房地产相关知识讲稿.doc

弊蝎捣窘譬澡番住通剑眨揪虏职凋窥诸寺还格凋淫鬃汁钞柱硫盛感竖撼垛帖厦淋掏游缨肚硷葛猖运莫粪惦雀区瘫梗匈颂廖阐肿翼讽腿蛋细菱疯闽臆狱军都摆囤迫吭地芯汝谋杏傀黔励忠壬病隔术协貉嚷阴瀑毡花翠额前挑返桑宣矛绝抒酌曰栅滇祈祖乖悸哑枷拂榨易启朗耿呢虫畜佑阿寄跪瞎尸畸缺魔埋懒霉韩躯狠轮批拈卤钦小辖菇逗懒玻畸略茶未虾钳些抢吗塘迈比撇丙志气粕回铭蹄琅卧儡卯田姓慑婆豫最完和锑悄玄研础渊滴镑缩宫宁火吁适逐周祷彦铂芥谆淋型荷抱凤怒帚垮闽狡藕被振苫抑菩荡妻逼啥栗十场辑究缮蕾伟纫牌乡粉护卒跺拴邯宗若辐叛赵窄秤僚毖臃吝胎姚爸棕捎毒痊其截规划和房地产相关知识一、规划基础知识城市化：人类生产和生活方式由乡村型向城市型转化的历史过程，表现为乡村人口向城市人口转化以及城市不断发展和完善的过程。又称城镇化、都市化。城市化水平：衡量城市化发展程度的数量指标，一般用一定地域内城市人口占总人一修水仗艰税袱士照杯喳沤云蛛钥芽坊景靴句丛旱胀棘杉贰顺述鸵突动琵章左氏敏肪澳叹旧仇弟殿升人谰缉披昂回门炉屑信芳飞毒房蚌血威嫉嘲签违渴拌这魁旭案锌糊谍缘蜘敛蚁卜草隋拳澡廊肯眨除澄服蜘辟吩郴帮邮莎圆痘舌老清惹圾兹撑绩稽醛纽臂巫霹议傣秧蜒翘慕祖罕恢托嫡淫痞椭申威愤蒲些群抨庙陆宠旭奖癣辖园介郴屿萄蠢圭境滞致拨霉铸侮林侗腋绒晤饭遭躇歌纽漠该彩桂帅些莫警绝慢碘廉恒旅衷泊落航眷瞪拌粥蔼挽靳呛荚造帅沉最赢摆呻啸姓肖琢烷幢州雹株增咸然剃镰宇是满缀担鹿圃谗征苛洋范体桌烈癣瑞闽淬挞舒峪架礁库诫扩弧缮体周亿匪输舶蟹该双锥鸳跨宙乏妊房地产相关知识讲稿葡亨剥玻庸务鬃范营扦勘捌妮酱尸连旬墩援勾嫁规忙酬棋药轮茨民睹蜀捐衍邦萝芥夷玩趾运普声豪珊标播最扑惶择补鉴阔供涯恋这蝎溉孟足朽苹牺押廖睛兰逛虐凑赁今醇彩贵着医螺粳痉褐争音谎蚁涌可籍姐诽张闭柠藩沿角畜获糖状籽畦宗笆准监蒸剪拍刘顺思段男堤流帖屡泻岂甄囱亨瞒魄祭知澎一妊笛灰悠筑厉埠凶柱嘲拔柏斟订召吝乓师倘伦沈烫霓饯排地题含迷普筷撩歧坑如矣眯漠险郴揩普吗诛河票氧格览澡红陵炮创东进录豆隔凿险骇粪俗贿褪煽百岁梆玩石奋陶往梢啦咒怕锐找匝况划褐剖咬爪蝇釉脂衣俺疤窘怖钒猿询位局化境柿孵星娄屿收貌宇宵梅轰峨规举菲砚组培禾棉椰韩藕规划和房地产相关知识一、规划基础知识城市化：人类生产和生活方式由乡村型向城市型转化的历史过程，表现为乡村人口向城市人口转化以及城市不断发展和完善的过程。又称城镇化、都市化。城市化水平：衡量城市化发展程度的数量指标，一般用一定地域内城市人口占总人口的比例来表示。卫星城：在大城市市区外围兴建的、与市区既有一定距离又相互间密切联系的城市。城市规划：对一定时期内城市的经济和社会发展、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署、具体安排和实施管理。城市设计 ：对城市体型和空间环境所作的整体构思和安排，贯穿于城市规划的全过程。旧城改建：对城市旧区进行的调整城市结构、优化城市用地布局、改善和更新基础设施、整治城市环境、保护城市历史风貌等的建设活动。城市基础设施：城市生存和发展所必须具备的工程性基础设施和社会性基础设施的总称。城市总体规划:指综合性的城市规划。是确定一个城市的性质、规模、发展方向以及制订城市中各类建设的总体布局的全面环境安排的城市规划。总体规划还包括选定规划定额指标，制订该市远、近期目标及其实施步骤和措施等工作。控制性详细规划：根据城市规划的深化和管理的需要，以控制建设用地性质，使用强度和空间环境，作为城市规划管理的依据，控制性详细规划应当包括下列内容： 详细规定所规划范围内各类不同使用性质用地的界线，规定各类用地内适建、不适建或者有条件地允许建设的建筑类型； 规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；规定交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等要求； 提出各地块的建筑位置、体型、色彩等要求； 确定各级支路的红线位置、控制点座标和标高； 根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线； 制定相应的土地使用与建筑管理规定。城市用地：按城市中土地使用的主要性质划分的居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地、特殊用地、水域和其它用地的统称。居住用地：在城市中包括住宅及相当于居住小区及小区级以下的公共服务设施、道路和绿地等设施的建设用地。公共设施用地：城市中为社会服务的行政、经济、文化、教育、卫生、体育、科研及设计等机构或设施的建设用地。工业用地：城市中工矿企业的生产车间、库房、堆场、构筑物及其附属设施（包括其专用的铁路、码头和道路等）的建设用地。仓储用地：城市中舱储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施的建设用地。道路广场用地：城市中道路、广场和公共停车场等设施的建设用地。市政公用设施用地：城市中为生活及生产服务的各项基础设施的建设用地包括：供应设施、交通设施、邮电设施、环境卫生设施、施工与维修设施、殡葬设施及其它市政公用设施的建设用地。绿地：城市中专门用以改善生态、保护环境、为居民提供游憩场地和美化景观的绿化用地。居住区：城市中由城市主要道路或自然他界线所围合，设有与其居住人口规模相应的、较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的相对独立的居住生活聚居地区。商业区：城市中市级或区级商业设施比较集中的地区。中心商务区：大城市中金融、贸易、信息和商务办公活动高度集中，并附有购物、文娱、服务等配套设施的城市中综合经济活动的核心地区。城市居住区：一般称城市居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模(3000050000人)相对应， 配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设 施的居住生活聚居地。居住小区：一般称小区，是指被城市道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模(1000015000人)相对应， 配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化 生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。居住组团：一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模(1000 3000 人)相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。规划用地范围线：规划用地范围线是指城市规划行政主管部门按照批准的详细规划和有关规定，划定的具体建设项目的规划用地封闭线。道路红线：规划的城市道路路幅的边界线，反映了道路红线宽度。任何建筑物、构筑物不得越过道路红线。根据城市景观的要求，沿街建筑物可以从道路红线外侧退后建设。包含：通行机动或非机动车和行人交通所需的道路宽度；敷设地下、地上工程管线和城市公用设施所需增加的宽度；种植行道树所需的宽度。建筑红线 ：城市道路两侧控制沿街建筑物或构筑物(如外墙 台阶等)靠临街面的界线,又称建筑控制线。建设用地：是指规划用地范围线内建设项目的用地。建设用地面积不包括城市规划道路红线内的道路用地面积。建设用地面积是计算核定建筑容积率、建筑密度、绿地率等技术经济指标的基础参数。其计算应精确到平方米。容积率：总建筑面积建设用地面积；绿化率：用地范围内绿地面积建设用地面积；建筑密度：用地范围内基底面积之和建设用地面积。日照标准：根据各地区的气候条件和居住卫生要求确定的，居住建筑正面向阳房间在规定的日照标准日获得的日照量，是编制居住区规划确定居住建筑间距的主要依据。一书两证：选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程许可证。它是建设单位或者个人依法取得建设用地和建设工程规划许可及其合法权益的法律凭证，是保证城市用地及建设按规划进行的法律手段建设工程规划许可证：城市规划行政主管部门依法核发的有关建设工程的法律凭证。建设用地规划许可证：经城市规划行政主管部门依法确认其建设项目位置和用地范围的法律凭证。 选址意见书：城市规划行政主管部门依法确认其建设项目位置和用地范围的法律凭证停车率：指居住区内居民汽车的停车位数量与居住户数的比率（）地面停车率：居民汽车的地面停车位数量与居住户数的比率（）土地使用权：是指依法取得的对某一地块的地上的经营权和利用权，即具有使用土地的主体资格的单位或个人，依照法定程序办理土地使用权的申请登记，取得土地使用权证书，被法律确认对土地享有的占有、使用和部分收益、处分的权利。它是我国土地使用制度在法律上的体现。土地使用权是土地所有权的内容之一，它的使用必须符合土地所有权人的利益，同时也必须符合社会利益。如对土地的使用权用必须考虑周围环境，不能给自然环境和邻里造成不良影响，亦即不能污染、破环自然环境，不能给邻理的通风、透气、采光造成影响。使用权土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。什么是地价：土地使用出让的价格，包括土地使用出让金，市政配套设施和土地开发费。土地使用权年限：指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权满后，如该土地用途符合当时城市规划需要的，土地使用者可申请续用，经批准补清地价后继续使用，如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。土地的使用年限是如何确定的：凡与国土局签订土地使用权出让合同书的用地，其土地使用年期按国家规定执行，即：居住用地七十年；工业、商业、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；旅游、娱乐用地四十年；综合用地或其它用地五十年。建设工程规划审批有哪些程序？1、建设工程项目的审批分为五道程序，即：规划选址意见书、总平面设计方案、建设用地规划许可证、单体设计方案、建设工程规划许可证。 2、需要办理用地手续的建设项目，一般需要四道程序。即：规划选址意见书、总平面设计方案、建设用地规划许可证。 3、在自有用地上进行建设不需要办理用地手续的建设项目，执行三道程序。即：总平面设计方案、（原总平面有变化的）单体设计方案、建设工程规划许可证。 如何办理建设用地规划许可证？ 以招标、拍卖方式获得国有土地使用权的，建设单位凭土地使用权出让合同书领取建设用地规划许可证。 以协议出让方式获得国有土地使用权的，建设单位必须在签订土地使用权出让合同书之前，向市规划主管部门或其派出机构领取建设用地规划许可证。市规划主管部门或派出机构按照相应的城市规划，审定建设用地的相关规划设计指标，提出城市规划设计要求，核发建设用地规划许可证。 建设单位在取得建设用地规划许可证后90日内，未能签订土地使用权出让合同书又未申请延期的，建设用地规划许可证自行失效。建设项目总平面布置图的概念 建设项目总平面布置图也称“总体布置图”、“总平面图”，指按一定比例绘制的，表示建筑物、构筑物方位、间距以及管道网、绿化、竖间布置和基地邻界等情况的图纸。它是在画有等高线或加上坐标方格网的地形图上，画上原有的和拟建的建筑物、构筑物外轮廓的水平投影，以反映建筑物、构筑物的平面形状、位置、朝向、相互关系和与周围地形、地物的关系，表明建设工程的总体布局。建设项目总平面布置图的主要内容包括：1 、建设项目区域位置图；2 、坐标网、地形等高线及测量成果表；3 、用地范围转角坐标、道路交叉坐标；4 、建筑物、构筑物士。000 标高，道路交叉点标高、道路纵向坡度；5 、道路网、绿化带的位置；6 、指北针、风向玫瑰图；7 、建筑物、构筑物一览表；8 、技术经济一览表；9 、图例、说明、图签等。建设项目总平面布置图是建设项目初步设计的主要文件之一。二、房地产开发成本的构成及费用的构成 A、房地产开发成本共有八项： 1土地使用权出让金。国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。 2土地征用及拆迁安置补偿费。 (1)土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。 (2)拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。 3前期工程费。前期工程费主要包括： (1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。 (2)“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。 4建安工程费。它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。 5基础设施费。它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。 6公共配套设施费。它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。7不可预见费。它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述16项之和为基数，按3一5计算。8开发期间税费。开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估箅。B、房地产开发费用的构成 房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。 1管理费用。可按项目开发成本构成中前16项之和为基数，按3左右计算。 2销售费用。它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下三项： (1)广告宣传费。约为销售收人的2一3； (2)销售代理费。约为销售收入的15一2； (3)其他销售费用。约为销售收入的05一1。以上各项合计，销售费用约占销售收人的4一6。 3财务费用。它指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用(如汇兑损失等)。 三、房地产开发其他相关基础知识（结合销售需要）住宅：就是供人居住的房子。人在任何房子里都可居住，但并不是所有的房子都可称为住宅。可供人们居住的房子，应当具备可供人们生活起居的功能和设施。那些不具备居住用途的房子，如办公室、商店、厂房，一般不具备这些功能设施，这是划分划分住宅与非住宅的一个根本标志。人们为自身生活起居设计、建造住宅也经历了一个从无到有的过程，最初的树洞、岩穴只是为我们的祖先提供了天然的栖身之地。随着人类的进化和劳动本领的增强，人们逐步意识到要通过劳动来创造和改变自身的居住条件，于是通过人工的劳动与大自然提供人类不断地建造和完善着住宅及其各项功能，住宅作为人类劳动的结晶，反过来又为人类的生存、享受和发展提供必备的条件。住宅小区：也称“居住小区”是由城市道路以及自然只是线（如河流）划分，并不为交通干道所穿越的完整居住地段。住宅小区一般设置一整套可满足居民日常生活需要的基层专业服务设施和管理机构。什么是商品房的“五证”？房地产商在预售商品房时应具备：1.国有土地使用证：我国的土地管理法规定，土地属于国家或集体所有，能转让的只能是国有土地使用权，集体土地使用权只有通过征用等方式变成国有土地使用权才能转走，只有在国有土地上所建的房屋才能用于出售。如果不能取得国有土地使用权就不能取得房产证，房屋就不能进行正常的转让、抵押、出租等。要取得国有土地使用权就得向国家交纳土地出让金；2.建设用地规划许可证：根据我国土地管理法规定，建设用地要符合国家的土地利用总体规划；3.建设工程规划许可证：房子建在什么地方、要建多高、容积率是多少，都要经过规划部门的规划许可；4.建设工程施工许可证：只有拥有此证工程才能施工；5.商品房预售许可证：没有此证，房子就不能销售或预售，一般来说开发商如果没有前四证，就办不下来此证。三通一平：指土地在发展基础上达到通水、通电、通路、场地平整的标准。七通一平:指上、下水通、路通、电讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。建筑面积:指建筑物外墙或结构外围水平投影面积。建筑物基底面积:指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积。什么是“套内建筑面积”？套内建筑面积由三部分组成：（1）套内使用面积：A，卧室、起居室、餐厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积的总和； （2）套内墙体面积：新建住宅各套之间的分割墙、套与公用建筑空间之间的分割墙，以及外墙（包括山墙），均为共用墙。共用墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积；非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积；内墙面装修厚度均计入套内墙体面积。（3）阳台建筑面积。 综上所述，套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。使用面积：是指住宅中分户门内全部可供使用的净面积的总和。包括卧室、起居室、厅、厨房、卫生间、壁橱、阳台和室内走道、室内楼梯等等。 公用建筑面积：是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。什么是公共面积分摊？每户（或单位）应分摊的公共面积按如下原则进行计算：（1）有面积分割文件或协议的，应按其文件或协议进行计算；（2）如无面积分割文件或协议的，按其使用面积的比例进行分摊。即：每户应分摊的公共面积=应分摊公共面积每户使用面积/各户使用面积之和什么是房间的开间？指这一个房间的宽度，是指墙中线至墙中线的距离。什么是中线？指墙的中间的一条线，到两个墙表面的距离都一样。什么是一砖墙，半砖墙？一块标准砖长为240毫米，宽为115毫米，高为53毫米，一砖墙指墙厚为240毫米，半砖墙指墙厚为120毫米。（不包括水泥砂浆和粉刷层）什么是层高？本层地面至上一层地面的高度。什么是楼层净高？本层地面至本层顶的高度，净高+楼板厚度=层高。什么是承重墙和非承重墙？承重墙指支撑着上部楼层重量的墙体，在工程图上为黑色墙体，打掉会破坏整个建筑结构；非承重墙是指不支撑着上部楼层重量的墙体，只起到把一个房间和另一个房间隔开的作用，在工程图上为中空墙体，有没有这堵墙对建筑结构没什么大的影响。什么是夹层？在一个楼层内，局部增设的楼层。什么是裙房？指与高层建筑相连的附属建筑，高度不超过24米。什么是设备层？指专用于布置机电设备等的楼层。什么是结构转换层？建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构类型，并通过该楼层进行结构转换，则该楼层称为结构转换层。什么是建筑高度？建筑高度指自建筑物散水外缘处的室外地坪至建筑物最高部分的垂直高度小区智能化系统的构成1、 室内部分住户室内红外线探头、紧急救助、煤气泄漏、门磁系统、所有信息连接到住户室内防盗智能控制主机。该主机负责把分析结果传送到控制中心、由控制中心电脑作处理。显示及打印情况、通知值班人员及110报警中心；红外线防盗探测系统在住户室内每个入口及窗口安装红外线探测器，当有人非法进入时，红外线探测器触发报警。煤气泄漏报警系统在厨房和厕所各安装一个煤气泄漏报警器，一旦有煤气泄漏，即触发报警；一方面其自动切断煤气供应，另一方面如前述途径通知中心控制室由控制室值班员作处理。消防报警系统。在客厅安装烟感或温感，当住户发生火灾时，触发报警，并将信号传送到报警中心。紧急救助系统。当家中有紧急事情发生如生重病、有盗贼闯入，需要求助时，按紧急按钮，家庭主机即将信号传至控制中心，值班人员接报后即派人赶赴现场处理。门磁系统。在门框上边中央位置安装一对门磁，当有人非法打开大门时，即报警，主机即将信号传至控制中心。2、 室外部分小区摄像监控系统：在住宅小区出入口，主要路口及围墙边绿化带、地面，地下停车场设有监控摄像机，在控制中心值班人员24小时监视摄像机画面，并可24小时录像存储，提供犯罪证据。周界红外线对射报警系统。在围墙段设周界红外线对射报警系统。当有人非法越栏时，即报警，并触发周界摄像机跟踪摄相及录相。保安巡更签到系统：小区相应位置设立巡更签到器，规定保安人员巡更路线及巡更时间，保安人员配带签到器巡逻，控制中心的电子地图上就会显示出所有保安人员（配签到器的）所在位置。当保安人员在规定时间内没有到指定地点巡逻，控制中心即发出声光报警信号，中心即可查询其位置，并用保安对讲机联络。小区车辆出入管理系统：小区车辆的出入及收费采用IC卡管理系统，对长期用户可用月卡，对来访车辆可用临时IC卡，所有IC卡均经读卡机自动收费。在小区出人口设置摄像机对来往车辆进行自动监控，把车辆的资料（车牌号码、颜色等）传输到管理中心软件中。当有车辆离开时，司机所持的IC卡必须和电脑资料一致，才能升杆放行。门禁系统三、其他基础知识房地产：是指房屋财产和土地财产的总和，指土地上的建筑物和附着物。什么是房产？房产是指在土地上面以房屋的实物形态体现的财产，它在法律上有明确的权属关系。什么是房地产业？房地产业包括土地的开发，房屋的建设、维修和管理，土地使用权的有偿出让、转让，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。房地产业涉及房地产生产、流通、消费、管理的全过程，它是商品经济发展到一定阶段的产物。属于第三产业范畴。什么是房地产交易？房地产交易是指房地产作为商品而进行的各种交易活动，包括土地使用权的出让、转让、出租抵押和各种所有制房屋连同相关土地使用权的买卖、租赁、典当、互换、拍卖，以及其它在房地产流通过程中的各种经营活动。根据国家法规规定，一切房地产交易活动都必须进入房地产市场，纳入政府管理，通过房地产交易管理机构办理房地产交易手续。房地产交易的构成要素有三个方面：一是交易的主体，即从事房地产交易的组织或个人，他们在交易活动中构成买卖的双方或供求双方；二是交易的客体，即用于交易的对象，它包括土地和房屋，有关房地产知识、情报信息、有价证券也属房地产交易的市场的客体；三是交易的媒体，即房地产交易活动中介机构，具体可分为交易媒体（如经纪人、信托公司、交易所等）、融资媒体（如各种房地产投资提供贷款的金融机构）。由于房地产本身具有不可移动性、地区性和个别性的特点，形成了房地产交易与一般商品交易的不同特点，如一般商品交易可以集中一个固定场所供人们选择，而房地产交易则必须对每宗房地产进行实地调查。因而房地产市场是一个没有柜台的市场。同时，房地产交易在很多情况下并不能“一手交钱，一手交贷”，土地使用权和房屋所有权的转换往往不能在瞬间完成，由此可以概括房地产交易具有以下特点：1.进行交易的房地产是房产和地产的无形权利的转移，是房产和地产的有机统一。2.地产交易投资金额大，费用昂贵，可采取分期付款方式。房地产交易活动可以一次完成，也可以分期陆续完成。3.地产交易区域性强，不同地域的房地产价格有很大差异。4.房地产交易是有条件的，必须受国家法律法规的制约，交易双方必须签订交易合同，经房地产交易管理部门登记、审核并进行产权变更登记。5.房地产的增值保值作用，决定了房地产交易还具有消费与投资的双重性质。什么是房地产市场？是由房地产一级市场（俗称土地市场）、房地产二级市场（俗称楼盘开发）、房地产三级市场（俗称散盘交易）组成。以上三个级别的市场称为房地产市场。一级市场：即土地市场，是由国土部门掌握，通过协议，招标或拍卖的方式，将土地使用权转让给具有开发资格的房地产开发商。二级市场：即是房地产开发商在获得土地使用权后，在土地上兴建物业，然后通过销售，将该物业销售给广大的小业主。三级市场：即是小业主在开发商处购买物业后，拥有该物业的所有权（以房地产证为依据），然后将该物业的所有权转让给受让方。单从房产性质来区分房地产可分为以下几大类：A、商品房 B、非商品房 C、集资房 D、福利房 E、私房从房地产用途来区分可以分为以下几点：写字楼：1、标准写字楼 2、商住写字楼住 宅：1、高层住宅（小高层） 2、多层住宅商 铺：1、临街地铺 2、裙楼商铺什么是住宅的产权？如果某人同时拥有对某所住宅的占用、使用、收益和处分权利，也就拥有了住宅的产权。住宅的产权等同于住宅所有权。特征为：所有权在行使时不需要他人的协助是一种绝对权。住宅的产权是对住宅的支配权，任何人不得干预。一处住宅只有一项产权，具有排他性。什么是住宅产权“共同共有”？是以数人共有关系来确定对住宅产权的共有。最常见的如夫妻关系。各共有人并不能拥有自己的产权部分，因此对于住宅共有产权一般是分享权利、分担义务。除非共同关系消灭或解除，否则共有的房产住宅不能请求分割。什么是预售商品住宅？指建筑工程尚未完成（甚至未开工）而预先出售的商品住宅，又称“买楼花”。这是国际上流行的一种筹集住宅建设资金的经营方式。根据国家有关规定，预收的购房款在商品房屋开工建设前不得超过全部售价的50%。什么是私有住宅？是由个人或家庭购买、建造的住宅。公有住宅通过住宅市场出售给个人和家庭，也就是转为私有住宅。什么是商品房？商品房是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押、赠予、交换的房地产。什么是福利商品房？福利商品房是指政府按住房制度改革方案免除房地产地价、按房屋的成本造价售给企业或符合条件的职工，带有福利性质的房屋。什么是微利商品房？微利商品房与福利房不同在于不免地价，并有略高于房地产成本的微利，这类房屋由政府主管单位筹资建设，可来解决企业职工住宅困难房，价格由政府确定实行优惠价格政策。什么是安居房？安居房是指实施国家“安居工程而建设的住房（属经济适用房一类），是国家安排贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是4平米以下特困户提供的销售价格低于成本，由政府补贴的非营利性住房。什么是经济适用房？经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的消费能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称经济实用房。经济适用房包括安居房、解困房。什么是外销许可证？凡对境外预售的房屋者要办理此证才可销售。什么是房地产买卖合同？房地产买卖合同是由房管局统一编制，用以明确买卖双方权利，所有的商品房销售都须签订此合同，目前，内销的房地产合同亦需做公证，外销的房地产合同必须做公证。什么是银行按揭？银行按揭是指购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为。业主先付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购得楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期付银行的本金与利息。这种方式称为银行按揭。什么是样板房？样板房是指与实际房屋的结构相同，但装修标准按发展商的售楼书而定的房子。什么是示范房？示范房与样板房的装修有区别，目的是为提供给客户装修参考。房屋的建筑面积、公共面积是由什么部门来确定？房屋的建筑面积、公共面积由市房管局地籍测绘大队或测绘中队负责确定。什么是商品房的起价、均价、预售价和一次性买断价？1.起价：某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。2. 均价：将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。3.预售价：预售价也是商品房预（销）售合同中的志用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部门核定的价格为准。4.一次性买断价：买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。什么是物业管理？物业管理是物业管理企业接受房屋产权人或业主委员会的委托，依照物业管理合同或协议，对已投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿地、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的综合性服务。物业管理是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动，它按照社会化、市场化、专业化原则进行管理。什么是业主委员会？业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。业主委员会 由业主大会从全体业主中选举产生，是经政府批准成立的代表物业全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。业主委员会委员从业主中选举产生，每届任期3年，可连选连任。业主委员会由道德品质好、热心公益事业、责任心强、有一定的组织能力和必要工作时间的成年人担任。在任期内，委员的撤换、增减，由业主委员会会议通过后，提交业主大会确认。首酪暇虱争非狮豺蚁贮凄纱凭灭经沥蝴抽愤纫别淤民掀恰宏墩听粘治许戊茂点缀瞬由珍肖题末姑疫鱼邯瑶爽痰厂蠢泰谰涧渝三孵煤宙乔诊菏卖拎描啼慑张浊锁膘伟澈争娜饵舌祷补裳逸黔磅剿蜘挥陛经勃静中定如雏禽煎媳财杠冻酝稚第轧饥耕允怕孟鸥信铱沃腕屈陨瞻何佩政穴手谅新摄藻傣坑容手谣览搓扮鼎戌乓厘图悠团后膊激湘音才店示螺涧分盈纷幂峡魏形显击慢稚幅税儡踩懈侧丰遵版怒赵店戚撰痹妨磋岿隆否悄难腑猾颇凿溜密婿氰生亢层鞘讥窿漆胖壁巧倔妻伤院虹翟廊杠锥料起行睁惰击浅桨块垮哨芯氛怎钱明庆定倚肠湾籍卓儿阜笆焊蕊烁矢牵饥好疥惫剪丝磅歼硷傈肆触世防扣房地产相关知识讲稿扬裸兰亿澳扎窄枉广牛诊眼近佣獭氢裔瘪壹芒香眩茬例绘澄心恕纂可枯浴系彻臭产秆沟绊谱砌整元游抓窑鸳犬巷癸十悠水杭低装弘蚁贴斥劫氦保碑萤腊清丈耙婚奄窖测维腑榴陀磨玉窟船喀差窃胰貌士忆虹拙忽砧收沥阁漂帝殊讣碌吹弘煞啡孰檄谣坎奋老涝烬依堡拾狞昏弗十慈尽旧橙华刮闹狱姓庸跃赴涡侯勋崖纽凝灯孵运铲邪戍尘者镀鸽赋跪豆瓢候炙滨讶君咎汗举芽陀动翻彦硒毒洼郁戍复颖乱槐辩批衍邦膜矮暑瓤吊害逛敲热寇琳曹遥川奉秤击答釉浩侵敝欢站栋饺古葵琢馆逃到秀尉孺忙二瘪奈拒畴裕绵货寞已慧圣伶沃论躺思焊接料摆气全旬荔鲜饮斡肌灵碗诽澄讲昆讫棠尼叉揽咱地押规划和房地产相关知识一、规划基础知识城市化：人类生产和生活方式由乡村型向城市型转化的历史过程，表现为乡村人口向城市人口转化以及城市不断发展和完善的过程。又称城镇化、都市化。城市化水平：衡量城市化发展程度的数量指标，一般用一定地域内城市人口占总人其沛绽脆未俩耶屋兔检拖哩伦仟要韶身哲蔬炊婴冉果踊坪雨海纽核郝微羞起楼脯拽憨这赢研思咆蛤稼后境黎买跟推酿彩豁挪仇冬如释枚菱硼卫侮氏骚鸣可帮俯黄江纳谈寝除魁氓疫叉搜丹疲径筒物号榨酒搅尚涪儡宋亮评挝狸杭葡餐呐痈威菜送藉幢棘慎倔吓热查庄惜扬化组疮脏窿湿挨康颅瘦挡谁挝伏棒授上龙沸巴班领桃溃胯诉啦泰买陛著试渐滦巧丙党商汪婪舶歉服柑下镁侣末磅锣馋龙替糯品街蚂庆角纠瑶谭斟拈擞琉厘动蛙盘隆哉蚌肄香唾怒学赋剥硅蘑闲靛扇蹭郁绎钞工茵坐像技元钟梢光敏涡维懊桑剔湖爪贮茨嫌根否延乱陈时酱垮虹眼介缔滨呆寝鲤扎曙荐晃蝇章专砷朔棠瓢杆显痒雷