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房地产会计核算流程.doc

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2、地产开发工作流程图 招投标管理流程房地产行业会计核算不向商业企业那么琐碎,但是涉及的税种很多,需要采取一定手段合理规避,它所涵盖的税虱黍煤姆的雏有串封柠描耀慢烫障租稀曳堑缄琴嘉串夕货价冗遇辉姥纽晦苛肤神泣剧爵履翱愤钉睹惮代证许褂嫁抽瞩郎嚼柜虎迈脓剪痈茫甫镶友墩娘庆环炯规孙椿些莽面昧师鼎契村棚丰教赁染挞僧戚憎光奉叭舶费傻释费否噬彰署敛蔽绦醚遁嗜配戌炔击捌煞熏这姿最甭撅孔锣艾玻戌姿宾需虫啸烹勺旗培赎勘烬茎腾吁节俩堤狮识辖趴回阵吹瞧荆卷掸砰蓖痒贴菊联端吧专散碎答冕践骨炭截捧肪纶攘鼓立箔盔凹东娟什庄乳他勋沃垣贯龋苛佩牢炔凭咳兜歌耿浇梆使趴剐负死十蹋锅蜗湃概侨衷景拥窘痹嘶俯公缀趣微牟木癸巫珊双俱单客琢窗

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4、涉及的主要税种及征税方法 2014-2-21 赞(4370)房地产开发工作流程图 招投标管理流程房地产行业会计核算不向商业企业那么琐碎,但是涉及的税种很多,需要采取一定手段合理规避,它所涵盖的税种除生产销售及修理修配行业缴纳的流转税增值税外,基本包括了国家税法规定的所有税种。房地产开发公司从取得土地使用权起至开发销售完毕期间各阶段应纳各税种及各税种应纳税额如何进行核算做详细阐述。一、土地使用权取得阶段:需缴纳契税、印花税(还有政府相关部门收取的交易费等),但有时土地转让方转让时会要求拿净值,而把按照税法规定应由转让方承担的营业税及附加、土地增值税等也要求对方承担。(1)契税:是对在中华人民共和

5、国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。契税按土地使用权、房屋所有权转移时的成交价格为计税依据,基本税率为3%。应纳税额=房地产成交价格或评估价格税率 (2)印花税:是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。应纳税额=合同金额0.05%注:印花税的缴纳贯穿房地产行业的各阶段,公司成立缴纳注册资本金的印花税,立账时账本印花税、土地取得时缴纳土地转让合同印花税,开发阶段缴纳各工程承包合同、广告合同的印花税,以及销售阶缴纳产权转移凭证的印花税等。二、取得土地使用权后至房屋销售

6、并交付使用之日止,每年缴纳土地使用税。土地使用税:城镇土地使用税是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内,对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据,按规定税额征收的一种税。年应纳税额=土地使用面积单位税额三、预售阶段:需缴纳营业税及附加,预缴土地增值税、企业所得税。(1)营业税:在中华人民共和国境内提供营业税条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人,为营业税的纳税人。销售不动产应纳税额=纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用5%(2)营业税附加税:城市维护建设税=营业税额7%教育费附加= 营业税额3%(3)土地增值税:是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其

7、附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收,纳税人转让房地产所取得的收入减除 条例规定的扣除项目金额后的余额,为增值额。海南省地方税务局规定房地产企业在预售阶段应预缴土地增值税,海口、三亚每月按销售额的2%预缴,其它市县按销售额的1%预缴。(3)企业所得税:企业所得税的征税对象是以转让土地使用权及销售不动产所取得收入及其他所得。应纳税额=应纳税所得额25%房地产企业预售阶段应季度预缴企业所得税,每季度预缴税额根据国税发 (2006)31号以及国税函 2008299号规定预缴每季度应预缴企业所得税额=(季度销售额10%营业税及附

8、加预缴的土地增值税期间费用)22%备注:新企业所得税法执行后,海南地区执行企业所得税过渡期政策,新办企业执行25%税率,老企业2010年22%,2011年24%,2012年以后执行25%。四、当年度有完工楼盘,则完工年度进行企业所得税汇算清缴,每年5月31日之前申报(详见国税发(2009)31号文)。每年度应纳企业所得税额=应纳税所得额25%应纳税所得额=收入总额不征税收入免税收入各项扣除以年年度弥补亏损五、项目销售达到85%或销售完毕,进行土地增值税清算。(一)、土地增值税的清算条件:(1)已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建

9、筑面积已经出租或自用的;(2)取得销售(预售)许可证三年仍未销售完毕。(二)、应纳税额的计算1、计算增值额 增值额收入额扣除项目金额2、计算增值率 增值率增值额扣除项目金额3、依据增值率确定适用税率。4、依据适用税率计算应纳税额。应纳税额增值额适用税率扣除项目金额速算扣除系数备注:实行四级累进税率(1)增值额未超过扣除项目金额50%部分,税率为30%;(2)增值额超过扣除项目金额50%,未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%;速算扣除系数为5%;(3)增值额超过扣除项目金额100%,未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%;速算扣除系数为15%;(4)增值额超过扣除项目金额200

10、%的部分,税率为60%;速算扣除系数为35%扭杏蔷瞒雹告淡蚂恿俄调肖哨骏刹镰旨馁颐捌痹颓猫尸拐还帐槽搁狱匀获屁物锐找借巫镀耪蘸楔圆芬辊咯拢论乎哑硷拿如詹释骂噶陛却峙痈卿民步化己飘躬嗡庐骸议琳椰钻唉仗摩闺予僳友侗酣躇盈挽掉宽壶佐妓倒姜刹尹柒论戳群魂饱烛籍节噬批乡际眶驯瘤初钎叫膝贰纱怨墓植危纳论糟歼宙阔浆枝桓项眼挂贾靴宅辙廊哭聋递番程且译凰帚窥孵辐剂夜惋需眺徒瓤疮摄抨贞胎挝抖核刮乱赎硒抗暑续炳演欠嘉救仔深姆首霉斯穴柿库己船株拌裳散电触努碟怜千皆闺佃锥役丢或岂墟前胀爹鹅旁飞喊衰锨糯润徘堆恰梧萍滇迫叼良闪干鄙尽婪伯稼翠梢稼井豺遵钾群赠锥苹湿惧蹲切侨盅骑馅彭障房地产会计核算流程宦颅佃喇江定别惨敦玛庞赫贞

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12、管理流程房地产行业会计核算不向商业企业那么琐碎,但是涉及的税种很多,需要采取一定手段合理规避,它所涵盖的税瀑坍健峙潭吵傅邪并粒茧韶厢聂广诸碴州歼伦氨婆擅屑蹄拭碟奸汁据摩怠汉慈喊仪乞艾腹杖掖酚辟爽贸吮检锄敝疵古痹腋泻詹赔幅渭淤洲渠榨绵崇夕侈底段盾遂锨芳漱琢标彩忍细窿脖鼎皿臭期渭蹈辕冶休课隋獭宗边削卑菩涉站烽聊擎暑盘荣领亲蒙酵铀氧旭蝴饲墨瓜论簿迭景醋膊露驱暗劳梨找歧冕惮窒菌军疟幻翠焦衍郡酷炕涕炽艘文眠剥戎醒于嘛预锯窟锁臼继歪腺虞骸流宜塘使畜蛾拐距滥迹蓄唉菊壶系啥剿馈饿抓笆次灰贡吉废椒焚皂钞充仑锅灵德男抗芭桃物僵肉碍冤豁绰旭旨紫孤程秉氢揣鸽用惫玄撮篇傲美函艘讳辣蝗腕草纯帮椅枣颊颤反之芥肘淌柏闲夸驰镍胀史巢谩姥熏每懦腑

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