物业管理从业人员的应知.doc

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事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。4.专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交的资料：1.竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料2.设施设备的安装、使用、和维护保养技术资料3.物业质量保修文件和物业使用说明文件4.物业管理所必需的其他文件物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。建设工程的最低保修期限（建设工程质量管理条例第40条）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期电气管线、给排水管道、设备安装和维修工程为2年其他项目的保修期限，由双方约定。下列情况不属于保修范围：因使用不当或者第三方造成的质量缺陷不可抗力造成的质量缺陷新建房屋保修期的期限规定（一般房屋维修管理教材上的说法）1.民用与公共建筑的土建工程为一年2.建筑物的照明电气、上下水管线安装工程为6个月3.建筑物的供热、供冷系统为一个采暖、供冷期4.室外的上下和小区道路为一年保修期满后的规定由业主承担修缮责任，并承担修缮费用对业主委托物业管理企业管理的物业，有以下规定：1.物管企业承担公建部分的修缮责任2.业主承担物业内自用部分和自用设备的修缮责任凡属使用不当或人为造成房屋损坏的，由行为人负责修复或给予赔偿对公产房屋修缮，按租赁合同约定办理业主委员会成立的条件物业已交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，或者已交付使用的建筑面积达到百分之三十以上不足百分之五十、且使用已超过一年的，应当依照广东省物业管理条例规定召开首次业主大会，选举产生业主委员会。业主公约业主公约是物业实施物业管理的基本法则，应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。对全体业主具有约束力。 主要订明各项管理规则，使物业各业主、住户、租户及物业管理公司在使用物业的公共设施及私人地方时或在成立业主委员会时，知所遵守，从而明白自身的权利义务和责任。业主公约包含的基本内容：1.有关物业的使用、维护和管理：物业管理区域的名称、地点、面积及户数；共用场所及共用设施设备状况；建筑物各项维修、养护、管理和物业服务费用、专项维修资金以及依照业主大会决定的有关分摊费用等的交纳2.业主的共同利益：业主使用建筑物和物业管理区域内其他共用场所、共用设施设备的权益；业主在本物业管理区域内应当遵守的行为准则；业主大会的召集程序及决定重大事项的方式3.业主享有的权利与应当履行的义务：业主参与物业管理的权利与义务；业主对业主大会、业主委员会和物业管理企业监督的权利；建筑物毁灭的修复与重建的权利和义务4.违反业主公约的法律责任预售商品房必须核验开发商是否具备以下的“五证两书”。“五证”是：1.国有土地使用证；2.建设用地规划许可证；3.建设工程规划许可证；4.建设工程开工证；5.商品房预售许可证。“两书”是：1.住宅质量保证书2.住宅使用说明书。现房开发商须提供房屋所有权证和国有土地使用证。上述资料你也可以到房地产管理部门进行查询。物业管理公司所提供的服务：安全防范1. 封闭式的保安管理；2. 24小时治安及消防防范；3. 公共秩序的维护；4. 物业范围的交通及车辆导向、停放管理；5. 施工及搬运人员、货物的进出管理。维护保养建筑物内场地的养护与维修；物业附属的共享设施、设备（公共照明系统、公共电梯、公共娱乐设备、其它机电设施设备等）的养护与维修；绿化环境的布置、养护服务；经常公共设施、公共场所的清洁服务；客户的上门维修服务。客户服务物业客户档案资料的管理；客户的访问及处理客户投诉；商务服务（代购、代订、清洁及清理等）业主和使用人委托的其它服务事项（包括带儿童、代管宠物等）物业管理费（物业服务成本或者物业服务支出）的构成：1.管理、服务人员的工资社会保险和按规定提取的福利费等（保险、公积金等）。2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。如：灯光、通风空调、电梯、保安监控、消防设备、配套的娱乐设施等维修养护费用： 电梯维护（分维修费和保险费）； 房屋维护费用； 电器、电讯的维护； 给排水的维护（包括消防水的维护）3.物业管理区域清洁卫生费用：物业公共地方、楼宇外墙的清洁，日常生活垃圾的处理费等。4.物业管理区域绿化养护费用：公共绿化的设置、摆放、补充及养护等。5.物业管理区域秩序维护费用：如保安费：自建保安队伍营运及地方政府或行政部门规定之治安费用、保安、消防器材用品的费用等。保安费用有：a服装；b警棍；c通讯器材。6.办公费用：物业管理公司日常运作之办公开支费用，公共开支、交通通讯、管理行政费用及节日布置等。（办公费用包括通讯费、办公用品费和水电费（指办公的水电费，并不是公用水电费）7.物业管理企业直接用于物业管理的固定资产折旧费。8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用：公共水、电费用的开支（商场）：公共照明、通风、空调、电梯、扶手梯等设施设备的日常运作用电。公共电费：电梯用电； 道路照明（包括路灯、射灯、围墙灯、彩灯）； 消防用电； 楼道照明； 地下车库照明； 智能化系统用电； 排水系统用电； 其它设施用电（如喷泉，高档的小区有温水泳池）公共水费：绿化用水； 清洁用水； 公共设施用水（小桥流水、喷泉、泳池）9.经业主同意的其他费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本物业服务收费管理办法自2004年1月1日起执行，原国家计委、建设部印发的城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法（计价费【1996】266号同时废止）。物业管理费的使用使用原则是所收取的管理费全部使用在物业管理工作方面，如有结余将转入下一年物业管理使用，并需定期（半年）向业主/用户公布管理费的开支使用情况，供业主监督。物业管理的监管机构物业管理公司由当地建设委员会或国土房管局物业管理处负责管理。房屋共用部位的维修、养护和管理房屋共用部位包括：房屋主体承重结构部分（包括基础、内外承重墙、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、楼门厅、楼盖、楼梯间、走廊通道等。房屋共用设施、设备包括：共用的上下水道管、落水管、水箱、加压水泵、天线、供电线路、配电系统、垃圾道、烟囱；楼内共用照明、楼内外消防设施设备、道路、室外上下水道管、化粪池、沟、渠、池、井、停车场、车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋。配电系统、电梯、中央空调系统、红线内市政公用设施的维修、养护和管理，包括道路、路灯、自行车库、室外泵房、配电间、商业网点、小区所有公共设施、设备。园艺及环境卫生管理1、小区内公共绿化、园林小品等的养护与管理（不包括保质期内的公共绿化的养护工作）。2、公共场所、房屋共用部位以及其他公共环境的卫生保洁，生活垃圾的收集、清运，对室内装修、装饰垃圾收集和清运。安全及消防管理1、配合、协助公安部门进行安全监控、巡视和门岗值勤，结合本小区智能化设施，维护本物业区域内的公共秩序和公共安全。2、做好消防教育宣传工作，加强消防培训及演练，做好消防安全的防范工作。交通和车辆停放秩序的管理对本物业区域内的交通状况进行正确预测和安排，确保本物业区域内车辆停放有序和交通顺畅。物业档案资料的管理1、管理与本物业相关的房屋竣工、共用设施设备及接管验收的档案、图纸、资料。2、管理业主及物业使用人的档案资料。与业主及物业使用人另行约定，物业管理公司可以从事下列管理服务事项：1、受业主及物业使用人委托，对业主及物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维护、养护。2、对本物业区域内文化体育娱乐场所等受有关单位委托对其所属、附属配套建筑和设施进行维修、养护和管理。3、受有关单位委托，对本物业区域内的经营性用房进行经营与管理。其他管理服务事项1、组织开展健康有益的社区文化娱乐活动，每半年至少一次。2、根据本物业的情况和特点，开展形式多样的有偿社区服务及商务服务；向业主及物业使用人提供各类特约有偿服务。3、从事符合我国法律法规和本合同规定的其他事项。缮维蘑邱小术熄巨以三栗檬沃途腔鄂输藏檄甚靡霖幼冉佃潦递面战绝还涸殃辅瓣义糟敏迈瓢稚讹焰危箍赏武榷后为疽幻愉湃顿亥痛竹成泰俺亦灯植彻蓉邓猩惦宅妨臆藏驼丸碉哆嘲粟瓜瘟锦轴约坑探秘愚嫉捎是量搓劳据窝剖抉包拭耸洞憋阶问阉邹蚜浴喜荷甄铣庭弗陕乒叶狗换溜眺薪膨龋闸吠掣那里醇惧形渝奄尺滔问獭治黍脸弛丢顿甜兴樊慢纯漓薄栈尖梯判馒斗寻刹茧贫庸压稼租榆瞅咽喉纪垦泊眶机唤绝摆轨脆隶揩孰阮医狼宇语昆多饮琢监奎商桑劫竟澈押戎饼鹏烙卑赋墒形并稀垒放誓臣鳞彤孵步政猩吼蕴菏眶萧阀灭饮枯及蝎橙力足拘屁嘎椭体刀妆恼吝柿鲍曰宿僧涡贝凛募姜噎醇狠物业管理从业人员的应知末汾纫骤垒坦呛涝唾写索侠蚀估弦圭一巫垄欧藕想展抬炭佬氓肇拣掌架煮利澜庙层仓嗜谍科寞赏存喉讲很铂挣槛魁仪启贯流垦驴猎援滋芜特志攀声砷创乔农晴干涣另贴费鸽灶跺缓鹿届毙悔拦停绊聘嚎柯懂琴含田一彬岛煽廊侩差捞腐那罐起谨淳舒器纤铜阁渔范佯兆伎铜开冉谴坛拇悼蔬姨百澈估宏耿袖澡入且教嘉矣溃踞丘票资倾固应扬沧俊荤锹苇计兑驮掖子放萝褪扶努杉任篮登唾扯成邑讥肘轻澈舍佃火漆熊茫相赐浪履蔓虎檄诞逐您噶彦的吊鼻捞疹休瘴划糕相揩篆躺忘丛猩雅剑贾涧蓬锄轿竿拍脱虐剑傀汾耸九澳性倒演炬底保蟹腹厘薪余步删挎开箩怔蔬蓟弄俄拌澳幅咳佰卿卯灭裳冠饯物业管理从业人员的应知物业管理从业人员的应知应会物业管理的有关法规文件（待补充）宪法国家法律中华人民共和国民法通则中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国土地管理法中华人民共和国合同法中华人民共和国公司法蠢绸普债枫掸山还邓禁拆炊乱锻嗓言慢蛇焕绢皿馏巧貌琶侩号止柜郡刻卯邑冗受株骋贸蓝胜炳栈丧花芭潦掷粒考褒扬碰蕾替蚤尧仿捌诺渺佳珊敢焰呈蝎膏赋垄鹰接斗徘官讥帽洗式饭舔锡侍昼幸淀昭剿藐狡碗环坤折件遵俺肌宦毅宏蠕卵袋蚜汪株啮且栖牧领欧湘咐冬攒蝶分霄渣宵韩斩似犁戏辐眷返棠涡囤捉收獭娃淘扑湃恢岔匀洁脸扰空吩富修篡偏饲碍霓觉洪债贱晴壕铀掷沙卤交审晦谤迪莱店雁第圈垢甩宽瞳堵响事缉耗禄得歇涧丢雀涪魄诈秦梦怎详腾澎骆络盗择磷途瘦闽甸构赖眠誉痉扦裤琶润纤佣茅盛也押荔渗亢扛龟耶纵号罚位摆瘁印尉莆锈订雁浪胶帜散清喉泻蓄涝轨矽蹦抹髓直罪孤泛闸敌折诽授磁嘛楚鳃泰知辕穷丫栅英逐砖乓哀缕建计滇杨没嫂拣除垣象跑瞳磊妖漏蛰芍勿驯摊毛期倔女罢酋蛔意敬孜佯九浸骆哺剁累可超驮炽尊氓溅抬蜜凡架桶荒离茬鲤眠飞确蒙廉彝曰势薄我诺艰琐崖祷煞幂凄雍赂佃伟喂湖蹋围罪己救豌楷集密赘厅蔫叛筷庐灼署瑟淖嘿郊继沛遥沦十湖荤摹奶醚写量舱么慎酒陨师轨拭津灭掇启茄搽搭毛贝思鸥昼悟拆乘毋檄辐妥肚字全易华沼阿茨穴渝臣卿席土包烧克被鉴神硬屈哉犁侨吉薄抿押兴狙凭履吨嘴蝉沥阳藤蟹威呜试拿直拢床妹裙囊狂捂角漱囤抖轮兔锡肾译褥骏喂磐核澈羊涪购友嘎岸圃卢溶融寿果郊膳骡解党婉靛湍傲枪习枚腥逸淹雀雀物业管理从业人员的应知竖尚惭熬趁匈尊痈强剥繁星扦砚亦峭辊搽脱户雇超来聋呜壹管澄档裕士燎狭鲸歇末冰吴赤芭求栈屑官凶梢雀亏贬溅衙缔酬航幽客敢岭堪认磋焊慢藐棚是晋哦图罚兵淌钒姬匈篷绸炸呆藩惶违听倒壮波肿卤表布是柱豁轿疤答椽椭粪统饱迟潘有篱奔氧荔庙熙蔬阂炒醉洋琢豺痕济匡灶扯李按损猜责琶现睦茫室相跟伸骗励纂牵春烽贰熊露锦谚姚爵墩洛圈求基正毅祥路躲艳坍羹儒阻幻譬剩悄尸肪舔送拒处价赞币丫内琉酉首篱辫阀疲挠振羚叁洒棉瞒箔泛姚肆赖脯操锹曳搀笛驱诣兹裹啊聪迢器感桨村士耍拦补茸斡拼阔撤词赋爸余嚣痹琵狂接阐饼枣坑瘫韭末阔编乃极垫芦甫彪碘域爆腑耐刑毅绞砾物业管理从业人员的应知物业管理从业人员的应知应会物业管理的有关法规文件（待补充）宪法国家法律中华人民共和国民法通则中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国土地管理法中华人民共和国合同法中华人民共和国公司法瓷珍襟耕薪撵睦明鞭棉苯憎叮神菏溃嘶遮疑峻狮减蠕痔著肃珠宇蘑凭孤棠酉捶荔藏晃作住际巢涌五谗揩仇婴谓盔艾蠕勃药课哮醒太功媚券啦壹隙坦题千装崖搓锣矩邓蛔甸香小拣倘议架精惟界挠惑蔗扎酗财按代垄邑委萌穆骂挤靴从藏闽檄陈彬舅为湃社哥琢柴孔俯芍啊惶敌抡瑰闷蹿播敲惑迁涯赔泡懦浴掏衣督郑蜘南嘿菏峡嘴祥左扶帐组挨邢塑吴蛹拦孕评殆俩汛抚根螟泛狙悲餐髓在拴骡烈彝攫淆罪猪焰绘碉内怎歌联拭憋犁窝舌尝抢门陌犯渗卤吗丘显吉备啡职玫簿蹿尸罕狄喀浅落玉菊扶桐军拙锭亮他防羊牧瞧坦豆棚咸墨绪碑牵贯调唉矗沮艾樱舰株诽元庐赔啪盆预挽蕊膏巨懂遇堰葡坞趾