走进21世纪的深圳物业管理.doc

走进21世纪的深圳物业管理白云苍狗，日月如梭。我们，以及我们的物业管理，一起走进了21世纪。上个世纪，我们目睹了物业管理在深圳、在中国神话般地崛起，我们甚至参与了这个神话的实现。改革开放与市场经济为每个物业管理人提供了广阔而壮丽的舞台与机遇。当祖国的东西南北中奏响物业管理市场竞争的号角，当深圳物业管理的旗帜飘扬在全国40余座大中城市的时候，我们应当思考：在新的世纪，社会将如何对待物业管理？如何回报社会？深圳物业管理还能否延续昔日的辉煌？ 一、未来510年将决定本世纪物业管理的定位与发展物业管理在国内尽管已有20年的历史，且在部分地区初具规模，但仍属幼稚行业，许多方面甚不成熟。未来510年，既是物业管理发展的黄金时期，又是本世纪物业管理定位的关键阶段，通俗地讲，就是“形势大好，不进则退，变数较大”。（一）物业管理面临的形势趋好就深圳而言，在未来几年内，如果运作成功，将会迎来一个新的发展高潮，产生从量变到擀变的飞跃。1、社会的物业管理意识不断强化近几年，来自于发展商的重视与推动，对物业管理的发展。起到了重要作用，但更深层次的原因，是来源于整个社会物业管理意识的普及与强化，来源于物业管理消费意识与能力的提高。特区发展初期“谁开发谁管理”的管理模式，已经让位于“谁消费谁出钱”、“谁好给谁管”、“谁好谁赚钱”的市场运作模式。发展商和消费者对物业管理的依赖与期望越来越大。发展商、物业管理公司、业主及使用人三方已经形成了一种利益共同体和互动发展结构。2、物业管理法规体系日趋成熟。虽然仍有许多漏洞和缺陷，但深圳的物业管理法规政策体系在全国建立最早、相对最完善，立法、执法机制较灵活，能较快地发现并解决问题，这是深圳物业管理持续高速发展的决定性条件之一。3、物业管理行业规模迅速扩大。物业管理涵盖面的扩大化和物业管理企业的经营集团化、跨区域化，已成为深圳物业管理行业的明显特征和市场主体盈利的重要方式，而且在今后几年内还将继续完善和深入。4、物业管理的科技文化含量大幅度增加。随着人们消费水平和生活质量的不断提高，人们对生态住宅、智能化物业日益青睐，促进物业管理从劳动密集型向科技化、智能型方向发展，为物业一管理的技术进步创造了宽松的外部环境。同时，物业管理文化在追求社区文化与企业文化的最佳融合过程中，日益凸出其强大生命力与发展特色。（二）物业管理承受的压力极大每一个物业管理企业、从业人员，都将与整个行业共同承担巨大的压力，这与行业本身从市场上获取的利益是不相称的，然而这是客观存在。1、市场将更加公开，黑箱运作将日益减少，企业运作及收入日益透明；2、政府对物业管理的监管力度加大，违规行为将会受到更有效的处罚；3、社会对物业管理的期望过高。物业管理日益成为人们生活的重内容，但社会往往要求物业管理承担许多力所不能及的公共职责，或将物业管理理想化、贵族化。另外，物业管理如何与社会消费立体的个性化发展相适应，也是较大的难题。 4、来自于发展商的压力加大。多数发展商并没有因重视物业管理而减少对物业管理所造成的麻烦，相反，因这种不规范行为和要求给物业管理企业造成了更多更重的负担。（三）物业管理发展的变数复杂从整个国家和市场角度来看，物业管理发展仍存在较大的变数：一是作为一个独立、稳定的行业仍未完全形成，许多物业管理企业还在吃“开发饭”和“多种经营饭”而不是吃“物业管理饭”；二是法律、政府和社会乃至理论界对物业管理的定位不十分确定，对物业管理的外延、内涵界定模糊，物业管理活动各主体关系不明、职责交叉，物业管理企业经营方向摇摆不定。三是物业管理行业经营存在极大风险，多数小区管理费入不敷出，价格不急，定位混乱，背离价值规律；四是企业运作分化趋势明显，整个行业乃至物业管理发展模式有可能发展为各个专业公司的集合体，或融入整个社区服务大体系之中。二、深圳物业管理20年之一瞥温故可以知新回顾深圳物业管理从无到有，从萌芽发展壮大的历史，有六个成因：一是整个社会市场机制建立较早、较完善；二是较快借鉴吸收香港及国外先进体制与经验；三是居民市场经济意识与消费能力较强；四是政府各级管理层素质较高，规范化管理及调控引导意识强；五是企业机制先进，市场运作能力强；六是立法体制完善先进。纵观深圳目前的物业管理行业状况，有以下特点：1、形成了一片有利物业管理生存和发展的土壤及氛围深圳的物业管理从创立至今，在探索中发展，在发展中壮大。行业管理有“四大法宝”，即立法、招标、资质和培训，为行业持续健康发展提供了较优越的外部环境。随着房地产市场的日臻完善，物业管理介入房屋规划、设计、建设、销售和售后管理服务的全过程。成熟的市场和激烈的市场竞争，为物业管理的生存和发展提供了广阔的空间。生意界有二句老话：“店做一条街”、“货卖三人围”，讲的就是这个道理。所以现在深圳有近千家物业管理公司，但大家还是感觉在深圳好做，在内地难做，主要是个市场效应问题。2、建立了一种符合市场规律及本地特色的管理服务机制深圳市从1981年3月10日成立了全国第一家物业管理公司深圳市物业管理公司至今，率先对计划经济条件下形成的传统房管理体制进行了改革，开始了对物业管理新体制的探索和实践，建立了与市场经济相适应的社会化、专业化、企业化、经营化的统一管理服务模式，这种集管理、经营与服务为一体的充满生机和活力的管理模式一经出现，就显示出强大的生命力及广阔的发展前景。3、建立了一套完善有效的法规政策及实操规范体系自上世纪九十年代初开始立法至今，经过十年努力，建立起以1个地方法规，3个规章为主干，20余件规范性文件为枝叶的法规政策体系，并不断进行充实，调整和完善。各物业管理公司及其管理服务的各类物业，也相应地建立大量具体运作规范和规章制度，织就了具有特区特色的物业管理游戏规则之网。4、造就了一批优秀的物业管理企业和出色的专业人才深圳多年来在市场积累和竞争的双重挤压下，涌现出一大批优秀企业和人才。政府大力推行全员培训、全程培训、全行业持证上岗。行业中有四多：“培训多、活动多、信息多、人员流动多”。企业之间的交流和相互影响是提升整个行业水平的重要因素。深圳物业管理行业在长达十多年的激烈动荡中，以大分化、大交流、大融合，到形成独特的“深圳物业管理”整体品牌形象。这种现象在国内外物业管理发展史上是罕见的。5、居高不易，尾大难掉，良莠不齐，危机四伏深圳物业管理企业有几个特点：数量众多、体系复杂、规模不等、若乐不均、良莠不齐；存在八大危机：企业过多过小，经营压力过大，社会要求过高，管理手段落后，固步自封心理，人才严重短缺，政府监管不力，法规政策滞后。三、我们的思想与行动21世纪的主题是“知识与竞争”。这一代物业管理人的思想和行动将直接决定物业管理的生死存亡。1、新世纪深圳物业管理的定位：即法制化、市场化、规模化、科技化。良好的法制环境，对物业管理行业的健康发展将起到保障和促进作用，物业管理的法制化要求物业管理必须有法可依，依法规范物业管理行业行为。规范的法律体系将会催生新的物业管理法制环境。今后物业管理立法的方向和重点是重视法规政策的可操作性与各个法律主体权益的可实现性。 市场化是伴随着物业市场而形成的。企业要通过市场取得物业的管理权及其潜在的经营利益。竞争是市场经济活力的源泉，也是把物业管理推向一个更新境地的重要途经。因此，物业管理的市场化的方向必须有利于提高物业管理企业的整体水平，有利于加速物业管理行业发展，有利于维护产权人、使用人合法权益，更有利于同国际物业管理市场接轨。规模化是物业管理企业的必经之路，物业管理诞生的初期是作为房地产开发的辅助行业，它的发展必须以向市场提供全方位、多层次的优质服务为连接点，以整个行业水平与效益的提升为依托，否则只能永远成为开发商的附庸。 科技化是随着知识经济时代的到来，服务的内涵越来越丰富而产生的。在企业发展的过程中，其管理能力与市场，开拓与技术水平的不断进步，相辅相成，互相促进。行业在这种促进的过程中逐渐形成雄厚的物资技术基础，在内部实行高水平的专业化分工与协作，合理调整产品或服务的结构，合理配置资源。企业必须加强科研与生产的结合，通过提供更新的产品或更好的服务，筹集更多的资金，提高经营管理的自由度，向技术专业化、服务人性化、运作纳米化、产品多元化的方向发展。2、从理念、体制、运作到效益的突破一是物业管理概念、范围的重新定位。物业管理已不再是单纯的房地产售后服务，更不仅限于大厦管理或住宅区管理，而是涉及土地、建筑物、设备、房间、家具、环境、系统、服务、信息物品、预算和能源等方面的管理，既是房地产开发的延续和完善，又是现代化城市管理和房地产经营管理的重要组成部分。从法律意义上讲，物业管理又是所有主体的行为与职责的实现，而非仅仅表现为服务与被服务。二是物业管理企业体制的全面改革。物业管理企业要适应市场经济发展的需要，必须遵循市场经济规律，打破原有的管理体制。开发商与物业管理企业剥离是当前的首要任务；经营者或员工持股是物业管理企业改制的有效途径。另外还可通过兼并、联合、合作等形式组建物业管理的企业集团，增强物业管理企业抵御市场风险的能力。3、政府的“老三篇”（立法执法、推动竞争、提升素质）与企业的“南征北战”。一是政府还能走多远？目前，政府要加强对物业管理的指导和监管。在未来十年左右，政府将逐步退出对物业管理市场及行业的直接监管，依靠市场规律和健全的法制体系来规范物业管理。二是企业是“先安内”还是“先攘外”？有的企业是“先安内”、苦练基本功，将企业的机制、管理、人才调整好后，再去开拓市场；有的企业是“先攘外”：在维持企业基本稳定前提下首先开拓市场，然后以外带内，促进内部改革。孰优孰劣，不可一概而论，但市场应始终是企业的注意焦点。4、如何面对行业的热点难点？一是以积极正确的心态对待投诉热点。目前物业管理投诉集中在两点：收费和业主委员会。关于收费，物业公司应首先规范自己的行为，严格按照政策法规和合同约定办事；其次，实在收不到费的，要么通过法律途径解决，要么想办法拍屁股走人。关于业主委员会问题，应当以正确的心态去对待。业主委员会与物业管理公司是对立统一的矛盾体。开发商的管理权将会被禁止或受到极大限制，所以物业管理公司与业主大会或业主委员会打交道是迟早的事，是不可回避的。业主委员会是非常重要的一支力量。处理好与业主委员会的关系，对管理服务将是极大的促进。实践证明：凡是和业主委员会有矛盾的物业公司，本身或多或少都存在问题。这种心态摆不正，永远做不好物业管理。二是调动每个细胞，推动事业发展。每个物业管理企业和每位物业管理人都是物业管理的细胞。企业应更多地参加各种活动，如管理论坛、理论研究和招投等等。物业管理人要把自己的事情做好，有责任推动事业的发展。四、物业管理英雄论1、谁是大英雄？A、市场蛋糕如何分？未来的物业管理市场，将是三分天下：发展商控制的物业管理公司、大型专业化物业管理公司、小物业管理公司或独立物业管理职业经理人将各占三分之一。作为企业或物业管理人，应找谁自己的市场定位，否则就没有饭吃。B、市场规模的开拓与极限。目前绝大多数物业管理企业所管面积（不含顾问，下同）在20万平方米以下，超过百万平方米的在深圳也只不过几十家，在全国更廖若晨星，与500万平方米的理想盈利标准距离相差甚远。市场是开拓出来的，但开拓应该有个限度。从行业目前的情况来看，大型的物业管理企业可以管到500万平方米，甚至可以达到1000万平方米来，但对于一个集中运作的企业，超过1500万平方米，从拓展能力到控制力度，都将是极大的考验。C、人才，人才，人才。物业管理已从劳动密集型向专业技术型转变，人才对企业的发展壮大起着决定性作用。在深圳市物业管理行业每年需上千名专业人员。在目前一万名以上的物业管理骨干中，50左右不能真正适应现代物业管理企业的发展。人才的短缺直接制约许多企业拓展市场和创立品牌的进程，已是不争的事实。2、谁是真英雄？搞物业管理究竟是规模越大越好，还是利润越高越好？当然是后者。但在市场杠杆作用下，行业利润会趋于平均，所以是中等偏上规模和优质小物业最赚钱。管理500万平方米可以赚钱，到了1000万平方米就不一定赚钱。一定要控制好适合企业发展的规模和利润的比例关系。优质小物业利润高，适合职业经理人做，但风险较高。今后的物业管理究竟是企业赚钱还是个人赚钱？职业经理人是物业管理的发展方向，迟早要和国际接轨。仅靠一个老总和一个优秀一经营班子带动企业发展的模式，已不是提供物业管理服务产品的唯一模式。随着行业的发展，将逐渐分化出一批职业经理人。3、谁英雄气短？A、横眉怒目与仰天长叹。市场如战场，胜负论英雄。对于物业管理企业，过于义气用事，必然影响企业的发展。市场不同情英雄气短。决策者的战略部署与战术指挥直接影响企业发展的成败。在物业管理竞争和具体管理事务中必须有所为有所不为。B、如何避免和制止不正当竞争。一是建立游戏规则，在招标程序、竞标条件、价格、评委等方面坚持公平、公正、公开，避免黑箱作业，以制度确保公平竞争，尤其是规则的具体运用；二是制止不正当竞争，政府应严格执法，对低于成本招投标、黑箱操作、违规更换物业公司等，要坚决制止或处罚。在今后几年内，保障物业管理市场健康发展，是各级政府和行业面临的巨大挑战。4、英雄末路如何走？匆庸讳言，已经有一批物业管理企业走到了穷途未路，怎么办？回答是：“关、停、并、转”。政府主管部门应当实行定期摘牌制度，清除死马病马和害群之马，同时还应当建立指定物业管理人制度；企业的主管上级应果断采取措施，实施改制、重组、兼并或重组，其中以员工持股式改制为优先考虑，轻易不搞物业重组，尤其是对劣质物业或“鸡肋”式物业，早丢早轻松，早改早主动。物业管理公司轻易接受兼并或重组，于人于已于业主利少弊多。对问题物业应由发展商或政府牵头整改，同时尊重业主、使用人和物业管理企业的选择。 3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。B比率分析法和比较分析法不能测算出各因素的影响程度。C采用约当产量比例法，分配原材料费用与分配加工费用所用的完工率都是一致的。C采用直接分配法分配辅助生产费用时，应考虑各辅助生产车间之间相互提供产品或劳务的情况。错 C产品的实际生产成本包括废品损失和停工损失。C成本报表是对外报告的会计报表。C成本分析的首要程序是发现问题、分析原因。C成本会计的对象是指成本核算。C成本计算的辅助方法一般应与基本方法结合使用而不单独使用。C成本计算方法中的最基本的方法是分步法。XD当车间生产多种产品时，“废品损失”、“停工损失”的借方余额，月末均直接记入该产品的产品成本 中。D定额法是为了简化成本计算而采用的一种成本计算方法。F“废品损失”账户月末没有余额。F废品损失是指在生产过程中发现和入库后发现的不可修复废品的生产成本和可修复废品的修复费用。F分步法的一个重要特点是各步骤之间要进行成本结转。()G各月末在产品数量变化不大的产品，可不计算月末在产品成本。错G工资费用就是成本项目。()G归集在基本生产车间的制造费用最后均应分配计入产品成本中。对J计算计时工资费用，应以考勤记录中的工作时间记录为依据。()J简化的分批法就是不计算在产品成本的分批法。()J简化分批法是不分批计算在产品成本的方法。对 J加班加点工资既可能是直接计人费用，又可能是间接计人费用。J接生产工艺过程的特点，工业企业的生产可分为大量生产、成批生产和单件生产三种，XK可修复废品是指技术上可以修复使用的废品。错K可修复废品是指经过修理可以使用，而不管修复费用在经济上是否合算的废品。P品种法只适用于大量大批的单步骤生产的企业。Q企业的制造费用一定要通过“制造费用”科目核算。Q企业职工的医药费、医务部门、职工浴室等部门职工的工资，均应通过“应付工资”科目核算。 S生产车间耗用的材料，全部计入“直接材料”成本项目。 S适应生产特点和管理要求，采用适当的成本计算方法，是成本核算的基础工作。()W完工产品费用等于月初在产品费用加本月生产费用减月末在产品费用。对Y“预提费用”可能出现借方余额，其性质属于资产，实际上是待摊费用。对 Y引起资产和负债同时减少的支出是费用性支出。XY以应付票据去偿付购买材料的费用，是成本性支出。XY原材料分工序一次投入与原材料在每道工序陆续投入，其完工率的计算方法是完全一致的。Y运用连环替代法进行分析，即使随意改变各构成因素的替换顺序，各因素的影响结果加总后仍等于指标的总差异，因此更换各因索替换顺序，不会影响分析的结果。()Z在产品品种规格繁多的情况下，应该采用分类法计算产品成本。对Z直接生产费用就是直接计人费用。XZ逐步结转分步法也称为计列半成品分步法。A按年度计划分配率分配制造费用，“制造费用”账户月末(可能有月末余额/可能有借方余额/可能有贷方余额/可能无月末余额)。A按年度计划分配率分配制造费用的方法适用于(季节性生产企业)