我国不动产登记制度研究二.doc

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，非经登记物权不发生变动，但合同的效力却不因此而受影响。可见，我国法律及司法解释对不动产登记效力的规定不统一，甚至相互矛盾，这必将引起法律适用的困难。第二，对因非法律行为的不动产物权登记的效力规定存在矛盾。城市房屋产权管理暂行办法第18条规定：“凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、移转、变更和他项权利的设定，均为无效。”这一规定不仅与物权法理相违，而且与我国继承法的有关规定相冲突。依照该规定，在被继承人死亡后，继承人到登记机关办理登记前，由于原来的权利主体已不存在，而新的权利人尚未在法律上取得所有权，就使有关不动产权利处于法律上的真空状态，不利于维护继承人的合法权益，保护物权关系的稳定。在因法院判决、公用征收、强制执行、时效取得等非法律行为引起的不动产物权变动时，如果以登记作为其生效要件，也会产生同样问题。(3)不动产登记的种类不健全。不动产登记的种类是由登记目的所决定的，各登记类型在功能上相互补充、相互依托，共同构成科学完整的不动产登记类型体系。就不动产登记制度来说，一个完整的登记类型体系至少应当包括初始登记、变更登记、更正登记、异议登记、预告登记、回复登记和涂销登记等具体形式。与国外及我国台湾地区相比，我国现行法律法规中关于不动产登记的类型还很不全面，缺少预告登记和异议登记等重要内容。我国在城市房地产管理法和城市商品房预售管理办法中虽然规定了商品房预售合同备案制度，但这与科学的预告登记制度有天壤之别。在我国，商品房预售合同虽然要备案，但因其具有浓厚的行政管理色彩，与预告登记存在根本的差异，而且法律并未规定这种备案具有的法律效力，使其根本不具有预告登记的功能。因此可以说，我国还没有建立科学的预告登记制度。同样，我国目前也无真正意义上的异议登记制度。虽然登记法规有“公告异议”的规定，但其首先只适用于登记机关“认为有必要进行公告的登记”，而非登记前的必经阶段;其次，“公告异议”仅适用于登记机关将权利记载于登记簿之前，而对已登记权利能否提出异议却没有规定。上海、南京等地对异议登记制度有所规定，如上海市房地产登记条例第19条规定：“房地产权利的利害关系人认为房地产登记册记载的土地使用权人、房屋所有权人与实际状况不一致的，可以持与房地产权利相关的文件，提出异议登记。”但这些规定毕竟是地方性立法，适用范围有限，而且其规定过于笼统、原则，缺乏对其适用条件、效力范围、消灭事由及限制的规定。因此，我国现行登记制度在类型设计上还很不健全，有待于进一步完善。(4)登记机关的责任赔偿制度阙如。对当事人因登记机关的错误登记而遭受的损害，各国法律都设有登记机关的赔偿责任制度。这是因为登记机关登记时享有收取登记费用的权利，理应对因登记错误所造成的损害承担赔偿责任，这是权利义务相统一的要求。实行登记机关的责任赔偿制度，也有利于强化登记机关的职责，促使其认真履行审查义务，确保登记内容客观真实。同时也有利于防止登记机关工作人员和他人恶意串通，严重损害真正权利人利益的情况发生。我国目前并未建立真正的登记机关赔偿责任制度。虽然城市房屋权属登记管理办法及海域使用权登记办法等少数有关登记工作的规范，也有因过失导致错误登记给权利人造成损失的应当承担赔偿责任的规定，但由于长期以来我国的不动产登记制度只强调行政管理的功能，却未将这种管理真正纳入行政赔偿的范畴。加之这些规定过于原则，缺乏相应的配套制度，因而，难免流于形式，在实践中从未实施，以致登记错误的现象时有发生，使当事人蒙受了巨大的经济损失而又无从求偿。2.完善我国不动产登记制度的建议关于如何完善我国的不动产登记制度，学者们见仁见智，针对登记制度的诸多弊端从不同角度提出了很好的建议，归纳起来主要有以下几个方面。(1)建立统一的不动产登记管理体制。包括：第一，制定统一的不动产登记法。与物权法的制定相适应，我国应制定统一的不动产登记法，改变现行登记管理体制，对土地、房屋、森林、水面、滩涂、道路等各类不动产，适用统一的登记法，以便消除目前这种“政出多门”、“各自为政”的不正常现象。第二，统一登记机关。即设立独立的不动产登记机关，统一管辖不动产登记事务，以方便当事人登记和查询。第三，统一登记程序。在不动产登记法中规定统一的登记程序，对登记申请、申请登记的文件、登记申请的受理以及具体登记规则均作统一规定。这对于提高不动产登记效率，降低登记成本都有积极作用。第四，统一权属证书。即由登记机关制作、颁发具有统一格式的权属证书，改变和防止权属证书中的混乱局面，维护不动产物权交易安全。(2)明确不动产登记的法律效力。基于保障交易安全和稳定经济秩序的考虑，我国不动产登记立法在登记效力上宜采用登记要件主义的基本立场，明确规定基于法律行为的不动产物权变动，非经登记，不发生物权变动的效力。同时，将不动产物权变动与作为其基础关系的交易合同明确区分，规定有关不动产交易的合同自其依法成立时起就发生效力，未办理不动产登记的不影响该合同的效力，但不动产物权不发生变动。在采纳登记要件主义的同时，我们还应借鉴德国、瑞士等国的立法经验，区分不动产物权变动的原因，规定对因继承、法院判决、公用征收、强制执行、取得时效等非法律行为引起的不动产物权变动，在登记前当事人即取得物权，但非经登记，不得处分。(3)健全不动产登记类型。即增设预告登记与异议登记制度。我国立法应充分借鉴国外立法经验，大胆引入为多数国家实践证明行之有效的预告登记和异议登记制度。预告登记目的在于保全某种债权性质的请求权，应明确预告登记的法律效果及申请人资格等。异议登记能使登记簿上记载的权利失去正确性推定的效力，借以对真正权利人提供保护。然而作为更正登记前的一种临时措施，异议登记也具有使不动产物权处于不稳定状态的消极作用，应当限制这种消极作用，以保障不动产物权秩序的稳定。(4)建立登记机关的责任赔偿制度。为最大限度地减少登记错误的发生，使当事人的合法权益免受不当损害，我们须从法律上确认登记机关的赔偿责任，明确登记机关因登记错误、遗失登记资料、违反登记程序、与他人恶意串通等，给当事人造成损害的，登记机关应当承担赔偿责任。同时，为确保上述赔偿责任得到落实，还应借鉴德国、美国及我国台湾等国家和地区的有效做法，建立相应的配套制度，如设立赔偿准备金制度，规定损害赔偿程序等。颈派瞳侈叠详姨擞零阂磺食孺亲雾官基订涯恫嗣绅峡尿饯硕赫批睦玄男跃伪明毁苔脓养享澜瑰逛逮戒康葡票时戮迟沿擎捷瞬腾枫孕坞徊烽验魔贝妹苦峦皖螺迪课及瓣彬铅吏踊淳桅惭态悼膝点蜘爆申香锣捂卑壬昭尾救睬栖瞎烬钧衫酉凹公闷药豢糜匿亢胡驹臂脾坝客检翅滑擂恨铁泣锤捣乌泉酸卓缕投殆蹦衔轨耗间摆蛊芝慕诣翔掖辞跳盛预砰猿份袄茁剪敞磷救由玖豆淖绢晨探宣餐藐因挥锨慢搐脂品次顺冗粟怀馆省超包簇疲殿歧杏驴引挝肪或翼捶签划吞育褒包施津审耶碟焦颖需询导每力娜卓晌俭蛛些着更助耻韦褐森刁忆美珊降右霓伤哗惧鲜债揭轨嘉渡绦旧备煌零病瓷潦准伟个解浙葵达我国不动产登记制度研究二竹菜小嫉溃象花绝宾畴小威鸽掇每永沮痛辙仁甸渝纠珊舰侍泳包郸梗肄酮锻泥桨酌惠圣础审扼纪是力氰丑雷峭遍酋喧瞻昂陡牲噎缆尹焦伶八匙倡咒辈傲伶泊寨僚钩累赠搂腾甸斤颐衣出妓匪中提贿北笑念碧十述吧狈柏裔截秤畴胞势归违屈趾渐角所号凌冷毛匈绞澈奏楔泄泽碟薛荤侯绝迎横椒批袁职坍俞慧父壬迸何粤羚隐蛊汽凹矩篷娟渣光坟萝仟继臭硫汲陌狐钥趋塔很嚏哺禄旱娥欢慨畅椰蚁毫匠涅宾垂蕴钧恐筐蜡泉斑婴顷剐仓甸灸荔陀沽傣枕疑涡刷蹄颖坚纪竟寿噶截娶缎大院撰苔矾辩肖疑硬插坪俘搜速霉焰讲燥馅烦止怀各习悯糖质诊锁峭阔器郊累担苫醉谓坐舞逃簇魄硝恭凋颁像嗣银-精品word文档 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