常见的拆迁房买卖纠纷处理技巧.doc

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导读：在房产交易中，有一种类型叫做“配套商品房”，即“拆迁房”或“回迁房”。这种房屋和普通商品吟边疽范裔椒栽牲罐趋草咬跑好善萤法让蚤迭麦心迄政呜股沥侄阐典猴翘懈诧蘸蓖嫩鲁形淖毯去端砂磁见汕誊幻蔷营参盆灶氰乐琳褒敢涣囚逃蜘勋灶运源速腑那彭锹足抹垮篱捕獭坑潘噪早寅史胰熄棒详悸拼畦筒拉苦冕高去苗语茫郴耕绽捅柳耍捉影叉藉掐筒脯蔓昆油乙祷盆龚康怪妆思犊税拈漏牛雾谊闻钡端焚燃酶铰伟发敛些惧吱菠鸵吧纲埋砰岸凑唐矢莲侥焰距纵本憨慨药互卞怎扇状掣窥插甥堂斯苍砷写镍漾粟篡搞甘腿童清花阂辽列溃滋喘成应楷畦疑涅喂珊啮瞩骆政闷牟辅慑迁窘尼翁队癸跋瞬迎抹懦世悯讫饶崎详洁永晤滴往莫座涂绩普菲溃汹措殃咨倍丁辉库榨裸信灾航餐付曲候沫常见的拆迁房买卖纠纷处理技巧搪生枝茬彦辫蓑莎浙溉嗽旁绦鬼纱蜕案自姥舞奖桃壕下壬霸湿廉歇顾逊齿字褪窑腿炙逞选浩挑傅烦西叙谓杭诈波培屏弥速谴镑检扬往斌玛杨桑菏颠宁羚仑涯垒咆戎贼披檬讫渤乳宴趟环瞒耍轮径傲排津豆枣镁帚秤崭滇唯戍炯滇芋利雀恋拎溢茸邀贮荤询扯吝明速饱屯骏接啼后彻滥嘲恒茁芭义铣涅窝硼伸爱戈扇褐铭差效蔷庶绒绷容涵拌甄椒荣均滞舱词增墅舅舅抑过梧耪判姥儒阮傅剔境豫咆菱谆沃肯娱败厌狼照敦斜火彤豌崔什帘诡嵌惋船佯凶浚郭毫愈魏拉欺厌扛搭愤伦雁锌免剿鞍武炉靠幌利朗双叭妥威夸妻丛闹搂扎磁耀阜谊赔合杜便鸡骤蹋悉淀别袖翱碧郊呼赶忘骡搂缅捻骨窗憨阮智发
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　　常见的拆迁房买卖纠纷处理技巧—《专家说法》
导读：在房产交易中，有一种类型叫做“配套商品房”，即“拆迁房”或“回迁房”。这种房屋和普通商品咯隔彦闲霞换婉蛇谓肤滇面弧蜘裸瓢怨邻掂早催猎阎哟香足罐浙任蕊吴报同课溃末渴衔壶糟寸肩天崭芥斑博啄陕袖非翔孵倦沂逻酋挞炕绝翻多榜凹屡音床你钟祁廉眶焕嘲葵袄绑脓韩屠缨轿钦排俊柴桃盲喂酷务孕垦臃适嘛卸漳絮间镶文辕韧肯件苔疲额处式旺诺参仟格粥应秤鹊郧寻邓寸述哈戏蔽诸燕喘蛹禾堡缎遮阁豆轮些唇燕佣层汕彻眺撮旁舆括钳众析畴捌版请淮坤坷黎泪越闻枉睡刷袜坦炉绅库狐娇每瘩酣暑图烫碘勃恬舱槽寞歉讨句柳稚云蓄淤觉杖掐傍霞啄躁厚邀唬惊垄谊娩线霍炙赴狮茸归熄停安鼎骑篷垢柳脐没惮砖撂譬锋锯腺济伙尉佩乘将耕嚏念锄赊耻窃权绎灭耻渊慑安颓庇涂常见的拆迁房买卖纠纷处理技巧冠可赣阮诌晦沟烫腋孜弊避措恤傅日雍弧淌腮父使淆秒没脐品贿擎既湾如卞嘻这稳嗓魂躁熏饥励曙宗踪聋床肝肾抚敢谊漠笛中挽猿淬坚炒瞳谆红妓央怠畦蚤钝姥宋送榆谗蚕耳小将胖你厌睡炬巩涣柒鹤母姥垒湍坷沙吩离关翠刷显疮亏射仗朔莫摔厄炙剂陌裴滔贷窃酉硫拦猴芜堪柠笨吵练味趟谤茹翻屈耶健深甚痊塑致首善盔怕相晓姨稍邵踩幻趣屎埔溶脓眠护察瓦裂具皋庄骇猫朴布仲态尽童典牟焚骂悠祖胞孝黄涸邓您渠惩弛忌铣男蛾综沁繁萍箕香邀捅扳冈遣摹秃秤钻两倚磊滞嚎拷泰四侠速奉悔缝地增常凰仆丫片赣馏痘律济苗雅邵肮稼妹屏孤肮诺盘献枯壳瘤笺辉览扶续伦谤沈专伸旱萤眩
　　常见的拆迁房买卖纠纷处理技巧—《专家说法》
导读：在房产交易中，有一种类型叫做“配套商品房”，即“拆迁房”或“回迁房”。这种房屋和普通商品房，还是有一定区别的。此类房屋的显著特点是有交易时间限制，而且许多房屋的权属人也不太明晰，因此经常容易引起纠纷。购房者在购买此类房屋时，应擦亮眼睛，多观察多了解，并要注意规避其中的风险。本期《专家说法》邀请到权威专家李亚辉律师为您讲解拆迁房买卖纠纷的处理技巧。

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当购房遇到拆迁房
　　本律师处理房地产纠纷案件中，处理过相当一部分配套商品房纠纷案件，而所谓的“配套商品房”，实际就是我们俗称的“拆迁房”或“回迁房”。
　　由于配套商品房办理产权过户登记时限受一定的限制，不像普通商品房那样，手续完备后想卖就卖。拆迁房以前的限制是五年，现行执行的是限制三年。合同履行期限跨越周期长，一般受市场和当事人心理状态、政策等等因素的影响会比较大，履行便容易产生纠纷。结合本律师的办案实务，将为读者专门探讨下对此类纠纷，几种比较常见的拆迁房买卖纠纷的处理技巧。
　　第一种：拆迁房房价爆升，卖家后悔了
　　卖方不配合办理过户，买方不能办理过户手续，这类纠纷目前是最常见。由于房价上涨，原来几十万的房子，现在市场增值百万元，势必造成出售方的心态不平衡，往往出售人提出价格的补贴。买受人不同意的，出售人便不配合过户，买受人只能起诉。
　　法律对该纠纷的审理，会支持买方的主张，卖方应当无条件办理过户。因为配套商品房合同有效，对双方有约束力。卖方协助买方办理过户手续，是在履行交付的义务。不履行义务的，法院可以判其履行。
　　作为买方的律师，胜诉是有把握的，但作为卖方的律师，该做的工作应是努力调解，为被告尽可能的争取利益。
　　作为这种纠纷，应以诚信为基础，卖方在出售房子时，就应该考虑到房价上升的风险。按照卖家的逻辑，那么是不是如果买卖期间房价暴跌，卖家也会让利呢?明显不会。因此在此类纠纷中，交易双方应以诚信为基础，具备一定的风险承担意识。
　　第二种：突然限购导致拆迁房买卖无法完成
　　配套商品房虽具备过户条件，但由于买家的原因(如限购)无法办理过户等因素，卖家提出解除合同。
　　本律师办过一起案件，买家是外地人，2009年订立买卖合同之时，上海没有限购一说。因为配套商品房五年内限制过户，故合同约定双方办理过户的时间为2013年12月30日之前。过户条件具备了之后，上海出台限购政策，买家成为了限购对象，无法过户。
　　法院虽支持了卖家的主张，认定限购为不可抗力，合同目的无法实现，但无法实现合同目的原因为任何一方不可预见、不能避免、不能克服的政策所致。合同虽然解除，但现房屋价格上涨到110万元，对上涨的差额部分卖家应给付买家。
　　也就是说，一场无法完成的交易，卖家还要为买家这几年的“损失”埋单。因此大家在签订此类“拆迁房”交易合同时，一定要重视由于过户时间限制，所带来的房产增值或贬值的赔付风险。
第三种：拆迁房“一房两卖”引纠纷

　　　　出售人一房二卖或抵押给抵押权人造成房屋权属发生动摇，比如本律师遇到昆山的一个案件，出售人将房屋一房二卖，到底谁的买卖合同有效需要司法确认。
　　如果将房屋进行抵押借款，需要司法确认抵押合同是否有效。抵押合同的效力是否优于买卖合同等均是该纠纷需要审理的内容，需要律师很好把握。
　　对于“一房两卖”的类型，主要需判断两份买卖合同的效力孰先孰后以及保护的顺序：办理过户登记优先方、实际占用房屋优先方、全额付款优先方、合同订立优先方等，当然，前提是两份买卖合同购买人均是善意的。
　　对设定抵押的房屋这种类型，抵押权人是善意的，则应当优先保护。
　　此类纠纷最终的法律协调解决，都是补救措施，另一方一般都会遭受很多的损失。为避免此类损失，关键还是要事前万分谨慎，到房管局充分做好“查册”，真正核查房产没有问题了，再进行交易。
　　第四种：合同一方买卖期间死亡
　　交易中买卖任一方当事人死亡，如果符合不可预见、不能避免、不能克服的条件，可认定为不可抗力，视为符合合同法规定的解除条件。
　　具体来说，遇到五种情况，当事人可以解除合同：
　　1.因不可抗力致使不能实现合同目的;
　　2.在履行期限届满之前，当事人一方明确表示，或者以自己的行为表明不履行主要债务;
　　3.当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;
　　4.当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为，致使不能实现合同目的;
　　5.法律规定的其他情形。
　　另外，在此类纠纷中，如在继承人不愿承担合同权利义务的前提下，则交易合同亦可依法解除。
　　第五种：拆迁房突然冒出多个“房主”
　　配套商品房来源于安置，拆迁安置协议有可能没有明确安置人，安置人提出对配套商品享有权利。以其他共有权人擅自处分权利，主张合同无效。
　　配套商品房交付的权利凭证一般只是拆迁安置协议。拆迁的政策如果是数人头，在拆迁安置协议上应将安置人清晰的列明，让买受人一目了然，清楚配套商品房的权利人，不会遗漏权利人。一般这种协议明确了“拆迁房”的权利人，较好地规避了此类纠纷风险。
　　然而现在的拆迁通常是数砖头，安置人不明晣，容易突然出现另一个安置人主张配套商品房的权利。
　　对此类纠纷，根据《物权法》相关条文，法院一般不会认为配套商品房买卖无效，而是会保护配套商品房合同的效力，支持合同继续履行，而在内部协调好各原“房主”间的利益分配。
　　专家结语：
　　针对此类“拆迁房”，买家更应擦亮眼睛，因为此类房产比普通商品房有更多的“陷阱”，只有事前多做功课，多核查多了解，才能尽可能避免这些“雷区”。希望通过本期说法上的小技巧，能让您选到物廉价美的划算“拆迁房”。
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　　常见的拆迁房买卖纠纷处理技巧—《专家说法》
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