典当企业房地产抵押业务流程.doc

典当企业房地产抵押业务流程(试行)为规范公司典当业务行为，保证典当业务正常开展，有效防范和规避典当风险，以获得较好的经济效益，根据国家有关法规、典当管理办法和公司章程制定本办法。本办法所称房地产典当业务，是指当户将其房地产作为当物抵押给典当企业，交付一定比例费用，取得当金，并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。 根据公司典当业务特点，本办法对房产类典当业务流程进行了规范，具体如下：一、有房产证房产的典当业务流程（一）当户申请当户应以书面形式提出典当申请并如实说明当物的来源及相关证明材料。1、当户为个人的应提交以下资料：1）房屋所有权证原件、土地使用证原件；2）当户身份证原件（已婚者提供夫妻双方身份证）；3）户口薄原件、结婚证（或离婚证）原件、未婚者应提供未婚证明；4）房产为多人共有的，还应提供其他权益人的身份证和同意典当的签字文件和公证文件；5）收入证明、当户还需提供纳税凭证、水电费凭证。6）其它材料；2、当户是单位的应提交以下资料： 1）经过年审的营业执照副本、未过期的组织机构代码证、法人代表身份证、贷款卡、基本户开户许可证、公司章程及修正案、股东（董事）会决议、财务报表；法人代表身份证、法人代表证明书、授权代理人身份证、法人代表授权委托书。2）提供房产证、土地证（出让）原件。3）出具股东会或董事会同意抵押担保决议。4）提供正规评估机构出具的评估报告。（二）审核1、业务人员应对当户提交的文件及资料进行初审；2、查看房产质量、地理位置、周边环境、户型结构、装修标准，有利于做出准确的价格评估；3、房产估价，需在公司指定的评估公司进行评估;4、如属于微小型个人业务，业务人员根据初审情况填写典当借款申请表（见附件一、附件二），提交给业务部经理。业务部经理签署是否进一步开展此笔典当业务的部门审核意见。如属于微小型以外的个人或企业业务，业务人员需在当户申请和部门负责人准入判断后，形成资信调查报告并提交风控部门由其审核。5、业务人员与当户协商当金金额、典当期限、当金利率和综合费率。1）当金金额，控制在房产估价的合理范围之内。2）典当期限，当期按月计算，单不满十五日可按十五日计算，超过十五日不满一个月，可按一个月计算，最长不超过半年。3）当金利率，按中国人民银行公布的银行机构6个月法定贷款利率执行。4）综合费率确定原则为：金额大和期限长的，综合费率低；金额小和期限短的，综合费率高。综合费率最高不得超出国家规定水平。（三）审批1、 业务部经理提出部门申报意见2、风控员提出风险考察意见3、评审委员会审核批准（四）签订房产抵押借款合同（五）办理公证和他项权证前往公证处对房产典当合同、绝当物处置法律文书（包括协议书、授权委托书）进行公证，并向房产局提交办理他项权证申请。（六）开具当票，发放当金房产局办出他项权利证书后，典当企业业务人员开具当票，按典当金额向当户付款。放款流程如下：1、 小微型客户：业务人员应在风控部门领取评审委员会决议（见附件三），根据房地产典当审批通知书（见附件四）逐级报批。2、其他类型客户：业务员在风控部门领取评审会决议（见附件三），填写典当业务（综合类）运行审批表（见附件五）进行放款审批流程。（七）当期内管理1、妥善保管该房产的权利文件；2、按时收取当金利息；3、业务员按时填写检查报告，遇突发情况及时汇报。（八）到期赎回当物业务员在办理当户赎回当物时，应核对当票与赎回人的有效证件(如委托赎回的，一定要同时持有原当户的当票、身份证、委托人受托人身份证)。过期赎回要加收服务费，特殊情况可减免收取。在收回当金本息后，办理他项权利解除手续。（九）续当如当户需要续当，必须结清前期综合费用和利息，并应提前10天提出申请。典当企业应做认真考察，确保续当能按时付息，抵押物足值，并按审批权限报批后，可以办理续当手续。（十）绝当典当物到期且超过5天不赎，即作绝当处理。绝当处理按公司制定的绝当商品销售管理办法执行。二、办理了预售证的房产典当业务流程（一）当户申请申请预售房产典当需提交的资料：1、经过年审的营业执照副本、未过期的组织机构代码证、法人代表身份证、贷款卡、基本户开户许可证、公司章程及修正案、股东（董事）会决议、财务报表；法人代表身份证、法人代表证明书、授权代理人身份证、法人代表授权委托书、预售许可证复印件（以上证件均需原件核对）；2、法人授权委托书；3、法定代表人和经办人身份证；4、提交施工等单位的权益证明文件。（二）审核1、业务人员应对当户提交的文件及资料进行初审，核实当户资料真实性；2、看房，查看房产质量、地理位置、周边环境、户型结构、装修标准，有利于做出准确的价格评估；3、房产估价，可聘请专业的评估机构进行评估；4、业务人员需在当户申请和部门负责人准入判断后，形成资信调查报告并提交风控部门由其审核；5、业务人员与当户协商当金金额、典当期限、当金利率和综合费率（1）当金比例，原则上控制在销售价的三分之一之内。（2）典当期限，控制在2-6个月之间。（3）当金利率，按中国人民银行公布的银行机构6个月法定贷款利率执行。（4）当金利率与综合费率之和原则上不低于月3%。（三）典当审批1、业务部经理提出部门申报意见；2、风控员提出风险考察意见；3、评审委员会审核批准。（四）签订房产抵押借款典当合同（五）当户全权委托典当企业代理其办理房地产处理的全部手续（六）办理公证和他项权证前往公证处对房产典当合同、绝当物处置法律文书（包括协议书、授权委托书）进行公证；并向房产局提交办理他项权证申请，房产局受理、办出或用其他方式取得优先受偿权后，按典当金额向当户付款。（七）开具当票，发放当金房产局办出他项权利证书后，典当企业业务人员开具当票，按典当金额向当户付款。申请放款流程如下：业务员在风控部门领取评审会决议（见附件三），填写典当业务（综合类）运行审批表（见附件五）进行放款审批流程。（八）当期内管理1、保管好典当合同；2、按时收取利息3、注意施工进度和销售情况。（九）到期赎回、续当或绝当的处理1、到期后付清本息赎当的，到房产局办理解除抵押登记。2、当户需要续当，必须结清前期综合费用和利息，并应提前10天提出申请。典当企业应做认真考察，确保续当能按时付息，抵押物足值，并按审批权限报批后，可以办理续当手续。3、绝当的，将已抵押房产拍卖。三、土地使用权抵押典当不受理集体土地使用权和宅基地使用权抵押担保，原则上不受理国有划拨土地使用权抵押担保。（一）受理申请1、借款人是个人的需提供：土地证（出让）原件、结婚证或户口本、夫妻双方身份证；未婚或离婚的提供单身证明或离婚证、收入证明。2、借款人是公司的需提供：（1）经过年审的营业执照副本、未过期的组织机构代码证、法人代表身份证、贷款卡、基本户开户许可证、公司章程及修正案、财务报表；法人代表身份证、法人代表证明书、授权代理人身份证、法人代表授权委托书。（2）土地证原件。（3）出具股东会或董事会同意抵押担保决议。（4）我公司认可的评估机构出具房产评估书。3、若借款人抵押的土地使用权人是第三方，则还需提供产权人同意抵押担保的承诺并签字确认，同时提供我公司要求提供的第三方其他资料以及股东会或董事会同意抵押担保决议。土地使用权人是个人的还需夫妻双方同意抵押担保承诺并签字确认。（二）当前调查实地勘察，根据市场行情客观评估土地价值，由我公司认可的评估公司出具土地评估报告。根据评估价，确定当款金额，原则上抵押率不得超过50%。（三）审查与审批1、业务部经理提出部门申报意见；2、风控员提出风险考察意见；3、评审委员会审核批准。2、经总经理批准后，签发当票、抵押担保合同、土地抵押登记申请表、经公证的使用权人授权委托书以及办理土地抵押登记的其他需要填写的资料。3、在有权办理土地抵押登记部门办理抵押担保登记手续。4、在取得土地抵押登记处出具的他项权证后，办妥他项权证入库手续。（四）当款发放借款人按当票付清综合服务费用后，业务员通知财务室放款（或付当金）。财务应与授权部门核对确实后才能放款，当金利息全免。（五）当后管理与当款收回1、借款期间及时通知借款人按期结清综合服务费用。2、对中长期客户实行当后检查制度，检查借款人经营情况及抵押物状况，撰写当后检查报告，发现风险及时上报预警，采取必要防范措施。3、借款到期按期收回当款，整理档案、编号存档结案。8