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南京审计学院金融学院

学 年 论 文

题目： 限购令对房价的影响分析

姓名： 李妍涛 学号： 11050306

专业： 金融

指导教师： 杨崇慧 职称： 讲师

2014年 9 月 4 日
限购令对房价的影响分析
学号：11050306 班级：11金融3班 姓名：李妍涛

【摘要】2010年4月17日国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(简称新"国十条")，其中一些房价过高的城市相继颁布限制家庭购房套数的规定，被称为“限购令”。本文结合中国的房地产环境，讨论中国的房地产调控政策及其对房价的影响，并简要评价。
【关键词】 限购令；房地产价格；市场失灵；宏观调控

引言
房价问题是人类社会生活中不可避免的问题，房地产行业是关系到国计民生的重要行业。其发展状况直接关系到一个国家人民的生活水平，间接影响着一个国家社会经济的稳定发展。近年来，我国房价涨速过快、炒房热、高空置率等问题成为了人们关注的焦点。房地产价格的高低直接关系到每个家庭是否能获得自己具有完全产权的房屋，也是保证居民享有宪法上的“居住权”的前提。楼市“限购令”出台的目的就是为了抑制房地产市场价格快速上涨的势头，促使房地产市场价格的合理回归。房地产价格是关系到普通居民能否以自身的经济实力取得房屋的所有权的问题，过高的房价会促使财富的不合理集中，同时也不利于社会的稳定和经济的快速健康发展。
限购令是一些房价过高的城市相继颁布限制家庭购房套数的规定，全国已有49个地级以上城市实施限购令。规定各城市本地户籍与持人才居住证家庭，最多限拥有两套住房；外地户籍和境外人士最多限拥有一套；两次购房时间需相隔两年以上；禁止公司购房。限购令的颁布使中国房地产业急剧降温，产生了立竿见影的作用，但2012年年底房价出现了报复性反弹，使一些专家及业内人士对其效果存在争议。2014年6月26日上午，南宁、天津、无锡、温州等18城已明确发文或表态限购政策已做调整。
限购令政策出台后，对房地产市场尤其住宅市场造成了一定冲击，再次将房地产行业推上了风口浪尖。根据限购令政策出台以来市场的表现，无论限购令存有多少争议，暂时看，其执行效果也是立竿见影，让中国房价真正走出了"越调越涨"的怪圈。本文将主要介绍近年的限购政策的相关研究，了解房地产市场面临的环境和挑战，讨论研究限购政策对房价的影响，从而探析未来宏观政策的走势，综述相关的文献，提出相关建议。

一、 限购令出台的背景及实施概况
（一） 限购令出台的背景
作为对中国宏观经济影响深远的房地产业,从2001年到2010年在经历了持续近十年的高速上涨后,与中国低收入相比的高房价形成了严重失衡态势。在房地产限购令实施之前，中央政府虽通过逆周期调控的手断来控制房地产市场过热，但出台的政策仍然有利于房地产市场发展。
2010年，国务院于国土资源部出台土地调控新政，强调进一步加强房地产市场调控，增加普通商品住房的有效供给，支持普通自住和改善性住房消费，大力整顿房地产市场秩序。
4月30日，国务院发布通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。此后，限购令遍及一二线以及部分三线城市，全国有46座城市实施了房地产限购令。
（二） 限购令出台的原因
2009年下半年以来，房价快速飙升，过快增长的速度与过高的价格导致居民对于购房产生的巨大的困难，企业用房同时难以租赁，投机日益旺盛。中国房市居高不下，导致地价随房价上升，地价纪录不断刷新，地王的产生加剧了社会群众的不满，人民发出了政府调控不力的指责。原有的市场调节机制无法对房地产价格实施调节，房地产价格问题开始成为全局性的问题。为了应对这种局面，加强住房保障，中央政府展开了本轮调控，但效果并不理想。
市场手段失灵是限购令出台的微观经济原因。价值规律是商品生产和交换的基本经济规律，即商品的价值量取决于社会必要劳动时间，商品按照价值相等的原则互相交换，商品的价格围绕价值上下波动。新建房屋的销售价格是由市场上供给方的需求方，即房地产开发商和购房者双方来共同决定的。房地产开发商提供房屋供购房者予以选择，按照成本来制定市场价格，双方经过市场这个资源配置的手段来获得双方都能接受的成交价格。但由于我国市场经济不健全，例如房地产买卖双方之间的信息不对称，消费性住房需求的弹性系数小从而影响市场调节功能的发挥，炒房、投机、奢侈性购房行为等原因的作用下，房屋价格远远偏离了其价值量，出现了市场失灵。无法通过市场自身的资源配置来保证市场经济的有效运行，因此需要通过国家的行政手段来加以干涉和规划，促使了楼市限购令的出台。
（三） 限购令的具体措施及实施概况
购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份《家庭成员情况申请表》，如果被发现提供虚假信息骗购住房，将不予办理房产证。本市户籍居民家庭，限购两套住房；对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。两次购房时间需相隔两年以上；禁止公司购房；对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。
北京地区，对已经拥有一套住房的户籍居民家庭，在本市没有住房非本市户籍家庭，限购一套住房；对拥有两套及以上住房的本市户籍家庭，拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。购房限制最为严格。
上海地区，房产税与房价挂钩，限购令写入上海市新版购房合同。
广州地区，三套房及以上房贷全面停贷，住房公积金同步实行差别化信贷政策。
北京市住建委负责人表示，北京市楼市调控取得了积极成效，将继续执行楼市限购政策，保持调控政策的连续性和稳定性。随后，上海和青岛的朱芳雨城乡建设委员会也相继做出了相似的表示，表明在当下国务院将房地产价格调控作为基调和硬性任务的背景下，楼市限购令政策延续性得以保持。

二、 限购令对房价产生的影响
（一） 限购令有效遏制房价上涨
从各地房地产市场的相关数据可以看出，限购令出台后，刚性需求购房比例微量增大，改善型住房与投资性购房比例严重缩减，随着成交量的萎缩，空置率上升，房价明显下降。
据中房指数统计，全国大部分城市国庆期间成交量环比下降40%以上。10月多地楼市迅速降温，房价上涨过快的势头得到了遏制。70大中城市中新建商品住宅（不含保障性住房）价格环比停涨城市达到31个，其中出现下降的城市为14个,持平的为17个；而停涨的城市增加了5个，涨幅缩小的城市有15个。北京、上海、广州、深圳四大一线城市出现集体停涨，体现了限购令出台后取得了一定的成效。
（二） 限购令导致房产价格反弹
广发证券选取“十月上旬出台限购令的十大城市”调查显示，出台限购令前后，成交量下滑城市占八成，整体跌幅19%，其中下滑幅度超过40%以上的城市占比达4成。反观“未出台限购令的13大城市”，整体成交量仅小幅下滑3%，且下滑城市占比为46%。这说明，限购政策的负面效应也已逐步体现。
（三） 高端住宅房价并未下降
随着限购令的出台,房价和购买何种房型再次受到开发商和消费者的关注,越来越多的人面临着买房难题。限购令的出台使消费者的购房资质受到考验、导致消费者的换房成本增加。在未来政策走向扑朔迷离的背景下,选择更为保值的高端住宅市场或将受到更多关注。
高端住宅具有丰富的内涵，一直走在市场的前沿。它的目标客户定位高端，是人口中较富裕的阶层。限购令出台后，对于普通高端住宅来说，交易量有所下降，但是价格并未下降很多。2011年第一季度北京高端住宅市场售价环比下降6.6%，但是千万级高端住宅的总成交量较去年提升了近15个百分点，千万级高端住宅成为这时段高端住宅销售的首要力量。2010年底，上海豪宅市场成交量达263套，同比增长196%，豪宅市场表现惊人。
（四） 大城市房价下降、小城市房价上升
从全国范围来看，70个大中城市中，房价下降的城市为17个，持平的有29个。与一线大城市房价情况相反，一批二三线城市的房价呈现另一种趋势。国内未实施限购令的二三线城市，对投资性购房者产生了一定的吸引力，大量资金流向二三线城市，造成房价不跌反升的现象。

三、 限购令造成房价变化的原因分析
（一） 房价先减后涨的社会原因
1． 房价降低的原因
限购令一方面起到压制商品房过快增长的作用，另一方面加大各类保障房的建设力度，让房地产价格由政策调控尽快回归到市场调控的健康发展轨道上来。对于刚性需求很强的中国楼市，许多有购房需求的消费者和投资者处于观望状态。
限购令的推出，使限购城市房价涨幅低于非限购城市，限购城市的成交量明显萎缩，投机、投资需求被挤压出市场，导致房价下跌。
国家加紧宏观调控政策，扩大限购范围，不断提高银行准备金率，按揭放款难度加大，时间延长。不少房地产开发商面临运营资金链断裂压力和成交量惨淡的现实，不得不缩小开发规模，拉长开发周期，采取降价促销的模式进行资金回笼。因此，限购令对暂时降低房价产生了立竿见影的效果。
2． 房价上涨的原因
消费者在限购令和换房成本增加的双重因素的影响下，选择放弃阶梯购房，造成高端住宅在短期内可能降温但不会持续大幅度下降。高端住宅的消费者是具有高收入的客户群，收入较高，限购令并不能限制这部分群体。与此同时，开发商成本增加，转而开发高端住户市场，市场供给变大，导致高端住宅价格上涨。
限购令的出台滋生了一些售楼部为了刺激消费，暗中推出应对之策来破解限购令的现象。离婚潮的出现使很多人通过假离婚的方式重新获得了购房资格，使房价出现了报复性反弹，限购政策对房价的限制作用土崩瓦解。
限购令导致一部分购房者搁置买房计划，从而推高房租上涨。租房市场上，房租的上涨，反映了通胀预期的作用。
从长期来看，限购令抑制需求为后市反弹埋下伏笔。限购令虽然能一时间对房屋的成交量有影响，但不是对所有城市的房价都有影响，当投机者在大城市限购令的背景下遇到阻力，从而转向进攻中小城市。从开发商的角度也是如此，房价在短期内仅仅靠限购令是下不去的。
限购过于严厉，计划性太强，被抑制的需求不能有效化解，只能被暂时挤压，政策一旦放开，必然会出现反弹，市场将重现抢购现象，从而房价再度走高。
此外，供过于求的局面是在国家宏观调控的政策干预下形成的，即使后期市场供给大量推出，在现金流充裕的情况下，开发商必然力挺房价上涨。
（二） 限购令影响房价的经济学原理
1． 限购令对不合理购房需求予以限制
期初，国务院希望通过这一政策来达到宏观调控，遏制部分城市房价过快上涨的目的，但由于制度的缺陷，导致商品房市场与社会保障房市场无法平衡发展。社会各阶层的住房依赖于商品房市场，加大了商品房市场的规模，不断推高房价。
从形式上说，限购令属于政府出台的政策，是为了实现一定的政治、经济、文化等目标而确定的行动指导原则。联系到限购令在全国的铺展程度，可将楼市限购令当做一项制度，但限购令并不是法律约束。
商品住房具有消费品属性和投资属性，但是在我国现阶段，高房价阻碍了城市化迅速推进，高房价抑制了居民消费需求，高房价促使贫富差距拉大，强调社会和谐建设，应该更加注重商品住房的消费品属性，弱化其投资属性，才能更好地保障民生。限购令属于政府出台的限制市场失效的宏观经济措施，用于解决需求方面存在的问题。主要为了抑制四种不合理的需求：第一是投机、投资性需求；第二是奢侈性需求；第三是不具备购房风险防范承受能力的需求；第四是过度超前消费的需求。
2． 限购令使得房地产市场的供需平衡点下降
商品和价格是由此种商品的供给量和需求量所决定的，商品供给曲线和需求曲线的交点即为商品价格的平衡点。根据供给与需求的原理，假定购买方的需求在限购令的影响下减少，房屋供给量保持不变，房地产销售市场的供给与需求平衡点向左下方移动。也就是说，在短期内，由于购房需求量的下降，使得房产教育量下降；从长期看，由于交易量的下降，会促使商品房销售价格的下降。限购令从而达到抑制房价过快上涨，促使房价回归合理水平。
从实际生活看，购房者的非合理性购房需求减少后，交易量将减少，导致供给方之前的成本无法在短期内收回，资金链会变得紧张，从而后续新建房屋的供给量将减少，供求平衡点向下移动。因此，无论从预期角度或现实角度，将会产生下降的波动趋势。
四、 未来房地产限购令的转向
（一） 未来房地产需求的转变
商品住房具有消费品属性和投资属性，但是在我国现阶段，高房价阻碍了城市化迅速推进，高房价抑制了居民消费需求，高房价促使贫富差距拉大，强调社会和谐建设，应该更加注重商品住房的消费品属性，弱化其投资属性，才能更好地保障民生。
限购令促使了住房分配市场效率的提升，但现在的房地产调控政策没有考虑改善型住房消费者的需求，且限购令抑制了这部分新需求。改善型住房是商品房的主力，因此，在未来几年，对改善型住房消费的限制政策将被取消。楼市的刚性需求属于社会发展的正常需求，也是促进房地产正常发展的必备因素，应该也必须得到满足。与刚性需求相比，改善型需求表现为小户型向中大户型转变。
同时，应关注不同家庭规模引起的住房需求。例如：离散型家庭养老模式会引致新的住房需求，流动人口组成的临时家庭引致了房屋租赁的需求。
（二） 未来房地产宏观调控策略的转向
1． 建造保障性住房
现有的房地产调控政策以限购为主题，在抑制投资性需求的同时，却没有从根本上消除“投资性需求、投机性需求”的根源，属于短期政策。其实，是否限购并不是房地产调控的关键，能否真正提高开发商和投机分子的持有成本才是当前房地产调控最应关注的问题。从根本上看，要处理中国的住房问题，要做的并不是调控房价，也不是限购，而是建造保障性住房，只要保障性住房成规模，房地产市场才能趋于平衡。
2． 房产税将取代限购令
近十个城市楼市限购令年底到期，业内预计多数城市仍将继续执行，但有部分城市对限购进行了放款。限购令似乎已经让楼市调控政策走向极端，应当推出新的长效政策延续调控的效力。限购令和房产税都起到了遏制大规模投资性购房需求和房价飙升的作用，有利于房价的合理回归，以满足更多人群的房屋需求。虽然限购令遏制房价过快上涨的成效显著，但是通过行政手段干预市场的政策不宜长期使用，房产税才是更符合市场经济规划的调控手段。
限购令的实施，影响到整个房地产市场的销售量和政府土地出让的价格，对政府财政收入有较大消极影响。而房产税是一项长期性的收入，是将购房时支付的金额分摊到以后的房产使用阶段，对政府土地财政收入的减少有一定弥补作用。房产税取代限购令应在一定条件下实施，例如房价下降趋势更加明显、人民的购房已是更为理性、房价已经能够适应人民的基本需求。全面整开房产税，有利于整个国民经济的发展。
3． 其他限制手段
限制开发商的利润，杜绝开发商的囤地现象，建立透明的房地产市场交易信息。政府应该不断加强土地开发的透明度，从而抑制因新房销售信息部队称而引发的哄抬房价现象。同时限制闲置房过量，针对拥有多套房产的人，通过税收手法，加大其持有成本，通过出租或转让方式流通到市场中，加大市场的有效供给。

总结
近年来，房地产在我国经济快速增长中扮演着重要的角色，如果不能有效解决房价过高的问题，居民将没有安定的住所，将会影响整个社会的稳定。为了保障民生，优化经济结构，引导房地产市场理性的健康发展，对房地产调控刻不容缓。由于限购令在各个城市颁布时大多数作为短期的行政规制来进行规划，因此，政府需要持续控制需求并提出长效配套政策。
首先，应当更加注重商品住房的消费品属性，将限购令由暂时推向长期。其次，加快房产税的征收，可以通过增加房地产持有成本，降低投资收益，从而抑制过度投资。最后，加强住房保障，完善住房保障机制。通过在宏观调控和法律规制上继续加强对房价过快上涨的调控力度，实现社会共同理想，构建社会主义和谐社会。

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[10] 王志铭. 中国住房市场分层次调控体系研究. 江西财经大学 2012

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