北京市朝阳区xxx小区物业服务委托协议(酬金制)20130412.doc

北京市朝阳区XXX小区物 业 管 理 服 务 委 托 协 议 （酬金制）（不含保安人员）（20 年 月 日-20 年 月 日）甲方：（业主大会）北京市朝阳区XXX小区业主委员会【注1】 业主委员会备案号： 土地出让协议编号： 规划许可证号： 法定代表人/业主委员会主任： 通讯地址： 邮政编码： 联系电话： 乙方（物业服务企业）： 营业执照注册号： 资质证书号【注2】： 资质等级： 组织机构代码： 法定代表人： 通讯地址： 邮政编码： 联系电话： 【注1】：根据中华人民共和国物权法，并参考国务院物业管理条例第三十五条“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务协议”。【注2】：资质证书号指：物业服务企业资质证书号（依据物业服务企业资质管理办法的规定）、特种设备安装改造维修许可证书（依据机电类特种设备安装改造维修许可规则（试行）（国质检锅2003251号）的规定）等。协议目录第一章 总 则第二章 协议相关原则约定附件目录附件一：规划平面图附件二：本住宅区建筑物及附属设施设备构成细目附件三：XXX小区物业费共管规定附件四：设备完好率的相关评价指标 根据中华人民共和国合同法、中华人民共和国物权法、中华人民共和国消费者权益保护法及本小区管理规约，参考国务院物业管理条例及北京市物业管理办法等有关法律、法规和规章的规定，甲、乙双方在自愿、平等、公平、诚实信用的基础上，就乙方为甲方提供物业服务的有关事宜,协商订立本协议。第一章 本小区基本情况第一条 物业管理服务区域基本情况： 住宅区名称：XXX小区 建筑用途：住宅 地址：北京市朝阳区 第二条 本住宅区四至为： 东至 ；西至 ；南至 、北至 。 规划占地面积： 万平方米（以 为准）。规划总建筑面积： 平方米，其中地下建筑面积 平方米,地上总建筑面积 平方米,住宅建筑面积 平方米,商业与办公用房建筑面积 平方米。规划平面图见“附件一”，委托服务范围见“附件二”本住宅区建筑物及附属设施设备构成细目。第三条 本协议委托乙方提供物业管理服务的实际收费面积以本次协议签定时物业交接验收并核实的实际面积为准。如协议期间的实际收费面积发生变动，则以实际面积计算。第二章 协议相关原则约定第四条 依据本小区管理规约，本期物业管理服务中乙方计酬的方式为酬金制，物业费及共有部位经营收益等共有资金的预算、支出和决算，采用权责发生制的会计准则。第五条 依据本协议第四条，以及北京市地方税务局关于酬金制物业管理服务有关营业税政策问题的公告（2011年第8号），参考中华人民共和国发展改革委、建设部物业服务收费管理办法（发改价格20031864号），乙方作为物业费的代管方，应在本协议签订后设立XXX小区分公司的独立财务帐户，甲方委托乙方进行小区物业费的财务代管。该资金帐户为共管帐户，相关的财务支出项均需按照本协议约定或XXX小区物业费共管规定，由业主委员会签署书面同意意见后方可执行。（共管帐户的具体运作详见XXX小区物业费共管规定，该规定作为本协议的“附件三”。）乙方应在本协议签订后 个月内完成该账号的开立。在该共管账号未开立前，已收取的物业费存放在业委会账号中。在乙方开立完账号后的一个月内，业委会应将已收取的物业费转移至该共管账号。物业服务企业应根据北京市地方税务局关于酬金制物业管理服务有关营业税政策问题的公告（北京市地方税务局公告2011年第8号），在交接后一个月内开始办理代管资金的税务登记。第六条 乙方应按照物业费年度预算总额的3%提交服务质量保证金（即履约保证金）。物业服务质量保证金用于以下用途：（1）物业服务企业发生违约行为时，根据违约条款的约定支付违约金；（2）当季应收物业费不足时，垫付不足部分的物业费，用于资金周转；垫付资金不应超过保证金总额的70%。第七条 服务酬金按照季度提取。在依照本物业管理服务协议及该季度服务方案，由业主委员会评定合格完成各项管理服务任务后，乙方可以提取当期的服务酬金。如未能依照本物业管理服务协议及该季度服务方案完成当期服务计划，【因乙方原因】未合格完成一个服务内容扣减当期服务酬金的2%，在下一个季度补充完成该服务内容后，补充提取该扣减部分的服务酬金。如在下一季度依然没有补充完成前一季度未合格完成部分，该扣减部分的酬金不再支付和提取。物业费委托乙方收取时，如当期物业费收缴率未达到当期应收率，依照物业费收费率提取当期服务酬金。在下一季度的物业费收缴率达到100%且收费余额可以补足前一季度的未收额后，可以在下一季度提取酬金时，补充提取依据本款约定延期支付的前一季度酬金。如收费余额不足以补足前一季度的未收额度，暂不提取；收费余额可以补足时，再提取延期支付的相应酬金。【补充鼻子提出的问题。】如一个季度中即未合格完成该季度服务方案，同时当期物业费收缴率也未达到当期应收率，则在当期服务酬金中应同时扣减前述两款约定的酬金支付额度。第八条 物业费的归集和使用，原则上以各个单元为基本单位。每个单元应按月公布物业费的归集、使用情况，该公示在次月的第 周前进行，公示内容应包括当月已缴费、未交费的房间号。物业费月度归集和使用情况在公示前，应与物业费发票复印件同时提交业主委员会备存。如未能达到应收额度，乙方应作出情况说明及改进计划；同时业主委员会应配合乙方的请求，发布缴费督促通知。第九条 当期收取的物业费应优先缴纳共有设施设备的能源费（主要是电费），避免发生因能源费欠费导致的电梯、水泵停运等事故。 锅炉设备折旧费应及时计提，并于每一年度年4月15日前结算并保存于双方共管账户。第十条 本期物业管理服务委托协议中，乙方可提取的服务酬金项目和比例为：全区物业费（除保安人员费用、共有设施设备的能源费以外）的10%；供暖、制冷及供热总收入的5%；地面停车费、地下车库停车管理收益扣除实际发生的管理成本后的5%；电梯广告位等其他共有设施设备的经营收入的5%。 保安人员费用部分，乙方的服务酬金提取比例为3%，服务内容为依据甲方与保安服务供应商签订的服务委托协议，实施保安服务质量的监督和服务改进建议。共有设施设备的能源费部分，乙方的服务酬金提取比例为实际缴费额的3%。每一季度支付物业服务企业的酬金为应付酬金的90%。年度物业服务质量评估完成后，如物业服务质量综合满意度达到80%以上时，发放当年应付酬金的10%。服务质量综合满意度未达到80%时，减扣5%酬金；未达到60%时，减扣10%酬金。服务满意度超过90%时，业主委员会可以向业主大会监事会报请，在当年物业费结余中给予适当奖励。第十一条 物业费、供暖供热等费用的收取工作委托本协议乙方负责，业主委员会将履行督促和协助催缴的义务。缴费地点设立在业主委员会办公地点，由乙方会计人员担任收费和开具票据的工作，甲方人员协助并监督。缴费地点应设立监控设备，除去必要的流动资金，均应依据甲乙双方议定的财务规定及时存入共管账户。 包括停车费用在内的共有设施设备的经营收益，应存入业主委员会账号。该部分收益应按季度公示财务收支情况。第十二条 应建立物业费备用金制度，备用金的来源由包括停车费用在内的共有设施设备的经营收益、乙方履约保证金等构成。因物业费收缴率未达到应收率，导致乙方未能提取的服务酬金也可以作为物业费备用金。在物业费收缴率未达到应收额度时，可以从备用金中借支。需要发生借支时，应事先经过业主委员会和监事会的同意，借支情况应在发生当月公示给全体业主。如下一季度实收物业费超过应收额度，物业服务企业应在一周内通报业主委员会，并用超收费用偿付垫付资金。偿付总额不应超过上一季度的超收费用总额。第十三条 业主大会将建立针对乙方服务质量的考核机制，业主委员会将通过定期召开全区业主楼代表会议的形式（书面会议和大会两种方式）对乙方提交并经业委会审议的服务质量报告进行评定和监督。 在各项管理服务指标达到协议要求时，物业管理企业将按季度（在每季度末）提取服务酬金。服务酬金将与物业费、供暖供热费的收缴比例及服务质量评议状况挂钩。第十四条 每个服务年度第三个季度，业主委员会将邀请乙方（即乙方公司总部质量监督部门）共同组织一次有50%以上业主参与的服务质量书面评议活动（即服务满意度调查）。同时，召开由业主委员会、监事会和楼代表参与的物业管理服务质量综合评议会议，将服务质量评价级别分为不满意、一般、满意共三个级别。 该服务质量书面评议活动（即服务满意度调查）的问卷设计、实施程序等，应在本协议签订生效后一个月内由乙方提出基本方案，并由业主委员会依据小区业主大会议事规则的授权，与乙方确定最终方案。方案一经确定，将作为本协议的附件，及本小区物业服务质量调查的唯一有效形式，在本协议终止前有效。服务质量书面评议活动（即服务满意度调查）的问卷的变更，需由变更要求方向另一方提出书面建议，获得另一方同意后，变更内容方为有效。 如果本季度乙方的总体服务质量评议状况的不满意率超过参与服务质量书面评议活动业主人数 的20%，或者依据甲乙双方共同确认的该服务质量书面评议活动（即服务满意度调查）实施方案，乙方将被判定本季度服务质量不达标；甲方有权对此服务质量不达标情形而要求乙方限期（一个月）整改并要求一方提交整改书面报告。逾期未整改的，经物业管理服务质量综合评议会议通过，甲方有权减扣乙方当期（即上次酬金结算日期后至做出扣减决定之日止）应获服务酬金的20%，作为对乙方服务质量缺陷的经济处罚。具体罚金将从下一季度的服务酬金中扣除。第十五条 甲方根据物业服务满意率调查结果、物业费收缴率、设备完好率以及年终财务审计等情况，将对乙方XXX小区分公司人员进行奖励。甲方有权决定当年奖金的总额，且奖金数额上限不超过当年共有设施设备经营收益（含停车位、电梯广告位等）的5%。具体奖励方案由业主委员会会同监事会依据小区管理规约业主大会议事规则共同确定。设备完好率的相关评价指标，由乙方在投标文件中提出建议方案，经甲方审议通过后作为本协议附件。如果年度结算时，发生因乙方建议的技术和服务改进方案而出现的能源费结余（应发生费用以本协议中的共有设施设备的能源费预算为准），乙方可以获得技术和服务改进建议的奖励酬金。具体额度由业主委员会依据小区业主大会议事规则讨论决定，但奖励上限不超过结余部分的50%。第十六条 除保安服务由甲方直接聘用并委托乙方担任监督和改进建议工作外，经甲方同意后，乙方可以将保洁、绿化、电梯维保、工程等分项服务内容外包给第三方专业服务机构。根据本次酬金制相关运作规则，XXX小区业主委员会具有选聘本协议约定的外包服务内容第三方专业服务机构的最终决定权和监督管理权，乙方或乙方授权的分公司有配合义务并在签约后承担对第三方的管理责任并且有具体的管理权。为有效降低第三方服务承包的总体成本，建立第三方服务的质量竞争机制，第三方服务承包公司原则上应通过公开招标形式择优确定，业主委员会将会同物业公司与相关第三方服务承包方进行谈判和沟通，并确定相关的服务内容、服务标准、考核方式、分包成本以及对第三方的管理模式。第三方专业服务机构企业选定后，须向业主委员会提交叁万元服务质量风险保证金，除上述保证金外，物业公司不得向第三方服务承包企业另行收取其他管理费用。如果第三方服务达不到相关标准，甲方有权向乙方提出整改直至解除第三方服务协议的建议。 第三方专业服务机构获取的服务酬金与乙方获取的监管酬金，总额不超过该分项服务内容在本协议预算额度的10%，并以实际发生额作为计算基数。第十七条 根据乙方的投标文件或乙方提出的服务外包需求书面建议，第三方服务外包协议将在本期物业管理服务协议期内，由业主委员会、物业公司和第三方服务承包方共同签定，并作为本期协议的附件合法生效。 在三方协议因故无法及时签定的情况下，为保障园区各项目服务工作的正常进行，乙方应执行本协议所约定的相关内容。第十八条 乙方派驻甲方的分公司工作人员应当在定编、定岗的前提下确定工资标准并纳入预算。甲方除按照协议支付本项目的服务酬金和乙方分公司在预算内相关人员的费用外，不另行承担乙方总部因对分公司人员进行日常行政管理或乙方自行组织的各项活动的其他各项管理成本。 乙方派驻甲方的分公司工作人员应具有国家规定的相应资质资格证书。证书复印件应加盖乙方公章后，由乙方在相关人员上岗前提供甲方，由甲方备存备查。相关人员调离本小区相应岗位前，乙方应书面通知甲方。第十九条 本期物业管理服务协议将严格按照XXX小区 财务年度（酬金制）的总体预算计划进行资金支出、考核与管理，小区财务年度预算将坚持合理压缩支出、收支总体平衡、财务阳光透明、程序合法合规的总体原则，争取在不增加业主物业费支出标准和负担的同时，充分利用小区的各项资金收入，尽量为全体业主和小区的公共事务及社区建设提供资金保障。甲方应对乙方提交的预算及时进行审核确认，乙方对预算应承担尽职说明义务。如甲方在乙方提交预算30日内未予答复，乙方有权暂按照上一年年度预算执行，但必须预先告知甲方。第二十条 本期物业管理服务协议的财务年度计算起止时间将按照完整的财务年度执行。本期物业管理服务协议的约定期限为一年，起止时间从20 年 月 日至20 年 月 日，如协议双方在协议到期前均无异议，本协议将依此自动延续一年。第二十一条 在本期物业管理服务协议的酬金制财务运作管理规则中，将严格依据小区财务年度的总体预算，执行预算内承包和预算内审批两种资金管理模式。各项预算内承包项 目由乙方进行财务资金的运作和管理，甲方进行监督；所有预算内审批项目的资金支出均需经业主委员会按照业主大会的授权和相关程序出具书面同意文件，未经合法程序或授权，任何单位或个人不得私自使用和挪用本小区各项共有资金。特殊情况时（如出现应急事件或紧急维修需求时），需先向业主委员会及时通报，经业主委员会紧急协商后，将委托业主委员会主任或副主任紧急协助办理，事后将按照应急预案的约定原则补办相关的财务手续。在本期物业管理服务协议执行过程中，将严格控制预算外资金的审批和支出。所有预算外资金项目的申请需要提交“物业管理服务协议概预算审核与成本管理工作组”进行审核和研究，如符合小区建设和物业维护的实际需要，同时符合小区年度预算资金承受能力，经过公示和相关程序后，由业主委员会签署相关文件后具体执行。共管帐户的具体运作及财务审批程序详见XXX小区财务共管规定。第二十二条 根据本期物业管理服务协议的酬金制财务运作管理规则，小区的各项资金收入和成本支出将根据实际需求纳入专业审计委托审核范围。业主委员会应聘请专业审计事务所按年度进行审计，审计费用由业主大会办公经费列支。如在审计过程中发现存在弄虚作假、挪用资金、贪污受贿等损害业主公共利益情节时，协议当事方及相关当事人将承担相应的法律责任并赔偿相应损失。 发生严重违约情况并触发解决或自动终止条款的，业主委员会应按照小区管理规约、业主大会议事规则，以及本协议相关约定处理。 第二十三条 为提高本期物业管理服务协议的运行和监督效率，业主大会在设立“物业管理服务质量监督小组”的同时，将同时设立“物业管理服务协议概预算审核与成本管理工作组”，负责对物业管理服务协议概预算的筹备、出谋划策、管理和成本监督等工作，工作组成员由业主委员会成员和具有专业特长的楼代表及热心业主组成（具体组成方法参见相关公示文件）。第二十四条 行业主管部门颁布的 、 及 、 等规范性文件，作为本协议的执行依据。 乙方的投标文件作为乙方对甲方的承诺，除甲方确认更改并生效的部分，其余均作为本协议的有效附件。第二十五条 涉及到本小区物业费等共有经费的财务收取和支出原始凭证，乙方应按月复印一份并加盖乙方公章后提交业主委员会备存。业主在乙方进行的投诉、报修事项，乙方应出具投诉、报修回执；投诉、报修事项解决后，应请报修、投诉业主签字确认。本小区建立社区网站后，在线投诉、报修的记录及回执，与前款内容具有同样效力。第三章 物业服务内容分类第二十六条 制定物业管理服务工作计划，并组织实施；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收材料等。第二十七条 房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，共用部位包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、电梯井、垃圾间、风机房、中水处 理站、变配电站、锅炉房、水泵房、消防中控室、小区出入口、小区院内夹道、绿化用地及各楼座公共门厅、物业办公用房等地方。第二十八条 共用设施设备的日常维修、养护和管理，共用设施设备包括：共用的给排水系统、照明系统、电力供应系统、动力系统、消防自动报警系统、共用电视天线系统、对讲系统、门禁系统、排风系统、电话系统、监控系统、远红外系统、天然气供应系统、生活热水及供暖系统。第二十九条 共用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井泵房、自行车库、喷泉水系。第三十条 公共区域的绿化养护与管理，包括共用绿地、花木、建筑小品。第三十一条 公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集、清运。第三十二条 维护公共秩序的技防部分，以及保安人员的服务计划制定和服务质量监管，包括：24小时安全监控，公共地方的巡视，看护小区公共区域共用部位和共用设施设备。第三十三条 维持物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放、出入园区严格按XXX小区车场及车辆进出园管理规定进行管理。第三十四条 消防管理服务，包括公共区域消防设施设备的维护管理。第三十五条 电梯、水泵的运行和日常维护管理及大修、中修、小修。第三十六条 房屋装饰装修管理服务，依据XXX小区管理规约，根据XXX小区装饰装修管理规定进行管理。 未经事先在乙方登记备案的装饰装修工程，所涉施工材料不得放行进入本小区。第三十七条 其他本协议虽未列明但依照正常情况应由乙方提供管理或服务的事项以及甲方委托的其他小区管理事项。第三十八条 针对本小区内的特约服务。特约服务内容及价格，应事先征得业主委员会批准，作为本协议的附件。第四章 物业服务质量第三十九条 乙方提供的物业服务质量执行双方约定的物业服务质量要求。 XXX小区业主大会（甲方）对物业公司（乙方）的物业管理服务质量要求详见“附件 ”XXX小区物业管理质量标准与服务承诺。如果出现双方未约定服务标准的事项或约定事项存在未定事宜时，将按照政府相关的政策法规规定执行，其它未尽事宜，双方应协商而定。第五章 物业费用第四十条 本物业区域物业费用将以前期物业费为基准，根据本小区管理规约业主大会议事规则及招投标结果确定。 第四十一条 依据本小区管理规约和议事规则的规定及第 次业主大会会议的合法决议，物业费的标准具体为：其中，对于目前正在经营的小区会所的物业费与小区底商相同，按 元/月.平方米计算（暂定）；小区会所今后的经营与管理方式将根据产权确认结果另行确定。产权不属于全体业主而从事活动的房屋的物业费，按照商业用途专有部分物业费收取；未售出的底商和商品房的物业费标准与已出售的相同。其他费用为：供暖费 、 。 第四十二条 物业费由乙方向业主（或交费义务人）按季收取，并实行预交物业费方式，即在每季度的开始时间进行物业费收缴工作。业主（或交费义务人）也可以按照年度提前支付。物业费按房屋建筑面积计算，房屋建筑面积以产权证或购房协议为准。第四十三条 物业费包括以下部分： （1）管理服务人员的工资、社会保险等国家强制缴纳的费用； （2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； （3）物业管理区域清洁卫生费用； （4）物业管理区域绿化维护费用； （5）物业管理区域秩序维护费用； （6）各项办公费用； （7）小区公区能耗（水、电、气、暖）； （8）小区各项日常维修和应急维修成本支出； （9）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； （10）审计费等酬金制财务费用、酬金及奖励等支出。 （11）管理规约中规定的其他费用。此外，社区建设和各项公共事务费用、业委会活动经费及业主大会的各项活动费用也包含在物业费内。此部分费用在由乙方收取后，应按管理规约业主大会议事规则及本协议的约定提取，转存入业委会账号。第四十四条 物业费结余依照管理规约业主大会议事规则确定的使用用途，由业主委员会、监事会依照业主大会议事规则决定如何使用。原则上首先用于物业费备用金。如出现年度预算资金亏损或无节余情形时，亏损资金将从下一年度资金预算中补充核算。如在协议执行过程中遇突发事件或临时性资金需求而出现资金短缺时，本小区将暂停其他非紧 急资金支出行为来保障资金充足，同时可视情况的紧急程度，可通过召开临时业主大会或启动小区维修基金等形式进行应急资金的续筹，具体事宜双方可另行协商。第四十五条 本期协议期内，各项物业费标准如需调整，乙方应提交调整理由及说明，由业主委员会、监事会依据本小区管理规约业主大会议事规则组织业主讨论。如果业主委员会会同监事会组织“物业管理服务协议概预算审核与成本管理工作组”讨论后不同意提价，且乙方坚持提价，在两个月内未能达成一致意见的，视为乙方提出解约。业主委员会应要求乙方发出正式解约通知函，并告知全体业主。在乙方发出正式解约通知函前，乙方应依据本协议约定的内容和质量标准提供服务。乙方发出正式解约通知函应在本协议约定的有效期截止前三个月内以书面形式递交业主委员会。乙方在本协议约定的有效期截止前三个月内递交解约通知函的，乙方应自动履约至在甲方组织完成新的物业服务企业选聘工作，并配合完成交接查验工作。第四十六条 共用部位共用设施设备的大、中修、更新改造等项目，从专项维修资金支出。如果出现应急事件需紧急维修，在资金允许的情况下，可从物业费备用金中支取。出现前款情况，应就相应问题召开听证会，业委会可组织市场询价。如果市场询价结果乙方不予接受，业委会可以另行委托市场机构提供相应服务。该部分发生的费用，乙方只能提取相应费用的2%额度作为咨询与协作服务酬金。第四十七条 停车费用由乙方按下列标准向车位使用人收取，其中地面车位费收益作为公共收益金，其归属将参照XXX小区管理规约中的相关规定执行，其中： 地下车库车位收费：目前暂定车位费为￥ 元/月，其中车位管理费为￥ 元/月。其他车位收费 乙方与业主签订的停车协议，应在业委会备案。未经备案的停车协议，如果被收费的车辆在停车位内发生车辆丢失或损害事件，由物业公司负责相应责任的赔偿。备案后的停车协议，出现车辆丢失或损害事件，由车位保险中支付（车位保险车位管理费中支取）。 在政府出台新的相关法律法规时，地面车位和地下车库的收费标准将及时调整，并进行相应的合理变更。第四十八条 本小区内的广告位经营收益、业主共有设施设备经营收益等归全体业主所有；该款项由业主委员会负责管理，作为物业费备用金，并依据管理规约业主大会议事规则及本协议确定使用用途。第四十九条 乙方对业主房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务的费用另行收取，乙方制定的对业主房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务的收费价格（见附件三）应在物业管理区域内公示。第六章 双方权利义务第五十条 甲方权利义务 1审定乙方制定的物业管理服务工作计划及酬金制财务预算表，甲方有权根据本协议要求提出对乙方物业管理服务工作计划的改进要求。 2检查监督乙方管理工作的实施情况。 3按照法规政策的规定决定共用部位共用设施设备专项维修资金的使用管理。 4监督审查批准预算和决算的执行情况。 5在协议生效之日起十日内或协议结束前十日内，甲方应监督乙方就以下资料完成核查验收并具备交接条件： （1）竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； （2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； （3）物业质量保修文件和物业使用说明文件； （4）各专业部门验收资料； （5）房屋和配套设施的产权归属资料； （6）物业管理所必须的其它资料。 6协议生效之日起十日内或协议结束前十日内，甲方应监督配合乙方完成物业管理用房的核查验收并具备交接条件。甲方提供的400平方米建筑面积物业管理用房位置： XXX小区 。管理用房为乙方无偿使用。 7当业主和使用人不按规定交纳物业费时，应尽提醒其按时交纳的督促职责。 8协助乙方处理本协议生效前小区已发生的遗留问题： 9协助乙方作好本小区内的物业管理服务工作。第五十一条 甲方的业主委员会作为执行机构，具有以下权利义务：1 在业主大会闭会期间，根据业主大会和本协议的合法授权代表业主大会行使基于本协议拥有的权利，履行本协议约定的义务。 2在协议签定后10个工作日内，依据乙方提供的物业管理服务工作计划及酬金制财务预算表，制定并公布本小区年度酬金制预算总表。 3监督乙方和协议相关的第三方服务公司履行物业服务协议。 4组织物业的交接验收。 5督促全体业主遵守管理规约、业主大会议事规则和物业管理规章制度。 6督促违反物业服务协议约定逾期不交纳物业费的业主，限期交纳物业费。 7如实向业主大会报告物业管理的实施情况；业主委员会需要定期（每季度）对乙方所提供的物业管理服务的事实质量作出评定，如果存在服务质量与服务标准不符的情况时，业主委员会在及时向业主大会汇报的同时，应及时督促乙方在一定期限内进行改进。 8定期公布本物业区域预算资金和共有资金的使用和结余情况，明确公示其使用的用途和明细表，有义务接受业主和业主大会的质询或审查。第五十二条 乙方权利义务 1根据甲方的授权和有关法律、法规及本协议的约定，在本小区内提供物业管理服务，按照业主大会的授权要求和物业管理服务招标文件的约定，向业主大会提交履约保证金。 2. 遵守管理规约、业主大会议事规则、相关的物业管理规章制度，配合执行业主委员会的相关决议和工作。 3、在协议签定后10个工作日内，向甲方业主委员会提交物业管理服务工作计划及酬金制财务预算表。经业主委员会审定后，与业主委员会向全体业主联合发布年度物业管理服务工作计划及酬金制财务预算表。 4有权要求业主大会、业主委员会、业主及物业使用人配合乙方的管理服务行为；同时，乙方也应全力配合甲方、业主委员会、业主及物业使用人的服务要求，并及时提供符合协议要求的服务。 5按照国家相关法规，配合甲方的要求，实施物业的交接验收、接管物业或撤离物业。 6向业主和物业使用人收取物业费、供热供暖费、制冷费、车位费及其他约定的代收代缴费用。 7对业主和物业使用人违反管理规约和物业管理制度的行为，有权根据情节轻重，采取劝阻、制止等措施；另外，在业主委员会授权或委托的情况下，可以采用诉讼等法律手段行使管理职责，涉及公共事物的诉讼成本或诉讼收益从本物业区域的公共收益金帐目列支或存放。 鉴于乙方执行本条款属甲方授权行为，故乙方为上述行为应按照甲乙双方另行确定的突发事件管理办法的约定程序操作，如乙方人员在未履行职责或者违反约定 程序操作的情况下，将本应由乙方承担管理责任的问题交甲方业委会直接处理，则视为乙方一般违约，甲方有权根据实际情况对相关责任人员及乙方提出违约赔偿要求。8 在甲方协助下积极处理本协议生效前发生的遗留问题，乙方应按照投标书承诺，在与甲方业主委员会约定的时间段内（具体解决的时间和方案由双方另行约定），作出有效的实施方案、实施计划和时间安排，并逐步实施解决，甲方进行配合与监督。 9根据本协议第二章的相关条款约定，配合甲方业主委员会，选聘第三方专业服务机构承担本物业的专项服务业务，但不得将物业的整体管理委托给第三方；其中，被选聘第三方专业服务机构或承包工程队伍应该经过甲方业主委员会的审核、批准并备案，乙方应当对转委托和管理的第三方专业服务机构及其人员的行为承担相应管理责任。 10每月度向甲方报告物业管理服务的实施情况、预算资金的使用情况、委托事务的全面处理情况、委托事务取得的财产及收益情况。同时，要按照季度、监督做出相应报告。 11定期向全体业主公示本物业区域预算资金和公共收益金的使用和结余情况，明确公示其使用的用途和明细表。当甲方或业主对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，应及时答复。 12本协议终止时，应移交物业管理权，撤出本物业，协助甲方作好物业服务的交接和善后工作，配合甲方移交管理用房和物业管理的全部档案资料、小区公共财务、专项维修资金及帐目。 13乙方接受委托代收的一些公用事业费用，不得向业主收取手续费等额外费用，业主只需交纳实际消费的数目。 14如果因维修物业或者公共利益，乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关甲方或业主委员会的同意，并征询相关业主的意见。临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。第五十三条 物业的交接验收程序： （1）甲乙双方应做好物业交接验收前的准备工作。 （2）在协议生效后或撤离前，甲方应及时书面通知乙方进行交接验收。 （3）甲乙双方应先做资料交接：即将物业的产权资料、工程竣工验收资料、工程技术资料、工程经济资料和其它有关资料进行移交，移交方与接收方均须签字认可。 （4）资料交接完毕后是现场交接：甲乙双方应对物业管理区域内共用设施设备进行逐项验收，注明设备现状及接管时间；交接双方应当制作物业查验记录，物业查 验记录一般包括房屋质量查验记录、设施设备查验记录和环境工程查验记录，双方可以根据物业的具体情况设计查验记录表。查验记录表应当包括查验项目名称、查 验时间、查验内容、查验人签字、查验结论、存在问题、返修意见、跟踪结果等。业主有权从业委会处调阅查验记录，交接证明应由交接双方相关单位盖章及现场参 加人员签字。 （5）乙方应在甲方和相关物业公司配合下，依法接管或撤离保安、消防、停车等安全防范岗位，维护物业管理区域的正常秩序。 （6）新老物业服务企业交替时发现不合格的项目时，甲乙双方应及时沟通和协商，确定不合格项目应进行返修的计划并商定复验时间。经复验合格的，乙方应签署查验合格凭证，并及时签发交接文件。 （7）本协议生效之日前十日内或协议结束前十日内，甲乙双方应将各种预收的物业管理服务费、代管的各种能源费、押金、共用设施设备的专项维修资金、物业共用部位、共用设施设备的经营收益以及收支账目一并进行移交交接，并经甲乙双方及相关物业公司代表共同签字并盖章确认。 同时，经甲乙双方协商，在本次协议期中的历年结算中须将前一年度协议执行中的市政燃气补贴费用作为公共福利资金进行全额提留，记入本协议执行中的预算内资金收入帐目。 （8）甲乙双方应配合相关单位进行属于全体业主共有的物业管理用房、公共用房、设备用房、生产作业工具及办公用品等的交接工作； （9）新物业服务协议生效或结束时，如乙方出现拒不办理物业管理用房和有关资料的交接审核,或拒不撤出的情况时，甲方有权通过行政或司法途径解决，确保进驻新物业进驻和物业交接过程中的小区安全。第七章 协议解除和终止的约定第五十四条 本协议期满，甲方决定不委托乙方的，应提前三个月书面通知乙方；乙方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知甲方。第五十五条 本协议期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的书面意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此协议自动延续一年。第五十六条 本协议终止后，在新的物业管理企业接管本物业项目之前，乙方应当应甲方的要求暂时（一般不超过三个月）继续为甲方提供物业管理服务，甲方业主（或交费义务人）也应继续交纳相应的物业费用。 第九章 违约责任第五十七条 因甲方（不包括业主的个人行为、开发商遗留问题及与前期交接遗留问题）违约导致乙方不能提供约定服务的，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决且严重违约的，乙方有权解除协议。造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。第五十八条 乙方未能按照约定提供服务或不能按照约定提供相应质量的服务时，甲方有权要求乙方