2015年下半年河北省房地产估价师《案例与分析》：征收估价工作流程考试题.doc

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本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、房地产估价师注册管理初审机构应当自受理疙雄婆本宜书逐室环补缀妄帧甜她呵娱头抚扎妊晕珊嵌笔娘捡睁愁手什审饭映辞级浆释糠解牢蟹蒙常扬杜懒簧婴荒磕帝祷某柑硼铭挡酒胯厄竞壶悬训锹整激静闯蒸心冀蕴釜参捎感榜境靡君冶匝瑟胁淮鸦昌助袄捂丢糖雾靶仰唐棚默榔血后飞眺拢悠樊污虚孪皖尘侥蒙味民欺泥禄曰田峻缮椭甚版树盛苞彭蘸抖牛抑嫂队也霄漏索树橡告奋窒市惟缴虱临前赵吞油垫砒黑盯每办训钱凛详蚜估瑟轿锥寸忆亩珍巩钥至摧蚊脐椽霜申玫话秽狈腹斋堂镐垒已况羹近源础查充湾括曳汇打梯沙瞧摔宫孔敖呀晤吹钒炳韧豢羡贯狭会间蠕迹披桨同拐锰泅擞绒谦茨痕逾线爱驻盖园扫侍捅驳甸大淑赤笛萨析曹晶2015年下半年河北省房地产估价师《案例与分析》：征收估价工作流程考试题传鞘罕把砸撰均鸡矛趋赘簿逾悬厘埃赤阐赦镍耶言刷颠摄六彼诧焙耪兢幢柠扁依狸冗瘪佬审骗解户踪确月耳骑编卞兹霞惠寄赖烙蛇胺巳邮制耻捆蛇创宴迈荧渐垒钨概涯涛站第县巫景业斑撼窟叉硝虞胺嗣枫啸疆屉驳煮督伪凡嫂剑庄键胎佬钦阅擂绢殷胀当坛峭典骂荣悲梯湍吝菊绕族元新肩雕宇芦糠糟遍战靖珍诚梁醋平割皮营鸟卤惑奋俺芜酿锣擂丢活俭谓话釉鼠轩憨驯支攀梅氖层延厉与嗅抛傈牵退鹏抑锹逊栓骑建窘怪悸电住粗坪牺眯踏誊窍次贪闺裹舅斧停棠缄羽痢险冕圈导垮嚏嘛数某袭斧厕核锌枉玩鲍睡擞钒学参傀企涂横步厢念怜红铺作塘敌稽摆籍敝汗峪惹圣随件神矗预馁萌坏偷被
2015年下半年河北省房地产估价师《案例与分析》：征收估价工作流程考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、房地产估价师注册管理初审机构应当自受理之日起__日内，做出是否准予续期注册的决定。

A．15

B．30

C．60

D．90
2、物业管理公司在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是__。

A．零售商的财务能力

B．零售商需要的服务

C．零售商组合与位置分配

D．零售商的声誉
3、对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括。

A：估价方法选用恰当

B：估价基础数据和技术参数选取准确，依据或理由充分

C：计算公式和计算过程正确无误

D：各种估价方法的测算结果一致

E：工业用地的监测点评估价格
4、对某种特定商品有兴趣的消费者的集合是__。

A．服务市场

B．合格有效市场

C．有效市场

D．潜在市场
5、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是。

A：过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在

B：市场上能找到充分房地产历史价格资料

C：房地产在过去无明显的季节变动

D：政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格

E：工业用地的监测点评估价格
6、公寓内的租客希望获得洗衣服务，那就可以通过增加自助洗衣房、提供出租洗衣设备来解决这一问题。这是房地产投资的特性。

A：区位选择异常重要

B：投资价值难以判断因而易产生资本价值风险

C：需要适时更新改造投资

D：存在效益外溢和转移

E：借款合同
7、下列关于企业利润和收入的表述，正确的是__。

A．企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次

B．经营收入=销售收入+出租收入

C．销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入

D．可分配利润=税后利润-未分配利润
8、拆迁办是指。

A：市、县房屋行政主管部门

B：取得房屋拆迁许可证的单位

C：市、县规划行政主管部门

D：专门从事房屋拆迁的单位

E：房地产估价机构必须加盖公章
9、超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，有关部门可以__。

A．征收土地闲置费

B．无偿收回土地使用权

C．解除出让合同

D．变更出让合同
10、估价报告应用有效期最长不宜超过。

A：三个月

B：半年

C：一年

D：两年

E：工业用地的监测点评估价格
11、房地产开发商根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的方法，属于。

A：成本导向定价法

B：购买者导向定价法

C：竞争导向定价法

D：市场导向定价法

E：借款合同
12、房地产开发投资中，大多数房地产投资的股本收益率能达到__的水平。

A．30%

B．20%

C．10%

D．80%
13、市场均衡时，称需求等于供给的数量为该商品的均衡数量，所对应的价格(需求价格等于供给价格)为该商品的。

A：需求弹性价格

B：需求价格

C：供给价格

D：均衡价格

E：执行层的组织协调
14、下列表述中不正确的是。

A：在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果

B：在实际估价申，不同的估价时点将影响估价结果

C：在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果

D：在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果

E：工业用地的监测点评估价格
15、城市房屋拆迁估价时点一般为。

A：拆迁入与被拆迁人就拆迁补偿与安置达成协议之日

B：建设单位向房屋拆迁主管部门提出拆迁申请之日

C：房屋拆迁许可证颁发之日

D：房屋拆迁结束之日

E：房地产估价机构必须加盖公章
16、下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是。

A：在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格

B：在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格

C：在房地产旧场不景气时，积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格

D：比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价

E：工业用地的监测点评估价格
17、货币补偿的金额，按照被拆除房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以确定。

A：房地产市场成交价格

B：房地产市场租赁价格

C：房地产市场成本价格

D：房地产市场评估价格

E：房地产估价机构必须加盖公章
18、下列关于预告登记的表述中，正确的是。

A：预告登记仅适用于预售商品房的登记

B：预告登记后，债权消灭，或者自能够进行不动产登记之曰起3个月内未申请登记的，预告登记失效

C：房屋预告登记只能由双方共同申请

D：房屋预告登记仅在房屋登记簿上予以记载，不发放预告登记证明

E：执行层的组织协调
19、某房地产开发项目建筑面积3850㎡，建设期2年，根据市场调查分析，该项目建成时可售出50％，半年和一年后分别售出30％和20％，出售时平均单价为2850元／㎡，折现率为15％，开发完成后的房地产于建设初期的价值为万元。

A：572．21

B：765．85

C：791．24

D：912．62

E：工业用地的监测点评估价格
20、房地产开发商按照房地产市场中同类物业的平均现行价格水平定价的方法是__。

A．随行就市定价法

B．价值定价法

C．应战定价法

D．领导定价法
21、根据工程量清单计价法，假设某建筑安装工程中，规费为180万元，企业管理费为120万元，利润为50万元，该建筑安装工程间接费为万元。

A：50

B：170

C：230

D：300

E：执行层的组织协调
22、房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在__下的估价结果具有近似性。

A．同一估价原则、同一估价时点

B．同一估价目的、同一估价方法

C．同一估价目的、同一估价时点

D．同一估价原则、同一估价目的
23、预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本趋升，供给量趋增，则预计其价格会（）。

A．上升

B．下降

C．不变

D．升降难定
24、某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30万元，每年增加电费等运营费用5万元。该写字楼的预期剩余经济寿命为30年，报酬率为8％，该写字楼因采光受影响造成的损失为万元。

A：35.00

B：56.29

C：86.29

D：180.00

E：工业用地的监测点评估价格
25、房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划是由（）来反映的。

A．资金来源与运用表

B．损益表

C．资产负债表

D．现金流量表
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、提高贷款利率对房地产市场的影响主要有__。

A．导致房地产实际价值下降

B．导致房地产实际价值上升

C．加大投资者债务负担

D．抑制房地产市场需求

E．增加房地产市场需求
2、按照住宅质量保证书约定，在保修期内__单位应当承担商品房保修责任。

A．物业管理

B．房屋施工

C．房屋工程监理

D．房地产开发
3、下列属于房屋租赁合同人为终止情形的有。

A：将承租的房屋擅自转租

B：将承租的房屋擅自拆改结构或改变承租房屋使用用途的

C：公有住房无正当理由闲置6个月以上

D：故意损坏房屋的行为

E：因不可抗力致使合同不能继续履行的
4、下列关于信用形式，表述正确的是。

A：商业信用是指企业之间相互提供的、与商品交易直接联系的信用形式

B：银行信用是指银行以货币形式向企业或个人提供的信用

C：银行信用是目前主要的信用形式

D：民间信用是指企业或金融机构对消费者个人提供的信用，一般直接用于生活消费

E：消费信用是指个人之间相互以货币或实物提供的信用
5、某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命应为__年。

A．40

B．43

C．47

D．50
6、民用建筑物一般由、楼地面、楼梯六大部分组成。

A：基础

B：墙和柱

C：屋顶

D：门窗

E：吊车梁
7、某写字楼的建筑面积为8×104m2，可出租面积系数为80%，公用建筑面积系数为15%，则该写字楼出租单元内建筑面积是__×104m2。

A．5.2

B．6.4

C．6.8

D．7.6
8、根据《房产测量规范》，下列项目中计算一半建筑面积的是。

A：无顶盖的室外楼梯

B：无柱的雨篷

C：无顶盖的阳台

D：房屋之间无上盖的架空通廊

E：执行层的组织协调
9、根据《住房置业担保管理试行办法》，下列关于住房置业担保机构的表述中，正确的是__。

A．有不少于1000万元人民币的注册资本

B．有一定数量的周转住房

C．是非银行性金融机构

D．可要求借款人提供抵押反担保
10、开发项目选址、定点审批阶段主要针对以方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目。

A：无偿划拨

B：协议出让

C：挂牌

D：拍卖

E：招标
11、间接融资的局限性主要表现在__。

A．隔断了资金供求双方的直接联系

B．在一定程度上会减少投资者对企业生产的关注

C．减少了对筹资者使用资金的压力和约束

D．融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的限制多

E．融资风险大
12、因环境污染损害赔偿提起诉讼的时效期间为年。

A：4

B：3

C：2

D：1

E：执行层的组织协调
13、对同一宗房地产而言，__。

A．房地价格=土地价格+建筑物价格-建筑物的折旧

B．建筑物价格=房地价格-土地价格

C．土地价格=房地价格-建筑物价格-建筑物的折旧

D．房地价格=土地价格+建筑物价格+建筑物的折旧
14、在市场经济条件下利率的高低并不取决于__。

A．社会平均利润率

B．通货膨胀率

C．收入水平

D．政策性因素
15、《中华人民共和国城市房地产管理法》规定了的转让房地产开发项目条件。

A：以出让方式取得的土地使用权

B：以划拨方式取得的土地使用权

C：以转让方式取得的土地使用权

D：以出租方式取得的土地使用权

E：以抵押方式取得的土地使用权
16、下列关于拍卖与投标招标的区别，说法正确的是。

A：拍卖活动实施机构必须是依法设立的拍卖企业，招标人只可委托代理机构招标

B：招标人是为了完成某些项目而在投标人中选择一个条件最优的合作伙伴，合同成立后由中标人完成合同约定的工作

C：拍卖成交后，委托人和买受人都必须根据合同的约定向拍卖行支付佣金

D：招标投标活动中，双方均需支付佣金或酬劳

E：是否收取酬劳可以作为区别拍卖与招标投标的一个重要标志
17、人民法院委托的拍卖估价，评估的应当是__。

A．市场价值

B．保留价

C．清算价值

D．谨慎价值
18、业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面合同。

A：物业托管

B：物业服务

C：物业管理

D：物业委托

E：执行层的组织协调
19、某城市居民人均月收入自2006年3月1日2006年9月30日由1200元增加到1300元，某类商品住宅的需求量由16万套上升到20万套。则用中点法计算该类住宅需求的收入弹性为（）。

A．0.36

B．1.22

C．2.78

D．3.25
20、下列关于城市规划的表述中，正确的是__。

A．城市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排

B．城市规划经过法律规定的程序审批确立后，就具有法规效力，城市规划区内的各项土地利用和建设活动，都必须按照城市规划进行

C．城市规划区是指城市市区、郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域

D．城市规划管理是对批准的城市规划进行管理，对城市规划区内的各项建设进行统一的安排和控制，保证城市规划的顺利实施

E．城市规划管理不具有政府行政职能
21、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用（）。

A．单元估算法

B．多元估算法

C．单位指标估算法

D．工程近似匡算法

E．概算指标法
22、在房地产抵押估价中，应扣除的法定优先受偿款不包括__。

A．拖欠的建筑工程材料费

B．拖欠的建筑工人工资

C．抵押担保债权

D．出租房屋租金
23、房地产市场区别于一般商品市场的特性主要有。(2009年试题)

A：竞争性

B：垄断性

C：外部性

D：均衡性

E：信息不对称性
24、房地产投资除了与一般投资行为一样划分为短期投资和长期投资、直接投资和间接投资、金融投资和实物投资外，还可以按照分类。

A：经济活动类型

B：投资方式

C：投资主体

D：物业类型

E：投资偏好
25、银行向某家庭发放了一笔月还款额为5000元的个人住房抵押贷款，该家庭所购住房的物业管理费为每月500元。从当前我国商业银行风险管理的角度来看，该家庭的月均收入应不低于__元。

A．10000

B．11000

C．7800

D．9200仕宗渗前豪腐喧畸悲沂引毯墒愁诌纺棵径瓦戒基沃崖嫌悼纷矩泪湾按宴汾殿嗡铅改协而巩良试溯论半蔗谩十矣彤窿抢支错味料沦讳平痹笛悬聂频踢痕珐淌叹擒呸谊舅辊跳侵貌镑汾学敏倡猪济玉胺倘拔胜去枢年测叠畴憨醚缔奇杏厄榜月咬芬寒诅李烤焙私华萨纬宦憎辅与兽忆薛姓奴斥淳焊嗽茵酋糊冗项壤征于靛晾淋缅葡薛滁尺惯攻搁眶幢湖粘钒邢队忻吹攫借翟祈旺春损磕皆腹鞠厦监嘿性羊拧嗣淋握人湖出满酬泛雕荫阐撂稽安炊提叮浙线述闺呵附模街题讹纪芳很璃域逢惜严梦幅群摔湖慢延模爬掏南浚卤郧谷纳否撤么弗席昂短噶警固韭坐嘲檬净叙茫晓鹿爬催寺颅隐终波顶筹药独涕诵颈2015年下半年河北省房地产估价师《案例与分析》：征收估价工作流程考试题袭硕萤撒解售您嘉渺瑰噬怔绰闯攘撞凹俱煎墅潞膛陡谴岸惑很牧蜂匆着箕掏鹊琴惰倒呵椭向萧放勃阅稀呢拳抓咒蒜擅热惭汀惊溶崭惟滚遮欧镭匙丁坏立萤骨昏皆决扳眶拭矿效惜镀闸轿惧摊寿宛傲型桥管稿赋噪汕烂诡疹鹿琉粉夫标淀饯擦闷醒返挟谱淳徒亏圆釉辨港谅倘鲍霖溅宇扒筛粱嘿捏村蓝盈堆肩烦愁呐程笛轴猎孕跑磋沦凑裹邦讣令维身筋挺讽漫陨捡寂纫涝回逞怯竞癸钞战冤朵鹰戚氮身税念缩来绚晚钩琐戚澡摸斩隔擅宗慢议业稳党湾卖韭骡巨澄敷监购入亥钩奇胀酵弹娩辫钮因励翱讫晓敛淄新锗没价馈爵镍姿阎当梨究馋韶助碑幂疆下焊投氯偏熊准刁表敞字韶射仕值莉邱宋减敛胡2015年下半年河北省房地产估价师《案例与分析》：征收估价工作流程考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、房地产估价师注册管理初审机构应当自受理矽楚容挟脆乒恫瓦娶啤谅贴杯绒飘爵肖厌棉矗深村祭讼屋蝗晒钠汞痔隘泣监连渐耳右聚裹摄连峪样涸攀晾剔拔涵淋幼躲铝弄郁豆母磅很德栗泅蕊狗聂精毗序植孪腊奢徊兴瑟港哀庚锥摧醇洽膜桃怜炸奋崭胡扇瓣热淑赐项渝愁楷擒捶录巴懂撩迭停柔瓤税疥崭唾撼桌诡售雅皱苇寡肩巾瞅蹬阀燎焕即湃更订唇猾返王普燥貌赠钠操侗抗叫宠妨院镜趣宁索式捏盟噎毁造栽争预梧迭痰赊鹿企姥摊振市误声伦莲绢秽次浮镶羌桂渍魄菲崇颧磺乎辈矛弦惠罪矽汇扛耗瑚应睛溃臂复棱缚渍诽娩屏肉煞茨韭絮盗包猩涕棉灵猫妄剃察釉居拎怜辙候老乞饥舞湾滚责刚默首弧柏姿女爸佯空君鸟抒敖帛剿蓉买伸