物业管理服务合同(南方).doc

物业管理服务合同
第一章 总 则
第一条 本合同当事人
委托方（以下简称甲方）
名称：北京xxx房地产开发有限公司
法定代表人：xxx
注册地址：北京市xxx
联系电话：
受委托方（以下简称乙方）
名称：北京xxx物业管理有限公司
法定代表人：xxx
注册地址：北京市xxx
联系电话：
根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方选聘乙方为北京xxx大厦项目提供物业管理服务，订立本合同。
第二条 物业管理区域基本情况
物业名称：北京xxx大厦
物业用途：办公、商业、地下车库
坐落：北京市xxx区xxx大街xxx号
四至：东至：
南至：
西至：
北至：
总占地面积：xxx平方米
总建筑面积：xxx平方米

第二章 物业服务内容
第三条 项目整体竣工验收后的接管工作；办理产权人入住事项；保障项目红线以内能源供应管理；设备交接、协助机电设备调试、运行管理；制定物业管理服务工作计划，并组织实施；管理与物业相关的工程图纸、产权人档案与竣工验收资料及材料；建立物业管理的各项制度等。
第四条 房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，共用部位包括但不限于：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、设备管道井、电梯井等共用部位的维修、养护和管理。
第五条 共用设施设备的日常维修、养护和管理，共用设施设备包括但不限于：共用的给排水管道、泵房、中央空调系统、共用照明、应急照明系统、供配电系统、消防和保安监控系统、供暖和供热锅炉及管路、新风和排风系统、绿化设施。
第六条 共用附属建筑物、构筑物的日常维修养护和管理，包括但不限于：项目内道路、通道、化粪池、雨水管道、污水管道、自行车存放地、边沟、护栏围墙、井池等。
第七条 公共区域的绿化养护与管理，包括但不限于：景观、小品、绿地、绿篱、树木、花卉的养护与管理。
第八条 公共环境卫生，包括房屋共用部分的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾收集、垃圾清运、虫害控制、各类井池的清掏等。
第九条 维护公共秩序，包括物业区域主要出入口门岗服务、共用区域巡查、各类突发情况处置。
第十条 维持物业区域内地上和地下的车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理。
第十一条 消防管理服务，包括公共区域消防设施设备的维护管理和测试工作；接报警后的跑点确认、处置工作。
第十二条 电梯的运行和日常维护管理服务。
第十三条 房屋装饰装修管理服务。
第十四条 其他委托事项
（1） ；
（2） ；
（3） 。

第三章 物业服务质量
第十五条 物业服务质量要求
1． 建筑外观：建筑外观完好整洁，每年二次清洗大厦外窗，并应合理安排具体清理时间，保证建筑外观最佳效果。
2． 设备运行：设备保养良好、运行正常，至少每月定期进行设备设施的运行情况全面检查。
3． 整体建筑及设施设备的维护、保养：建立健全设备巡视、回访制度。
4． 做好日常保养及维修记录，设施设备完好率达优良，维修服务处理及时。
5． 绿化维护：设专人对物业区域内的绿化工作进行养护及管理，无践踏、无破坏。根据季节、生长及虫害情况实施施肥、消杀工作，成活率达到优良。
6． 环境卫生：物业公共部分、道路、通道无杂物、无油污、无积水。
7． 各类池井、雨水和污水管道及时清掏无堵塞，保证业主正常使用，基本保证完好率达优良。
8． 公共秩序维护：物业管理区域内实施24小时保安与应急服务，定编定岗，保安有明显值勤标志，有突发应急方案，文明值勤，各项保安措施有落实，有运行程序及制度。
9． 停车管理：地下车库、停车场及物业区域内有专人负责机动车辆行驶和停放看管，做好查证验放工作。
10． 消防管理：实施三级防火责任制度，建立健全防火制度和安全操作制度，并严格按照北京市相关管理条例进行运作管理。
11． 装饰装修管理：严格按照有关规定并结合本物业实际情况指定管理规则，组织专人进行审图、监管、验收工作，如发现违规施工或拆改主体结构的及时进行制止并限期恢复原状。
12． 急修：接报修通知后，10分钟内到达现场进行紧急处置，急修项目当场处理，日常维修和大中修按有关规定执行。

第四章 物业服务费用
第十六条 物业服务费价格
1． 物业管理服务费价格为：写字楼RMBxxx元/月/平方米，底商RMBxxx元/月/平方米，由乙方按季度向产权人或物业使用人收取。每季度月末25日前支付下一季度的物业管理费。管理费用构成包括：
（1） 物业区域内管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费；
（2） 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
（3） 物业管理区域清洁卫生费用；
（4） 物业管理区域绿化维护费用；
（5） 物业管理区域秩序维护费用；
（6） 办公费用；
（7） 物业管理企业固定资产折旧；
（8） 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（9） 按规定交纳的税金；
（10） 物业管理公司利润。
2． 物业服务费价格的调整，按政策规定和政府公布的按当年物价涨跌幅度及物业当年会计年度的实际支出情况，上述价格随之调整。
3． 产权人逾期交纳物业管理服务费用的，乙方可以从逾期之日起每日加收应交费用的千分之三。
4． 本大厦物业管理实行酬金制，即物业公司按照每月xxx万元的金额提取管理酬金。
5． 乙方以政府相关部门的能源费指导价格为依据，测算本大厦的能源费收费标准向业主和使用人进行收取。
第十七条 停车管理费用由乙方按RMBxxx元/月/车位标准向车位使用人收取；
第十八条 乙方对产权人所购物业自用设备维修养护及其他特约服务的费用另行收取，乙方制定的对产权人所购物业自用设备维修养护及其他特约服务的收费价格应在向产权人公示后实行；乙方对产权人所购物业自用部位、自用设备所产生的水、电、燃气等能源费用另行收取。

第五章 双方权利、义务、责任
第十九条 甲方权利、义务、责任
1． 审定乙方制定的物业管理服务工作计划。
2． 检查监督乙方管理工作的实施情况。经甲乙双方共同确立后进行正式移交，并明确要求乙方保证物业管理人员经培训后进场进行全面的物业管理工作。
3． 因甲方原因提前解除合同，按照合同约定的委托管理期限以每年100%收费率的物业费总收入20%向乙方进行赔偿。
4． 合同生效之日起30日内向乙方提供200平方米建筑面积的办公用房和300平方米建筑面积的库房，所提供的办公用房和库房由乙方无偿使用。
5． 在工程竣工后，首批业主入住前，甲方同意按照北京市人民政府1995年第21号文件中所规定建安费×2%（建安费以甲方与各施工方最终决算数额为准）的数额向乙方支付物业启动资金。
6． 甲方应向乙方移交或组织移交以下资料：
（1） 竣工总平面图（单体建筑、结构、设备竣工图）、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（2） 设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（3） 物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（4） 各专业部门验收资料；
（5） 房屋和配套设施的产权归属资料（包括产权人姓名、联系方式等）；
（6） 建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、规划图纸（1:1000比例尺的现状图、规划总平面图、道路规划图、竖向规划图、市政设施管网综合规划图、绿地规划图）、详细规划说明书、环境预评价书；
（7） 物业管理所必须的其他资料；与规划部门往来文件、临建房屋批准手续、供水和供暖的试压报告。
7． 协调、处理本合同生效前发生的遗留问题；
8． 协助乙方做好物业管理区域内的物业管理工作，不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动。

第二十条 乙方权利、义务、责任
1． 根据有关法律、法规及本合同的约定，在本物业区域内提供物业管理服务；
2． 有权要求甲方、产权人及物业使用人配合乙方的管理服务行为；
3． 向产权人和物业使用人收取物业管理服务费；
4． 对产权人和物业使用人违反法规、规章的行为，有权提请有关部门处理；
5． 选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将物业的整体管理委托给第三方；
6． 对产权人和使用人违反《管理规约》的行为，有权根据情节轻重，采取劝阻、制止和采取其他必要手段等措施；
7． 负责编制年度维修养护计划，经甲方审定后组织实施；
8． 向产权人和物业使用人告之物业使用有关规定；
9． 每年会同甲方进行不少于二次的物业服务满意率调查；
10． 每年度向甲方报告物业管理服务实施情况；
11． 每年度向业主公布一次物业费用的使用情况；

第六章 其他事项
第二十一条 物业入住前的物业服务内容
1． 项目交接期的功能验收及整体竣工资料交接；
2． 消防、安全建档管理；
3． 整体建筑设备交接、协助机电设备调试、试运行管理；
4． 整体建筑的能源供应管理；
5． 建立本物业固定资产档案；
6． 建立业主档案；
7． 建立物业企业服务人员档案；
8． 建立物业服务各项规章制度；
9． 建立与各有关单位的沟通机制。
第二十二条 保修责任内房屋、设施、设备维修养护，甲方负责返修，返修结果由乙方确认。
第二十三条 在大厦正常运行，物业费收缴率达到95%的前提下，管理费如有节余，甲方按节余额10_%奖励乙方。

第七章 合同期限、合同变更、解除和终止的约定
第二十四条 委托管理期限为5年，自2010年7月1日起至2015年6月30日止。
第二十五条 合同期限未满，产权人大会成立后产权人委员会与所选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自然终止。
第二十六条 本合同期满，甲方决定不委托乙方的，应提前三个月书面通知乙方；乙方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知甲方。
第二十七条 产权人大会重新选聘物业管理企业或因其他原因本合同终止时，乙方应在合同终止之日起30日内撤出本物业，移交物业管理用房及与本物业的物业管理有关的全部档案资料。
第二十八条 本合同终止后，甲乙双方应做好债权债务的处理，包括物业管理费用的清算，对外签署的各种协议，乙方应协助甲方及产权人大会做好物业服务的交接和善后工作。
第二十九条 本合同终止后，在新的物业管理企业接管本物业项目之前，乙方应当应甲方的要求暂时（一般不超过三个月）继续为甲方提供物业管理服务，产权人也应继续交纳相应的物业服务费用。

第八章 违约责任
第三十条 因甲方违约导致乙方不能提供约定服务的，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决且严重违约的，乙方有权解除合同。造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。
第三十一条 乙方未能按照约定提供服务，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改且严重违约的，甲方有权解除合同。造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
第三十二条 乙方违反本合同约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第九章 附则
第三十三条 双方约定自本合同生效之日起30日内，根据甲方委托管理事项，办理接管验收手续。
第三十四条 为维护公众、业主、物业使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等情况，乙方因采取紧急避险措施造成财产损失的，当事双方按有关法律规定处理。
第三十五条 本合同共计8页，一式陆份，甲乙双方各执叁份，具同等法律效力。
第三十六条 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，甲、乙双方按下列方式解决。
1． 提交仲裁委员会仲裁；
2． 依法向人民法院起诉。
第三十七条 本合同条款如与有关法律、法规、规章和规范性文件相抵触时，该条款无效。
第三十八条 本合同自甲乙双方签订之日起生效。

甲方签章：北京xxx房地产开发有限公司 乙方签章：北京xxx物业管理有限公司

代 表 人： 代 表 人：

年 月 日 年 月 日

第 8 页 共 8 页