物业服务合同(与甲方合作)-审核版.doc

前期物业服务合同

聘请方（以下简称甲方）：利川焱森投资有限公司
注册地址： 利川市腾龙大道1号
营业执照注册号： 422802000012842
企业资质证书号： 恩州房开 [2014]4014号
法定代表人：郑继旭 电话：[phone]
受聘方（以下简称乙方）： 利川市信诺物业管理有限公司
注册地址： 利川市腾龙大道１６号２楼
营业执照注册号： ４２２８０２０００００１９７３
法定代表人： 章国权
电话： [phone]
企业资质证书编号： 恩州房物字［２００９］３００４号
资质等级： 叁级 ；
根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，双方在自愿、平等、协商一致的基础上，经甲、乙双方充分协商，乙方同意接受甲方开发的腾龙苑住宅物业小区的物业管理服务事宜，订立本合同。
第一条 物业基本情况
物业名称：利川市腾龙苑小区；
物业类型： 商住 　　　　　；
座落位置： 左岸丽川北 ；
建筑面积： 16500.96平方米 。
物业管理区域四至：
东至腾龙旅游集散中心公寓楼 ；
南至左岸丽川 　　　　；
西至 老河沟 　　　　；
北至 清江河 　　　　。
第二条 服务内容
在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：
1、物业共用部位的维修、养护和管理；
2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（除消防系统设备）；
3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；
4、公共绿化的养护和管理；
5、地下车库车辆停放管理；
6、公共秩序维护、安全防范等事项管理；
7、住宅房屋装饰装修管理服务；
8、物业档案资料管理。
第三条 在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：
业主户内维修等特约有偿服务 ；
第四条 合同期限
本合同期限为三年。自 ２０１４ 年 ９ 月 １ 日起至 年２０１７年８ 月 ３１ 日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业重新签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。
第五条 服务质量标准
乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准，即按恩施州物业管理一级服务质量标准对照执行。
第六条 服务费用
一、鉴于该小区系新建、规模不大、入户逐步到位的情况，甲方同意三年内采取每年付乙方人民币叁万元作为管理佣金，乙方提供正式发票给甲方，甲方于每半年度首月内支付50%。其它物业管理费用在乙方收取业主物业管理费、车位管理费及电能耗等费用总额基础上，实行差额补亏方法，乙方凭清单发票向甲方实报实销，高出部分可用于抵扣乙方的管理佣金费用。
1、人力成本：按项目实际暂定配备7人［项目主任1人（兼水电维修工）、客服接待1人、安管员4人、保洁员1人］。月工资暂定支出11800元，年工资暂定支出141600元。另外，法定节假日按规定发放加班工资；年终奖金由甲方按乙方实际人员月工资总额以内审批。
根据市场人力成本变化情况，在合同期间若确实需要调整人员及待遇，乙方在考虑成本实际需要合理的情况下，乙方可向甲方书面申请，甲方审批。
目前各岗位标准工资暂定如下：
项目主任：1×2600元/月
客服接待员：1×2000元/月
安管员：4×1500=6000元/月
保洁员：1×1200元/月
2、易耗品成本：含绿化养护费、清洁卫生费、垃圾清运处理费、零星工程材料费、办公费等，由乙方按月拟定采购计划，报甲方审批。
3、能耗成本：电梯、消防、闭路监控等设施设备运行电费、年检、维保费等发生的实际成本支出，由乙方报甲方审核。
二、第一年甲方投入开办费预算48760元（一次性），作为购置物业管理物品配备物资。具体操作方法由乙方提出具体物品清单，报甲方审批后购买，据实报销。
三、甲方配置购买和建设的岗亭、值班室、水电气等设施设备的产权属于甲方。本合同终止时，乙方应将其完好无损的移交给甲方（自然损耗除外）。
四、合同期满，本合同自动终止。乙方管理腾龙苑小区物业，自负盈亏，甲方不承担任何费用（？）。
　第七条 物业的承接与验收
1、在业主与甲方进行房屋交接的同时，乙方应与业主签订《物业管理服务合同》，落实甲方所出售房屋的物业管理服务事项。
2.乙方承接物业时，甲方应配合乙方对物业共用部位、共用设施设备进行查验，双方进行查验并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。
第八条 物业的使用与维护
1、业主大会成立前，乙方应制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。
2、乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方、业主和物业使用人应给予必要配合。
3、乙方可采取规劝等必要措施，制止业主、物业使用人违反本区域业主临时管理公约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。
4、乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。
5、因维修物业或者公共利益，甲方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和乙方的同意；乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和甲方的同意。临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。
6、乙方与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。
第九条　违约责任
任何一方违约均应向守约方支付相等于本合同总价款的20%的违约金，违约金不足以赔偿守约方造成的实际损的，违约方还应当另行赔偿损失的不足部分。
第十条　争议的解决
本合同发生争议，可以协商解决，也可以直接向甲方注册地的人民法院提起诉讼。守约方因实现权利所产生的诉讼费、律师代理费、鉴定费、公告费、执行费、交通费、误工费旅差费等一切相关费用均由违约方承担。
第十一条　其他事项
1、在订立本合同时，乙方必须向甲方提交其真实有效的《营业执照》、《组织机构代码证》等涉及乙方经营主体资格的所有证照原件经甲方核对，确认无误的后提交其复印件各一份；《法定代表人身份证明书》一份、合同签字人不是法定代表人本人的，还应提交由乙方出具的本合同签字人具有合同签字权的授权委托书一份。
2、双方确认本合同中所载明的住址为在履行合同过程中的联系、通讯地址，是双方联系的方式，如有变动应当及时通知对方。任何一方按约定的联系方式一经发出书面通知、电话通知、函件通知等即视为送达，另一方不得以未收到为理由加以抗辩。
3、本合同经双方签字和盖章生效。
4、本合同的附件、乙方提交并经甲方同意的进场《开办费用计划书》等均为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。
5、本合同及一式两份，由双方各执壹份，具有同等法律效力。

甲方（签章）： 乙方（签章）：

法定代表人： 法定代表人：

年 月 日

建议：
1.为了对乙方物业服务工作更加细化，便于操作，合同中应当有以下附件:
(1)《规划平面图》
(2)《物业构成明细表》
(3)《物业共用部位明细表》
(4)《物业共用设施设备明细表》
(5)《恩施州物业管理一级服务质量标准》
以上附件的具体编排位置见之前发来的《前期物业服务合同》起草版；
2.第六条（服务费用）中的“人力成本费”可否采取按预算包干直接支付给乙方，不必在合同中写明其工资标准，否则有劳动用工之嫌。

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