11912.10
7
5.94%
4.95
145.80
12247.04
8
5.94%
4.95
131.12
12587.75
9
5.94%
4.95
119.76
12934.19
10
5.94%
4.95
110.72
13286.33
11
5.94%
4.95
103.36
13644.14
12
5.94%
4.95
97.27
14007.57
13
5.94%
4.95
92.16
14376.58
14
5.94%
4.95
87.80
14751.12
15
5.94%
4.95
84.06
15131.14
16
5.94%
4.95
80.82
15516.58
17
5.94%
4.95
77.98
15907.38
18
5.94%
4.95
75.48
16303.49
19
5.94%
4.95
73.27
16704.85
20
5.94%
4.95
71.30
17111.37
21
5.94%
4.95
69.54
17523.01
22
5.94%
4.95
67.95
17939.68
23
5.94%
4.95
66.53
18361.31
24
5.94%
4.95
65.24
18787.83
25
5.94%
4.95
64.06
19219.16
26
5.94%
4.95
63.00
19655.22
27
5.94%
4.95
62.02
20235.93
28
5.94%
4.95
61.13
20541.21
29
5.94%
4.95
60.32
20990.98
30
5.94%
4.95
59.57
21445.14
银行分析
恒生利率7折 工行额度充足
       16家上市银行和部分外资行及中小银行的个人住房贷款情况，比较发现：大型外资行最佳不要碰，股份制银行不可取，四大行中优先考虑农行，恒生银行利率打折最优惠。
恒生利率优惠最低7折
       东亚渤海平均上浮30%最高
       从房贷上说，不得不认可恒生银行是一家让人印象深刻的银行。这是信托网记者调查的所有银行中唯一一家可以低于基准利率的银行，在7折利率优惠早已销声匿迹时，恒生银行无疑会让购房者欣喜、惊讶，并且感到疑惑。
从陆家嘴附近的恒生银行的房贷工作人员胡小姐口中记者得知，2023年恒生银行的首套房首付3成，贷款利率是7折优惠或者9折；二套房首付是6成或者5.5成基准利率。“首套房，假如购买的是和我们银行合作的楼盘，利率是7折优惠；假如是非合作楼盘，就是9折。”
       同样是外资行，东亚和恒生银行就像是两个极端，在利率上，恒生是最低的，东亚却是最高的。
       东亚银行两个支行的工作人员都表达，东亚2023年基本不做二套房，而首套房即便做，利率也是异常之高。“首套房一般都是首付4成，利率上浮10%，很少很少能做到首付3成，除非是我们的超VIP客户。二套房是首付最少最少5成，利率平均上浮30%。想要优惠，除非你要买的房子价格非常高，比如1000万。”
       但是东亚陆家嘴支行的黄小姐则表达，2023年该支行二套房的贷款利率上浮35%，但是基本不做。
       和东亚银行同样比较高的尚有渤海银行，这家银行甚至比东亚更昂贵。首套房是首付5成，二套房是首付6成，而不管是首套还是二套，利率均上浮30%。
       除了像恒生、东亚和渤海等这些比较特殊的银行外，2023年其它多家银行的首套房贷款几乎都是首付3成，最低基准利率，最高上浮10%；而二套房是一般首付6成，利率上浮10%。
       比较特殊的利民利得财富像建行、光大和上海银行，首套房是一般首付4成；兴业银行和深发展的二套房利率是上浮20%；兴业和上海银行二套房首付分别是7成和5成。
工行额度充足放款快，购房价格有限制
2023年1月份底，上海地区颁布限购令细则，明确表达上海本地人最多购房两套，外地人在上海最多购房一套。沪上各家银行根据政策规定，已不再受理第三套住房贷款。2023年的首套房和二套房贷款已经很棘手。
中信银行徐汇支行、深发展市西支行和陆家嘴浦东南路上的银行基本都不做房贷了。各家银行都表达，年终将近，银行贷款额度紧张，放款时间说不准。四大行中，肇嘉浜路上的工行和农行相对额度比较充足。对于急于贷款的购房者，可以优先考虑到放款比较顺利的银行去。
从贷款首付和利率两方面考虑，工行、交行、招行、宁波和江苏银行等是最优惠的，首套房都是首付3成，基准利率；二套房均是首付6成，利率上浮10%。
但是也有各种条件限制。工行只有对购房价格在800万以上的客户才会发放贷款，“接下来一两星期也许会减少标准。”工行肇嘉浜路支行的房贷经理说道。
宁波银行的首套房利率是基准利率或上浮5%，“做到基准利率比较难，规定是客户必须是没有其它贷款或者负债的。同时我们银行是按照利率高低来放款的，利率高的先放款。”
对于客户来说，不仅要从贷款利率上选择银行，还要看将来也许的还款方式。一些银行在还款方式上进行了创新，比如渤海银行提出“存抵贷”，“客户在我们这里存一天的钱，我们按照贷款利率给他算一天的利率，返还给他，用来抵冲贷款。”
此外，尚有深发展的“双周供”，同样是先还利息，但是是增长了还款次数，比等额本息还款总额更少。
还款方式
　　贷款期限在一年以上的房屋贷款还款方式一般有等额本金还款和等额本息还款两种。
　　1、等额本金
　　是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。
　　每月还款金额 = （贷款本金 / 还款月数）+（本金 — 已归还本金累计额）×每月利率
　　特点：由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，贷款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。　
　　2、等额本息
　　在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(涉及本金和利息)。
　　每月还款金额 = ［贷款本金×月利率×（1＋月利率）＾还款月数］÷［（1＋月利率）＾还款月数－1］
　　特点：相对于等额本金还款法的劣势在于支出利息较多，还款初期利息占每月供款的大部分，随本金逐渐返还供款中本金比重增长。但该方法每月的还款额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，拟定还贷能力。
      3.提前还贷
由于需求提早还贷的房贷者，更要细心核查提早还贷请求后要审计，申批也需求定然的光阴。贷款人假如要提早还贷的话，正常要正在电话或者书面请求后，照顾本人的身份证、贷款合约到银号操持款人作为受托人要照顾房产证，结清证实和质押正在银号的他项义务证去各区建委自行办了解质押。没有过需求留意的是，假如就餐者没有一次性结。保单的正正本和发单，挂电话给有关安全公司，预定退保即可。假如是转按揭业务的存户和业主，最佳还要找业余的担保服务组织来做拜托公证，免得涌现业主提早还款后存户没有买或者是存户审计手续。
一、提早还贷勿忘退保。
贷款人正在操持借款时，银号都会操持质押注销。合肥小额借款各家银号关于提早还贷的请求也有所没有同，比方有要操持提早还贷手续，合肥小额借款银号正常请求贷款人提早15个任务日内外提交书面或者电话请求，银号接到贷款。假如是结清全副尾款的贷款人，合肥小额借款正在银号打算出盈余借款额后，便于贷款人取出剩余的钱来提早还贷
二、解质押没有可无视。
用首付帮业主还清尾款后业主跌价的危险。借款人提早结清全副尾款后，银号会出示结清证实，贷款人照顾银号开具的借款结清证实复制件、原各家银号的制度后再做计划。
三、提早还贷需预备。
眼前，部分银号会本人去解质押，解质押后需贷款人本人去银号拿回房本复制件。可以会有变化，银号规则提早还贷要是1万的成数倍，部分银号需求收取定然数额的守约金等。存户假如结清借款的话，定然没有要忘却去解质押某个，清盈余借款，是没有能请求退保的。
申请贷款应提交的资料
　　（1）身份证件复印件（居民身份证、户口簿、军官证、在中国大陆有居留权的境外、国外自然人为护照、探亲证、返乡证等居留证件或其他身份证件）；
　　（2）贷款行认可的借款人偿还能力证明资料；
　　（3）合法有效的购买（建造、大修）住房协议、协议及相关批准文献；
　　（4）借款人用于购买（建造、大修）住房的自筹资金的有关证明；
　　（5）房屋销（预）售许可证或楼盘的房地产权证（现房）（复印件）；
　　（6）贷款行规定的其他文献和资料。
客户贷款流程
　　（1）贷款征询：通过网点、电话或网站了解个人住房贷款对象、贷款条件、贷款额度、期限、利率、还款方式、贷款程序等情况；
　　（2）贷款申请：提交银行规定的申请个人住房贷款的材料；
　　（3）签订协议：客户的申请获得批准后，与银行签订住房贷款协议；
　　（4）贷款发放：银行在条件具有时按协议约定发放贷款；
　　（5）客户还款：客户按协议约定准时还款；
　　（6）贷后服务：客户享受银行提供的新产品和增值服务。”
最新个人房贷政策
　　为了克制房价过快上涨，今年4月国务院颁发《国十条》规定金融机构对个人房贷实行差别化信贷：
　　对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(涉及借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主拟定。
房贷款74%为个人住房贷款
央行公布的记录数据显示，上半年金融机构新增房地产类贷款1.3万亿元，同比多增7326亿元，增量占同期各项贷款增量的27.1%。2023年全年，金融机构房地产类贷款增长1.35万亿元。
74%为个人住房贷款
具体分项来看，在地产和房产开发贷款增速回落，6月末，地产开发贷款余额同比增长17.2%，增速比上季度末低4.2个百分点。房产开发贷款余额同比增长11%，增速比上季度末低1.3个百分点。
个人购房贷款保持快速增长。个人购房贷款余额9.07万亿元，同比增长 21.1%，增速比上季度末高3.7个百分点；上半年增长9628亿元，同比多增6173亿元，占整个涉房类新增贷款的74%之多。
增速最快的是保障性住房开发贷。上半年保障性住房开发贷款增长850亿元，占同期房产开发贷款增量的35.5%，同比增速高达37.5%。
上半年全国房价普涨
2023年上半年，全国房价普涨。国家记录局数据显示，6月份全国70个大中城市中，有63个城市房价环比上涨，与去年同期相比的话，则有69个城市房价上涨。
中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，信贷宽松是2023年到2023年房地产市场成交量大涨的最关键因素。
银行人士介绍，在实体经济复苏强度局限性的大背景下，资质良好的房地产、楼盘项目等，再一次成为银行眼中的香饽饽，这是目前各家银行悄悄达成的默契。
张大伟称，开发贷继续上涨，虽然涨幅放缓，但销售回暖后的开发商，资金情况非常乐观，这也影响了下半年房地产价格仍然易涨难跌。信贷环境的松紧对楼市的影响立竿见影，下半年楼市的发展趋势也有赖信贷对房地产的影响，假如再现宽松，房价上涨将再现加速。[2]
住房贷款
　　产品定义
　　个人一手住房贷款是指兴业银行向借款人发放的用于购买各类型住房（不含二手住房）的贷款。
　　产品特色
　　提供还款宽限期服务，即为借款人提供从每月固定还款日至当月月末，最长可达10天的宽限期。在宽限期内任意时间还款均属正常还款，不收逾期利息和罚息，也不影响个人信用记录。
　　申请条件
　　1、年龄在18周岁（含）以上65周岁（含）以下，有合法有效身份证明、居住证明、收入证明、无不良信用记录、具有完全民事行为能力的自然人；
　　2、申请人年龄与借款期限之和不超过70；
　　3、有购买住房协议或协议，且借款人支付符合规定的首付款；
　　4、借款人的职业和经济收入稳定，具有偿还贷款本息的能力；
　　5、有经办理银行认可的有效担保；
　　6、在办理银行开立个人结算账户，并通过自然人生家庭理财卡办理贷款支用和偿还等结算业务；
　　7、该办理银行规定的其他条件。
　　额度、期限和利率
　　1、对初次申请贷款购买普通自住房的，贷款金额最高不超过抵押物净值的80%。具体贷款成数政策可征询本地分行。
　　2、贷款期限最长不得超过30年，且贷款期限加借款人年龄不超过70。
　　3、初次申请贷款购买普通自住房的，贷款利率不低于中国人民银行公布相应档次基准利率的0.7倍。其他情况贷款利率在中国人民银行公布的同期同档次基准贷款利率及相应的浮动比例内执行，具体利率执行政策请征询本地分行。
　　贷款偿还方式
　　期限在一年（含）以内的个人住房贷款，实行到期一次还本付息，利随本清；也可实行按月（或按季）计息，到期结清贷款本息。
　　期限在一年以上的个人住房贷款，本息偿还可采用等额本息还款法、等额本金还款法及其他兴业银行认可的方式。
　　申请资料
　　1、借款人及配偶有效身份证件、户口簿、婚姻证明（未婚的提供未婚声明）；
　　2、借款人及配偶的经济收入证明、其他资产证明；
　　3、《兴业银行个人住房（商用房）借款申请表》；
　　4、《商品房销（预）售协议》/《房地产买卖协议》；
什么是个人住房贷款
　　个人住房贷款是指银行向申贷人发放的用于购买自用普通住房的贷款。申贷人申请个人住房贷款时必须提供担保。目前，个人住房贷款重要有以下三种形式：
　　1、个人住房贷款委托贷款；
　　2、个人住房贷款自营贷款；
　　3、个人住房贷款组合贷款。
　　个人住房贷款用于支持个人在中国大陆境内城乡购买、建造、大修住房。 具有完全民事行为能力的中国公民，在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人，在中国大陆境内有居留权的具有完全民事行为能力的外国人。
　　个人住房委托贷款，通常称为公积金贷款，指银行根据住房公积金管理部门的委托，以住房公积金存款为资金来源，按规定的规定向购买普通住房的个人发放的贷款。
　　个人住房自营贷款，也称商业性个人住房贷款，是以银行信贷资金为来源向购房者个人发放的贷款。各银行的贷款名称也不同样，建设银行称为个人住房贷款，工商银行和农业银行称为个人住房担保贷款。
　　个人住房组合贷款指以住房公积金存款和信贷资金为来源向同一借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，是个人住房委托贷款和自营贷款的组合。此外，尚有住房储蓄贷款和按揭贷款等。[3]