蓝海物业管理方案.doc

学林雅苑、学林茗苑物业管理方案

序言

学林雅苑、学林茗苑是由鸡西市广居房地产开发有限公司开发建设的，项目分别位于鸡西市南星街与和平南大街东侧，其位置在鸡西新区与老区的结合处，占地面积20000平方米，总建筑面积80000平方米，是主要以高层住宅为主、部分商业用途用房为辅的综合项目，共计有高层住宅户数近1000户。学林雅苑、学林茗苑与鸡西新区正在建设的市政、体育、文化、休闲广场、娱乐中心毗邻；周边环绕着中国人民银行、交警支队、消防队、检察院等部门；特别是鸡西大学、矿务局一中、跃进小学等十几所学校与学林雅苑、学林茗苑近在咫尺，是孩子就学成才的黄金区域；学林茗苑门前的主干道就是和平大街，和平大街是鸡西最长、最宽、风景最好的主要干道，有多条公交线路，四通八达、交通便利，同时也是201国道进入鸡西的门户。学林雅苑、学林茗苑地处鸡西地理的最高顶端，是鸡西空气指数最好的区位，周边配套设施齐全，各种大型超市、服务网点、餐厅酒店应有尽有，生活舒适便利。
针对鸡西市广居房地产开发有限公司对学林雅苑和学林茗苑的服务和管理工作提出的高档次、高标准的要求，鸡西蓝海物业管理有限公司在此根据学林雅苑、学林茗苑的实际情况，提出了具有针对性的服务和管理工作构想及实施方案：

第一章 学林雅苑、学林茗苑物业管理服务理念

学林雅苑、学林茗苑的前期物业管理单位---鸡西蓝海物业管理有限公司与国内著名的物业管理企业“北京太月物业管理有限公司”紧密联手，将按照国内一级物业管理的标准全部采用计算机网络管理，实现管理的智能化、自动化，采用国内最先进的管理模式、培训一流的精英管理团队，努力打造一个标准、安全、和谐、人性化的典范物业管理社区。

学林雅苑、学林茗苑作为高层住宅项目，在规划建设、环境配套、信息网络设施设备以及智能化等方面的定位均很高，其建设、管理定位是：“精品社区、精致生活、精英管理、精神享受”。子夏云：“人因宅而立，宅因人得存，人宅相扶，感通天地”，我们始终坚信：“人与自然和谐共生”，天人合一是人居最高理想。开发商与蓝海物业公司共同希望能在学林雅苑、学林茗苑的业主能够呼吸到纯净的空气、饮用到无污染、多层无菌弱碱过滤水；希望学林雅苑、学林茗苑的智能化管理系统是您安全、快捷、绿色、骄傲的梦想；希望我们精心打造的这一块健康而又有品味的居所，会使您过上一种健康而高尚的生活……
我们的希望，会被一点一滴地灌注到“学林雅苑、学林茗苑”这个优美环境与人文交融、邻里融洽交往的完美空间。在那里可以寻找收获、惊喜，寂寞会赢得唱和、心灵会获得释放，品味得到尊享。我们期待学林雅苑、学林茗苑能成为你我一生钟爱的家园，它是为那些对自然、对文化有特定的精神品味的人而建设的。文化的沉积、品味的彰显、浮华的蔑视、强烈的责任感、源源不断的事业动力是您与学林雅苑和学林茗苑共同拥有的，这也是学林雅苑、学林茗苑为现实生活中的自我实现者发出的邀约……
结合学林雅苑、学林茗苑的理念和特征，鸡西蓝海物业管理有限公司确立了对学林雅苑、学林茗苑物业管理的目标定位和服务理念：

全面推行“人性化物业管理模式”
人性化物业管理模式就是在管理、环境、空间、等各个层次和环节上营造一种既相互信任、相互尊敬，又有明确的行为规则的和谐、有序、舒畅的环境和文化氛围，使人们在工作、生活、文化上的品味需求得到满足，同时在社区的管理中引入“即时服务”和“隐性管理”的先进物业管理概念。“即时服务”：就是我们将对业户的服务需求做全面、深入、细致的了解，保证在业户需要帮助时会即时出现，为业户提供及时满意的服务。“隐性管理”：就是做到在业户需要时即时出现，业户没有服务需要时则“隐形”，给业主一种安全、和谐的生活氛围，充分尊重业户的私密空间。蓝海物业同时在管理中将施行计算机网络管理、建立智能化安全保障系统和治安快速反应系统，打造一支过硬的精英管理团队，打造一个标准、安全、和谐、人性化的典范物业管理社区，树立蓝海物业管理品牌。

第二章 学林雅苑物业管理架构

一、设置原则：精干高效、目标管理
蓝海物业管理有限公司将根据学林雅苑、学林茗苑的实际情况设置管理处物业管理的计划目标和管理；实施整体管理和分级责任管理相结合的管理方式。按照蓝海物业的发展，未来管理的社区面积应在30万平米以上，人员正常配置应在30-46人以上。假设初期物业管理的小区从5万平米逐渐递增，物业管理又处于非整体分区的情况下，人员配置则应遵从既保证物业正常管理又节省开支的原则，随着物业管理小区的逐步扩大再逐步增加人员配置。

二，日常管理的人员编制：（管理社区5-30万平米）
岗位/职务                               人数
经理 2
财务内勤（会计）                          1-3
工程部部长（工程师）                      1
维修员                                  2-5
综合服务部部长                            1
综合管理员                             1-3
保洁员、绿化员 3-10
保安部部长                                1
安管员                                    4-20
合计                                   16-46

第三章 物业管理的服务内容

一、物业管理服务前的准备
1、成立社区临时物管处，对全体工作人员进行服务意识、服务技能、职业道德的培训和教育，并对培训结果进行考核。
2、办公环境的建设，配备办公设备。
3、安排人员熟悉社区的各个房屋格局、公共设施、设备、管道、隐蔽工程、出入口、车库、消防等情况。
4、组织策划编写服务文件，包括：工作标准、工作流程、服务承诺、检查标准、考核制度、岗位责任、行政管理、人力资源管理、质量管理、财务管理、总务管理文件等等。
5、演练办理入住的策划方案，纠正和调整不适用的地方。
6、制定服务项目、服务收费标准，并按照规定办理合法手续。
二、办理入住服务
1、服务办理流程：
（1）与开发公司一起联系与入住有关的各服务单位到现场办公。
（2）配合开发公司，提前预约业主，告之办理事项。
（3）热情接待，回答业主的疑问。
（4）验证业主应有的证明，与业主签署《前期物业管理服务协议》和业主公约
（6）指导业主验楼，记录存在问题。
（7）交接钥匙。
三、二次装修管理服务
业主在办理完入住手续后，随之而来的是大规模的装修，具有时间集中、车辆多、人员多、材料多的特点，蓝海物业既要提供优质服务，又要在服务的基础上兼顾管理。
1、办理装修手续
（1）与业主沟通，宣传国家对装修的有关法规、规定，并根据国家对装修的有关规定，严格审查装修方案，对违章的或不符合规定的部分，通知业主进行整改。
（2）严格审查装修公司、人员的装修证明材料，留存备案并向装修公司及人员宣布社区的装修管理规定和处罚条件。
2、办理装修手续
3、装修人员及车辆的管理
（1）约束装修人员在社区的个人行为；
（2）要求装修人员注意防火、防盗，遵守国家法律。
（3）对装修材料和车辆进行严格监督，严禁危险、有毒物品进入。
4、对装修现场的管理
（1）由专人对装修现场进行不间断的检查，及时发现和处理问题；
（2）检查防火、防盗、用电保护等措施；
（3）检查有无违章装修的事实，有无触犯法律、规定行为。
（4）对投诉装修的进行协调和处理并按时清场。
四、学林雅苑、学林茗苑的安全管理
保安工作是物业管理的一个重要方面，只有物业的安全有了切实的保证，住户才能放心地在楼内生活和工作，因而安全管理也是物业管理的一切基础性工作。
1、建立一支高素质、高效快速、训练有素的安全管理队伍
（1）、 门卫工作：24小时维持出入口秩序，疏导交通车辆，为客人开门、咨询指引楼内方位等，同时应注意防范进出人员中的犯罪分子，防止各类案件的发生。
（2）、 安全巡检：定时和不定时地对物业内外各个部位进行巡视检查，发现不安全的因素及时进行解决。
（3）、 停车场管理:疏导车辆进出，检查停车证件，收取临时停车费，进行停车场消防和安全管理。
（4）、 治安协助。防止治安事件，对物业内发生的偷盗、行凶、破坏等各种治安案件积极协助公安机关进行处理。
（5）、 消防工作。消防控制室值班检查，消防设备，配备专职消防人员，建立义务消防组织，进行消防训练。
（6）、 与其他部门搞好配合工作。
2，配备先进的智能化安全保卫系统
学林雅苑、学林茗苑将采用智能化、符合相关标准的技术和设备，所有的系统均采用集散式构造方式设置，既具有分散的住户终端或设备，又通过网络集中到一个管理或控制中心。控制中心提供公共信息资源或对各个住户提供集中安全控制，同时所有的智能系统即可独立又可以在网络上实现集中管理。该系统主要包括：安全防范系统、信息通信系统、语音交换系统、报警系统、物业服务系统等。
A:门禁系统：在各个单元门口安装可视对讲主机系统和感应式IC卡门禁系统，住户可以通过IC卡刷卡（密码）或呼叫室内分机方式进入。外来访客可以通过呼叫室内分机进行身份验证，通过验证后可以进入小区或单元楼。在学林雅苑居住的业户，在户内有可视对讲分机，家庭安防通过可视分机实现，该系统具有多防区报警功能。住户也可以使用IC卡从地下车库直接进入电梯，外来人员则无法进入。
B：联络呼叫系统：每户设置一台可视终端，在小区保安中心配置管理主机、出入口配置分机，住户可以通过对讲呼叫系统与管理中心保持联系。
C:闭路电视监控系统：闭路电视监控系统采用数字硬盘录像，在小区内部、停车场、电梯内及周界各处设置广角闭路监控头，显示实时监控并保存备查，该系统同时与报警系统及安防体系联动。
D：电子巡更系统：小区通过24小时实时监控和巡更系统，结合小区保安人员对小区进行的不定时安全巡视，使小区的安全得到保障。
E:停车场管理系统：社区按照两个双车道进出口设计，采用了近视距IC管理系统和保安24小时巡视。
3,背景音乐系统：
学林雅苑、学林茗苑在小区主要景点及地下车库设置立体声背景音乐系统，该系统具备常规系统广播和背景音乐播放功能，可以编程定时自动播放，同时可以与消防系统联动，为业户提供及时的信息。
4:语音交换系统：
在学林雅苑、学林茗苑设置了电话虚拟网络系统，可实现区内住户间免费通话，既方便了区内业户之间的联系也方便了与物业公司的联系与沟通，比如：咨询、求助、投诉、维修、缴费、通知等等。
5, 过滤水系统：
在学林茗苑的业户都统一安装了多层无菌弱碱过滤水系统，饮用水是人类健康的基础物质，水质的好坏直接关系到人的健康和寿命。学林茗苑作为鸡西高品质社区，保证业户健康是建设项目的重要一环，我们投资30多万元为每个业户家中都安装了多层无菌弱碱过滤水终端，即每个家庭会有两个出水口，一个是普通自来水，另一个是我们提供的多层无菌弱碱过滤水，业户可以自由选择。
五,消防管理
开展消防安全教育、树立安全消防安全意识，是贯彻“预防为主，防消结合”的工作方针的前提。我们的每一位员工都是义务消防队员和义务消防救护员，我们将对物业所有员工进行专业的消防培训，熟练掌握各种消防器材的使用和保养方法，以确保在灾害发生时把业户的生命和财产损失降到最低。同时我们将对学林雅苑、学林茗苑的业户采取多样化的方式宣传消防安全知识。如：设置日常消防宣传栏，在“119”消防日收看录相、发放宣传材料等，加强业户的消防安全意识等等，以避免火灾的发生。
六，环境卫生及绿化管理
    物业清洁保养是物业管理的重要组成部分之一，是体现物业管理水平的重要标志。高质量的物业清洁保养为业主或用户提供整洁、舒适、优美的工作环境与生活环境。
1、设立12小时保洁制度
2、噪音污染控制
   噪音污染已是一个现代都市普遍存在的环保问题，据了解，目前环保部门接到的环保投诉中，有关噪音的就占65%以上。把噪音控制在国家规定的“白天不高于55分贝，晚上不高于45分贝”的标准，是噪音控制工作的重要目标。
3、日常的垃圾分流
4、绿化管理
（1）岗位设置，蓝海物业指定管理处由一名主管负责对绿化工作进行检查、纠正、整改、考核。
（2）管理要求，总的来说要保证绿化的覆盖率达到设计要求，无黄土裸露，控制枯木、杂草在小的范围内，补种及时，生长良好。
七，房屋管理服务
物业管理服务，不仅仅是满足业主的需求，在管理的过程中，还要体现出物业服务的价值，维护房屋的使用功能，延长房屋的使用寿命。
1、建立房屋的管理档案，对房屋的转卖、租赁等及时进行登记并履行相关手续。
2、经常检查房屋情况，了解房屋存在的问题，并形成报告。
3、在开发公司授权的情况下，对保修过程进行监督；
4、记录保修全过程并将有关的文件、资料留存、备案。
八、投诉处理
有服务，就会因服务而产生纠纷、误会，甚至投诉。蓝海物业公司对待业户的投诉将制定一系列管理流程、标准和措施来规范服务的全过程。如果发生投诉将采取积极有效和人性化的措施来解决投诉的问题，倾听业户的呼声、化解矛盾，更好的改进学林雅苑的物业管理工作，更好地为业户服务。

第四章学林雅苑、学林茗苑的文化建设

一. 营造社区观念文化

以传统美德和现代生活理念为基础，以文明公约、行为准则、道德规范为内容，运用群众意识、小区社会舆论、共同的习俗等观念的东西，造成强大的个体行为从众化的群体心理压力和动力，使社区成员产生心理共鸣，继而产生行为的自我控制。这种约束不是强迫规定，而是一种“软”约束，主要靠通过强烈的社区氛围促成社区成员自觉的行动来维护。

二，学林雅苑精神文化

社区精神文化是反映社区成员内心和精神的文化，是最高层次的社区文化，是社区文化的核心和灵魂，是社区文化的升华，是社区文化中最高尚最重要的构成因素，是社区文化最终所要追求的目标。培养社区精神文化需要高素质的社区成员，而一旦这种精神文化形成，社区成员就能达到一种高度精神享受的境界。如何提升学林雅苑、学林茗苑社区文化的层次，尽量满足不同层次的文化需求，突出高层次社区文化，是我们的社区文化工作的重点。

第五章 管理费用及成本测算

1、 先期办公用品支出44400元

序号
物品名称
单位
数量
单价(元)
金额
备注
1
办公桌、椅
套
5
700
3500

4
文件夹

一批
300
300

5
文件柜
套
5
500
2500

6
电脑
台
4
4000
16000

财务、综合部、工程部
7
电脑台、椅
套
8
复印机
台
1
4000
4000

9
冷热饮水机
台
2
300
600

10
传真机
台
1
1300
1300

11
计算器
部
6
50
300

12
保险柜
台
1
2000
2000
财务
13
分体空调
台
3
3000
9000

14
日常办公用品及耗材
批
1
1000
1000

15
沙发茶几
套
1
1300
1300

16
钥匙柜
个
4
150
600

17
员工工装（夏季）
套
10
200
2000
不含安管员
合 计
44400

2、先期安全管理开支 65510 元

序号
物品名称
单位
数量
单价(元)
合价
备注
1
冬装
套
10
200
2000
2套/人
2
夏装
套
10
120
1200
2套/人
3
服装配件
套
10
70
700

4
军警靴/鞋
双
10
180
1800

5
腰带
条
10
30
300

6
军用棉被
条
4
120
480

7
军大衣
件
10
100
1000

8
对讲机
台
5
1400
7000
摩托罗拉
9
雨靴
双
10
28
280

10
雨衣
件
10
40
400

11
橡胶警棍
条
5
30
150

13
防暴手电筒
把
4
100
400

14
值班桌椅
套
3
100
300

15
撬棍,消防斧,消防桶
套
1
2000
2000

16
楼层指示灯
个
300
100
30000

17
应急灯
个
90
150
13500

19
消防铲
把
4
100
400

20
消防枪、水带
套
5
1000
5000

21
手提灭火器
个
30
120
3600

合计
70510

3、后勤设备支出30600元

序号
物品名称
单位
数量
单价（元）
合价（元）
备注
2
宣传栏
个
3
1500
4500

3
小区平面导示
个

2000
2000

5
导视牌标识牌

一批
1000
1000

6
楼层标识牌
个
一批
1000
1000

7
小区垃圾桶
个
10
500
5000
小区环境摆放
9
业户入伙+资料

300套
20
6000
估算
10
电视机
台
1
3000
3000
培训用
12
小区音响
套/个
5
200/2000
3000
社区文化
13
电视机柜
套
1
300
300
社区文化
14
维修工具
套
2

3000

15
员工更衣柜
套
3
500
1500

16
常用急救药品
批
1
300
300

合计

30600

4，工资、福利支出200400元
（按照蓝海物业发展，未来管理社区应在30万平米以上，人员正常配置应在30-46人，本次假设管理小区不足10万平米，管理区域又属于分别管理，人员最低配置为14人）

序 号
项 目
测 算 依 据
计 算 式
总额
1
物业经理

2人×2000元/月×12月
48000
2
财务内勤

2人×1500元/月×12月
36000
5
综合服务

1人×1200元/月×12月
14400
6
安管部主管

1人×1500元/月×12月
18000
7
保洁员

3人X1000x12
36000
10
安管员

5人×1200元/月×12月
72000

合计

14人
224400
5，维护费用81600元

1
公共水电设施维护
保修期内设施维护
1000元/月×12月
12000
2
电梯维护
保修期内设施维护
500元/月×3台×12月
18000
3
消防设施维护费
保修期内设施维护
1000元/月×12月
12000
4
道路养护
保修期内道路养护
1000元/月×12月
12000
5
净水系统维护
保修期内设施维护
800元/月×12月
9600
6
工程维修零星支出
耗材配置
1500元/月×12月
18000
7
业主委员会经费

8元/年户*234户
1872
8
营业税及附加
5.3%

25440

支出合计
473822
第一年费用及成本测算：478822元 单位：元/年
序号
项目名称
投资额（元)
备注
1
办公用品支出
44400

2
安全用品支出
70510

3
后勤、设备支出
30600

4
工资、福利开支
224400

5
维护费用支出
81600

7
员工保险
------

8
员工伙食
------

9
其它费用
------

费用合计
478822

物业收入
48万元（5万平米X0.8元）

盈亏合计

综上所述，假设社区入住率为100%，按管理初期建筑面积50000平方米、分两个地点进行管理计算，物业公司员工人数已经降至最低点，人员工资也是按照略低水平计算，第一年费用支出约为47.8万元，还没有把员工保险、伙食费用和其它不可预见费用计算在内，第一年基本上属于收支平衡，第二年才会略有盈余。
蓝海物业的目标定位是：按照国内一级物业管理的标准全部采用计算机网络管理，实现管理的智能化、自动化进行管理；采用国内最先进的管理模式、培训一流的精英管理团队，努力打造一个标准、安全、和谐、人性化的典范物业管理社区。所以蓝海物业先期考虑的是长远发展目标，在先期管理中主要创造品牌效益和社会效益。在未来的发展和长期管理当中，蓝海物业会使学林雅苑、学林茗苑以及更多的管理社区从安全保障、文化氛围、智能管理、商务服务、信息服务环境卫生等方面达到国内一级物业管理水平，形成专业化的独特管理模式，努力成为国内住宅物业管理的典范。蓝海物业管理将使学林雅苑、学林茗苑以及更多的社区业户在健康、安全、便捷、和谐的环境中尽享生活的美好……

鸡西蓝海物业管理公司

2010年12月
3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。
B比率分析法和比较分析法不能测算出各因素的影响程度。√
C采用约当产量比例法，分配原材料费用与分配加工费用所用的完工率都是一致的。Ｘ
C采用直接分配法分配辅助生产费用时，应考虑各辅助生产车间之间相互提供产品或劳务的情况。错
C产品的实际生产成本包括废品损失和停工损失。√
C成本报表是对外报告的会计报表。×
C成本分析的首要程序是发现问题、分析原因。×
C成本会计的对象是指成本核算。×
C成本计算的辅助方法一般应与基本方法结合使用而不单独使用。√
C成本计算方法中的最基本的方法是分步法。X
D当车间生产多种产品时，“废品损失”、“停工损失”的借方余额，月末均直接记入该产品的产品成本
中。×
D定额法是为了简化成本计算而采用的一种成本计算方法。×
F“废品损失”账户月末没有余额。√
F废品损失是指在生产过程中发现和入库后发现的不可修复废品的生产成本和可修复废品的修复费用。Ｘ
F分步法的一个重要特点是各步骤之间要进行成本结转。(√)
G各月末在产品数量变化不大的产品，可不计算月末在产品成本。错
G工资费用就是成本项目。(×)
G归集在基本生产车间的制造费用最后均应分配计入产品成本中。对
J计算计时工资费用，应以考勤记录中的工作时间记录为依据。(√)
J简化的分批法就是不计算在产品成本的分批法。(×)
J简化分批法是不分批计算在产品成本的方法。对
J加班加点工资既可能是直接计人费用，又可能是间接计人费用。√
J接生产工艺过程的特点，工业企业的生产可分为大量生产、成批生产和单件生产三种，X
K可修复废品是指技术上可以修复使用的废品。错
K可修复废品是指经过修理可以使用，而不管修复费用在经济上是否合算的废品。Ｘ
P品种法只适用于大量大批的单步骤生产的企业。×
Q企业的制造费用一定要通过“制造费用”科目核算。Ｘ
Q企业职工的医药费、医务部门、职工浴室等部门职工的工资，均应通过“应付工资”科目核算。Ｘ
S生产车间耗用的材料，全部计入“直接材料”成本项目。Ｘ
S适应生产特点和管理要求，采用适当的成本计算方法，是成本核算的基础工作。(×)
W完工产品费用等于月初在产品费用加本月生产费用减月末在产品费用。对
Y“预提费用”可能出现借方余额，其性质属于资产，实际上是待摊费用。对
Y引起资产和负债同时减少的支出是费用性支出。X
Y以应付票据去偿付购买材料的费用，是成本性支出。X
Y原材料分工序一次投入与原材料在每道工序陆续投入，其完工率的计算方法是完全一致的。Ｘ
Y运用连环替代法进行分析，即使随意改变各构成因素的替换顺序，各因素的影响结果加总后仍等于指标的总差异，因此更换各因索替换顺序，不会影响分析的结果。(×)
Z在产品品种规格繁多的情况下，应该采用分类法计算产品成本。对
Z直接生产费用就是直接计人费用。X
Z逐步结转分步法也称为计列半成品分步法。√

A按年度计划分配率分配制造费用，“制造费用”账户月末(可能有月末余额/可能有借方余额/可能有贷方余额/可能无月末余额)。
A按年度计划分配率分配制造费用的方法适用于(季节性生产企业)

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