某区政府物业管理服务方案最终版.doc

精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有- 第一章 物业简介秦皇岛八方凯信物业服务有限公司成立于2010年，注册资金500万元，是一家定位于中高档居民住宅及高档公寓、别墅、写字楼、酒店、客房管理的物业管理公司。公司已被河北省评定为二级物业管理资质，现一级资质正在申报中，且长期与深圳常安物业管理有限公司联合，借鉴先进的物业管理模式、经营理念，全力打造成为秦皇岛市最值得信赖和尊重的物业管理服务企业。在酒店及客房管理领域，我公司先后与秦皇岛大酒店、汇宾饭店、福顺宾馆、韩亭园、嘉逸快捷酒店、乐佰客商旅酒店等大中型酒店及宾馆进行管理与合作，增强了我公司的综合管理素质，所提供的管理与服务更是得到客户的好评及合作伙伴的信任，充分实现了商业共赢。在物业管理领域，我公司先后接管了昌黎吉祥尚府、昌黎滨海国际、世纪海洋花园、市政府院、海港区园丁小区、航五办公楼、逸城小学、卢龙石门镇道路清扫及工业园区的清洁项目，并与政府部门联合管理了燕海东里、东盐务、红光北里等六个老旧小区，并对其进行改造。管理总项目多达十几个，总面积达200多万平方米，有高层住宅、多层住宅、别墅、公寓、商业、办公楼等各类管理项目，均受到业主及合作单位的好评。公司采取多元化发展，下属有九和元文化传播公司、嘉居家政服务公司、正帮电器公司，经营范围有物业、酒店管理、家政服务、园林绿化、建筑材料、智能化、电器等项目。公司管理规范，各项管理制度健全，多种管理模式与服务体系并存，并应用于不同的管理项目，均取得了良好效果。公司以“精细化管理，规范化服务，亲情化沟通”为管理理念，做有思想、懂细节、善协调的综合性管理公司。二、团队介绍公司现拥有员工近400人，其中管理人员38人，具有高、中级以上职称21人，经国家建设部、省市培训持证上岗的20人，管理团队90%以上具有大学以上学历水平。公司总经理李海军先生：2003年起开始从事物业管理工作至今，一直就职物业公司高层管理；2008年被秦皇岛市物业管理办公室评为物业管理安全标兵。2008年2009年曾在深圳长城物业北京分公司世华水岸（30多万平方米高层中档社区）项目任职经理。曾管理过金海岸（11万平方米19层公寓式住宅）、大秦华府（20多万平方米高层住宅）、盛达.鑫苑（25万平方米32层商住楼）、太阳城5#和6#楼高层商业物业等项目。李海军先生熟悉不同类型和不同档次的物业服务与管理，在多年的实践中，无论是前期物业项目的策划、管理方案、早期介入等工作程序内容，还是后期项目管理和创新以及物业管理相关法律法规、政策的把握上，都积累了丰富的经验。公司执行董事王炜先生：高级酒店管理师，曾在1988年赴美国俄亥俄州哥伦布市首府大学经济硕士研究生院攻读经济硕士，现职称为经济师，取得了国家建设部颁发的物业管理经理岗位证书，2003年起一直从事物业管理及酒店管理工作，有着丰富的商场物业、住宅物业、宾馆物业、工厂物业等多种物业的管理经验，膳食协会专家，与秦皇岛电视台联合每周一档药膳与健康的专题采访，从事酒店管理与经营工作多年，有丰富的酒店管理经验，是我公司酒店管理行业的启蒙者。物业公司总经理王清仁先生：高级经济师、注册物业师，自2004年起一直担任物业公司经理，从事物业实际管理工作，有着丰富的商场、住宅、宾馆、酒店和商业物业项目管理经验，能够将涉及物业的法律法规和政策熟练运用到工作当中，善于解决和处理基层工作中出现的各种疑难问题。先后在国贸饭店、如意山海、开发区广电中心任项目经理，现担任省级物业行业专家库专家，省市级物业行业培训师。物业公司副总经理邓紫光先生：从事过商场、住宅、高层写字楼等物业管理工作十余年，尤其是在绿化管理、电梯、安防和消防监控、中央空调、二次供水和商业物业管理和服务等方面，富有实践经验和敬业精神。公司酒店管理总监麻井印先生：现兼任秦皇岛大酒店行政总厨，秦皇岛市药膳美食保健行业协会副会长，亚洲国际烹饪大师。从事酒店管理工作20多年，在菜单设计、政府宴会接待、冷餐会等方面有着多年的工作经验，曾为国家领导人习近平、李长春、全国妇联主席顾秀莲、原国务院副总理谷牧和人大副委员长周光召国务院副总理田纪云等国家领导人侍厨，得到首长们的好评。2008年为第29届奥林匹克运动会秦皇岛赛区足球预选赛提供接待工作，并被授予食品安全保障工作贡献奖，近年来一直担任各级厨艺大赛评委。物业公司总经理助理曹秀梅：助理人力资源管理师，物业经理，从事物业管理工作多年，曾任职上海市宝启物业总公司经理，负责管理华能商务小区、三营房等17个物业小区的管理及调配，有着丰富的物业管理及协调经验。吉祥尚府项目部经理黄淑红：物业经理，2002年-2006年在德亿地产担任销售管理工作；2006年起一直从事物业管理工作，曾经管理过先盛里小区、渤海明珠小区、燕鑫花园小区等项目，有着丰富的物业管理经验，重点对清洁、绿化及客服管理方面有独特的管理理念及见解。滨海国际项目部经理贺巍：物业经理，2003年-2006年一直从事酒店管理工作，于2005年起任职综合性酒店海阔天空总经理，2006年至今从事物业管理工作，曾任职于广顺集团负责金梦海湾第一观项目，兴龙物业兴龙尚府项目等，擅长物业维修维护的管理工作及解决处理客户纠纷，借鉴先进的物业管理理念及方式，不断提升整体服务水平。 第二章 物业管理概况及内容 *区政府大厦位于*，与东外环交界，交通便利，地理位置优越。大厦外观颇具现代气息，是*区政府机关综合性服务大楼。占地*公顷，总建筑面积*万平方米。*府大厦各类设备一应俱全，主要包括电梯、消防监控、安全监控、中央空调、柴油锅炉、分体式空调、换热站、高低压配电室等，备的维护和正常运行成为保障大厦运转大的要件。一、物业管理内容及要求（一）安全管理服务：安全管理服务的目的是维护物业范围内正常的工作、生活秩序、协助用户做好内部的安全防范工作（包括消防安全监控）。要求保安人员应具有良好的身体素质、心理素质、保安技能，要忠于职守，有胜任保安工作的综合能力，还要有良好的职业道德、做到礼貌待客、坚持原则。保安人员的选配应根据本项目实际情况严格筛选。根据不同的岗位，拟设立门卫保安、巡逻保安、大厅保安、监控保安等。保安人员应认真负责地做好各项安保工作，要实行严格的规章制度，不空岗、漏岗，发现可疑情况和事故苗头立即上报，并迅速处理、果断处置，确保机关、大楼及相关设施不发生问题。门卫保安要固定执勤，定点式守卫，要24小时值班，对进入大门的人员、车辆、物资进行严格检查、验证、登记；维护物业管理区内部的安全秩序.同时兼来客咨询、信件报纸分发等服务。巡逻保安要做到主动、热情、耐心、周到的服务，杜绝因工作失职造成物业区域被盗和其他事件；保证物业管理区域内停车场的良好秩序和车辆停放安全，及时发现各种事故隐患，不因失职而出现一次意外事故，维护正常的工作、生活秩序。（二）保洁、绿化服务：1、保洁：日常保洁工作是通过日常清扫工作，对物业区域定时、定点、定人进行废弃物的收集和清运；通过清、扫、擦、拭、除、洗等常规性服务，保持所有公共区域和公共部位的清洁卫生，从而提高工作、生活的环境质量。主要包括以下几项：（1）垃圾处理（不包含外运费）：包括收集、清除、回收、压实、运达指定地点。垃圾台外观整洁，压缩垃圾箱体保持干净；化粪池的清运。（2）院落卫生：做好灰尘清扫、污迹清洗，地面维护等工作，做到地面干净无尘土、烟头、纸屑等杂物；绿化区通道及时清扫干净。墙面、顶面的清洁维护按物业管理规范执行。（3）公共卫生间：无臭味、异味；便器干净，便池无锈迹。地面清洁，无痰迹、无烟头、无杂物、将纸篓倒净并刷洗干净，纸篓每日上午和下午各倾倒一次。洗手池、水龙头、墙角整洁、无尘土和蜘蛛网。（不包含卫生纸和洗手液）（4）物业区域内公共卫生：走廊、大门、值班室、楼梯地面干净无污迹、痰迹、尘土、纸屑等杂物；公共区域玻璃干净明亮、无尘土。楼梯扶手和铁艺保持干净，电梯间保持清洁干净。物业区域的保洁：楼梯、扶手、窗台、墙面干净无尘土，墙角无蜘蛛网。车库、停车场地面整洁，墙角无蜘蛛网。（5）大礼堂、会议室保持干净整洁，用后及时打扫。（6）定期楼顶清扫，保持清洁。（7）外墙清洗由用户自行组织实施。2、物业区域绿化：要做好对现有物业区域内的绿地、草坪、苗木的养护管理，负有美化环境的责任。养护管理包括：浇水、施肥、整形、修剪、防治病虫、保证现有苗木成活率等。（三）设备维护及保养服务1、电梯的运行管理；甲方负责与电梯公司签订维修保养合同，负责电梯的维护和保养，并按照技术监督局的规定进行年检；2、空调制冷设备及管网的日常运行，保证制冷系统的高效可靠运行；甲方负责与空调公司签订维保合同，定期组织维修保养。3、运行好配电系统的良好工作状态，确保区域内用电供应正常；4、办公室内、公共区域内照明的维护保养；5、排污泵维护保养，维护好物业区域内的供、排水系统；6、负责消防自动报警系统、消防栓和喷淋系统的运行，保持消防系统各种设备的正常工作状态；甲方与厂家或专业公司签订消防维保合同，负责消防设施的维护，包含灭火器的换粉。7、大礼堂音响设备、投影设备等的操作、维护保养和确保正常使用；8、对物业管理范围内的水、电、暖、空调、排污等设备的零修、维护、应达到相应规定标准、发生故障，应及时排除，保证办公的正常运行和使用。设备维修分为大、中、小三类。200元（含）以下单件材料费属小修范围，由物业公司承担；中修、大修由用户承担。物业管理区办公室内维修，根据物业管理规定维修服务，服务产生的材料费由业主承担。水电维修必须安排24小时有人值班。电梯、消防设备、锅炉、水泵等设备的年检费用由用户承担。（四）房屋的管理及维修对房屋共用部位进行日常管理和巡查，维修、保养记录完善。 每年 2 次以上对房屋结构及涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏及时安排专项修理。属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划或专项维修资金使用计划，根据甲方决定组织维修。 每周 1 次对各楼层门、楼道内防火门、窗户进行安全检查，门窗关闭正常，门窗玻璃保持 95%以上的完好率。每年 2 次以上（雨季前须安排 1 次）对屋面泄水沟、室内、室外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通。定期检查屋顶，发现防水层有气臌、碎裂、隔热板有断裂、缺损的，应制定维修方案报区政府。 （五）会议服务1、提供会议服务工作，包括会议接待，会间服务。茶叶、杯子等由甲方提供。2、负责领导消息层服务工作。（六）物业档案管理1、物业档案的内容： 物业档案必须具备：基建档案、设备档案、会计档案、物业维修档案及其他档案材料。2、物业管理档案的要求：分类科学，组卷合理，排列有序，保管期限准确，装订整齐、牢固，案卷封面、脊背、卷内目录和备考表（异动记录）填制准确、字迹工整、图样清晰，载体和装具质地优良，便于保管和利用。所有设备实现单机悬挂设备卡，标识该机的编号、技术资料、责任人、运行状况等。建立机电设备台帐，台帐内容包括：设备名称、统一编号、型号、生产厂家、技术资料、保养人等。每台设备资料依次编入：每台设备所涉及的设备检查保养计划表、设备检查保养表、机电设备维修保养记录表及说明书、合格证等。（七）法律法规规定的其他项目。第三章 物业管理人力规划管理处组织架构一、管理处组织架构描述：1、*区政府大厦组织架构的设置原则是精简高效、一专多能，采用管理处主任负责制，签订经营责任书，由*物业公司全权领导。2、管理处各岗位所需人力资源配置实行*物业管理公司供应下的完全双向选择，以保证管理处经理建立一支高效、协调的团队。3、管理处内部采用直线职能制，尽量减少管理环节，提高工作效率和保证信息渠道的畅通。二、管理体系及组织架构会服主管1人会服客房6人环境主管1人保洁绿化10人*物业*大厦管理处(79人)主任1人事务助理1人工程主管1人维修工4人设备运行9人消防2人保安主管1人大厅西厅3人自行车棚1人班长及巡逻4人南门南院5人东门西门4人监控5人餐厅经理1人餐厅员工19人物料管理一个企业物业管理工作的质量水平的高低，主要表现在企业对人、财、物的有效控制，在加强人员组织架构设计，分工合理的基础上，加强物料耗材的采购、领用、报废等各环节控制，严格按照ISO9001(2000)工作标准，制定工作流程。从对物料使用、申购、采购、入库等方面进行层层把关，分级量化管理，对质量、数量、情况定期进行市场调研、仓库盘点、报废检验，确保物业管理物料的采购渠道畅通、质量过硬，是实现物业管理服务目标的基础工作。物料采购流程图：外出采购验收入库物料消耗（盘点）公司审批物料报废（检验）拟定采购计划采购申报项目领用 第三章 费用测算 管理费用明细表 序号 费用项目 测算依据 月合计（元） 年合计（元） 1 管理处主任1人 工资标准*元/月 * * 2 事务助理1人 工资标准*元/月 * * 3 工资相关费用 主任工资相关费用，包括社会保险、教育、福利、工会经费等,工资的46 1,564 18,768 4 服装费 每人每年200元 33 400 5 综合办公费 交通费100元/月，办公电话费150元/月，办公用品100元/月，主任手机费180元 530 6,360 6 物资配备 附明细 164 1,967 7 小计 5,691 68,295 8 利润 小计10 569 6,829 9 营业税 小计5.555% 316 3,794 10 合计 6,576 78,918 保安费用明细表 序号 费用项目 测算依据 月合计（元） 年合计（元） 1 保安主管1人， 工资标准*元 * 14,400 2 保安员22人 平均工资*元 * 250,800 3 工资相关费用 福利费、工会经费、教育经费，工资的46 10,166 121,992 4 服装费 每人每年各季服装每套400元，按2年折旧 383 4,600 5 保安协管费 交给保安公司每人每月170，按9人缴纳 1,530 18,360 6 物资配备 附明细 468 5,620 7 小计 34,648 415,772 8 利润 小计10 3,465 41,577 9 营业税 小计5.555% 1,925 23,096 10 合计 40,037 480,445 保洁费用明细表 序号 费用项目 测算依据 月合计（元） 年合计（元） 1 环境主管1人 工资标准850元/月 850 10,200 2 保洁绿化员10人 工资标准650元/月 6,500 78,000 3 工资相关费用 福利费、工会经费、教育经费，工资的46% 3,381 40,572 4 服装费 夏装1套60元/套，春秋冬装2套90元/套，雨衣1套65元/套，雨鞋一年1双16元/双 294 3,531 5 清洁耗材费 工具及各种耗材每人每月100元 1,100 13,200 6 消杀费 每月300元 300 3,600 7 化粪池清理费 每年3000元 250 3,000 8 绿化耗材 农药、化肥，每年1500元 125 1,500 9 物资配备 附明细 133 1,600 10 小计 12,934 155,203 11 利润 小计10 1,293 15,520 12 营业税 小计5.555% 718 8,622 13 合计 14,945 179,345 维修费用测算表 序号 费用项目 测算依据 月合计（元） 年合计（元） 1 维修主管1人 工资标准1200元 1,200 14,400 2 维修工15人 平均工资960元 14,400 172,800 3 工资相关费用 福利费、工会经费、教育经费，工资的46% 7,176 86,112 4 服装费 夏装2套60元/套，春秋冬装2套90元/套，雨衣1套65元/套，雨鞋1双16元 476 5,715 5 零星维修 每月6000元，公共部位及办公室单件材料费用200元以内 6,000 72,000 6 物资配备 附明细 251 3,017 7 小计 29,504 354,044 8 利润 小计10 2,950 35,404 9 营业税 小计5.555% 1,639 19,667 10 合计 34,093 409,115 会服费用测算 序号 费用项目 测算依据 月合计（元） 年合计（元） 1 会服主管1人 工资标准1000 1,000 12,000 2 会服员6人 平均工资900元 5,400 64,800 3 工资相关费用 福利费、工会经费、教育经费，工资的46% 2,944 35,328 4 服装费 服装2套70元/套，雨衣1套65元/套、水鞋2双16元/双 138 1,659 5 绿化耗材 化肥、农药、水管等，每月5000元 5,000 60,000 6 物资配备 附明细 25 300 7 小计 14,507 174,087 8 利润 小计10 1,451 17,409 9 营业税 小计5.555% 806 9,671 10 合计 16,764 201,166 餐厅费用测算 序号 费用项目 测算依据 月合计（元） 年合计（元） 1 餐厅经理1人 工资标准1600 1,600 19,200 2 厨师7人 平均工资1200元 8,400 100,800 3 面点3人 平均工资850元 2,550 30,600 4 服务员7人 平均工资700元 4,900 58,800 5 采购会计2人 平均工资1000元 2,000 24,000 6 工资相关费用 福利费、工会经费、教育经费，工资的46% 8,947 107,364 7 服装费 每人每年平均100元 167 2,000 8 小计 28,564 342,764 9 利润 小计10 2,856 34,276 10 营业税 小计5.555% 1,587 19,041 11 合计 33,007 396,081 以上总计 145,423 1,745,070 专题服务方案 第四章 安全管理一、保安服务标准内容标 准分值评分标准实际得分仪容仪表1.按规定着装，统一穿制服，黑色皮鞋、戴保安帽、系领带，上岗必须佩带工作牌；2.精神饱满，姿态良好，抬头挺胸，不东倒西歪、前倾后靠、伸懒腰，做到站如松、坐如钟、动如风；3.举止文明、大方、得体，不随地吐痰、乱丢杂物，不挖耳抠鼻孔或玩弄其它物品；4.不袖手，背手或将手插入衣袋，不勾肩搭背；5.不准留长发、蓄胡子、留长指甲；6.禁止披衣、敞怀、挽袖、卷裤腿、戴歪帽、打赤脚。8分一项不合格扣除2分，扣完为止。服务态度1.作到微笑服务；2.主动、热情、耐心、周到地为业主服务；3.不发生争吵、打斗事件；4.巡逻中见到业主时应闪身站在一边，微笑并点头问好。5.文明用语：熟练五声十一字，对人热情，微笑服务，不卑不亢8分对一项不合格的扣除2分，扣完为止。服务要求1.不出现管辖范围内秩序混乱等情况；2.车场内车辆完好无损，车辆指挥标准及时；3.接到业主报警不超过两分钟赶到现场并报告；4.处理各种违章，文明礼貌，及时有效，机动灵活，不失原则；5.及时发现各种事故隐患，不因失职而出现意外事故；6.指挥手势动作规范、准确、有力、符合交通指挥规范。24分一项达不到要求扣除4分。纪律1.按时交接班，不喝酒、吸烟，不嬉笑、打闹，不迟到、早退，忠于职守；2.不准在岗位上坐卧、倚靠、闲谈、吃东西、看书报，不脱岗、睡岗；3.处理问题讲原则、讲方法，以理服人；4.遵守公司廉洁制度和有关管理规定，不收受业主钱财和物品，不利用工作之便敲诈勒索，保守内部机密；5.上班不会客、闲谈，不做与本职工作无关的事；6.服从领导安排，团结同事，不挑拨是非；7.不擅自留宿他人，按时做好宿舍清洁工作；铺位保持整齐排行，被褥按军事化规定叠放；床下物品摆放整齐；毛巾、刷具必须按规定摆放。8.禁止利用空暇之余进行赌博等其它变相的违法行为；9.勇于同违法乱纪行为作斗争；10.加强学习，提高自身素质。12分对达不到要求的，出现一项扣2分，扣完为止。工作要求1.服从领导，听从指挥；2.能熟练掌握物业管理范围的基本情况，包括业主的基本情况（姓名、特征等）。熟悉楼宇结构，防盗消防设备，主要通道的具体位置，配电房，消防中心等重点位置的防范等；3.能熟练掌握报警监控、对讲，电梯等设施、设备的操作；4.善于发现，分析处理各种事故隐患和突发事件，有较强分析、判断、处理问题的能力；5.熟悉车场的基本情况，熟练掌握业主相貌特征、车牌号和车辆外型、颜色等；6.能及时、准确填写各种表格、记录；7.能熟练掌握公共设施的情况；8.对破坏花卉、草坪等行为及时制止；9.车辆管理中指挥手势动作规范、准确，能准确辨别车辆转向灯，正确指挥车辆停放；10.驱赶物业范围内乱践踏草地、散发广告、捡垃圾等闲杂违章人员；11.按车位泊车，无车辆违章停放在绿地、人行道等行为；12.宿舍区内摩托车、自行车停放整齐有序；13.做好值班室及宿舍的卫生等情况；44分对达不到工作要求的，出现一项扣除4分，扣完 为止。其它1.能遵守保安员培训制度，坚持学习、训练（按培训大纲及记录检查）；2.能遵守保安员职责、权限规定。4分不符合标准一项扣2分。合计100分实际得分分数计算方法：得分= 100所查项目总分值二、安全管理的措施及对策（）确保保安员的综合素质l、素质管理。对保安员实施准军事化管理，采用我们在实践中总结的一整套人员管理程序，做到“五统一”“三集中”，即统一作息、统一出操、统一上岗、统一着装、统一装备以及集中招聘、集中培训、集中管理。2、意识培养。大力培养保安员的服务意识，树立“业主需要就是工作”的观念，改变原来保安员单一的保安功能，使我们的保安员成为“保安员、迎宾员、服务员”的统一体。（二）安控管理体系的建立1、我们针对办公楼的特点，重视业主档案的建立，制定相应的的作息管理办法和清楼方案，确保物业始终处于安全控制下。2、在巡逻上，我们拟采用轮换巡逻的方式，突出巡逻重点，对时间进行严格控制，确保不出现安全盲区。3、在车辆、人员、大宗货物出入登记上，严格遵循“对人、对证件、对车辆”的三对原则，严格控制、及时疏导人车流量、保持秩序始终井然，重视安全制度的执行力度，完善交接班确保工作衔接严密，杜绝隐患和疏漏。4、强调全员管理。我们要求管理处其他员工亦应担负起安全管理和防范的义务，建立起“快速反应，快速支援”体系。在防范的策略上强调辖区内各岗位的联防意识，发挥备岗、备勤人员的规模优势。（三）预警、应变措施1、安全应急计划和措施（1）目的：在发生紧急、突发事件时，以最有效的方法，在最短的时间内控制事态的发展，或保证出色完成上级交办的临时任务。适用范围：1）治安突发事件，如突然发生的重大抢劫、杀人、业主或公司管理人员遭到犯罪分子的突然袭击等。2）受到水灾、火灾、台风等自然灾害的威胁、袭击。3）其他重大意外情况。（2）职责：1）对可能发生的由物业管理处负责制定安全应急计划，报物业管理处或分管副总经理审批，必要时报总经理审批；2）对即将发生或已发生的突发事件由安全领班临时确定应急措施，同时向上级汇报。（3）计划：1）对可能发生的治安突发事件和已发生或即将发生的自然灾害由物业管理处组织制定应急计划和预防措施，并安排岗位人员按部署执行。2）处理治安突发事件时，由值班员迅速向派出所报案，安全领班临时确定应急方案，安排人员迅速控制物业管理范围内各通道、楼梯口，封锁出事现场，严格盘查出入现场的人员，直到公安人员到来。3）制定的应急计划必须慎重，考虑周详，在制定自然灾害应急措施时，要根据灾情的程度、特性而定。（4）实施：1）在执行过程中，发现偏离实际情况应及时纠正，并上报相应审批人员认可。2）对发生的每一事件必须总结，如果是人为原因造成损失，应立即查找原因，认真填写纠正措施报告，严防类似情况的发生。3）保存事件全过程的有关记录，存档3年。重大自然灾害的记录长期保存。（5）要求：为增强应变能力和战斗力，平时每个保安队员必须进行严格的学习、训练、消防演习和紧急集合演练。三、强化消防管理意识（一）消防管理目标坚持“预防为主，防消结合”的消防工作方针，严格实行防火安全责任制，并树立“全员防消”的管理观念，实施全员义务消防员制。（二）加强消防教育宣传和培训演练工作1、消防教育宣传工作：管理处将在物业辖区内不间断地传播消防法规、防火知识，并定期邀请消防中队前来举办消防知识讲座，张贴消防宣传画，向业主进行消防知识宣传。2、做好消防培训及演练工作：重点加强保安员的消防实战演习，每年组织义务消防队员和广大业主共同参与的消防演练，提高全员的“自救”意识和能力，防患于“未燃”。（三）积极落实防火安全“三级”检查制度，重视冬、春两季的消防、设施设备大检查工作，确保在火灾多发期的消防安全工作。（四）建立健全消防档案。（五）建立消防快速反应队结合以往的工作经验，我们将在保安员中选拨一批队员组建*区政府大厦管理处“消防快速反应分队”，以保证一旦出现火警时，我们能迅速作出反应，立足“自救”，最大限度地减少火灾损失。（六）善后与收复火势完全熄灭后，保安员负责现场警戒，保护现场，并协助消防部门查明火因并统计损失，向上级提交事故报告。消防灭火流程图（1）通用灭火流程：多 方 努 力 将 火 扑 灭认真吸取此次火灾的教训，配合公安消防部门做好以下工作：（1） 查明火灾发生的原因；（2） 查清火灾事故责任人，责任人写出书面检查待后处理；（3） 制定相应的改进预防措施；（4） 将火灾事故书面报告公司安全领导小组。火灾发生：辖区内任何人均有责任立即报告，并立即参加灭火抢救以最快方式：1、报告消防中心，通知消防抢险队； 2、报告管理处有关领导。 3、拨打电话报警。消防抢险人员得知火警后立即携带灭火工具赶往现场：1、察看火情，迅速确定灭火方案；2、迅速调集抢险人员及物力进行自救。救火原则：先救人，后救火；先隔离火源，后灭火。火 势 继 续 扩 大安全领班继续指挥现场救火，调集人、物力进行抢救组织疏散，做好救援、防止不法分子，减少伤亡事故。以最快方式通知公司领导和防火安全领导小组有关人员拨“119”再次告之火灾情况向附近有灭火消防能力单位求援第四章：环境服务一、清洁工作检验标准项 目标 准分值评分标准实际得分仪 容 仪 表1.上班穿工作服，佩带工作牌，不准穿拖鞋，不穿奇装异服。2.上下班时，手不放在衣服口袋内，不勾肩搭背。3.精神饱满，举止文明、端庄，仪表整洁、利落。4.遵守办公环境规定。6分每发现一项不合格扣2分，扣完为止。服 务 态 度1.见到业主微笑、点头、问好。2.使用规范文明礼貌用语。3.服务态度端正，有良好的职业道德。4.做事认真负责，有较强的奉献精神。5.服从领导。6.文明服务，礼貌待人。6分每发现一项不合格扣1分。工 作 纪 律1.遵守法纪、员工纪律，履行职责。2.上班不迟到、早退，不旷工离岗。3.上班不会客、闲谈，不在走廊楼梯间大声喧哗，不做与本职工作无关的事。4.服从领导安排，团结同事，不挑拨是非，保守公司机密。5.遵守公司廉洁制度和有关管理规定，不收受、私自动用业主钱财和物品。8分每发现一项不合格扣2分，扣完为止。工 作 日 志工作日志书写清楚、内容齐全。2分不合格扣2分。地 下 室地面：无垃圾、杂物，无积水，无泥沙。2分不合格全部扣除。天面：目视无污染，无明显灰尘，无蜘蛛网2分不合格全部扣除。墙面：目视无污迹，无污渍，无明显灰尘。2分不合格全部扣除。标识牌、消防栓公用门等设施：目视无污迹，无明显灰尘。2分一处达不到标准扣1分，扣完为止。室 外 路面、散水坡：无瓜壳果皮、纸屑等杂物，无积水，无污渍,每100平方米内的烟头及相应大小的杂物不超过2个。2分一处不符合标准扣1分，扣完为止。垃圾桶：内部垃圾及时清理，外表无污迹，粘附物，定期对蚊蝇害虫进行消杀，无明显蚊虫。3分有一处不符合标准扣1分，扣完为止。标识牌、雕塑：无乱张贴，目视表面无明显灰尘，无污迹，不锈钢材质，光亮无锈迹；木材质，无脱漆、变形现象，用纸巾擦拭无明显灰尘。3分有一处不符合标准扣1分，扣完为止。沙井：底部无垃圾，无积水、积沙、盖板无污迹。2分有一处不符合标准扣1分，扣完为止。雨、污水井：检查井内壁无粘附物，井底无沉淀物，