论文分析影响房地产市场供求关系的因素.doc

北京卓达经济管理研修学院学 年 论 文题 目： 分析影响房地产市场供求关系的因素 系（部） ： 房地产系 专 业： 房地产经营与管理 班 级： 07级房本一班 学生姓名： XXX 目录中文摘要 .1关键字.1一、我国目前房地产市场的供求状态及发展趋势.2二、影响房地产市场需求的因素.21、居民人均收入对市场需求的影响.22、经济基本面对市场需求的影响.23、宏观政策对市场需求的影响.34、汇率对市场需求的影响.35、城市人口数量和结构对市场需求的影响.36、未来预期对市场需求的影响.3三、影响房地产市场供给的主要因素.41、土地供给因素对市场供给的影响.42、土地成本对市场供给的影响.43、房地产开发利润对市场供给的影响.44、宏观政策对市场供给的影响.5 5、对未来的预期对市场供给的影响.5 四、环境因素对房地产供需直接及间接的影响.61、环境因素对房地产需求直接与间接的影响.62、环境因素对房地产供给直接与间接的影响.7五、总结.7参考文献.8分析影响房地产市场供求关系的因素重庆工商大学融智学院 贸易经济专业 2007级 经纪人班 邓豪指导老师 梁星中文摘要：房地产行业作为国民经济的支柱型行业，它既是主导产业又是先导产业。它的运行状态会对国民经济的持续、健康发展有着重要影响。因此它的发展备受关注，随着房地产市场的逐渐升温，房地产市场的供求也出现了明显的变化。其中房价的波动更是万众瞩目的焦点，房价与房地产市场的供求是相互影响的。因此对房地产市场的供求状况加以分析和研究是十分有必要的。对大众商品来说，没有任何一类的产品价值量比房地产大。然而影响房价和地价的因素是多方面的，土地成本、政策调控等因素都不能单独对房价的波动造成决定性的影响。本文从供求关系的角度，分析影响房地产市场供求关系的各种因素，进而对影响房价的因素进行综合分析及研究。关键字：房价 影响因素 供求关系Abstract： Real estate industry as the backbone of the national economy, industries, it is the leading industries and industries. Its running state of the national economy, health development is an important influence. It to the development of a major concern, as the housing market began to elevate, real estate market supply and also an obvious changes. One of the price fluctuations is also the focus of our property market and prices and supply to be mutual influence. So in the property market supply and demand conditions to analyze and study is very necessary. To the public goods, any kind of product value than real estate. However, affect the housing and land prices factors are manifold, Land cost control factors and policies are not alone in the price fluctuation in a decisive impact. From the perspective of supply and demand, affect the property market supply and demand between the various factors which influence the price factor for a comprehensive analysis and study.Key Words：Housing price Influence factor Relation between supply and demand 1998年，国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知，提出了全面停止住房实物分配、发放住房补贴、放开住房二级市场等要求，标志着房改主体的基本完成。我国进入住房购置货币化和住宅建设市场化的进程。此后伴随着宽松的经济环境以及一系列利好政策的颁布，我国的房地产业取得了飞速的发展。但不可否认的是，房价的快速上涨已经大大超出了一般家庭的承受能力，切实稳定住房价格已成为房地产市场调控的首要目标。房价包括了土地成本、建设成本、管理成本、财务成本、销售成本以及合理的开发利润。但是，我们应该认识到影响房价的因素还包括利率、汇率、心理预期等等。因此，不能简单的把房价的上涨归结于土地价格的快速上涨，也不能片面地认为是开发企业的暴利和疯狂拿地行为助推了房价的上涨，而是要从研究影响房地产供求关系的因素入手。一、我国目前房地产市场的供求状态及发展趋势在我国产业结构没有发生本质性的转型之前，房地产业仍将是我国国民经济的主要支柱，房地产市场的供求仍处于一个上升趋势。现在的80后将进入一波结婚期，住房的刚性需求大，但90后人口结构的变化，刚性需求将有所下降。但房地产市场供求关系的不平衡状态是经常会发生的。虽然价格和供求等市场机制会产生调整供求之间的非均衡态的作用，但随着诸多市场因素的发展变化，原有的均衡态将不断被打破，因此，房地产市场供求之间的不平衡性将长时期存在，而均衡始终只能是相对的。目前国内投资渠道的丰富程度，如果流动性仍充裕，这样也会有一定的资金涌入房地产市场。二、影响房地产市场需求的因素1、居民人均收入对市场需求的影响居民收入，特别是居民的可支配收入，是决定家庭消费需求的最重要因素。居民人均收入的高低，决定了居民购买力的大小，进而决定了市场需求量的大小。 在经济学上，收入对需求的影响可以用收入弹性来表示。一般说来，房屋需求的收入弹性与国家或地区的经济发展水平，即国民收入水平有着密切的关系。在我国现阶段，房屋的需求对收入是富有弹性的，这是收入增加和消费结构变化的共同作用的结果。2、经济基本面对市场需求的影响GDP的增长导致了CPI的上涨，而适度的CPI的上涨又能促进GDP的增长。针对房地产市场，利用Granger因果检验方法，可以清楚地了解到 CPI是房地产价格上涨的直接的、主要的影响因素；而GDP和人均收入是房地产价格上涨的间接原因。3、宏观政策对市场需求的影响影响市场需求的政策主要是财政政策（包括税收政策和货币政策）。这些政策对房屋的自住性需求和投资性需求都有重要影响。 通过实施恰当的财政政策，例如给予财政住房补贴等方式，提高居民住房购买力，将巨大的潜在需求转化为显示的有效需求。 税收政策可以在房地产市场的不同环节设置不同的税种，起到不同的调控作用。从短期来看，对交易环节、流转环节采取税收差别对待有利于抑制投机，稳定房屋价格；而从长期看，通过征收房屋持有环节的物业税，会降低房屋的投资价值，有助于抑制奢侈性和投机性的房屋需求，有利于稳定房价。 货币政策对房屋价格的波动会产生显著影响。根据目前的房地产市场现状，政府为建立结构合理的房屋供应体系，可充分运用贷款利率和贷款期限这两种有效手段，针对不同的收入阶层所需的房屋标准制定相关的政策，从而达到政府在一定程度上干预房地产市场的效果，使市场逐渐趋于规范和良性发展。2010年8月12日中房协已多次“上书“国务院，建议暂缓出台新的紧缩性房地产调控政策。此报道一出，立刻遭到舆论和民众广泛质疑。但是中房协副会长朱中一表示，目前市场预期混乱，不宜再出紧缩新政，否则将影响房屋供应，带来新的问题。4、汇率对市场需求的影响我国开始实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度后，人民币汇率一直处于上升通道中，而且这种升值预期仍然在继续。这就导致了国际资本源源不断地进入中国，投资股市和房地产等资本市场，进而推动整个房地产市场价格的上涨。5、城市人口数量和结构对市场需求的影响地区的城市化进程、城市人口的数量和增长速度，在客观上决定了房地产市场上对房屋需要的规模和增长速度。家庭小型化、分散化越快，对房屋的需要量的增加也会越快。6、未来预期对市场需求的影响对于以自住为主要目的的消费者来说，关心的是近期投入的最小化，而不是远期收益的最大化。因此，对房屋价格涨跌的预期，将直接影响房屋消费的购买行为。对于以投资为目的的房屋需求者来看，如果预期经济形势不好，则大部分的潜在需求难以转化为有效需求。反之，更多的潜在需求转化为有效需求，刺激当前的房屋需求。另外，房屋同其他生活消费品一样，在一般情况下，社会总需求量与价格水平之间存在着反向变动的关系。但我们应该认识到，由于房屋的需求是生活的必须品，居民在解决了基本生活问题，生活水平得到了较大提高之后，改善居住的需求就显得比较迫切，有时就表现出并不因为房屋价格的上涨而减少对房屋的需求；另外房屋可以作为投资品，价格的上涨可能会助推需求的增加。正因为住宅既是生活必须品，又可以做为耐久消费品，导致了需求对价格的上涨有很多时候并不敏感。三、影响房地产市场供给的主要因素1、土地供给因素对市场供给的影响土地的供应对房地产市场的供给具有重大的影响。从社会的角度来看，土地的自然供给缺乏弹性，经济供给必然受到自然供给的制约。短期内，城市的土地非常固定，所以土地的供给是非弹性的，实际上，在长期来看，土地的供给又是可以增加的。2、土地成本对市场供给的影响土地是一种不可再生的资源，但是除了土地资源的稀缺、土地供应的有限性等因素之外，地价还有其特殊的决定因素。土地总是按竞争为其提供的收益而发挥作用，土地价值随产品的价值派生出来，所以地价一定程度会受到土地上产品的价格影响。从长期来看，房价走势是地价走势的基本支撑；而是在短期内，两者存在相互影响的关系。房价上涨增加了对土地的需求而导致地价上涨，地价是房价的结果，不是房价的原因。国土资源部2009年7月24日公布的一项调查报告，公布了全国620个房地产开发项目的土地成本，其中地价占房价最低比例为5.3%，最高为58.6%，大多数地价占房价比例在15%30之间。结合上述数据和以往的研究结论不难看出，土地成本的上涨并不能成为房价上涨的唯一理由，土地成本的波动短期内不会给整个房地产市场的供给带来很大的影响，但长期来看，土地成本会影响房价进而影响整个房地产市场的供给。3、房地产开发利润对市场供给的影响在住宅的开发过程中，开发商在这一过程中投入大量的生产要素，这些生产要素价格发生变化势必影响房地产开发成本的变化。但是，开发成本的升降，并不一定能完全决定房屋供给总量的增加或减少。这主要是因为房地产开发的利润率相对较高，当开发成本增多而又未能使房地产的利润率下降到低于社会平均利润率时，进入房地产领域的投资便不会减少，房屋供给量也同样不会减少。只有在房屋价格不变而成本上升，或开发成本上升速度超过价格上涨速度，且房地产行业利润率低于社会平均利润率与行业风险报酬率之和时，开发成本上升才会使房屋供给量呈减少的趋势。4、宏观政策对市场供给的影响在房地产市场调控中，政府现在是通过房地产税收、对开发企业的财政补贴和政府投资等财政政策对房屋的供给进行调节。降低房地产业的税率，可以起到促进住宅投资、增加房屋供给量的作用；反之，起到减少房屋供应量的作用。而财政补贴可以看作是一种负税收，与税收的作用正好相反。同时，政府还可以采用货币政策对房地产市场的供给量进行调控，其手段主要是控制贷款规模、关注贷款投向、调节利率水平。房地产业是资金密集型行业，它的开发规模受到投资来源的制约。房地产企业发展的资金不可能完全通过企业自筹来解决，不同的金融政策将直接影响开发商通过金融市场筹资的难易程度和成本高低。5、对未来的预期对市场供给的影响房地产开发企业对未来房屋价格的预期一般是根据整个行业的发展周期来进行的。房地产行业的发展周期与宏观经济发展周期之间存在着相关性，只是房地产行业的发展周期略领先于宏观经济发展周期。房地产开发商往往以宏观经济波动周期为重要依据，做出房地产开发项目的开工、建设、销售和竣工时间等的决策。 另外，房屋现阶段的价格波动是房地产市场供求关系变动的反映，它会影响下一时期的供给。这在现实中表现为房屋供给的滞后性：当市场供过于求，短期内表现为初始投入或开工的减少，在建工程缓建，经过一个建设周期后，才显现出供给量的下降；相反，房屋价格上扬，市场房屋供应量不会马上增加，往往在短期内只是引起一级房地产市场上的土地需求上升，经过一个建设周期后，才显现房屋供应量的增加。四、环境因素对房地产供需直接及间接的影响1、环境因素对房地产需求直接与间接的影响（1）环境因素通过购买者的效用选择与可支配收入，直接或间接作用于房地产需求首先，环境因素通过人们的效用选择直接作用于房地产需求，影响的程度取决于需求环境弹性的大小。需求环境弹性是由于环境质量的变化造成需求变化的百分比。在供不应求的条件下，房地产价格呈现刚性，需求环境缺乏弹性，即人们主要关注是否能买到房产，环境质量为人们带来的效用可以被忽略，这时环境因素对需求的影响程度很小；但是随着房地产开发商只注重高回报而忽视环境因素现象的发展，开发商大量增加住宅面积及套数以谋取高额利润，市场达到饱和，形成供大于求的状态，房地产价格刚性减弱，需求环境弹性变大，即人们在同样条件下更关注环境对生活、工作及休闲的作用，这时环境因素对需求的影响明显增大。其次，环境因素通过人们的可支配收入间接作用于房地产需求。随着人们生活水平的提高，可支配收入的增加，必然会从简单性的住宅需求上升到扩大性的住宅需求，对于环境因素的考虑也必然更趋全面，环境因素对房地产需求的影响也将增大。（2）环境因素对房地产需求是起正向或是反向的影响，应该做具体分析一方面，随着人们收入的提高及市场价格的变化，对于那些密集型或环境质量差的住宅，一般来说环境因素对其需求起反向影响，而对于同样条件而环境质量较好如别墅型的住宅，环境因素对其需求起正向影响。这可以从随着广州市郊区房地产的兴旺发展，碧桂园等一大批别墅型郊区化住宅的兴起与热销中得到证明。另一方面，房地产项目作为城市的主要组成部分，是在城市环境质量背景下进行开发建设的，其大气、水体等环境不可避免的受到区域空气、水体质量及地理条件的影响。环境污染物在大中城市范围内，由于主导风向、工业污染源布局、城市规划与建设等多方面的原因，存在着明显的地域差异，水体环境、声环境质量在不同区域也不尽相同。这些环保要素的地域差异，将会影响不同地段房地产购买者的效用函数，对某些环境条件优越的区域的房地产需求起正向作用；同时对某些环境条件较差的区域的房地产需求起反向作用。此外，国家环保监测实行公开制度，今后随着环境监测力度的加大，监测结果将直接显示城市各地段的环境状况，这也将对住房消费者的心理起到极大的引导作用。2、环境因素对房地产供给直接与间接的影响首先，环境容量直接作用于开发供给成本，对房地产的供给量产生直接影响环保部门为了有效地控制和改善环境质量，通常将城市划分为不同的功能区，并制订出不同功能区的环境控制目标和相应措施。由于现有环境污染物分布的区域差异和功能区的环境目标往往是不吻合的，这就造成各功能区在今后发展中所拥有的环境容量是不同的。对于环境容量小的功能区，新建项目，包括房地产项目，在环境容量的限制下将不易得到审批，而且往往要以经济代价进行环境补偿。而在环境容量大的功能区，污染程度较轻，建筑密度小，政府鼓励投资建设项目，在这种功能区的房地产项目的开发将付出相对较小的成本，其供给量也可以相应增加。其次，环境因素通过影响房地产价格间接影响房地产的供给。房地产价格与供给成正相关的关系，而环境因素对于房地产价格又有两方面的影响：环境因素引起房地产开发成本的上涨，造成房地产价格上升；同时，由于人们需求的扩大化及收入的增加使人们对于环境因素曰益重视，经济发达国家居民纷纷移居郊外、出现逆城市化现象，人们对于高品质住宅较高的价格的接受程度也随之上升。因此，在这两种作用力的相互影响下，高价格、高品质住宅的供给应与环境质量成正相关的关系。五、总结综上所述，房价的波动归结于市场供求关系的变化。研究影响房价的因素，就必须对影响房地产市场供需关系的因素进行深入研究，从中寻找出调控房价的有效方法，此外环境因素对房地产市场供给也带了直接与间接的影响。参考文献1 闫国平.上海市房地产市场价格影响因素研究D.同济大学.2007.（1）.2 高波，毛丰付.房价与地价关系的实证检验：19992002J .产业经济研究.2003.(4)3 郑李辉.房价与地价因果关系实例分析J z中国土地.2004（11）4 严金海中国的房价与地价：理论、实证和政策分析J数量经济技术经济研究，2006(1)5腾讯网6新浪房产网.2010（4）7豆丁网.2010（4）合同管理制度1 范围本标准规定了龙腾公司合同管理工作的管理机构、职责、合同的授权委托、洽谈、承办、会签、订阅、履行和变更、终止及争议处理和合同管理的处罚、奖励；本标准适用于龙腾公司项目建设期间的各类合同管理工作，厂内各类合同的管理，厂内所属各具法人资格的部门，参照本标准执行。2 规范性引用中华人民共和国合同法龙腾公司合同管理办法3 定义、符号、缩略语无4 职责4.1 总经理：龙腾公司经营管理的法定代表人。负责对厂内各类合同管理工作实行统一领导。以法人代表名义或授权委托他人签订各类合法合同，并对电厂负责。4.2 工程部：是发电厂建设施工安装等工程合同签订管理部门；负责签订管理基建、安装、人工技术的工程合同。4.3 经营部：是合同签订管理部门，负责管理设备、材料、物资的订购合同。4.5 合同管理部门履行以下职责：4.5.1 建立健全合同管理办法并逐步完善规范；4.5.2 参与合同的洽谈、起草、审查、签约、变更、解除以及合同的签证、公证、调解、诉讼等活动，全程跟踪和检查合同的履行质量；4.5.3 审查、登记合同对方单位代表资格及单位资质，包括营业执照、经营范围、技术装备、信誉、越区域经营许可等证件及履约能力（必要时要求对方提供担保），检查合同的履行情况；4.5.4 保管法人代表授权委托书、合同专用章，并按编号归口使用；4.5.5 建立合同管理台帐，对合同文本资料进行编号统计管理；4.5.6 组织对法规、制度的学习和贯彻执行，定期向有关领导和部门报告工作；4.5.7 在总经理领导下，做好合同管理的其他工作，4.6 工程技术部：专职合同管理员及材料、燃料供应部兼职合同管理员履行以下职责：4.6.1 在主任领导下，做好本部门负责的各项合同的管理工作，负责保管“法人授权委托书”；4.6.2 签订合同时，检查对方的有关证件，对合同文本内容依照法规进行检查，检查合同标的数量、金额、日期、地点、质量要求、安全责任、违约责任是否明确，并提出补充及修改意见。重大问题应及时向有关领导报告，提出解决方案；4.6.3 对专业对口的合同统一编号、登记、建立台帐，分类整理归档。对合同承办部门提供相关法规咨询和日常协作服务工作；4.6.4 工程技术部专职合同管理员负责收集整理各类合同，建立合同统计台帐，并负责第 9 页 共 8 页