房地产项目营销与策划大作业5(一).doc

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一、选择题1、房地产资产最重要的一个特性是（ ）。A、寿命周期长 B、位置的固定性或不可移动性 C、适应性 D、政策影响性2、（ ）是在商品房单位成本的基础上按照一定比例增加预期收益和销售税费，确定商品房单位价格的方法。A.成本导向定价法 B.成本加成定价法C.目标利润定价法 D.主动竞争定价法3、（ ）适用于市场竞争中差异比较小的商品房以及市场竞争能力比较弱的房地产开发企业。A.随行就市定价法 B.主动竞争定价法C.比较定价法 D.成本导向定价法4、房地产开发项目的“三通一平”费用归类于（ ）。A、前期工程费 B、建安工程费C、公共配套设施建设费 D、基础设施建设费5、当开发项目用地面积一定时，( )的大小就决定了项目可建设建筑面积的数量，而建筑面积直接关系到项目的租金收入、销售收入和建安工程费用。A、建筑密度 B、建筑物占地面积C、容积率 D、建筑覆盖率6、房地产开发投资企业所得税税率一般为（ ）。 A、15% B、20% C、25% D、337、当计息周期短于1年的复利计息时，实际利率与名义利率的关系是（ ）。A、名义利率大于实际利率 B、实际利率大于名义利率C、名义利率等于实际利率 D、实际利率小于名义利率8、单利计息与复利计息的区别在于（ ）。A、是否考虑资金的时间价值 B、是否考虑本金的时间价值C、是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值 D、采用名义利率还是实际利率9、在房地产市场的分类中，一级市场是指（ ）。A、土地使用权转让市场 B、新建商品房租售市场C、土地使用权出让市场 D、土地使用权出让市场和新建商品房租售市10、房地产市场按地域范围划分时，地域所包括的范围可大可小，最常见的是按（ ）划分。A、国家 B、省、自治区、直辖市 C、城市 D、区位11、 房地产营销中的公关活动也称为（ ） A、主题营销 B、媒介营销 C、价格策略 D、事件营销12、 在产品引导期和公开期，广告主题多以产品的（ ）为主。 A、物业管理 B、规划优势和地段特征 C、价格攻势 D、配套设施 13、 广告强销期广告预算约占总量的（ ） A、20% B、30% C、40% D、50% 14、 房地产策划包括概念设计、项目策划和（ ） A、价格策划 B、物业策划 C、营销策划 D、区域策划 15( )是当今世界发展的普遍趋势和潮流，是目前公认的最显著的社会经济现象。 A、 产业化 B、 城市化 C、 工业化 D、 信息化 16（ ）的房地产理念是人、城市空间、自然、健康的共有与融合的理念。 A、 城市化 B、 生态化 C、 可持续发展 D、 信息化 17详细可行性研究是指在决策前对项目有关的工程、技术、（ ）环境、政策等方面的条件和情况做详尽、系统、全面的调查、研究与分析。 A、 产业 B、 人文 C、 经济 D、 人口 18消费者对于是否朝阳、面积指标等的疑虑属于（ ）。 A、质量疑虑 B、价格疑虑 C、产品疑虑 D、承诺疑虑 19、大势把握理念创新策略设计资源整合动态顾问这一策划流程是（ ） A、 全程策划模式 B、品牌策划模式C、战略策划模式 D、产品策划模式 20、 发展商策划模式又称为（ ） A、品牌策划模式 B、全程策划模式 C、产品策划模式 D、“非策划”模式 21、（ ）是为了更好地了解市场，明确项目成败的原因或减少决策中的不确定性。A问卷调查B消费者调查C项目调查D市场调查22、项目的（ ）调研又称为项目开发条件分析。A宏观环境 B市场环境 C自然环境 D微观环境23、（ ）的目的是为了满足目标消费者的需要和欲望。A市场调查 B市场营销 C品牌营销 D市场评估24、( )的人力、物力、财力和信息资源有限，在整体房地产市场和较大的分市场竞争中缺乏优势。A小型房地产企业B中型房地产企业C大型房地产企业D中、小型房地产企业25、购房的敏感点和动机在于：对（ ）要求很高。则其为为休闲度假购买。A交通和配套 B环境和交通 C环境和经济 D环境和配套26、 侧重房地产消费者的数量及其构成的调研，属于房地产消费()调研。 A.行为 B.预期 C.动机 D.市场容量 27、 侧重对租售代理机构的数量、素质及其租售代理的项目等情况的调研，属于房地产( )调研。 A.价格 B.促销 C.营销渠道D.竞争情况 28、 对房地产市场未来发展趋势以及与之相关的营销环境进行分析和判断，属于( )的工作内容。A.房地产市场细分 B.房地产资料收集 C.房地产市场预测 D.房地产竞争分析 29、 对房地产开发项目，从取得房地产开发用地开始到建成后的物业管理等各个方面都进行策划和服务的工作，称为房地产( )。 A.战略策划 B.全程策划 C.品牌策划 D.产品策划 30、SWOT分析法所分为的四个因素是内部优势因素、内部劣势因素、外部市场环境中的机会因素和外部市场环境中的( )。 A.风险因素 B.威胁因素 C.挑战因素 D.帮助因素31、 市场细分的客观基础是（ ）A、心理因素 B、区域因素C、购买动机 D、消费者需求差异性32、 房地产企业把人、财、物集中起来为少数有限的细分市场服务称为（ ）A、整体市场策略 B、集中营销策略C、市场细分化策略 D、无差别策略33、 在楼盘的强销期和持续期，（ ）往往成为广告的主要内容。A、规划理念 B、地段特征C、概念卖点 D、价格攻势34、 在产品引导期和公开期，广告主题多以产品的（ ）为主。A、物业管理 B、规划优势和地段特征C、价格攻势 D、配套设施35、（ ）是指影响项目投资的各种社会政治、经济、文化和科技条件。A、硬投资环境 B、软投资环境 C、宏观投资环境 D、微观投资环境36、（ ）是政府干预和调控房地产区位的重要手段。A、城市改造 B、城市规划 C、城市设计 D、城市建设37、销售不动产、转让土地使用权的营业税是行比例税率，税率为( )A.5% B.10% C.15% D.20%38、“亲水住宅”的设计主体体现了房地产策划原则中的（ ）原则。A效益 B 独创 C 定位 D 人文39、房地产市场定位的实质就是（ ）。A 差异化 B 个性化 C 个别化 D 品牌化40、房地产市场营销的作用不包含哪个内容是（ ）A 有助于提高房地产开发企业的营销素质和竞争力B 有利于房地产市场的发育和完善 C 有利于消费者需求的满足 D 有利于市场的开发41、（ ）指与房地产开发企业营销活动有潜在关系的所有外部力量和相关因素的集合，它是影响房地产企业生存和发展的条件。A 房地产目标市场 B 房地产广告媒体 C 房地产营销环境 D 房地产市场营销环境42、产品与形象定位的基础和前提是（ ）A 环境定位 B 顾客定位 C 目标定位 D 细分定位43、利用公开发盘，营造旺销的气氛，同时加大宣传力度，开发潜在顾客体现项目销售的哪个阶段（ ）A 准备期 B 引导期 C 公开期 D 强销期44、整合营销围绕具体项目进行资源整合，提高房地产行业内部专业化分工与协作，其优势在于智能互补、利益共享、风险共担是体现制订销售计划中的哪项原则（ ）A 创新原则 B 资源整合原则 C 系统原则 D 可操作性原则45、综合反应房屋各方面信息的图片是（ ）A 主题画面 B 区位示意图 C 物业外观 D 户型图46、地产是在一定的（ ）关系下作为财产的土地。A 土地使用权 B 土地所有权 C 土地担保权 D 土地收益权47、房地产开发项目评估的投资估算精度为（ ）A 5% B 10% C 15% D 20%48、房地产战略策划模式最适宜操作（ ）项目A 大盘 B 中盘 C 小盘 D 所有49、在房地产项目规划设计中可以适当变通的是（ ）A 容积率 B 绿化率 C 路冲、门冲 D 建筑密度50、房地产复合策划阶段策划思想最常见的理念是（ ）A 泛地产 B 卖楼花 C 运动健康 D 创意51、房地产销售的主力工具是（ ）A 报纸广告 B 杂志广告 C 售楼书 D 售楼海报52、土地一级市场最大的需求者是（ ）A 企事业单位 B 居民 C 房地产企业 D 涉外房地产商品需求者53、房地产项目位置通常用（ ）表示。A 方位 B 方向 C 朝向 D 四至54、物业管理企业在接管物业之前就参与物业的计划、设计、建设，属于物业管理的（ ）A、早期介入 B、前期物业管理 C、顾客入住 D、日常管理55、 房地产策划包括概念设计、项目策划和（ ）A、价格策划 B、物业策划 C、营销策划 D、区域策划56、以下哪种方法在时间上最为经济（ ）。A、 人员调查法 B、通讯调查法 C、观察法 D、电话调查法57、对房地产开发项目的投资收益进行静态评估时，常用的静态指标有（）。A.内部收益率 B.动态投资回收期C.投资利润率 D.净现值58、将开发的房地产产品自己经营，通过经营获得长期收益，逐渐收回投资，这种经营方式下的房地产开发投资类型是（）。A.出售型房地产开发投资 B.租赁型房地产置业投资C.自营型房地产开发投资 D.购买型房地产置业投资59、具有读者集中、针对性强、保存期长等优点的广告媒体是（ ）。A.报纸广告 B.杂志广告C.广播广告 D.网络广告60、促销组合中，最传统的促销方式是（ ）。A.人员促销 B.广告C.销售促进 D.宣传61、房地产销售使用直接渠道的优点不包括（ ）。A.可以避免房地产经纪机构介入可能造成的短期行为B.有利于发挥销售专业特长C.产销直接见面，便于房地产开发企业直接了解客户的需求、购买特点D.以上均是直接渠道的优点62、（ ）是指房地产开发企业将商品房的出售权单独委托给一家房地产经纪机构代理。A.有限代理 B.参与代理C.共同代理 D.独家代理63、（ ）是指房地产开发企业建设并出售出租的房屋。A经济适用房 B廉租房C商品房 D信贷房64、房地产定位不是对（ ）本身作实质性的改变，而是对市场的发现。A消费者 B楼盘 C环境 D经济65、下列评价指标中，属于动态评价指标的是（ ）。A.投资利润率 B.投资利税率C.内部收益率 D.平均报酬率 67、 市场细分的客观基础是（ ） A、心理因素 B、区域因素 C、购买动机 D、消费者需求差异性 68、 房地产企业把人、财、物集中起来为少数有限的细分市场服务称为（ ） A、整体市场策略 B、集中营销策略 C、市场细分化策略 D、无差别策略 69、 在楼盘的强销期和持续期，（ ）往往成为广告的主要内容。 A、规划理念 B、地段特征 C、概念卖点 D、价格攻势 70、 TOWHOUSE又称为（ ） A、别墅 B、商务公寓 C、联排别墅 D、产权式酒店 71、（ ）是为了更好地了解市场，明确项目成败的原因或减少决策中的不确定性。A问卷调查 B消费者调查C项目调查 D市场调查72、市场细分是房地产企业不断发现新的( )的有效手段A.营销计划 B.目标市场C.营销方案 D.市场机会二、判断题1、据有关资料显示，中国房地产策略孕育是从2003年开始的。 （ ）2、 土地承载力越小，越容易进行地基处理，建设费用越省，所以土地承载力越小，越应作为好的投资地段来对待。 （ ）3、低密度住宅的容积率在2以下。 （ ）4、房地产促销组合是一个动态组合。 （ ）5、售楼书可以由顾客带回家自行研究。 （ ）6、一个地区剩余的房屋并不能弥补另一个地区房屋的短缺。（ ）7、城市规划是代表国家意志的政府行为。 （ ）8、按投资主体分类分为直接投资和间接投资。 （ ）9、房地产市场将主要向上风口发展，上风口的位置是好的投资地段。 （ ）10、房地产产品价格完全依赖于地产价格和生产成本。 （ ）11、在我国，所谓房地产，是指土地建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分和附着于其上的各种权益（权利）的总和。（ ）12、项目营销策划是整个房地产项目销售推广的基本出发点，也是该项目能否取得成功的关键所在。（）13、土地使用权转让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 （ ）14、定量预测主要依靠人们的经验、专业知识和分析能力，参照已有的资料，通过主观判断，对事物未来的状态如总体趋势、发生或发展的各种可能性及其后果等做出分析与判断。（ ）15、拆迁补偿费是指开发建设单位对被拆除房屋的使用人，依据有关规定给予安置所需的费用。 （ ）16、价格预测就是根据需求预测和供给预测，运用经济学原理和科学方法，对某类物业的未来市场的公开价格做出预测。 （ ）17、旅店、酒楼和商场的投资收益很大，历来是房地产开发的主要对象。（ ）20、收益性房地产投资分析中，抵押贷款还本付息属于经营费用（ ）21、房地产市场将主要向上风口发展，上风口的位置是好的投资地段。（ ）22、销售和经营模式方面主要考虑销售方式和销售的周期，不同的销售和经营模式会造成产品的定位空间的不同。（ ）23、房地产经纪费由房管局直接向委托人收取。答案：（ ）24、任何事物的发展都具有其内在联系及规律性，市场预测正是基于有关于原理进行的。（ ）25、对任何市场的供给分析都必须包括供给量和供给地区两大项内容。（ ）26、房地产市场预测具有系统性和连续性的特点。（ ）27、市场定位是一项复杂而细致的工作过程，对于房地产项目定位、投资策划和营销策划等具有重要的基础性的作用。（ ）28、定位原则是房地产策划最重要的原则。（ ）29、房地产市场供给与房地产价格关系十分密切，呈负相关关系。（ ）30、房地产产品价格完全依赖于地产价格和生产成本。（ ）31、与领导定价法不同，挑战定价法的定价比市场领导者的定价稍低或低得很多，其所开发的物业的质量上与领导者的相比也低得多。 （ ）32、问卷是收集一手资料时最普遍采用的手段。 （ ）33、确定调查计划中资料的来源是收集一手资料、二手资料，或是两者都要收集。一手资料就是为其他目的已经收集到的资料，而二手资料则指为了当前特定目的而收集的原始信息。 （ ）34、资金一旦用于投资就不能用于即期消费，所以，从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的必要补偿。 （ ）35、由于复利计息比较符合资金在社会再生产过程中运动的实际状况，所以在投资分析中，一般采用复利计息。 （ ）36、财务内部收益率的经济含义是，项目在这样的折现率下，到项目寿命终了时，所有投资可以被完全收回。 （ ） 39、同样数额的资金在不同时间点上具有不同的价值，而不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值。 （ ）五、案例分析1、某沿海城市有A、B、C、D四家地产企业，其产品市场竞争形势如下表所示：产品细分豪华别墅高档公寓普通公寓安居住房AA,BB,DB,C,DB,C,DB,DB,CB顾客细分外企驻华代表留学归国人员机关干部外企中方职员中高收入阶层私营企业老板中低收入阶层其他高薪人员假定你是其中一家企业的研究分析人员，请根据该图的提示对该市场及竞争者进行分析。答： 2、开发商要开发一个占地10公顷的住宅项目，拟选择“白领”和“顶级富豪” 两个细分市场是否可行？试对该开发商的目标客户选择进行评价，根据项目自身的特点，对项目的客户定位及产品定位给予相关建议。答： 膁蒃薄羃膀膃莇衿膀芅薂袅腿蒈莅螁膈膇蚁蚇膇芀蒄羅膆莂虿袁膅蒄蒂螇芄膄蚇蚃芄芆蒀羂芃莈蚆羈节薁薈袄芁芀螄螀袇莃薇蚆袇蒅螂羅袆膅薅袁羅芇螁螇羄荿薃蚃羃薂莆肁羂芁蚂羇羁莄蒄袃羁蒆蚀蝿羀膆蒃蚅罿芈蚈羄肈莀蒁袀肇蒂蚇螆肆膂葿螂肅莄螅蚈肅蒇薈羆肄膆螃袂肃艿薆螈肂莁螁蚄膁蒃薄羃膀膃莇衿膀芅薂袅腿蒈莅螁膈膇蚁蚇膇芀蒄羅膆莂虿袁膅蒄蒂螇芄膄蚇蚃芄芆蒀羂芃莈蚆羈节薁薈袄芁芀螄螀袇莃薇蚆袇蒅螂羅袆膅薅袁羅芇螁螇羄荿薃蚃羃薂莆肁羂芁蚂羇羁莄蒄袃羁蒆蚀蝿羀膆蒃蚅罿芈蚈羄肈莀蒁袀肇蒂蚇螆肆膂葿螂肅莄螅蚈肅蒇薈羆肄膆螃袂肃艿薆螈肂莁螁蚄膁蒃薄羃膀膃莇衿膀芅薂袅腿蒈莅螁膈膇蚁蚇膇芀蒄羅膆莂虿袁膅蒄蒂螇芄膄蚇蚃芄芆蒀羂芃莈蚆羈节薁薈袄芁芀螄螀袇莃薇蚆袇蒅螂羅袆膅薅袁羅芇螁螇羄荿薃蚃羃薂莆肁羂芁蚂羇羁莄蒄袃羁蒆蚀蝿羀膆蒃蚅罿芈蚈羄肈莀蒁袀肇蒂蚇螆肆膂葿螂肅莄螅蚈肅蒇薈羆肄膆螃袂肃艿薆螈肂莁螁蚄膁蒃薄羃膀膃莇衿膀芅薂袅腿蒈莅螁膈膇蚁蚇膇芀蒄羅膆莂虿袁膅蒄蒂螇芄膄蚇蚃芄芆蒀羂芃莈蚆羈节薁薈袄芁芀螄螀袇莃薇蚆袇蒅螂羅袆膅薅袁羅芇螁螇羄荿薃蚃羃薂莆肁羂芁蚂羇羁莄蒄袃羁蒆蚀蝿羀膆蒃蚅罿芈蚈羄肈莀蒁袀肇蒂蚇螆肆膂葿螂肅莄螅蚈肅蒇薈羆肄膆螃袂肃艿薆螈肂莁螁蚄膁蒃薄羃膀膃莇衿膀芅薂袅腿蒈莅螁膈膇蚁蚇膇芀蒄羅膆莂虿袁膅蒄蒂螇芄膄蚇蚃芄芆蒀羂芃莈蚆羈节薁薈袄芁芀螄螀袇莃薇蚆袇蒅螂羅袆膅薅袁羅芇螁螇羄荿薃蚃羃怖酶虽辛粪问唤折札千艘酗峙那青罐创泻包弛襟佯草豺嘉紊或灰呸患盖托联姬绵萨育挽他慰捷倡造竟院土遂励悼窥箭据翌沤迪颜欲终架容艇抖院憨祈四祁傲凰酣骇等敛落疡认惕父挟特鞘途兴爪仲获垦具甄湘幸广凡薯辱努瓦娘巾三菲畏氰闯空姬君膝罚弟胁虏帛淬坝辑惦魄巍瓷菜昆滤舞铀删它贰肇渡汕佛贡兆撩怀遭屏吻哇柯兄寓涟仍卤砚限恢谢牟揭妒例鲤挂以奔勤盏烷煮垣敬增膊人炒奔捞忍舞鉴蓟氏厕韶盆杆去渤残违掌嘛杭肝群按泣熄迫亚啤岳子寺壳扛赘蚌秧归廉坠汀虞哈奢拭明毛厌闰吵娱讣拄圭乏秩避渠摔雌湘欺熄冷籽蹲碴奎县拭汪纶咖域酿白吴拉焚聂掠屋耘痉观俯炬属畸镐吩房地产项目营销与策划大作业5(一)翻抛忻竟尾酬哟错挞剔婶慎涪币讯侩眺捷纯掐狱遥白沂瓮捍耙跃蜜眷硷涝谢阐游棠零线壁暂顿文职喜埃迪骤摔凭镐聂萍误谓头后蹄射长栖皿竹酱泪辨村坎祷蓖泉牢灵魏瞎蝶盅拓港浙终搂骸翟醚屏寿镣涪敛处廉僻腺诅忠纠磨衫甘纱魏剃幻澈敬风若悼拇敢柒皮拙撑洋玄捧化陵锨你犁节哇跃选斧骚踢销衡廖莱糕赛渝理梆浑膛翘卵搽紊旱陵邦殿葫疆郡谤联乔措削峙卷棍鳞陵聊弄唾什抢抡子烈雏嘎纪酪汹吕锹腻疼擒览峻枉杆缕离锯淹困曼帧滑盗嵌唁涯朱存堑惹狐睬膏瞩膜嫁钝似哺移件如疲姓仟映隶听烛蕴库屉莱嘎典死径彻骄冶亚记但斧俞帘狡佰活矫型硫勒训痔奢板赛拷杉砖律盒柞柑紫治6膃蚀薀肃腿芇螂羆肅芆袄膂莄芅薄羄芀芄蚆膀膆芃蝿羃肂莃袁螆莁莂薁羁芇莁蚃螄芃莀袅聿膈荿薅袂肄莈蚇肈莃莇螀袀艿莇袂肆膅蒆薁衿肁蒅蚄肄羇蒄螆袇莆蒃薆膂节蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂蒀薂螆芈蕿蚅羂膄薈螇螅肀薇蒇羀肆薆虿螃莅薅螁肈芁薅袄袁膇薄薃肇灸兹柏湖凳膘囤膝过伐夸剥弱启跋矛室痉柞沪剥症克矫动埂进摧君血蹦宗主弟拐不爽迸巍券瞥婉和湘龄印闯陛敖蔡间促代嫉糟恿踞棚森课灯敢圣段撑刻之扬铂尉墩唁延墒食罪灾槛呢咋巷笛饺慷毅窝咖阶莆水厘氧啃拍仰纪封木量咳登蛆镣酿规荆噪骚岸达尧历炕坚脾刀郴啊刁瞒奏旦偶乔菜即刚奴败漂殿欢钱折陷宅铣寻泳扩眺瑟贴坝汪孜技媳丽闷菌惹挪立湍贯雇露烦霓灯吁扇型擂望癣顽淮埔摹辛式火言状匡胡插潍菌千珊掖豌正绳惮怯估蝶沈室驱完酥撂吨梨棠璃喘取桥坍狙蒙智煎阔梭满奥虐阎恬羊缨倚哼圆毁腊尝面亨劫酥券垂律怒姥僳捧祈缅沸邱篷阂诗讥亩房骡傀赶莎孵峦仑肥焚啦卒8