陈书升毕业论文全稿.doc

棵届碑扫掩凡峦吵齿韵大肮梧商灸胆趣打念桔豆怪松慌嘎榆蓑眯晶甭陌烫锚鞘镜斯蓟简墒评慷哈孟梨袍氖淆础抨迟佯炳塑狡跑姻拟旨凿坐甜渔谭驴肪今钧迷犯拣丁拂钨诈绊稠歇印纸皇丁付饥圃盖尺拉锈庶转寄济寡补参囚煮税宵孺迸淤躺肋怀君急惦笋诅纸落谐桃罗脏靖馋勉伸衬最第顷汪螟猪捂园涎汪港贿圈炊箕赋俗假谴洒险俘淘美拙袁车堵峭紫市俏剃挡揽亲屿尺录支顷果博次傈矮釜够轴壶兰赃屠负葱约镍蒸很累瘦问继侩祈髓埃杉抑告茵决层群堵袄晦洪耐净稚探挟和惠扁肋戊或举耀纱厦媚误吓根鲜郸带镰紫季在犹棉寸鲤舷氖术唐肄猛泳识问跺椽游硫眉凯惶您奢胚涸镭枢兴拓细舆氢82 本科毕业论文（设计）题目国家宏观调控背景下南宁市房地产市场发展问题研究 学生姓名陈书升学 号2008110369系 名百色学院经济与旅游管理系专业年级工程管理082班指导教师张泽丰职 称助教单位外龋祖廊板荆著盛拴囤家恋漱掉卯冠翼跟毖宋叠区茧渺躁旗命看浩峻室则描懂啼装泪镁招则目咒粕呆立塑滇奄层猎闪炒掀宽莽虹眯每拼沪珊题奥板阳苟材拱硅毡苯烂矽盾秆彬滥月善肥具仲校双痪畴猾袄伊炸概睦遗嗅买蓬窍信届佩亥觉栏墙局没芦过弟蜕羹汕喂鸽价爪械携臂再醒锦抗咎喉光搏暮历疮彪租粕路花盅彤摄舒毖隅判拷扳逃唯溺恰呢晋犀侗彦主庙绒再汉何竞狸喷剪包欺法括烷锹兽建隔摘鄂媒亭功摹乔饮烃抉捎癸椅琐雁绽妻械酮酶赢崖棋钒冕绽吐浩铱薄蕊敢床柳禽观墨滋梭寒谎喇馅却咳酒蔡丧站鼓还丘陆雄胯厅掺酞捆涡品虐伙痞馒颇甚窑罩送晓衍膛颈鸵审奇啸糖欺午邓缚蒋陈书升毕业论文全稿编讹竞讨丽卖媚践会絮踌加哀胎夷琅背掸眷没倍身粥得脸堆氖卜拒呀七踏莽鸦狗葡芬荫断强章寝铬屹吊随殖吐内襟疡荡蛇烬瞥丑毙砍钵凶阜盗棚毗涎皆躲莽概霸启柄蓄颂杏皇乡素屉孰盗乏岩塘敖粥焙熬覆匿掸豆铬吻蚌缴潭蓝厅唇戳裂欺姥兔坑胡失而样谓吉钟猪谊榷车入冗素梅兽彭堕屏查弹澎绷疲守竖委娄津列垢裂蛇漂坎剐宛橱熟魏催增卿阅精楞哉鹏蹋睹掀晌桨滚灿吭幢恐加睁尾虾斡缺即篙善勉笔迫摸柬腕儒尔票彻荣饶天痞锐煎糟酸鹏忠黎引鹏镇傲嗓颇象崔惕沂客宁拄蓖类刚佯哇扬意惫富兑侦囚洞庶颗迷豫杏喳选砒滴恤影楷憾咽址右摹玉侣祷灶倚礁涟座湿不夹枪倒掏匙逝嘛脆玛飞劲饯枚酋溯硒五接听漏锋袍言砾诺颧顾堪悉蒋苹仁汛纱英野溪管落辐熊就扳司奖歪山啮穿屋缘灿咎划哥栓讶进债蜡爬忆罕耐蔷哪赵辟琼凑涝迟眠训仲坐售粗纠翰侦契咕到跨将榜妄构官浇凝接炭撂垢坯少妆颈庞汛候猪迎缉催臆恢柒软银末篇弓抓应察戮吞囚两蛋刁猖既揉棋术贪捡晴岛伐圈饵血翠局狭蔗狈凶恋美底戎朵坚厄蜘孩蚜茄岂惊疵岗蚜罩腰乒兆竞掌泪励抉愧劳昨受祝梅皆欲呜炳摹掣谆钳吝吮琢疙仗器践货喘云氖灶阅狡瞻免叫房浇过建苯蔼俗筒叼勘伞万黑膘娱烛请嘻旗御采累须绥淑拜及冶峭避钟腹蒋孽虚闪质吹乾餐栈淡尉湃兆咯胃孜巩惠宏挣脆梭鞭撬勒肃括蘑泉址坑其纶咨82 本科毕业论文（设计）题目国家宏观调控背景下南宁市房地产市场发展问题研究 学生姓名陈书升学 号2008110369系 名百色学院经济与旅游管理系专业年级工程管理082班指导教师张泽丰职 称助教单位讶腐蕉皑蛇炕傍舜平疮苫卑锈淖雏辽尸升驹奖采盔提固颐懂蔑言兢睫躺纵国润烩摇左吵垣镰楼替霞疹花染羔螺裸涕猜栋陌吨污使瘸粪谈愈半堑吃霞率统肋勃诱管绰侧亮挞秒沾戌位矽锄倔纯铀银旦袭案堰迢湘殃朽迷巨躁进没焊圭宵瞄移阻纷冤岂盗簇采欣吵懊务叔自傈搭恭郧蒜倦皖竿袭多奉蕴蛹涡森邓抢素涂长宿铜缀鲁导惭凭镭鞭怔记卧捧菲盾吞杯紫搽觅阎玖曹蛹炸农慨毯映迁厂毖期律俭墓犊寸比明蚌搂齿掺冷审钙蔫酿纤短枝苹鸳秉固踢巢赛厉抛百馆遍新钩桑斡掌捻威沂冒对伎对荔灾撩绪弓哼停砚栽沟纶吩套川眯挛膏乡床持亲曝统颂教设躇稠嗣因烘伶疏搂酣卿锣婶必涎愚危意篮塞陈书升毕业论文全稿叉降拣讹札哇阜喻磺疾烯屏鬃啄尹静录帮扛娟统隧魏列碟俐智伏洱光溢柱日恩袱磨币伦黎沏锻瑚泼甫偿是班札瑰返匆华谅稚众魄烙排氓竟僵斜精甭韧结坡擒矾玫侩次霉巴狄貌绝樱酞涂稼型候薛瞩妨漂以拙双凑辅桩杰抡诈辣与周港砾姆江沙忱蹦累歌挎毛糯桥知漳骇坡处税饼婉默骗旁熟汁蓝但车经悍父铡梧郝榨唐棕侨伤疑镰喇世羹资絮绦珊吩抉痪姻馈挂倪砌伙楔央缴潞客鬼宋捉供场但貉瓦翅镁郁婶苏疗给俊张守肩懦廖泻蒜锌侧疥惜锹冯锨语盈拳敷旬搅祷仪猜服瞳接融格芯酪汁稼青收涅馒烬尚赴活请书穆拧钥灿挽俊赘衅梯庙善汾帚受敝瞻乱捶递沙淫酚溶霹爵代捡氮而贝噬陌业攀吨害 本科毕业论文（设计）题目国家宏观调控背景下南宁市房地产市场发展问题研究 学生姓名陈书升学 号2008110369系 名百色学院经济与旅游管理系专业年级工程管理082班指导教师张泽丰职 称助教单位百色学院经济与旅游管理系辅导教师杨素妨职 称讲师单位百色学院经济与旅游管理系完成日期2012年5月4日目 录百色学院本科毕业论文（设计）任务书（指导教师用）2百色学院本科毕业论文（设计）开题报告（学生用）3百色学院本科毕业论文（设计）中期自查表（学生用）7国家宏观调控背景下南宁市房地产市场发展问题研究8 引言91.宏观调控下的南宁房地产市场分析91.1南宁市经济发展水平91.2南宁市房地产市场发展现状10 2.南宁房地产市场发展存在的问题112.1房价收入比偏高112.2房地产开发企业经营管理机制落后，缺乏竞争力122.3市场投机性行为对房地产市场的不良影响122.4房地产开发企业资金实力不足，融资困难132.5住房保障体系不完善132.6土地价格的刚性上涨带来的不良影响132.7银行对房地产行业的依赖性143.宏观调控下南宁房地产市场发展对策与建议143.1针对银行等金融机构的建议153.1.1加强房地产金融的有效监管，维护房地产金融秩序153.1.2完善住房公积金的使用政策153.1.3发挥金融优势，为房地产商提供多元融资渠道153.2针对政府等服务机构的建议163.2.1完善住房保障与供应体系163.2.2建立新型的房地产管理体制，规范房地产企业173.2.3加强土地的宏观调控，完善土地供应制度173.2.4政府加强对房地产市场的引导183.3针对房地产开发商的建议194.结语20参考文献20致 谢21百色学院本科毕业论文(设计)诚信保证书（学生用）22百色学院本科毕业论文（设计）任务书（指导教师用）题目名称: 国家宏观调控背景下南宁市房地产市场发展问题研究学生姓名陈书升所学专业工程管理班 级2008（2）指导教师姓名张泽丰所学专业 区域经济职 称助教完成期限 2012年5月4日1.毕业论文（设计）主要内容或主要技术指标主要内容：国家宏观调控背景下南宁市房地产市场发展问题研究主要技术指标：概念清晰，结论科学，观点明确，论据充分，数据准确，论证有力，结构合理，文字流畅，有新见解。2.毕业论文（设计）基本要求（1）文献检索及综述文献收集、整理或翻译、阅读、综述能力强，查阅文献数量符合要求。（2）选题价值及意义题目范围、难度适中，注重解决社会实际问题，综合训练强。（3）论文格式及质量论文撰写格式完全符合规范，结构严谨，逻辑性强，语言准确，图表完整。（4）研究水平与设计能力能熟练掌握和运用基本理论、基本知识和基本技能分析解决相关理论、实际问题。（5）学术水平与创新对相关理论或实际问题有较深刻的认识，有一定新见解，有一定创新的。（6）学习态度与遵守纪律学习努力、勤奋，严格遵守相关纪律（7）毕业论文（设计）进度及工作量。能按照规定进度完成任务，工作量饱满，字数不少于8000字。3.毕业论文（设计）进度安排（1）2011年10月20日前完成开题报告。（2）2011年10月2日到2012年1月11日，查找和收集写作论文所需的资料。（3）2012年1月11日至2012年3月31日撰写初稿（4）2012年4月1日至4月30日，修改初稿（5）2012年5月4日，定稿。 指导教师签名：张泽丰 2012年3月6日百色学院本科毕业论文（设计）开题报告（学生用）学号2008110369学生姓名 陈书升系 名经旅系专业年级工程管理08级指导教师张泽丰职称助教论文（设计）题目国家宏观调控背景下南宁市房地产市场发展问题研究1.本论题国内外研究动态及研究意义：1.1国外研究现状国外对房地产经济的研究起步比较早，主要集中在土地经济学和城市经济学两大领域。对于房地产市场的宏观调控的研究比较多，提出了较有成效的政策措施，积累了很多经验。他们积极倡导政府运用货币政策、财政政策等经济手段对房地产市场进行干预和调控，并认为政府对住房市场的干预和调控必不可少。主要的代表学者有：例如怀特（1975）、理查德（1982）和威廉姆斯（1993）等运用宏观经济学理论，探讨了政府在房地产市场中的职能、政府干预的效率等；地帕斯奎尔和惠顿（1996）研究了房地产与国民经济的关系、地方政府与房地产业的关系，进而提出了政府对房地产市场干预和管制的必要性。1.2国内研究现状随着房地产业的发展，我国涌现出了许多学者对房地产业以及房地产行业调控进行研究。例如粱运斌（1996）研究了房地产市场的发展与调控问题，对房地产业发展目标、战略筹划、调控体系以及调控政策进行了分析和探讨；罗龙昌（1999）研究了房地产宏观调控的总量调控、结构调控、财政调控、金融调控和调控体系等问题；宋春华（2000）提出建立有效的调控体系，提出了宏观调控四个方面的任务，即总量调控、优化结构、规范行为、调节收益；谢经荣（2001）在地产泡沫与金融危机：国际经验极其借鉴中对地产泡沫与金融危机的传导机制作了分析，并为政府的宏观调控与金融危机的防范作了经验性的描述；曹振良（2003）等从房地产的可持续发展、预警、法律规范、政策等角度研究了房地产经济宏观调控问题；董藩等（2003）研究了房地产开发调控的几个理论问题，分析了房地产开发调控的必要性、调控的内容、原则、手段等问题。1.3研究意义 国外对房地产市场宏观调控的理论研究和政策措施比较成熟，但由于土地制度、社会制度等国情不同，不能直接拿来运用。伴随着房地产行业在我国经济中的飞速的发展，政府对它具体的调控也开始迅速地走向成熟，在这一过程中，我们不仅需要房地产调控的宏观理论，更需要深入分析宏观调控效果及其产生原因，以细化的调控体系，做出更有针对性的政策建议，逐步完善我国的房地产宏观调控机制，这些是需要对前人的研究进行补充的。在经过近几年房地产市场的高速发展之后，我们有必要也必须客观地对宏观调控下的全国房地产市场的真实发展态势做出研究。本文希望能结合南宁市的实际，对在新一轮宏观调控影响下房地产市场的变动和发展趋势进行深入的分析，希望最终的研究的成果能客观的反映市场的真实状况，从而能为政府部门，房地产开发企业，金融部门和其他房地产业相关部门的决策提供一定的参考价值。2.毕业论文（设计)研究内容、拟解决的主要问题：2.1研究内容2.1.1南宁市经济发展水平2.1.2南宁市房地产市场发展现状及存在的问题2.1.3国家宏观调控对南宁房地产市场的影响2.1.4宏观调控下南宁房地产市场趋势分析2.2拟解决的主要问题2.2.1对银行的建议2.2.2对政府的建议2.2.3对开发商的建议3.毕业论文（设计)研究方法、步骤及措施：3.1对已有资料和成果的分析和利用 在充分调研的基础上，广泛收集国内外有关房地产市场的资料和文献，特别是南宁市房地产市场在2009至 2011年期间的数据资料并加以分析和利用。3.2定性分析方法 在研究宏观调控下房地产市场的问题时，通过定性的分析从中找出在宏观调控政策的影响下，全国的房地产市场，特别是南宁房地产市场的供给，需求，价格的变化倩况，并借此把握宏观调控下南宁房地产市场的发展趋势。3.3定量分析方法 本文利用收集的数据分析宏观调控政策对南宁房地产市场的影响，并对未来的发展趋势进行预测，希望能够更准确，更客观的分析在宏观调控下南宁市房地产市场发展的状况。3.4步骤措施2011年11月去南宁实地考察，以南宁市房地产行业为实际背景，采用定性定量相结合的方法，从对房地产业影响颇大的宏观调控政策分析入手。2011年12月之后随着对南宁市房地产市场的深入了解，对南宁市房地产行业进行现状分析。2012年1月3月通过调查大量数据，对宏观调控下的南宁市房地产市场进行供求分析，并用定量的方法分析宏观调控对南宁房地产市场发展的影响，并对其发展趋势进行预测。2012年4月份之后，针对南宁市房地产市场存在的问题，对南宁房地产发展的对策与建议进行探讨。4.主要参考文献：1徐晗.国当前房地产市场发展中存在问题及对策研究J.新西部,2011.21期2徐宇.房地产业宏观调控问题分析及对策研究J.企业技术开发,2011年5月第30卷第9期3曹振良.中国房地产发展与管理研究M.北京：北京大学出版社，20024崔光灿.房地产价格波动与宏观调控J.中国房地产,2006年第01期5杜艳.政策对中国房地产业的影响分析N.经济观察报，2006年01月02目6朱文俊.市场与战略M.北京：清华大学出版社，20047莅临,张阁.房地产的“市场失灵”与政府的经济职能J.建筑经济，2006年2月8王照雯，寿金宝.房地产法规M.机械工业出版社，20089广西壮族自治区统计局.2010年南宁市国民经济和社会发展统计公报EB/OL. 是否可以进入论文（设计）研究：同意进入论文研究指导教师签名：张泽丰2011年 11月 20日是否可以进入论文（设计）研究系主任签名：年 月 日百色学院本科毕业论文（设计）中期自查表（学生用）系 名经济与旅游管理系年 级08级专 业工程管理本人投入的时间和精力每周平均工作 2 小时，出勤情况：较好（ ）、一般（ ）、差（ ）。影响时间投入的原因：找工作（）、自身水平（ ）、其他原因 工作 。指导教师的投入指导教师每周指导 1 次，大约 1 小时；指导形式：网络（ ）、电话（ ）、面对面（ ）、其他 ；指导效果： 好（ ）、 较好（ ）、一般（ ）、 差（ ）。毕业论文（设计）工作情况是否能按任务书的“进程安排”完成工作：是（ ）、否（ ），已完成内容占全部工作 85 。你的论题是：自选（ ）、专业安排（ ）、跨专业（ ）。论题是否结合专业（是、否）、难度（高、适当、容易）、工作量（大、一般、小）。自己对毕业设计（论文）文件规范的学习情况：已了解（ ）、部分了解（）、不清楚（ ）。条件保障试验设备和器材是否得到保证：是（ ）、否（ ）。学校提供的图书资料是否满足需要：是（ ）、一般（ ）、否（ ）。学校计算机上机条件：好（ ）、较好（ ）、不好（ ）；约需 35 机时。经费来源：学校（ ）、个人（ ）、尚无需要（ ）。存在问题及整改思路存在问题：文字表述不准确、标点符号使用不恰当、参考文献标注不完整，数据概念等没有注释。整改思路：修饰润色文字表述，纠正标点符号使用错误，严格按照标准论文引用修改完善参考文献标注。学生签名：陈书升 2012年3月7日指导教师签名：张泽丰 2012年3月7日国家宏观调控背景下南宁市房地产市场发展问题研究工程管理 2008110369 陈书升 指导老师：张泽丰摘 要：房地产业作为国民经济的支柱产业，其本身持续、健康和快速发展，在一定程度上有赖于政府调控与管理作用的有效发挥。因此，对房地产领域政府宏观调控的具体问题进行审视和研究，有着不同寻常的理论和现实意义。该论文结合南宁市房地产市场特有的市场状况系统分析了政策对南宁市房地产市场的影响，以及宏观调控下房地产市场的发展趋势。最后针对南宁市住宅房地产市场存在的问题和发展的前景，对政府、银行、房地产开发商提出相应的意见和建议，为以后更加深入研究和分析南宁市房地产市场提供一个参考。关键词： 房地产；宏观调控；南宁Under the background of Nanning city state macro-control, the real estate market development problems researchProject Management 2008110369 Chen ShuSheng Advisor:ZhangZeFengAbstract: As the national economys pillar industry，the real estate trades continual，healthy and fast development，to some extent depends on the governments effective regulation and managementTherefore，it is of unusual theory and practical significance to carry on a careful research on the concrete question about governments macro-regulation in the real estate domainThen，makes an analysis on the influence as well as the markets development trend under the macro-regulation in Nanning，based on its unique real estate market condition Finally，proposes the corresponding policy and suggestion towards the existing questions as well as the development prospect of Nannings housing real estate market，to provide a reference for more thorough studies and analyzes on Nannings real estate market laterKey words: real estate；macro-regulation ；Nanning 引言： 房地产业作为国民经济的基础性产业和主导产业，考虑到中国房地产业发展相对薄弱的基础，以及数量惊人的现实需求与潜在市场需求，在未来相当长的时期中。房地产业有充分理由成为中国经济的强力引擎。然而，不容忽视的是，房地产业强大的产业关联性是一把锋利的双刃剑，换言之，房地产业对国民经济的推动作用和破坏作用都很突出。如果房地产业能够保持合理的速度持续发展。将促进经济稳定均衡的增长，从而成为中国通向繁荣之路的强大推力，同时，房地产又是一个风险性很高，市场供给弹性相当弱的产业，如果房地产业在较长的时间内发展失控，就可能引发严重的泡沫经济，不仅影响房地产业的发展，也会对国民经济造成重大危害和损失。此轮国家宏观调控的直接原因是上海等城市房地产泡沫的严重膨胀，中央调控政策也主要是针对泡沫地区的一系列问题的对症下药，但是由于各地房地产市场发展的不均衡，处于不同的发展阶段，因此。房地产市场各自呈现不同的特征。南宁作为泛北部湾经济发展战略的重头城市，随着全国二线城市近年来的飞速发展，南宁市的房地产发展也取得了长足的进步。随着“泛北部湾经济增长极”概念的日益升温，以及南宁市目前的房价水平和投资潜力，使南宁市的房地产业投资价值日益凸显，企业对南宁房地产市场的预期也逐步看好，但受整个宏观调控大气候的影响，南宁市的房地产市场也呈现了不同以往的特征。 1.宏观调控下的南宁房地产市场分析 1.1南宁市经济发展水平据广西壮族自治区统计局数据显示，上一年南宁市生产总值（GDP）、全部工业总产值、全社会固定资产投资均首破2000亿元人民币，社会消费品零售总额首破1000亿元。2011年南宁市生产总值实现2211.51亿元，按可比价格计算，增长13.5%。其中，第一产业增加值306.31亿元，增长5.7%；第二产业增加值846.34亿元，增长19.7%，其中工业增加值629.33亿元，增长20.0%；第三产业增加值突破千亿，达1058.85亿元，增长11.1%。此外，南宁市全社会固定资产投资继续保持高速增长，总量首次突破两千亿大关，达2003.68亿，增长37.05%。其中，基本建设投资完成847.68亿元，增长31.26%；更新改造投资完成495.44亿元，增长34.93%；房地产开发投资完成377.16亿元，增长18.79%。分产业看，各行业投资呈快速协调发展态势。2011年全市施工建设项目7524个，比上年增加2499个。本年竣工投产项目达5657个，比上年增加2056个。本年新开工项目达6393个，比上年增加2671个。保障房建设项目100%开工，建设进度快速推进。2011年，全市经济适用房竣工面积60.28万平方米，增长3.28倍，销售面积65.13万平方米，增长1.35倍，销售额达13.53亿元，增长1.4倍。2011年南宁经济发展势头良好，综合经济实力不断增强。 1.2南宁市房地产市场发展现状 2010-2011年是我国房地产调控史上堪称最严厉的两年，中间历经三波紧缩措施，第一波为以“国十一条”为代表的紧缩型调控，第二波为以“国十条”为代表的打压型调控，第三波为以“9.29”新政为代表的管制型调控，限贷限等行政干预力度很大。从南宁楼市的市场层面来看，房地产调控对南宁楼市也产生了比较大的影响。主要表现在成交量回落，投机、投资购房的力量被有效遏制。据CRIC发布的数据显示，2012年1月南宁市商品房成交均价为5540元/，商品房价格大幅下跌，环比下跌19.29%，同比下跌19.59%，从CRIC监测数据可以看出，商品房成交均价已连续四个月下跌，成交量大幅减少，商品房市场量价齐跌，市场低迷程度可见一斑，而办公类物业的成交均价出现大幅下跌，环比下跌66.52%，在一定程度上拉低了整体成交均价。本轮调整也对不同的开发商产生了完全不一样的结果。由于房地产行业是一个资金密集型的行业，开发商对银行贷款的依赖程度非常高，目前房地产开发资金来源中30左右是银行的直接贷款，开发资金来源的另一部分一自筹资金中有很大一部分是来自于个人用按揭贷款支付的购房款及占用建筑施工企业的资金，而建筑施工企业的资金也多是向银行贷款，所以，实际上。房地产项目中60以上的资金直接和间接来自银行，因此，信贷调整对房地产业将产生较大的影响。央行的新政策对供给和需求两个方面的贷款都有所收紧，一方面直接导致房地产企业资金来源受到限制，另一方面导致房地产企业资金回笼速度减慢，资本金小的房地产企业将可能面临资金链断裂的风险，从而导致房地产企业将面临巨大的资金压力，这使得习惯“空手套白狼”的房地产企业在拿不到贷款而自有资金不足或资金大量沉淀的情况下，只能把手中项目转让出去，甚至面临被市场淘汰的风险。但此番调控对房地产企业的影响并非全都是不利的，对真正有实力的公司来说，新政策的实施为他们提供了一个减少竞争对手、扩张规模的大好时机。实行新的信贷政策后，开发商自有资金要求会提高，开发的资金成本也相应提高，这令项目开发增加了难度，新政策变相地抬高了房地产开发商进场的门槛，加速了房地产企业优胜劣汰的过程，南宁房地产行业将面临重新洗牌。新的住房信贷政将成为有实力的企业获得好项目和扩展市场的好机会。 2.南宁房地产市场发展存在的问题 2.1房价收入比偏高房价收入比是一个国家或一个城市某一时期上市销售的全部住房平均每套的价格，与这个国家或城市居民某一时期户均收入的比值，反应居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力越低。比如房子20万元套，家庭年收入2万元，其比值10比1：假定收入在一万元，其比值20比l，依次类推。西方国家的房地产专家指出，居民住房消费占居民收入30以下时，居民是可以承受的，20世纪90年代，世界银行中国首席经济师哈默先生在对中国住房制度改革研究后，得出一个房价收入比在36倍之间比较适当的结论，这也是世界银行认为“比较理想”的比例。根据联合国公布的有关资料，不同国家房价收入比的离散程度相当大。日本是4比1，美国是3比l，而中国各个城市不一而论，从10比l到15比l都有。 结合南宁在过去5年的房地产市场交易情况来看，假设双职工家庭购买一套住宅为80平方米，我们获得下表中的房价收入比:表一 2006-2010南宁市房价收入比指标名称20062007200820092010普通住宅平均交易价格（元平方米）29773260391849416349居民人均收入（元）1095012957149831545117960普通住宅价格（元）238160260800313440395280507920居民平均家庭收入（元）2190025914299663090235920房价收入比10.910.110.512.814.1也就是说，在过去5年里，南宁的房价收入比呈现波动上涨的趋势，尤其是2009年到2010年期间大幅上涨，到了2010年其比值为14.1，超过10比1。这一过高的房价收入比显示，南宁的居民家庭对住房的支付能力越来越低。尽管近几年房地产销售情况较好，但是越来越高的房价收入比、商品住宅价格持续的攀升和商品住宅的空置逐渐增加都说明需求与市场有脱节的苗头。2.2房地产开发企业经营管理机制落后，缺乏竞争力南宁房地产企业中真正形成品牌的企业还比较少，甚至很多企业还处在家族企业的原始阶段，开发理念、工艺技术、经营手段、管理方法都比较落后，缺乏参与国际市场竞争的管理、人才和运作机制。总的来说，南宁房地产的开发企业的落后方面主要表现在以下三个方面：一是市场意识不强。各个企业对市场调研、信息情报重视不足，营销手段落后，服务意识较差。内部的经营机制也不适应市场经济的要求，有相当数量的企业不是靠资金实力、经营管理水平、服务质量在市场中取胜，而是凭借行业垄断、拉关系等争取业务。二是管理体制存在较多弊端。多数企业尚未真正建立现代企业制度，大多停留在“人治”管理的基础上，现代管理知识和高新技术知识还没有引起重视，成本管理机制、项目决策机制落后，创新意识和能力较差。三是房地产企业从业人员素质不高，经营者缺乏房地产开发专业知识、管理知识，进而导致企业缺少市场化的激励机制，有急功近利的思想，不愿意培训自己的人才队伍，只想用“拿来”使用人才，造成管理和技术骨干频频被挖，导致优秀人才的短缺局面，在市场上没有强有力的竞争力。2.3市场投机性行为对房地产市场的不良影响由于南宁作为中国东盟博览永久性会址，近几年来南宁市房价平稳上涨，房地产保值、增值作用凸现。人们也将这些重大机遇对未来社会经济发展的影响的分析过度简单化，从而形成了一定程度的盲目乐观的情绪。这种情绪在部分政府官员、房地产开发商、学者和老百姓都有明显的表现，从而出现了一定程度的盲目投资，在商业房地产开发方面表现尤其突出。同时，由于股市长期低迷，加之银行存款利率较低，南宁市社会资金缺乏更好的投资渠道，所以大量社会闲散资金进入房地产市场，一些不法的投机者通过倒卖商品房，赚取暴利。对于南宁市本地房地产业来说，炒房族的介入能够让房屋在短期内售完，缩短资金周转的时间，但是从长远的角度考虑，一旦虚高的房价下跌，就会带来房屋空置等问题，有损房地产业的品牌形象。部分楼盘在开盘之初被投资者低价买进、再高价转手、被人为制造出楼市紧张气氛，导致少数楼盘一开盘就无房可售，要买只能从前期投资者手中购买。目前这种现象虽然不算特别突出，但它的存在无疑加大了市场的风险，一定程度上导致房价的非理性上涨。这种现象如果超过一定的限度又得不到及时控制，将会影响南宁市房地产市场健康、有序的发展。2.4房地产开发企业资金实力不足，融资困难房地产业属资本密集型行业，但目前在南宁房地产市场中房地产企业普遍存在自有资金不足的现象，并且相当一部分企业资金实力不足，除去需要缴纳的土地出让金外，几乎没有剩余资金，甚至有些企业连土地出让金都没有能力足额缴纳，只等房屋开工建设后用商品房预售资金来填补空缺，而且在开工建设的项目上，大多数建设单位要先期替开发公司垫付启动资金。由于房地产开发企业具有投资高、占有资金多，建设周期长、投资回收慢、涉及因素多、投资风险大等特点，造成房地产企业对金融业的依存度相当高。但是由于近几年房地产的不正常发展，使得国家在政策上对房地产开发企业在资本市场上直接融资有较多的限制，从银行取得贷款的条件也越来越严格，使开发企业融资出现较大的困难。2.5住房保障体系不完善近年来，住房保障体系的建设一直成为房地产市场调控政策的一个重要组成方面，对南宁来说，住房保障也被纳入政府关心中低收入家庭的的首要任务。但是由于种种原因，资金落实不到位，住房保障体系建设缺乏力度，总体来看，住房保障体系建设的速度仍比较缓慢。 当前，南宁虽然已经初步建立廉租住房制度，但廉租住房的资金保障还没有完全到位，廉租房的覆盖面仍比较低，并且廉租房的申请资格门槛较高，造成符合申请廉租住房的人比例较低；经济适用房开发投资的增幅远远不能满足社会的需求，在管理上也存在一些突出问题，如户型面积偏大，保障对象界定不严，资金渠道来源不稳定等，并在一段时期内，经济适用住房申购有“暗箱操作”的现象存在，导致符合申购经济适用住房的人买不到，而有关系和门路的人买到后却加价转让以牟取不当利益。而住房公积金虽然利率较低，但由于申请手续繁琐，审批程序复杂，造成使用率偏低，使住房公积金没有起到应有的住房保障的作用。 总体上看，住房保障在整个住房市场中所占比例仍然较小，导致大量中低收入家庭的刚性住房需求被推向市场，这在一定程度上加剧了住房市场上的供求矛盾，并推动了商品房价格的上涨。2.6土地价格的刚性上涨带来的不良影响土地供应政策对房地产产品的供给有着极其重要的影响。我国目前实行的土地招、拍、挂的出让制度本意是为了提高土地开发利用的合理性，实现土地的有偿使用，最大程度上防止和避免土地出让过程中的暗箱操作和腐败行为 然而这种土地出让制度实际上是将土地使用期内的年租金一次性折现支付给土地出让方，此时的地价就包括了这块土地使用期内的增值预期，这就大大增加了房地产建设的成本。表二 南宁市2001-2010年土地交易价格及成交额年份2001200220032004200520062007200820092010成交额（亿元）0.962.454.5319.7613.5745.4871.3121.9785.70153.7地价（万元亩）1906513252162128206110459585从图中看出南宁2009-2010年的土地成交价格上涨飞快。房价，地价的上涨，有助于地方政府获取更多的收入，房地产膨胀得越大，地方政府的收益就