苏州市前期物业管理服务协议.doc

苏州市前期物业管理委托合同 使 用 说 明1、根据国家、省物业管理有关法律、法规、规章的规定，结合苏州市实际，印制本合同示范文本。2、本示范文本于适用房地产开发企业自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止的物业管理（前期物业管理）。3、经双方当事人协商确定，可以对本示范文本的条款内容（包括选择内容、填写空格部位的内容）进行选择、修改、增补或删减(空格部位供甲乙双方以打“” 方式选定，未选择部位打“X”)。4、在签订合同时，合同双方应当出示有关资质证明及签约主体资格的证书、证明文件。5、签约之前，合同双方应当仔细阅读本示范文本的内容，对文本中的条款及专业词汇理解不一致的，可向当地物业管理行政主管部门咨询。6、合同签订生效后，手写项及未被修改的文本印刷文字视为双方对该部分内容意思表示一致，涉及到选择、填写内容以手写项为优先。7、根据规定，物业管理公司应当在合同订立之日起15日内，将合同报送当地物业管理主管部门。苏州市房产管理局 监制苏州市前期物业管理委托合同委托方 （房地产开发企业，以下简称甲方）：单位名称：法定代表人： 住所地：联系电话： 传真：受委托方（物业管理企业，以下简称乙方）：单位名称：资质等级： 证书编号：法定代表人： 住所地：联系电话： 传真：甲方通过（招投标，协议选聘）方式将_ _ _（物业名称）委托乙方实行物业管理服务。为保障本物业正常运行，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的生活和工作环境，根据国家、省物业管理有关法律、法规、规章的规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，双方达成以下合同条款。 第一条本合同所涉及的物业基本情况 物业名称： 物业类型：_ 座落位置：_区_路（街道）_号 四至范围：总建筑面积：_平方米；其中住宅_平方米，商场_平方米，办公楼_平方米，工业厂房平方米，停车场（库）平方米。其他： 。 物业构成见附件一，规划平面图见附件三。第二条 委托管理服务期限：物业管理服务期限为_年_月（不超过整个物业管理区域房屋交付使用后2年），自_年_月_日_时起至年_月_日_时止。合同期未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。第三条 甲方在该物业接交2个月前提供一次性开办费_万元，用于购买相关办公用品和设备，所形成的固定资产产权归该物业管理区域业主委员会所有。所购买办公用品和设备的清单明细乙方在物业接交后2个月内交甲方备案。甲方在该物业接交2个月前一次性提供给乙方_万元的前期物业管理接管费。乙方应根据甲方的需要派员进行物业管理提前介入，并负责包括但不限于签订物业管理合同、公共部位二级清理、接管验收、交房、人员招聘、人员培训等接管有关事宜。甲方（需要，不需要）乙方提供前期物业管理顾问服务。如需乙方提供前期物业管理顾问服务的，前期物业管理顾问服务合同另行签定。第四条乙方参与本物业的竣工验收，并在物业移交接管时，与甲方办理物业管理书面交接手续。第五条 本物业交付使用后的质量责任，根据国家建设工程管理质量条例和房屋建筑工程质量保修办法等规定执行。设施设备保修期如下：电梯_月，监控智能化设备_月，消控设备 _月，电信设备_月，道路_月，绿化_月，_，_，_。保修时间确定及计算：由各项工程竣工及设备安装完毕经建设单位、监理单位、施工单位、物业公司及有关专业部门根据国家相关规定，对所完成的建筑、设备进行外观、调试和运行等方面的检查测试，并经签章之日起为保修的起始日期。本物业共有部分保修责任内，如存在质量问题，按第_种方式处理：（一）甲方负责返修；（二）甲方委托乙方返修，由甲方支出全部费用；（三）_。本物业共有部分超过保修期的，由乙方组织养护和维修，依据养护及维修的范围，按照有关部门的规定，在物业管理费或在专项维修资金中支出。在物业专有部分（包括自用设备、毗连部位等）保修责任内，如存在质量问题，按第_种方式处理：（一）甲方负责返修；（二）甲方委托乙方返修，由甲方支出全部费用；（三）_。本物业专有部分超过保修期的由业主自行承担，业主、物业使用人要求乙方提供服务的，乙方可以接受委托并合理收费。第六条 在物业交付使用后，乙方提供下列选定的物业管理服务事项（采取招投标的以中标文件为准），其受益人为本物业的全体业主和物业使用人： （一）包括但不限于楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、_ 、_ 、_ 、_ 等房屋建筑共用部位的维修、养护和管理(保修、大修、更新、改造等非日常维护除外)； （二）包括但不限于道路、共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、暖气线路、消防设施、安全设施、沟渠、池、井、_ 、_ 、_ 、_等物业管理区域市政设施和房屋共用设备设施的运行、维修、养护和管理(保修、大修、更新、改造等非日常维护除外)，供电线路、煤气线路、路灯按有关规定处理； （三）公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运等；（四）公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；（五）安全防范，维持公共秩序，包括但不限于安全监控、巡视、门岗执勤、_ 、_ 、_ 、_等； （六）交通和车辆停放秩序的管理； （七）物业使用禁止性行为的管理； （八）物业维修和养护费用的帐务管理； （九）物业档案资料的保管； （十）物业其他共同事务的管理服务；（十一）业主委托的其他物业管理服务事项；_。 第七条乙方提供的物业管理服务质量（采取招投标的以中标文件为准）见附件二。乙方提供的物业管理服务应达到附件二所约定的目标；对达标的理解有异议的，由双方共同认可的第三方予以评定。评定费用由对达标的理解有错误的一方承担。申请评定时由双方各半支付，最终结算。第八条甲方在物业交付使用前向乙方提供管理用房 平方米（其中办公用房 平方米，员工宿舍 平方米，其它用房 _平方米），其中由乙方无偿使用 平方米，由乙方有偿使用 平方米，有偿使用部分，按每月每平方米建筑面积 _ 元的标准租用。由乙方无偿使用部分的物业服务费用不需要缴交。由乙方有偿使用部分的物业服务费用（需要，不需要）缴交。如需缴交，其收费标准为：_。甲方所提供的管理用房需达到简装修标准。第九条在前期物业管理阶段，实行物业服务费用包干制，物业服务费按月计收。乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费（业主与使用人对费用负担另有约定的，从其约定），住宅：_元/月平方米；办公楼：_元/月平方米；商业：_元/月平方米；会所：_元/月平方米；其他： 。小高层、高层住宅另行收取电梯水泵运行费 ：_元/月平方米。上述收费标准由甲方在售房同时与购房者在前期物业管理服务协议中约定，由乙方向业主收取。甲方未出售的空置房和出租房由甲方全额交纳。上述物业服务费中（包括，未包括）物业管理责任险。如物业服务费中未包括上述保险费用，除乙方未尽管理责任外，所造成的损害责任由甲方承担。物业服务费中包括上述保险费用的，而乙方未及时投保所造成的损害责任由乙方承担。 第十条本物业区域内停车库的停车位使用费归停车位的权利人所有。甲方未出售的停车库（委托，不委托）乙方出租。停车位的权利人应按_元/月个向乙方交纳停车位管理服务费，甲方未出售的且未出租的按_ 元/月个缴交。停车位管理服务费由甲方在销售车位过程中与购买车位者书面约定，由乙方向停车位的权利人收取。 本物业管理区域内露天车位的停车位使用服务费由乙方收取，收费标准在前期物业管理服务协议中约定。前期物业管理服务协议中未作决定的，按不高于当地价格主管部门制定的价格执行。本条第一款的停车位管理服务费和第二款的停车位使用服务费用于补贴本物业维护管理费用。乙方收取上述停车位使用（管理）服务费，对车辆及车内物品的保管责任，甲方与业主在售房时作的约定需征得乙方书面同意；乙方与业主另有约定的按约定处理。 第十一条 本物业管理区域内的属甲方所有的下列配套设施委托乙方经营管理，经营管理收费约定如下： （一）健身房： （二）棋牌室： （三）乒乓球： （四）网球场： （五）篮球场： （六）游泳池： （七）其他：该部分物业服务费用（需要，不需要）缴交。如需缴交，其收费标准为：_。第十二条 甲方提供本物业管理区域内经物业主管部门确认的属全体业主所有的经营性商业用房 平方米，由乙方(按每月每平方米 元的标准，_）出租经营，其收入（用于补贴本物业维护管理费用，用于补充专项维修资金，_）。该部分物业服务费用（需要，不需要）缴交。如需缴交，其收费标准为：_。第十三条乙方可以依照下述约定，在委托其物业经营的收入中提取费用，并专项用于管理该项物业的成本支出： （一）乙方受托经营停车场（库）的，按下列标准提取管理成本：_； （二）乙方受托经营相关配套设施的，按下列标准提取管理成本：_； （三）乙方受托经营商业用房的，按下列标准提取管理成本：_； （四）_。 第十四条物业共用部分共用照明、水电、高层住宅电梯水泵运行费全部纳入物业服务成本，平均分摊。第十五条 双方约定（聘请，不聘请）专业机构对物业服务资金预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。双方约定审计的，进行年度例行审计时，聘请专业机构的费用，在物业服务费中立项开支。应甲方要求进行的非年度例行审计，聘请专业机构的费用，由甲方承担，另行开支。专业机构由（双方协商选定，甲方选定，乙方选定）。 第十六条前期物业管理阶段，在成立业主委员会之前甲乙双方均不得擅自使用专项维修资金。 第十七条甲方相关的权利义务：（一）委托乙方管理的房屋、设施、设备负责达到国家有关部门验收标准要求；（二）在业主委员会成立之前，负责制定业主临时公约，在售房过程中与购房者订立商品房买卖合同时，同时与购房者签订前期物业管理服务协议，要求购房者对业主临时公约予以书面承诺，并将其作为房屋销售合同的附件；物业竣工交付使用时，负责向购房者提供房屋质量保证书和房屋使用说明书；（三）在物业管理接管验收时，向乙方提供和移交下列物业资料： （1）规划图、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； （2）设施设备安装、使用说明、产品合格证明和维护保养等技术资料； （3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（4）各专业部门验收材料；（5）房屋及配套设施的产权归属清单（包括业主姓名、联系方式等）； （6）物业管理所必需的其他资料。（四）授权乙方对业主和物业使用人违反业主公约的行为，采取劝阻、制止、要求赔偿经济损失、报告有关行政管理部门、诉讼等方式进行处理；（五）审定乙方拟定的各项物业管理制度；检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况；（六）审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算；（七）负责协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题；（八）协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；（九）及时缴纳未出售的空置房和出租房的物业管理服务费；（十）不干涉乙方在法律法规和本合同范围内的管理、经营业务；（十一）在整个物业区域房屋交付使用2年的期限内，配合行业主管部门街道、社区及业主筹建业主委员会；（十二）法规政策规定由甲方承担的其他责任；（十三） 。第十八条乙方相关的权利义务：（一）对项目设计和施工提供管理方面的整改和完善建议；（二）在本物业管理区域内设立专门机构负责本物业的日常管理工作，并委派有岗位资格要求的人员履行本合同；（三）向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立本物业项目的住宅室内装饰装修管理服务协议并负责监督； （四）根据法律、法规的有关规定和本合同的约定，自主开展各项物业管理经营活动，但不得侵害业主、物业使用人及他人的合法权益，不得利用提供物业管理服务的便利获取不当利益； （五）根据有关法律、法规的规定和本合同的约定向业主或物业使用人收取物业服务费用，通过合法有效方式解决拖欠物业服务费的问题； （六）建立、保存物业管理帐目，及时向业主公告本管理区域内的重大物业服务事项，每 个月公布一次物业服务费用收支账目；（七）结合本物业的实际情况，编制物业管理方案，年度管理计划、年度维修养护计划、年度费用概预算、决算报告； （八）本合同终止时，向甲方或业主委员会移交全部物业管理用房、物业档案资料和属甲方或业主委员会所有的其他资产，并办理交接手续；（九）选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将物业的整体管理委托给第三方；（十）接受业主、使用人、甲方和物业管理主管部门等的监督，不断完善管理服务，每_月向甲方报告本合同履行情况；（十一）与甲方一起在整个物业区域房屋交付使用2年的期限内，配合星夜主管部门、街道、社区及业主筹建业主委员会；（十二）法规政策规定由乙方承担的其他责任；（十三） 。第十九条在管理过程中，因下列事由所致的损害，不论其为直接或间接，均构成对乙方的免责事由，乙方均不负赔偿之责：（一）天灾、地震等不可抗力的事由所致的损害；（二）暴动、抢劫、破坏、爆炸、火灾、刑事犯罪等违法行为等事由所致的损害，但因乙方故意或过失所致者，不在此限；（三）因本合同标的物本身固有瑕疵所致的损害；（四）因甲方或第三者之故意、过失所致的损害；（五）甲方或业主、物业使用人专有部分的火灾、盗窃等所致的损害；（六）因乙方书面建议甲方改善共用部分（含共用部位、共用设备设施）或改进管理措施，而甲方未采纳所致的损害；（七）因20%以上业主延迟交付物业服务费用所致的损害；（八）因甲方（包括业主委员会）或他方指挥调派乙方工作人员所致的损害；（九）本合同标的物之共用部分（含共用部位、共用设备设施）自然或人为的任何损坏。但因乙方故意或重大过失所致的，不在此限；（十）停车场内，车辆被窃、被破坏或车内财物被窃的损害；但依照本合同约定承担保管责任的，不在此限；（十一）除上述各款外，其它不可归责于乙方之事由的。第二十条 为维护公众、业主、物业使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄露、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等情况，乙方因采取紧急避险措施造成财产损失的，按有关法律规定处理。第二十一条甲方在购房者购房时明确购房者除前期物业管理费、电梯水泵运行费外应缴纳的涉及物业管理的有关费用如下：项目名称收费标准收费总额收费单位1装修垃圾清运费2装修保证金3汽车车库物业管理费4汽车车位物业管理费如乙方违反甲方与购房者的约定，擅自收费或擅自提高收费标准，甲方承诺双倍返还购房者擅自收费部分或超出标准的部分的款项由乙方承担。第二十二条包括但不限于30%以上业主延迟交付物业服务费用等违反本合同约定的义务，导致乙方不能完成本合同第六条约定的管理目标，责任由违约方承担，造成乙方经济损失的，违约方应给予乙方经济赔偿。同时，乙方有权解除本合同。第二十三条乙方违反本合同约定的义务，导致不能完成本合同第六条约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。逾期未整改且严重违约的，经当地物业管理行政主管部门备案后，甲方可另行选聘物业公司。第二十四条本合同期满，乙方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知业主委员会。本合同期满，业主委员会没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为合同自动延续。延续期限为本合同的期限。合同自动延续期间，业主委员会决定不委托乙方的，应提前三个月书面通知乙方；乙方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知业主委员会。第二十五条 第二十一条和第二十二条项下物业管理合同终止后，在新的物业管理企业接管本物业项目之前，除甲方或业主委员会要求乙方提前撤离外，乙方应当应甲方的要求为甲方提供3个月的过渡期物业管理服务，过渡期物业管理服务标准和物业服务费标准不变，由乙方收取；3个月过渡期满后，必须按规定进行交接、撤离。第二十六条 本合同生效后，甲乙双方任何一方无正当理由要求终止合同的，除双方签订补充协议外，责任方须按本合同及其补充协议的有关条款之规定承担违约责任，并应向对方支付 万元的违约金。第二十七条 本合同终止时，乙方应移交物业管理权，撤出本物业，协助甲方或业主委员会作好物业服务的交接和善后工作，移交或配合甲方或业主委员会移交管理用房和物业管理的全部档案资料、专项维修资金及帐目等。乙方在合同终止后，不移交物业管理权，不撤出本物业或移交管理用房及有关档案资料等，每逾期一日应向甲方支付_元的违约金。第二十八条 在本合同履行过程中，乙方的实际经济损失超过甲方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿；甲方的实际经济损失超过乙方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿。第二十九条双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与合同具有同等效力。第三十条江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T 538-2002为本合同附件。本合同之附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。第三十一条 本合同正本连同附件 页，一式叁份，甲乙双方及物业管理行政主管部门各执一份，具有同等法律效力。 第三十二条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。 第三十三条 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，甲、乙双方同意按下列第 方式解决。 （一）提交（苏州，_）仲裁委员会仲裁；（二）依法向人民法院起诉。 第三十四条 本合同经双方签字后生效。第三十五条 本合同由苏州市房产管理局解释。 甲方签章： 乙方签章：法定代表人： 法定代表人：年月日年月日附件一：物业构成类 型幢 数套（单元）数建筑面积（平方米）备 注高层小高层多层别墅商业用房工业用房办公楼车库会所其他用房合计附件二：物业管理服务质量：（一）公共服务接待和值守按江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T 538-2002（以下简称省标）执行。服务时限按省标 级执行。_ 。（二）房屋、共用设施、设备维护与管理1、巡检、装修管理按省标执行。2、房屋油漆粉饰按省标_级执行。但35年油饰（粉刷）1次的费用应纳入维修资金。3、房屋建筑物外立面。因施工等原因致使建筑物、构筑物外立面有明显污迹的，应当用时进行清洗、粉饰。4、给水设施按省标_级执行。5、排水设施按省标_级执行。6、供配电系统按省标执行。7、弱电系统按省标执行。8、避雷接地系统按省标执行。9、电梯运行与管理按省标执行。10、共用空调系统按省标执行。11、道路、停车场（车棚、车库）及配套设施按省标执行。12、_。13、_。14、_。（三）清洁管理1、共用楼道保洁按省标_级执行。2、电梯及电梯厅保洁按省标_级执行。3、传达室共用卫生间保洁按省标_级执行。4、停车场、共用车库或车棚保洁按省标_级执行。5、道路保洁按省标_级执行。6、标识、宣传牌、雕塑、信报箱保洁按省标_级执行。7、绿化带保洁按省标_级执行。8、休闲、娱乐、健身设施保洁按省标_级执行。9、门卫、岗亭、监控探头保洁按省标_级执行。10、垃圾桶、果皮箱按省标_级执行。11、垃圾收集与处理按省标_级执行。12、卫生消杀按省标_级执行。13、_。14、_。15、_。（四）园林绿化养护与管理1、草坪按省标_级执行。2、园林树木按省标_级执行。3、花坛按省标_级执行。4、人工湖、喷水池按省标_级执行。5、假山、亭、廊、雕塑等建筑小品按省标_级执行。6、_。7、_。8、_。（五）安全防范1、人员组织按省标_级执行。2、门卫按省标_级执行。3、巡逻按省标_级执行。4、_。5、_。6、_。（六）其他紧急事故反应、其他防范措施、交通和车辆管理、消防、档案资料、专项服务、特约服务等按省标执行。1、_。2、_。3、_。 附件三：物业规划平面图前期物业管理委托合同报送表合同号：（ ）字第（ ）号一、合同双方当事人：委托方（以下简称甲方）： （签章）联系人: ，联系电话: 受托方（以下简称乙方）： （签章）物业管理负责人： ，联系电话： 二、物业基本状况：物业名称： ，物业类型： 物业座落： 物业总建筑面积： 平方米，其中：已竣工建筑面积 平方米，尚在建的 平方米；按物业类型划分，具体是：住宅建筑面积，总计 平方米；独立式住宅 幢 套，计 平方米；多层住宅 幢 单元 套，计 平方米；89层住宅 幢 套，计 平方米；1020层住宅 幢 套，计 平方米；2130层住宅 幢 套，计 平方米；31层以上住宅 幢 套，计 平方米；商务办公用房 幢，层数 ，套（间）数 ，建筑面积总计 平方米；商业用房 幢，层数 ，套（间）数 ，建筑面积总计 平方米；工业用房 幢，建筑面积总计 平方米；机动车场（库）建筑面积总计 平方米，停车位 个；地面停车库 个，建筑面积 平方米，地面停车位 个；其他用房 处，建筑面积计 平方米。三、物业管理公共服务费标准（请分类填写）： 。四、物业管理期限： 年 月 日 时至 年 月 日 时 五、乙方向甲方出示的证件：1、企业的营业执照，编号： 。2、企业的物业管理资质证书，编号： 。3、其他有关业绩证明文件， 。六、报送时间与接收机关：接收机关： （盖章）报送时间： 年 月 日说明：1、乙方持本合同报送表和合同原件（包括苏州市前期物业管理服务协议）及相关证件向物业所在地物业管理主管部门报送。2、本合同报送表由乙方收执，在进行企业资质年检、企业资质换级时，应连同合同正式文本一并（均为复印件）向物业管理主管部门提交。3、合同报送表与合同文本的相关内容应保持一致。4、业主可向物业管理主管部门查询合同报送表的信息。12