陕西师范大学家属区物业管理试行办法.doc

河南理工大学住宅区物业管理办法（试行）（讨论稿）第一章 总 则 第一条 为了规范我校北校区住宅区、南校区校内住宅区和中华翰苑的管理，创建安全、整洁、文明、和谐的住宅区环境，根据国家物业管理条例（国务院令2007第504号修订）和中华人民共和国物权法（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过），结合河南理工大学实际情况，制定本办法。第二条 我校住宅区物业管理特指暂由学校相关部门代行住户职责，以物业服务合同方式委托后勤集团公司对住宅区公共设施、设备和居住环境实施的一系列服务和管理活动。第三条 本办法所称的物业管理服务区域（以下简称住宅区）为大北院、小北院、东南院、西院、昌盛院、焦东院、南校区校内住宅区和中华翰苑全部区域。物业管理服务范围，是指住宅区的清洁卫生、绿化养护、道路维护、住宅楼管护和住宅区公共设施及秩序的综合管理等，不含绿化建设、建筑屋顶及楼体大型维修，供电、供水、供气、供暖等大型基础设施设备的新建与大型维修。 第二章 物业管理服务标准第四条 后勤集团公司必须遵照我校物业管理服务标准以合同方式履行物业管理职责。第五条 房屋建筑管理服务标准：维护房屋建筑外形外貌，确保建筑安全。（一）确保房屋外观完好、整洁，无污迹和重大缺损现象；房屋外墙及公共空间无乱涂、乱画、乱张贴、乱悬挂现象。（二）房屋装修符合学校规定，严禁私自拆改管线、严禁发生危及房屋结构安全和损害他人利益的行为；对私改乱拆管线、损坏房屋结构和他人利益现象及时劝止、报告。（三）家属住宅外无乱搭建或私人圈墙，住户封闭阳台时无擅自外伸现象，住宅内楼道无杂物和乱堆放；对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途的现象及时劝告、阻止，并及时报告甲方。（四）室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序。第六条 公共设施设备运行服务标准：按物业管理服务合同，对公共设施设备进行管理服务。（一）有完备的设备安全运行、维修养护和卫生清洁制度并在工作场所明示。设施设备及责任人均应挂牌标识。有设备台帐、运行记录、检查记录、维修记录和保养记录。（二）设备运行严格执行操作规程，无重大管理责任事故，有突发事件应急预案和处理措施、处理记录。（三）设备主管或设备管护人员每日对设施设备进行巡视，并有巡视日志（如供水、供电、供热、监控系统及电梯等）。实行24小时报修值班制度。急修半小时内到达现场，一般维修半天之内或在双方约定时间到达现场。（四）路灯、庭院灯、楼道灯、围墙灯、喷泉灯、车库灯、指示灯等完好率98%以上，并按规定时间开关。（五）保证住宅区道路畅通，区域内广场、道路、道沿、楼梯、台阶等自然破损之处及时修复；制止随意开挖道路、擅自占道、改道、设障或封道行为；禁止道路和人行道随意被涂抹或污染，监督在道路或人行道附近施工的单位必须有保证道路不被污染的举措；通行车辆不能有抛洒和污染道路现象；制止超重车辆在住宅区道路超负荷碾压通行。（六）住宅区道路及其他地域所有下水井都用井盖盖严，无破损的、跷跷板式的和其它可能造成人身伤害的井盖；住宅区内暖气管沟盖板齐全，无长时间外露管沟；道路雨水井清淘及时、井内无杂物，保证雨水畅通无阻。对有危及人身安全隐患的设施设备，设有明显标志和防范措施。（七）对蓄水池、二次供水水箱，按规定定期清洗、消毒、加药，水质符合卫生要求。每季度对给水管网保养一次，主要阀门、阀体开启灵活，无漏水现象。雨、污水管道每月检查一次，每年对公共雨、污水管道全面疏通一次，确保排水通畅。化粪池每月检查一次，每年清掏12次。（八）定期冲洗、清理喷泉池，做到无杂物、无异味。（九）及时排除住宅楼突发断电事故，无法立即排除的，须在停电后30分钟内启动发电机供电，确保电梯和公用照明用电；在接到相关部门停水、停电通知后，及时通知用户。第七条 保洁服务标准：按国家卫生标准及物业管理服务合同，对公共区域进行保洁管理服务。（一）住宅区景观、空地、道路和其它公共区域保洁：住宅区景点景物洁净美观，无涂写乱画或刻痕；保持石刻器物洁净，石刻刻痕清晰，字色常新；住宅区的园林建筑保持常新、洁净和无损毁；不锈钢扶手、护栏、娱乐健身设施、柱灯、音响、桌、凳、花钵（盆）、灯罩、灯具、停车场（库）出入口的阳光板、减震板等定期擦洗，保持干净、明亮、无积尘；住宅区内无随意堆放物、无砖瓦石块等杂物、无枯枝、无痰迹、无烟头、无果皮纸屑等废弃物和乱倒垃圾现象；无随意栽立电杆、无架空拉线和擅自悬挂标语或栽立广告牌等行为；无擅自摆设点等商业经营行为；区内路灯灯杆保持清洁美观，发现不亮路灯及时报修；住宅区无焚烧枯枝树叶污染空气现象；保持清洁区域无垃圾、无杂物、无异味，并进行保洁巡查维护；保持果皮箱、垃圾桶干净、整洁、完好无损；所有标牌、楼名或题名应定期擦洗或刷新，保持其原有色彩和风格；路牌、指示物和树木标牌随时保持洁净、端正；保持道路和人行道全天洁净，无尘土、无痰迹、无烟头、无废弃物；遇积水、积雪和积冰清除及时。 （二）房屋内公共部位管理：楼道墙壁洁净，无涂写乱画现象；楼道地面全天干净整洁；楼道扶手、开关面板，过道门、踢角线、门窗、电梯厅及公共设施干净，无卫生死角。（三）垃圾处理与收集：合理布设垃圾桶、果壳箱；垃圾每日收集，做到日产日清，无垃圾桶、果壳箱满溢现象；垃圾转运车、保洁车保持洁净，停放规范；所有垃圾按要求及时运转至学校垃圾压缩站内；垃圾压缩站，根据实际需要进行冲洗、消杀，有效控制蚊、蝇等害虫孳生；垃圾箱、果壳箱每日清理，定期清洗，保持洁净。（四）家禽、家畜、宠物管理：禁止饲养家禽、家畜，对违反者及时劝止、报告，并配合有关部门进行处理。饲养宠物必须符合相关规定，对违反者及时劝止、报告，并配合有关部门进行处理。（五）灭虫除害：定期喷洒农药、投放鼠饵，消灭老鼠、蚊蝇、蟑螂等虫害，喷洒、投放必须设立警示和告知标志，防止对住户及行人造成危害。第八条 绿化养护服务标准：按物业管理服务合同，对住宅区绿化进行管理养护。（一）住宅区内各类乔木、灌木、绿地、草坪和绿篱定期施肥浇水，确保植物健壮常绿，花卉艳丽美观。（二）保持乔木树干干净，无杂枝，入冬前用生石灰水涂白树干（距离地面一米）；树冠无枯枝和有碍通行或观瞻的杂枝、乱枝；树坑整洁无杂物（营养性腐殖物除外）；树木标牌规整、干净、无误；无随意迁移、砍枝、挖除树木现象；果树的果实和各类花卉保持其自然生长状态，无采摘、攀折行为。（三）树干上无拉绳钉钉和乱张贴现象，无攀折树枝或在树木悬挂衣物、在草地和绿篱上晾晒衣被或其他物品现象；绿篱无缺损、无枯枝、无人为损坏；确保绿篱和灌木的枝叶密度，保证规整美观。（四）根据绿篱的不同景观目标，修剪适时适度，每次整形剪枝不得超过新生量的一半，避免基部“秃脚”、上部“散顶”和老枝“裸露”等现象；造型绿篱的修剪做到圆如球、平如板、棱如线；花坛内无枯枝落叶（营养性腐殖物除外）、无毁坏、攀折、踩踏现象。（五）绿地草坪按时浇水、施肥、除草、喷药，做到整齐、平整、无缺苗、无杂草、无病虫害发生；草坪高度适度，定期修剪；草坪内无成片枯草、废弃的砖块杂物等，确保草坪整洁。第三章 责任与义务第九条 后勤集团公司承接物业时，应当对共用部位、共用设施设备进行查验。在办理物业承接验收手续时，学校建设单位与房屋管理部门应当向后勤集团公司移交相关资料复印件，包含：竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；物业管理所必需的其他资料等。第十条 整个住宅区为后勤集团公司的责任管区，对发生在本管区内的任何违反本管理办法的行为，后勤集团公司均有权利和责任坚决制止；学校各职能部门要尊重学校授予后勤集团公司的管理权利和服务职责，有责任模范遵守本办法规定，支持后勤集团公司开展工作，并积极受理并出面解决后勤集团公司的相关报告。后勤集团公司应当按照物业服务合同的约定，提供相应的物业服务，未能履行物业服务合同的约定，导致住户人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任和经济责任。第十一条 住户应遵守学校相关管理制度和物业服务合同的约定，爱护物业管理区域内的公共部位和共用设施设备。（一）损坏房屋承重、抗震结构或者房屋外貌。（二）私自占用、损坏共用部位、共用设施设备。（三）违反物业管理规定，擅自搭建建筑物、构筑物。（四）侵占绿地、毁坏花草树木。（五）乱设摊点、乱停车辆。（六）乱倒垃圾、堆放杂物。（七）擅自在建筑物、构筑物上张贴、涂写、刻画。（八）影响其他用户采光、通风及其他生活便利。（九）排放或者堆放有毒有害物质，堆放易燃易爆物品或者排放超过规定标准的噪音。（十）从事危害公共利益的活动。（十一）法律、法规禁止的其他行为。住户违反本条规定，由后勤集团公司责令其恢复原状、赔偿损失，并处500元以上5000元以下的罚款，罚款所得用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护。第十二条 住户的房屋自用部位和自用设施设备的维修养护由住户自行负责，住户委托后勤集团公司进行维修养护的，由住户承担相应的费用；住户装饰装修住宅，应当遵守学校家庭居室装饰装修的规定，事先告知后勤集团公司，并接受其监督。第十三条 住户的个人利益必须服从住宅区住户的公共利益，物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关住户应当给予配合。责任人不履行维修养护义务时，经学校相关部门同意，可以由后勤集团公司维修养护，费用由责任人承担。物业的共用部位、共用设施设备维修养护时，相邻住户应予配合，因相邻住户阻挠维修养护造成学校或其他住户财产损失的，责任人应当负责赔偿。因维修养护造成相邻住户使用人的自用部位、自用设施设备损失或者其他财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。第十四条 利用物业共用部位、共用设施设备设置广告和进行其他经营性活动的，应当在征得后勤管理处的同意并按规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充维修资金，也可以按照学校的决定使用。第十五条 后勤集团公司接受委托有偿代为收取有关费用的，代收服务费由委托单位支付，后勤集团公司不得向住户收取手续费以及公共用水、用电等分摊部分以外的额外费用。物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任，应当向最终使用人收取费用。第十六条 住户对物业服务有意见的，可以向主管职能部门反映，主管职能部门接到住户对物业管理服务方面的投诉后，应当调查处理并及时答复住户。住户不得以有意见为由拒交物业管理费，住户不交纳物业管理费用的，主管职能部门应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，可按规定给与处罚，并通知财务部门代扣。拒绝、阻碍后勤管理处、校工会执行公务，或无正当理由拒绝缴纳物业管理费用的，后勤集团公司可以停止(包括停止供应水、电、暖等)相应的物业保障和物业服务。第十七条 住户或后勤集团公司均不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害住户的共同利益。因维修或者公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得学校主管部门同意，并在约定期限内恢复原状。违反本条规定，有下列行为之一的，由后勤管理处、校工会责令限期改正，给予警告，并按照本条下款规定处以罚款，罚款所得用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照学校的决定使用：（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害住户共同利益的；（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。第十八条 后勤管理处要加强住宅管理，有责任向后勤集团公司提供准确住户信息、建筑物面积等相关资料，积极配合后勤集团公司工作，安排新住户入住时，及时通知住户先到物业管理部门办理物业注册登记并签订入住协议手续。第十九条 鉴于我校住宅未完善个人权属手续，暂由后勤管理处、校工会代表学校和住户对住宅区物业服务负总责。负责与学校相关部门的协调，负责后勤集团公司与相关单位或住户矛盾的协调和处理，负责与后勤集团公司签订合同，负责物业管理费用的支付结算。主管职能部门负责协调并受理职工住户意见并监督处理进程，爱卫会负责住宅区公共区域的环境检查。第四章 物业费标准及服务项目确定第二十条 后勤集团公司必须承诺按照保本微利模式收费，参照河南省物业服务通行办法，以区域内房屋建筑面积为基数计费。大北院、小北院、东南院、西院、昌盛院、焦东院、南校区校内住宅物业费按照0.20.3元/平米月，物业费的成本构成包括基本服务费、垃圾处理费、清洁卫生费、绿化维护费、公摊水电费、物业服务人员工资和按规定的福利待遇、公共设施设备日常检修及保养费、后勤集团公司的资产折旧费、办公费等；中华翰苑物业管理费按照一层为0.20.3元/平米月，二层至六层为每月0.450.55元/平米月（增加了电梯费用，每平方为0.25元/月），六层以上为每月0.550.65元/平米月（增加了电梯费用、二次加压费，电梯每平方为0.25元/月，二次加压每平方0.1元/月），物业费的成本构成包括基本服务费、电梯使用费、供水的二次加压费、垃圾处理费、清洁卫生费、绿化维护费、公摊水电费、物业服务人员工资和按规定的福利待遇、公共设施设备日常检修及保养费、后勤集团公司的资产折旧费、办公费等。其微利是指通过政府和学校提供的优惠政策获得的收入和提取一定的管理费等。第二十一条 后勤集团公司的服务质量，由后勤管理处、校工会监督检查并听取住户意见后，及时在校园公示中做出评判，结合考评结果按月核算费用。第二十二条 物业管理费原则上由住户承担。学校可根据实际情况，给职工以适当补贴，学校的补贴数额由职能部门提出意见，报经学校财经领导小组研究决定。职工住户的物业管理费由学校财务处从其工资性收入中代扣；无工资收入的个人住户的物业管理费由后勤集团公司直接收取。第五章 附 则第二十三条 本办法中有关专业用语的含义：（一）自用部位：是指门户以内的房间、厨房、卫生间、阳台、天井、庭院以及室内墙面等部位。（二）共用部位：房屋承重结构、房屋主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、电梯厅、住户楼层间的供、排水总管、内天井、户外墙壁、屋面、传达室、治安监控室、消防监控室。（三）共用设施设备：绿地、道路、化粪池、污水井、雨水井、垃圾中转站、水泵、水箱、电梯、信报箱、消防设施、公共照明设施、监控设施、避雷设施、公用天线、露天停车场、非机动车库、公用设施设备用房等。第二十四条 本办法自公布之日起实行，学校授权后勤管理处和校工会负责解释。本文档系网络所得，版权归原作者所有。如有侵权，本人定尽快处理！ 3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。B比率分析法和比较分析法不能测算出各因素的影响程度。C采用约当产量比例法，分配原材料费用与分配加工费用所用的完工率都是一致的。C采用直接分配法分配辅助生产费用时，应考虑各辅助生产车间之间相互提供产品或劳务的情况。错 C产品的实际生产成本包括废品损失和停工损失。C成本报表是对外报告的会计报表。C成本分析的首要程序是发现问题、分析原因。C成本会计的对象是指成本核算。C成本计算的辅助方法一般应与基本方法结合使用而不单独使用。C成本计算方法中的最基本的方法是分步法。XD当车间生产多种产品时，“废品损失”、“停工损失”的借方余额，月末均直接记入该产品的产品成本 中。D定额法是为了简化成本计算而采用的一种成本计算方法。F“废品损失”账户月末没有余额。F废品损失是指在生产过程中发现和入库后发现的不可修复废品的生产成本和可修复废品的修复费用。F分步法的一个重要特点是各步骤之间要进行成本结转。()G各月末在产品数量变化不大的产品，可不计算月末在产品成本。错G工资费用就是成本项目。()G归集在基本生产车间的制造费用最后均应分配计入产品成本中。对J计算计时工资费用，应以考勤记录中的工作时间记录为依据。()J简化的分批法就是不计算在产品成本的分批法。()J简化分批法是不分批计算在产品成本的方法。对 J加班加点工资既可能是直接计人费用，又可能是间接计人费用。J接生产工艺过程的特点，工业企业的生产可分为大量生产、成批生产和单件生产三种，XK可修复废品是指技术上可以修复使用的废品。错K可修复废品是指经过修理可以使用，而不管修复费用在经济上是否合算的废品。P品种法只适用于大量大批的单步骤生产的企业。Q企业的制造费用一定要通过“制造费用”科目核算。Q企业职工的医药费、医务部门、职工浴室等部门职工的工资，均应通过“应付工资”科目核算。 S生产车间耗用的材料，全部计入“直接材料”成本项目。 S适应生产特点和管理要求，采用适当的成本计算方法，是成本核算的基础工作。()W完工产品费用等于月初在产品费用加本月生产费用减月末在产品费用。对Y“预提费用”可能出现借方余额，其性质属于资产，实际上是待摊费用。对 Y引起资产和负债同时减少的支出是费用性支出。XY以应付票据去偿付购买材料的费用，是成本性支出。XY原材料分工序一次投入与原材料在每道工序陆续投入，其完工率的计算方法是完全一致的。Y运用连环替代法进行分析，即使随意改变各构成因素的替换顺序，各因素的影响结果加总后仍等于指标的总差异，因此更换各因索替换顺序，不会影响分析的结果。()Z在产品品种规格繁多的情况下，应该采用分类法计算产品成本。对Z直接生产费用就是直接计人费用。XZ逐步结转分步法也称为计列半成品分步法。A按年度计划分配率分配制造费用，“制造费用”账户月末(可能有月末余额/可能有借方余额/可能有贷方余额/可能无月末余额)。A按年度计划分配率分配制造费用的方法适用于(季节性生产企业)7