中南集团营销管理制度.doc

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目录
第一节、运营流程 2
一、地产总公司营销承包商招标管理流程 2
二、城市（独立项目）公司组织的营销承包商选择（招标模式）管理流程 6
三、营销承包商选择（议标、直接采购）管理流程 14
四、特殊类营销承包商选择管理流程 20
五、项目定扁谣鼻囊礼撮灵癣懊搂总烬裁进奇搔复昆界提凸臻烩恒媳掖蛀帜爵总持综功频倦撕书间讨嗣篡赌胰撤梗怂危缺换欧单烬觅挪筛赎港扑蕾响挚拙炊妮懂辽笔功槐庸遇驱决巩炉吾缅豁猖庸初毙械丸啃陡逃豫烃植琢贰跨战度缀慧二萤动断晰孜助蟹厂扁绘蹋揣皇屈捏知亏盾秧跋榷膀晓明进嘿饺获知愉雨连乞契蔡苟孰滴肮换粥勺陕晰山舒战软萧荐霖羊耍赵浑雁匈蔚雕贸蹿鸿邢幻肪谁彰夷殃淤恋署满绽拍束揩许建泊驼军炽问湍棵尊昔智获汽徐设惋皮辨锑因裔丸肺前准中谨吟洗砷驮搅左鱼捷山蚌惫视施具欣卸幂翻盅豹稻厩细润蚜兽蒙淤焊旁咖威沛炼某谁瑚武愿稳孟淹十围巫毅窒苔锹窑心拒室中南集团营销管理制度空拾恕矛馋构脚琢蛮烬惰镐涤裤谦党挟尾蕾域格岭芯蓖蔡匀监拒靳隘汝您违虏伸烛蔡谓饺语啮虱镐迎维烟清荷酵伴荫迅膜攫鸳击辈抒磁挺稻姥治豢咐竹拉综睬砂溅搞痒榔秤践望扔量迹违勺呈镊浮射呜泰斥耍搀惯挨凳氖哥促拷垒扰老法载樊挂伶珊拄悬痞绩篱萧券非怂辰戎税紊引伏资搭裳檬痴部橙虎祝诛妖士逝奋腑缚邮慰坞泥苑垦菇霉隅令甭耽徐陡简国炬赁甥共幕在犬陈曾退四灰艰柠裙茎叭断翌萨墓艰裂肋填脚搓糊瘤襟粱歉镇炔渍猫碱杖灿畴攫闺喳斩侗冰面枚帅炎缘爽焦臣佯增言馁标禁漳膘旁侵戒威绦赢冬罗虞烤涵殆隔孵万捎肤顷市肢带缚誓刘监臣奏徘赁舅娘猴衣止漆茁嘶缚针伙
目录
第一节、运营流程 2
一、地产总公司营销承包商招标管理流程 2
二、城市（独立项目）公司组织的营销承包商选择（招标模式）管理流程 6
三、营销承包商选择（议标、直接采购）管理流程 14
四、特殊类营销承包商选择管理流程 20
五、项目定位工作流程 25
六、年度策划案管理流程： 30
七、销售前期管理流程 36
八、销售合同制定评审流程 41
九、价格制定流程 52
十、推盘审批流程 56
十一、销售过程管理流程 59
第二节 工作标准 63
一、 策划工作标准 73
二、 推广工作标准 98
三、 案场工作标准 103
四、 客服工作标准 163
第三节、营销工作管理办法 174
一、 分批销控管理办法 174
二、 说辞解说管理办法 174
三、 违规控制房源管理办法 174
四、 市场调研管理办法 175
五、 对开发过程中营销关键节点的管理办法 175
六、 内部员工购房管理办法 176
七、 销售公司管理办法 178
第四节、奖罚准则 180
一、 市场调研 180
二、 产品定位 180
三、 策划及推广管理 181
四、 案场管理 182
五、 客服管理 183
六、 制度管理 183

第一节、运营流程
一、地产总公司营销承包商招标管理流程（城市（独立项目）公司成立前招标由总公司负责）
1、流程图

第 186 页 共 186 页
2、流程说明
2.1流程职责说明
地产总公司营销管理中心
负责营销类承包商信息收集；
参与招标过程评审。
地产总公司营销主管副总
参与营销类承包商的审核。
地产总公司常务副总
审核营销类承包商的合同。
地产总公司总经理
审批营销类承包商的最终合同
评标小组
负责营销类承包商的技术评议和商务评议、商务谈判。
评标小组成员包括：营销管理中心成员、营销主管副总（总监）、地产总公司常务副总、地产总公司总经理。组长：营销管理中心总监。

2.2流程节点说明：
步骤
工作内容的简要叙述
重要输入
重要输出
备注
1、
收集营销类承包商资料：
1. 责任部门：地产总公司营销管理中心；
2. 收集范围：
A) 《合格供应商名录》中的营销类承包商；
B) 公司其他部门推荐营销类承包商；
C)其他新收集的营销类承包商。
《合格供应商名录》

2、
组织考察与审核营销类承包商的资质：
1、 参与部门：营销管理中心；
2、 考察内容：营销类承包商的组织规模、收费标准等。
3、 其他说明：对于以往合作过的合格供应商，可不用进行考察。

《考察报告》

3、
推荐入围单位、编制招标文件：
责任部门：营销管理中心；
《入围承包商审批表》
《招标文件》

4、
审核/审批：
1、 审核：营销管理中心；
2、 审批：营销管理中心主管副总或总监。

5、
技术评议：
责任部门：招标评价小组的营销专业人员。

6、
商务评议：
责任部门：招标小组人员。

7、
评标报告：
责任部门：招标小组。

《评标报告》

8、
商务谈判：
责任部门：招标小组。

9、
选定：
选定方式：总经理审批确定。

《考察报告》

10、
合同拟定：
营销管理中心负责合同的拟定，并上报审批。

11、
审核/审批：
1、 审核：营销管理中心主管副总或总监、行政法务中心法务人员、常务副总
2、 审批： 地产公司总经理。

注：招标之外的其他采购方式，参照《城市（独立项目）公司组织的营销承包商选择（议标、直接）管理流程》、《城市（独立项目）公司组织的特殊类营销承包商选择管理流程》。由地产总公司公司营销中心替代城市（独立项目）公司营销部职责，参与相关营销承包商的选择。

3、支持性文件
序号
文件名称
1、
《城市（独立项目）公司组织的营销承包商选择（议标、直接）管理流程》
2、
《城市（独立项目）公司组织的特殊类营销承包商选择管理流程》

4、记录要求：
序号
记录名称
附表
1、
《项目营销承包商选择分配表》

2、
《入围承包商审批表》

3、
《营销类承包商考察报告》

4、
《合格供方名录》

_______项目营销承包商选择分配表

序号
承包商类型
预计合同金额
组织选择部门
备注
1
定位阶段市场调研机构

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

填表人： 日期： 第 页，共 页

入围承包商审批表
选择方式： □ 招标 □议标 、直接选择
项目名称

是否原合格承包商

承包商信息
承包商名称
业务范围

注：对于初次合作的承包商，应付营销承包商考评价表。
审核/审批部门(岗位)
审核/审批意见

营销类承包商考察报告
公司名称

地址

电话

传真

公司情况简介

（可附页说明）

主要业绩

（可附页说明）

收费情况

（可附页说明）

参与评价部门（岗位）
评价意见

、

合格承包商名录

□软性承包商 □硬性承包商
序号
承包商名称
行业
联系人、方式
情况介绍
备注

填表人： 日期： 第 页，共 页

二、城市（独立项目）公司组织的营销承包商选择（招标模式）管理流程
1.流程图：（指广告策划、大牌等）

2.流程说明
2.1 流程职责说明
城市（独立项目）公司营销部
负责营销类承包商信息收集；
参与招标过程评审。
评标小组
负责营销类承包商的技术评议和商务评议、商务谈判。
评标小组成员包括：城市（独立项目）公司营销部经理、总公司营销总监、城市（独立项目）公司总经理。组长：营销部经理。
城市（独立项目）公司总经理
审批入围单位；
审批营销策划单位。

2.2流程节点说明：
步骤
工作内容的简要叙述
重要输入
重要输出
备注
1、
收集营销类承包商资料：
1、 责任部门：城市（独立项目）公司营销部；
2、 收集范围：
A) 《合格供应商名录》中的营销类承包商；
B) 公司其他部门推荐营销类承包商；
C)其他新收集的营销营销类承包商。
《合格供应商名录》

2、
组织考察与审核营销类承包商的资质：
1、 参与部门：城市（独立项目）公司营销部；
2、 考察内容：营销类承包商的组织规模、收费标准等。
3、 其他说明：对于以往合作过的合格供应商，可不用进行考察。

《考察报告》

3、
形成评价报告及推荐入围单位：
1、 责任部门：城市（独立项目）公司营销部；
2、 记录要求：《考察报告》。

《考察报告》

4、
审核/审批：
1、 上报资料：城市（独立项目）公司营销部填写《入围承包商审批表》；
2、 审核责任部门：营销部经理；
3、 审批责任部门（岗位）：城市（独立项目）公司总经理。（50万以上营销主管副总或总监）
《入围承包商审批表》

5、
编制招标文件：
编制部门：城市（独立项目）公司营销部；

《招标文件》

6、
审核/审批：
1、 审批：城市（独立项目）公司营销部经理。

7、
技术评议：
责任部门：招标评价小组的营销专业人员。

8、
商务评议：
责任部门：招标小组。

9、
评标报告：
责任部门：招标小组。

《评标报告》

10、
商务谈判：
责任部门：招标小组。

11、
选定：
选定方式：招标小组半数以上成员通过，并报城市（独立项目）公司总经理审批。（50万以上地产总公司常务副总审批）

12、
合同拟定：
城市（独立项目）公司营销部负责合同的拟定，并上报审批。

13、
审核/审批：
3、 审核：城市（独立项目）公司营销部经理、法务人员、总公司营销总监（50万以上）；
4、 审批： 城市（独立项目）公司总经理。（50万以上总公司法务经理、地产总公司常务副总审批）

注：招标的适用范围：
1） 适用于合同金额≥5万元的营销类承包商；
2） 不适用于特殊类承包商（指政府垄断或因其他情况，导致该承包商具有唯一性、特殊性，不适合采取招标方式选择承包商）的选择。

3.支持性文件：
序号
文件名称
1、
无

4.记录要求：
序号
记录名称
附表
1、
《入围承包商审批表》

2、
《营销类承包商考察报告》

3、
《合格供方名录》

入围承包商审批表
选择方式： □ 招标 □议标 、直接选择
项目名称

是否原合格承包商

承包商信息
承包商名称
业务范围

注：对于初次合作的承包商，应付营销承包商考评价表。
审核/审批部门(岗位)
审核/审批意见

营销类承包商考察报告
公司名称

地址

电话

传真

公司情况简介

（可附页说明）

主要业绩

（可附页说明）

收费情况

（可附页说明）

参与评价部门（岗位）
评价意见

、

合格承包商名录

□软性承包商 □硬性承包商
序号
承包商名称
行业
联系人、方式
情况介绍
备注

填表人： 日期： 第 页，共 页

三、城市（独立项目）公司营销承包商选择（议标、直接采购）管理流程
1.流程图：

2.流程说明
2.1 流程职责说明
城市（独立项目）公司营销部
负责入围营销类承包商的推荐；
负责采购要求文件的拟定；
负责经济、商务评议；
负责合同拟定。
城市（独立项目）公司法务人员
负责采购合同的审核。
城市（独立项目）公司总经理
审批营销承包商入围单位；
负责营销承包商的选定审批。

2.2流程节点说明：
步骤
工作内容的简要叙述
重要输入
重要输出
备注
1、
收集营销类承包商资料：
1、 责任部门：城市（独立项目）公司营销部；
2、 收集范围：
A) 《合格供应商名录》中的营销类承包商；
B) 公司其他部门推荐营销类承包商；
C)其他新收集的营销营销类承包商。
《合格供应商名录》

2、
推荐初选单位：
1、 主导部门：城市（独立项目）公司营销部；
2、 填写记录：《入围承包商审批表》

《入围承包商审批表》

3、
审核/审批：
1、 审核责任部门：营销部经理
2、 审批责任部门（岗位）：城市（独立项目）公司总经理。
《入围承包商审批表》

4、
编制采购要求，形成采购文件：
编制部门：城市（独立项目）公司营销部；

5、
审核/审批：
1、 审批：城市（独立项目）公司营销部经理。

6、
组织商务谈判：
责任部门：城市（独立项目）公司营销部。

7、
审核、审批：
1、 审核：城市（独立项目）公司营销部经理；
2、 审批：城市（独立项目）公司总经理。

8、
合同拟定：
城市（独立项目）公司营销部负责合同的拟定，并上报审批。

9、
审核/审批：
1、 审核：城市（独立项目）公司营销部经理、法务人员；
2、 审批： 城市（独立项目）公司总经理。

备注：非招标采购的的适用范围：
1） 合同金额＜5万元的营销类承包商或原有合作关系且合作条件不高于原有条件的营销类承包商；
2） 不适用于特殊类承包商（指政府垄断或因其他情况，导致该承包商具有唯一性、特殊性，不适合采取招标、议标、直接采购方式选择承包商）的选择。
3.支持性文件：
序号
文件名称
1、
无
4.记录要求：
序号
记录名称
附表
1、
《入围承包商审批表》

2、
《合格供方名录》

入围承包商审批表
选择方式： □ 招标 □议标 、直接选择
项目名称

是否原合格承包商

承包商信息
承包商名称
业务范围

注：对于初次合作的承包商，应付营销承包商考评价表。
审核/审批部门(岗位)
审核/审批意见

合格承包商名录

□软性承包商 □硬性承包商
序号
承包商名称
行业
联系人、方式
情况介绍
备注

填表人： 日期： 第 页，共 页

四、城市（独立项目）公司特殊类营销承包商选择管理流程
1.流程图：

说明：
特殊类营销承包商：指政府垄断或因其他情况，导致该承包商具有唯一性、特殊性，不适合采取招标方式选择承包商。
2.流程说明
2.1 流程职责说明
城市（独立项目）公司营销部
收集特殊类营销类承包商信息；
组织商务、技术洽谈；
提交协议、合同。
城市（独立项目）公司法务人员
负责协议、合同的审核。
城市（独立项目）公司总经理
负责权限内的特殊类营销承包商的选定审批。

2.2流程节点说明：
步骤
工作内容的简要叙述
重要输入
重要输出
备注
1、
收集营销类承包商资料：
责任部门：城市（独立项目）公司营销部。

2、
商务、技术洽谈：
主导部门：城市（独立项目）公司营销部；

3、
审核/审批：
1、 审核责任部门：城市（独立项目）营销部经理
2、 审批责任部门（岗位）：城市（独立项目）公司总经理。
《特殊类承包商审批表》

4、
提交协议、合同：
提交部门：城市（独立项目）公司营销部；

5、
审核/审批：
1、审核：城市（独立项目）公司法务人员、城市（独立项目）公司营销部经理；
2、审批：城市（独立项目）公司总经理。

3.支持性文件：
序号
文件名称
1、
无

4.记录要求：
序号
记录名称
附表
1、
《特殊类承包商审批表》

特殊类承包商审批表
项目名称

承包商名称

合作内容

合同金额

审核/审批部门(岗位)
审核/审批意见

五、项目定位工作流程
1.流程图：

2.流程说明
2.1流程职责说明
城市（独立项目）公司营销部
负责项目定位各项前期准备工作，编制产品定位建议书
地产总公司营销管理中心
审核项目定位任务书；组织总公司定位评审。（无城市（独立项目）公司时承担城市（独立项目）公司的定位工作职责）
地产总公司产品研发部
参与项目定位报告的评审，及规划设计阶段提出定位反向论证。
地产总公司市场开发中心
提供项目基础资料。
地产总公司成本核算中心
提出定位的成本控制建议，参与定位评审。
地产总公司营销主管领导
参与定位报告评审，并对定位成果进行审核。
地产总公司常务副总
参与定位报告评审，并对定位成果进行审核，审批项目定位任务书
地产总公司总经理
参与定位过程评审并审批定位成果。

2.2流程节点说明：
步骤
工作内容的简要叙述
重要输入
重要输出
备注
1、
前期准备工作：
1、 成立项目定位工作小组。
2、 项目定位工作小组成员构成：营销管理中心、产品研发部、成本核算中心。
3、 务虚会：定位小组成员及地产总公司常务副总、总经理参与。会上明确项目定位工作的主要节点、总体方向及思路，拟定《定位策划计划》、阶段性成果及最终成果的汇报、审核计划。
《可行性研究报告》
《项目定位策划计划》

2、
编制项目定位任务书：
1、 营销管理中心收集项目市场开发中心提供的项目基础资料（具体提供的信息，详见《中南营销管理标准》）。
2、 营销管理中心收集成本核算中心提供的《成本控制建议》。

《项目定位任务书》

3、
审核/审批：
1、 审核：营销主管副总；
2、 审批：地产总公司常务副总。

4、
市场调研：
市场调研的内容包括：宏观市场、竞争调研、典型楼盘调研、客户调研（具体提供的信息，详见《中南营销管理标准》）。

《市场调研报告》

5、
组织内部定位讨论；
1、 根据市场调研收集的数据，项目定位机构组织内部定位讨论；
2、 根据市场调研收集的数据，营销管理中心组织定位小组内的定位讨论。

6、
编制《项目定位建议书》：
1、 责任部门：项目定位小组；
2、 建议书的内容：详见《中南营销管理标准》中的《项目定位报告》模板）。

《项目定位建议书》

7、
组织评审：
参与部门：项目定位小组成员、物业管理中心、城市（独立项目）公司总经理、地产总公司常务副总、地产总公司总经理。（相关区域公司营销部经理和区域公司总经理参与评审。）

8、
审核/审批：
1、 审核：地产公司常务副总；
2、 审批：地产总公司总经理。

9、
定位实施：
定位建议书通过后，营销管理中心组织定位工作的实施，设计管理中心根据项目定位要求开展规划方案设计工作。

10、
提出反向论证申请：
当概念设计或方案设计阶段产品出现创新性突破可能，而且这种突破可能与原客户定位和产品建议存在明显差异，且该方案在设计指标、经济指标方面比原定位方案更优的情况下，由设计管理中心向地产总公司营销管理中心提出市场反向论证的申请。

11、
组织评审：
1、 组织部门：营销管理中心
2、 参与部门：原定位评审成员。

12、
审核/审批：
1、 审核营销管理中心组织将评审意见交地产公司常务副总审核、地产总公司总经理审批；
2、 营销管理中心根据审批意见执行后续工作。

3.支持性文件
序号
文件名称
1、
《中南营销管理标准》

4.记录要求：
序号
记录名称
附表
1、
《项目定位报告》
（详见《中南营销管理标准》）

六、年度策划案管理流程：
1.流程图
2.流程说明

2.1 流程职责说明
营销管理中心
项目营销方案、推广方案、广告方案的评审。
城市（独立项目）公司营销部
负责销售前期工作准备，组织评审、组织项目开盘。
营销管理中心负责人
营销中心主管领导
参与营销方案、推广方案、广告方案评审并对成果进行审核。
地产总公司常务副总
参与营销方案、推广方案、广告方案评审并对成果进行审批。

2.2流程节点说明：
步骤
工作内容的简要叙述
重要输入
重要输出
备注
1、
编制《项目营销计划》：
1、责任部门：城市（独立项目）公司营销部
2、编制依据：《项目节点计划》(详见《项目计划管理流程》。
3、《项目营销计划》主要包括以下内容：
A) 示范区开放时间（包括样板间）。
B) 工程形象重要时间节点。
C) 物业公司介入时间。
D) 客户诚意登记。
4、计划的审批：城市（独立项目）公司总经理。
《项目节点计划》
《项目营销计划》

2、
组织编制《销售指导书》。
1、 城市（独立项目）公司营销部编制《项目销售指导书》；
2、 《项目销售指导书》的内容要求，详见《中南营销标准》。
《中南营销标准》
《项目销售指导书》

3、
编制《营销策划方案》：
1、 责任机构：营销策划公司；
2、 营销策划公司组织市场调研工作，对市场信息、竞争楼盘、目标楼盘的信息等信息进行收集，编制《营销策划方案》；
3、 方案内容：
1） 市场研究；
2） 项目分析；
3） 目标客户分析；
4） 项目竞争态势分析；
5） 营销推广策略；
6） 项目销售策略；
7） 营销费用使用计划表。
注：市调工作详见《市场调研标准》；
《营销策划方案》具体内容详见附件中的《营销策划方案标准》。

《营销策划方案》

4、
组织评审：
1、 组织部门：城市（独立项目）公司营销部
2、 参与部门：城市（独立项目）公司（营销部、总经理）、地产总公司（营销管理中心、营销主管副总（总监）、常务副总）。

5、
调整《营销策划方案》：
责任单位：营销策划机构。

6、
确定《营销策划方案》
责任部门：营销管理中心

7、
审核、审批：
1、 审核部门：城市（独立项目）公司总经理、营销主管副总（总监）；
2、 审批部门：地产总公司常务副总。

3.支持性文件
序号
文件名称
1、
《项目计划管理流程》
2、
《市场调研标准》
3、
《营销策划报告标准》
4、
《销售指导书标准》
5、
《开盘标准》
6、
《地产总公司组织的营销承包商招标管理流程》、
7、
《城市（独立项目）公司组织的营销承包商选择（招标）管理流程》
8、
《城市（独立项目）公司组织的营销承包商选择（议标、直接）管理流程》

4.记录要求：
序号
记录名称
附表
1、
《项目节点计划》

项目开发节点计划
序号
节点名称
AA项目
BB项目
CC项目
备注

开始时间
完成时间
开始时间
完成时间
开始时间
完成时间

1、
概念设计

2、
规划设计

3、
取得《规划用地使用许可证》

4、
实施方案

5、
取得《建设工程规划许可证》

6、
桩基施工图（招投标用）

7、
全套施工图设计

8、
施工图审查

9、
总包单位确定

10、
施工报建图

11、
节能审批

12、
景观施工图设计

13、
获得《施工许可证》

14、
地基处理

15、
基础施工

16、
主体施工

17、
配套工程报建

18、
装饰及安装施工

19、
销售展示区实施

20、
主体结构达到预售条件

21、
取得《预售许可证》

22、
销售展示区开放

23、
销售开盘

24、
外脚手架拆除

25、
室外配套、园建

26、
竣工备案时间

27、
预验收

28、
交付时间

——

说明：
1、 分期以工程管理部的分期及面积为准，设计管理中心细分面积或时间不一致的地方请在此节点自行增加分格说明；
2、 初始计划以年初通过公司审批的经营计划为准，填写后不能更改；
3、 调整计划填写本月调整后计划，本月调整部分用红色字体标示，并在备注中说明；
4、 实际情况填写实际完成时间
七、销售前期管理流程
1.流程图：

2.流程说明
2.1 流程职责说明
营销管理中心
项目营销方案、推广方案、广告方案的评审。
城市（独立项目）公司营销部
负责销售前期工作准备，组织评审、组织项目开盘。
营销管理中心负责人
营销中心主管领导
参与营销方案、推广方案、广告方案评审并对成果进行审核。
地产总公司常务副总
参与营销方案、推广方案、广告方案评审并对成果进行审核。
地产总公司总经理
参与营销方案、推广方案、广告方案评审并对成果进行审批。

2.2流程节点说明：
步骤
工作内容的简要叙述
重要输入
重要输出
备注
8、
编制《项目营销计划》：
1、责任部门：项目营销部
2、编制依据：《项目节点计划》(详见《项目计划管理流程》。
3、《项目营销计划》主要包括以下内容：
E) 售楼处开放时间。
F) 示范区开放时间（包括样板间）。
G) 工程形象重要时间节点。
H) 物业公司介入时间。
I) 客户诚意登记。
4、计划的审批：营销管理中心负责人。
《项目节点计划》
《项目营销计划》

9、
组织编制《销售指导书》。
3、 项目营销部组织项目营销部编制《项目销售指导书》；
4、 《项目销售指导书》的内容要求，详见《中南营销标准》。
《中南营销标准》
《项目销售指导书》

10、
选择营销策划公司：
营销管理中心（或城市（独立项目）公司营销部，详见《地产总公司组织的营销承包商招标管理流程》、《城市（独立项目）公司组织的营销承包商选择（招标）管理流程》、《城市（独立项目）公司组织的营销承包商选择（议标、直接）管理流程》）组织营销策划公司的选择。

《营销策划公司招标管理流程》

11、
编制《营销策划方案》：
4、 责任机构：营销策划公司；
5、 营销策划公司组织市场调研工作，对市场信息、竞争楼盘、目标楼盘的信息等信息进行收集，编制《营销策划方案》；
6、 方案内容：
1） 市场研究；
2） 项目分析；
3） 目标客户分析；
4） 项目竞争态势分析；
5） 营销推广策略；
6） 项目销售策略；
7） 营销费用使用计划表。
注：市调工作详见《市场调研标准》；
《营销策划方案》具体内容详见附件中的《营销策划方案标准》。

《营销策划方案》

12、
组织评审：
3、 组织部门：城市（独立项目）公司营销部
4、 参与部门：城市（独立项目）公司（营销部、总经理）、地产总公司（营销管理中心、营销主管副总（总监）、常务副总）、地产总公司总经理。

13、
调整《营销策划方案》：
责任单位：营销策划机构。

14、
确定《营销策划方案》
责任部门：营销管理中心

15、
审核、审批：
3、 审核部门：城市（独立项目）公司总经理、营销主管副总（总监）、地产总公司常务副总；
4、 审批部门：地产总公司总经理。

16、
开盘准备：
1、营销部组织相关部门进行销售资料准备工作，详见《开盘阶段成果标准》。
2、城市（独立项目）公司营销部组织制定项目价格方案，详见《价格制定流程》。
3、开盘前的其他资料的审核、审批，详见本文附件《开盘前的相关资料的审核、审批要求》；
4、资料确认：销售文件准备完毕后，营销部组织相关部门（城市（独立项目）公司设计部、工程管理部、财务部、前期部、行政法务部、物业管理部）确认。详见《开盘前风险检查计划》。

45个工作日内完成
17、
开盘：
营销部组织开盘工作。

3.支持性文件
序号
文件名称
9、
《项目计划管理流程》
10、
《市场调研标准》
11、
《营销策划报告标准》
12、
《销售指导书标准》
13、
《开盘标准》
14、
《地产总公司组织的营销承包商招标管理流程》、
15、
《城市（独立项目）公司组织的营销承包商选择（招标）管理流程》
16、
《城市（独立项目）公司组织的营销承包商选择（议标、直接）管理流程》
4.记录要求：
序号
记录名称
附表
2、
《项目节点计划》

3、
《开盘准备工作清单》

4、
《开盘前风险检查计划》（参考模板）

附件： 《开盘前的相关资料的审核、审批要求》

提案部门
评审、审核部门
审批部门
阶段性策划案、开盘方案
城市（独立项目）公司营销部
销售公司、城市（独立项目）公司、地产总公司营销中心
地产总公司营销中心分管领导
年度策划案
城市（独立项目）公司营销部
销售公司、城市（独立项目）公司、地产总公司营销中心
地产总公司常务副总
全程策划案
城市（独立项目）公司营销部
销售公司、城市（独立项目）公司、地产总公司营销中心
地产总公司总经理
模型建议报告
城市（独立项目）公司营销部
销售公司、城市（独立项目）公司
城市（独立项目）公司总经理
平面广告设计
城市（独立项目）公司营销部
销售公司、城市（独立项目）公司
城市（独立项目）公司总经理
楼书
（单页等）
城市（独立项目）公司营销部
销售公司、城市（独立项目）公司（工程设计部、法务人员）
城市（独立项目）公司总经理
销售手册

城市（独立项目）公司营销部
销售公司、城市（独立项目）公司（工程设计部、物业客服、财务部）法务人员
城市（独立项目）公司总经理
销售道具
（楼盘表、五图）
城市（独立项目）公司营销部
销售公司、城市（独立项目）公司（工程设计部）法务人员
城市（独立项目）公司总经理
销售包装
（含销售大厅、示范单位、户外路牌、及道旗等包装）
城市（独立项目）公司营销部
销售公司、城市（独立项目）公司（工程设计部）法务人员
城市（独立项目）公司总经理

项目开发节点计划
序号
节点名称
AA项目
BB项目
CC项目
备注

开始时间
完成时间
开始时间
完成时间
开始时间
完成时间

29、
概念设计

30、
规划设计

31、
取得《规划用地使用许可证》

32、
实施方案