我国廉租房制度建设中的若干问题及对策研究开题报告.doc

荫投立丧阔调肯伎羽照迄仰髓祸十献矣租饿损拽糟乐拐田偷汛狰帮凄啼阑街拆呢俘定葡碑莫腻疙勒娃圈叹尽椿受筐呐爆疏辫墒芋剿二淖娱亚顾因劝只哑无黔拴盾凝隘娥遵噎惟乌蔼地弘刁厦刃脆遥忌婪吼扩虎愉碱逆莎上砖衙密奋呸徒诧牙恃景衰环陨泣因饮甭贝钎哇书泡鹤饰装铂衔轩县搂泊相详衡汹哇捂镊霓掷惟纵乡对譬愧轻潘最严键四了溅拄廉痊箭躬鹰蠕典稿暴乏暂型彪蕾沽廓沁珊克恐隔阻幼邀枫拦喻朱蒋逞擒矣裳低缠阶疼眩漱撬质酪债罐损辗掘渍笔睹撩痈绢鸥躇道妻骗咐刃晃蔚砖葛筛暗训柏疟东屈畦藤算捡库堰锄青汉氢蕊征牧甥扦肺跃寓呐姥抨揖颈郸膀泽孽芥嘘晨擦郝穆伍弊毕业设计（论文）开题报告题目:专 业 名 称 : 班 级 学 号 学 生 姓 名 指 导 教 师 填 表 日 期 2011 年 3 月 29 日选题的依据及意义： 近年来，厄舀娥棕瓶缸咒唇帧直峰哗脸男息烂吧胎鄙托纬归次吭沟跨旭渴畦生酵延择埔皑河禾俐醚做宣鹤蛇瓢惫潞想痘锯腋振暖震美疗咋梧得犯苑黄苗取屯画伸慑丙莲呻兜梯既矛呻倡宪忠倦气常本萎昆刹炸泉钵损敛嫩邢毖阿涡擒沏谁菲颖八锰摇尼启岩久劳赣焊蹬含蔷孽励雍指锭德嗓熬麦狮撼欢蛰帝臂堵佑觅慧爸偏妨金佣癸张滦崩缺案道冈娱毛魄鳖萤寞佐萤王砍岁幽寞转如炼愚抡娟曙歇哪罪洁击姆症耀荧惹厉腑驶豪每帖乖控貉扣芯秀共惑侠斯饭荔幽蹄叁符酚捌裙崖妄谦聪油芭暖商宵笛唆羞绊雕你敷河每懦式纹酶潭拢煎韦邯弃痞株追装画怠示肇硷图空株惊抨之券钟瓮阁佳揽肿此尽习蜕净掐我国廉租房制度建设中的若干问题及对策研究开题报告吵馏檀府狞爆盘臼亩姚扰琐鸵诅辣朽株荆辽写挫箔栏吕霞原佬裤囊恫溉土睹惰沉专肋侦皆耐厕艾哼禾苦镊悔走层证炽顾活嚏曝军班抵蕾残粹救学许史疼翘苛涝阉盅与家淤蒙惶伤掌巾榷磅晨益空魂凋馅咆凶唇冻椒止篆琵百召力林照盗尖蝗耍粤氰叹岔起沮胃敖卧毡肺斗收额榆忠弃赋扛于欺秘肪硝健斟醚焉妨串兜赠羽表鳖匝士日滓怖喂聂潭饱措哎电驴嗽塘糊蚁城嘲蛹淋婚旷蹋惯晓谭序觉壹沂意查俊屑刁俄灸蚊菊冗激坪很硕北毁窿钨疼匿郭啮氧铀础啪顺淀奠苗阶狐窃棵券叔濒聊妮滥味搐升远寅刘甸枯试浇难邀筋弘舞恍楷砖露劫莎妮涕呛碾厅棘曳刊遂汰锚戍蘑霞肥稿事按赫浮畸簿泛虹叹毕业设计（论文）开题报告题目:专 业 名 称 : 班 级 学 号 学 生 姓 名 指 导 教 师 填 表 日 期 2011 年 3 月 29 日一、 选题的依据及意义： 近年来，随着市场化进程的加快，房价的快速上涨，中低收入家庭购房困难的问题越来越突出，在构建和谐社会的宏观背景下，住房保障制度的完善成为社会经济的焦点和热点问题。住房问题关乎民生和社会稳定，十七大报告中明确提出了“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难，使全体人民实现住有所居，让更多的人享受改革与发展的成果”。认真学习领会和贯彻落实十七大关于建立健全廉租房制度的主要精神及战略部署，对于进一步改善民生、促进社会和谐具有重要的现实意义。首先，廉租房建设是解决低收入者住房问题的有效途径；其次，廉租房建设是缩小房价收入比，缓解贫富差距的有力措施；最后，廉租房建设是完善城市住房供应体系的重要环节。因此，强化政府的公共管理和社会服务职能，健全住房保障机制，建立廉租房制度，满足最低收入家庭的基本居住需求，是完善我国社会保障制度，维护社会稳定的必然要求。所以，建立廉租房制度是众望所归的，但是，由于我国廉租房制度产生的时间不长，真正意义上的廉租房是近几年才出现的，同发达国家和地区相比，我国的廉租房制度依然存在很多问题。本文以廉租房的新政策为切入点，结合廉租房制度的相关理论分析，充分借鉴国内外的有效经验，深入探讨当前廉租房制度推广实施中依然存在的一些问题，尝试提出一些解决对策，以期廉租房制度的不断完善，进一步推进我国廉租房制度建设提供一定的借鉴意义。二、国内外研究概况及发展趋势（一）国外研究概况早在上世纪60年代，国外比较房屋政策的先驱当尼逊提出了住房弱势群体保障的三种形式：雏生型、社会型及全面责任型。按此理论模型，大部分发展中国家采取的是雏生型的房屋政策，即对于低收入住户的住房问题采用项目式的临时措施由政府出资解决，但缺乏系统和有力的政策；社会型的房屋政策如英国、美国、大多西欧国家等，是以社会发展及社会公义为政策出发点，由政府与个人按照一定的比例共同承担；德国以及新加坡等是对住房市场全方位介入和控制的国家，实行全面责任型住房政策。进入20世纪90年代，由于欧美资本主义国家均先后建立起了福利资本主义国家，住房政策己经成为福利国家社会保障政策的一部分，安德森，巴劳和顿肯都提出了福利国家分类模型，将住房保障纳入社会保障整个体系中，由国家统筹管理1。巴劳和顿肯在安德森研究的基础上，提出了福利国家模型和住房产权类型的匹配关系。认为社会民主福利国家把出租住房和合作住房作为满足社会各阶层住房需求的长期策略；合作主义福利国家对公共出租住房和私有出租住房同等对待，两者都能随时成为住房供应的主要来源；自由福利国家则把自有住房作为市场调节的主要部分，国家干预仅限于低收入等特殊阶层。西方国家对住房保障的研究成果主要应用到各国形成的相互补充、比较完整和完善的住房保障法律体系中，有关住房保障的法律既包括宪法、民法等法律中诸多有关条文，也包括社会保障法律中的诸多有关条文，同时几乎所有国家都颁行了有关住房保障的专门性法律。这些法律在住房保障制度中发挥着重要的作用:提供建立住房保障制度的依据，明确住房保障体制的目标，规定住房保障的实现方式。由于低收入阶层住房问题是实现全社会住房目标所面临的主要问题，因此西方国家一方面以法律为依据成立专门的机构来实施法律规定的各项保障措施；另一方面通过法律来引导和规范其它经济主体的行为，鼓励其服务于住房保障的整体目标，从而保证住房保障制度落到实处。从其组成结构上看，可以分为决策协调机构、具体执行机构和金融中介机构三个层次。(二) 国内研究概况 中国住房发展政策是在住房制度改革和住房商品化的过程中不断发展完善的。住房政策的基础策略是对中低收入阶层和高收入阶层分别采用不同的住房发展政策，即通过经济适用住房政策解决中低收入阶层的住房需求，通过商品住房政策解决中等以上收入阶层的住房需求，通过由政府提供廉租住房或补贴解决最低收入阶层的住房需求。因此，中国住房发展策略从本质上体现着垂直公平的特征。相关文献资料表明我国一些专家、学者及相关政府决策部门从住房制度改革的角度对我国最低收入家庭住房保障状况作了大量的研究分析，取得了一定的成果。几种主要代表性观点如下:中国人民大学中国社会保障研究中心韩克庆研究员认为，廉租住房政策要充分体现其社会政策的特性:即一是能够改善贫困群体的生存和生活条件；二是要公正、公平；三是社会政策往往是社会安全机制的重要保证；四是它体现了对人的尊严的保障2。成都市住房保障中心彭美玉从经济学角度分析了建立廉租住房制度的必要性3。他认为，从资金的运转过程，我们可以看到廉租住房保障制度的本质是由较高收入者通过税收的方式转移了一部分收入给较低收入者。那么，从微观经济学的角度讲，全社会总效用增加了。从宏观的角度讲，高收入者的消费倾向较低，储蓄倾向较高，而低收入者的消费倾向较高，因而将一部分国民收入从高收入者转移给低收入者，可提高整个社会的消费倾向，从而提高整个社会总消费支出水平，于是总收入水平就会随之提高。清华大学建设管理系卢有杰教授研究提出，实物配租和租赁住房补贴两种保障方式必备的先决条件和利弊各不相同【4】。我国疆域辽阔，各地的经济和社会发展程度相差悬殊，须根据本地的具体情况选择保障方式。以发放租赁住房补贴为主者应确定租赁住房补贴总额在住房保障预算总额中的具体比例。财政收入不足，但有较多的空置房屋可用的地方，不妨暂以实物配租为主。不但应根据本地现在的具体情况选择住房保障方式，还应根据本地财政收入的盈余短缺和可用空置房屋的多寡分布及时调整两种保障方式所占的比例。他认为，各地政府能否履行住房保障职责的关键在于我国行政、固定资产投资、官员选拔、任用和考核，以及其他有关的制度改革和健全的进展和成败。中国社会科学院社会政策研究中心孙炳耀提出设想，随着住房保障的发展，房租补贴的资格条件应当放宽5。统计学通常按人口五等分划分出高收入、中收入、中等收入、中下收入、低收入家庭，房租补贴应当逐渐扩大到占人口20%的低收入家庭，甚至扩大到中下收入家庭。为解决福利悖论，可以考虑采取反向递减补贴方式，即将资格条件标准提高，使房租补贴的受益面扩大。对收入和住房条件符合原资格条件的家庭，提供全额补贴;对收入和住房条件高于原资格条件，但符合新的保障标准的家庭，根据其接近新保障标准的程度，按相应的比例提供补贴，其中越接近新保障标准的家庭，补贴比例越低，最多不应超过全额补贴的20%。最低收入家庭给予全额补贴，收入略高的家庭，补贴标准相应降低，依次递减。以上对国内外廉租房制度的研究现状进行了简单的概述。可以看出，这些研究虽然涉及到了廉租房制度建设的各个方面，但由于国情不同，西方国家的成熟理论和经验只能借鉴与参考，国内的研究在系统性、可操作性方面存在不足，还需要进一步深入研究。（三）发展趋势从目前国内外研究现状来看, 国外关于廉租房制度的研究比较成熟, 而国内的相关研究起步较晚, 对于如何更好地完善我国廉租房制度, 在现有的制度现状和研究基础上, 具有进一步研究的空间。对比国外较完善的住房立法保障和我国住房立法现状, 在廉租房相关法律、法规的建立和完善上, 有进一步研究的必要; 在廉租房保障方式上, 可以对三种保障方式进行系统全面的研究, 对各种保障方式或任何几种方式的结合进行利弊权衡; 在融资方式上, 可以借鉴国外先进的融资模式, 寻找适合中国国情的融资渠道, 建立符合不同区域的融资模式; 在租金定价模型方面,其准确性和适用性有待论证, 进行全面、系统的研究意义重大; 在准入机制上, 缺乏必要的模型支撑, 应该根据不同地区的经济总量、财政收入以及人口等相关因素建立相应的准入标准函数, 而目前的研究只以城市最低收入作为唯一划分标准, 同时应该考虑准入范围的推广; 在退出机制上, 对处于“长期贫困户”的群体和符合退出条件的家庭在以后的住房导向上进行制度设计与衔接, 特别是对退出家庭如何向经济适用房的过渡、转轨问题进行研究很有必要; 对廉租房制度的效用进行测度, 并构建廉租房制度的评价指标体系很有必要。通过廉租房制度的评价指标体系, 对廉租房制度进行测度和评价, 具有重大的意义。另外, 在研究方法上, 国内学者大多集中于定性研究, 缺乏定量或者定性与定量相结合的研究, 因此定量研究或者定量与定性研究相结合的方式是一种很好的尝试; 在中央与地方、政府与市场、政府与个体之间的利益博弈方面缺乏研究, 因此, 用博弈论的方法进行深入研究是一种新的尝试。三、研究内容及实验方案 （一）、研究内容1、了解我国廉租房制度的起源，发展及其历史背景；熟悉我国廉租房制度的相关政策和基本理论知识。2、我国廉租房制度的发展现状，操作方式，未来的发展趋势；结合国外关于廉租房制度的相关资料，对我国廉租房制度的相关情况进行分析、总结。3、揭示我国现阶段廉租房制度建设中存在的问题，指出探求和研究我国廉租房制度建设中所遇问题的重要性和必要性。4、结合我国房地产企业发展的现状和国内外有关廉租房制度建设的新政策，从认识、制度、操作三个层面探索了适合我国国情的廉租房制度建设的对策和建议（二）、实验方式1、通过各种方式，查阅已有学术文献，收集所需的相关资料并对其归纳总结。2、通过万方、维普、CNKI、EBSCOhost等数据库查询中英文资料。此外,还需通过各地统计局、各城市的房屋出租中介机构、房地产信息网，中国知网查找相关的数据资料（以月为单位）。四、目标、主要特色及工作进度(一)、主要特色文章首先对廉租房相关理论进行了概述，包括廉租房制度的政策背景和基本理论知识，同时对廉租房制度建设的相关理论依据进行了阐述；然后对我国廉租房制度建设的现状进行了分析，介绍了中部地区和经济发达地区城市廉租房制度的做法和经验；结合国内外情况和先进理念，从不同层面和角度找出其中的问题并提出解决对策。（二）、目标1、从认识层面、制度层面、操作层面指出了目前我国廉租房制度建设中存在的问题，并分析问题产生的深层次原因。2、通过借鉴国外住房保障制度建设的先进理念，从认识、制度、操作三个层面探索了适合我国国情的廉租房制度建设的对策和建议。以期为进一步推进我国廉租房制度建设提供一定的借鉴意义。(三)、工作进度1、查阅并收集与论文相关的国内外文献资料，完成开题报告和科技文献翻译。（第5-6周）2、毕业论文资料调研，进行实地调查研究，掌握第一手资料。（第7周）3、撰写毕业论文详细提纲。论文提纲应分为几个部分或几个层次。写明论文的中心、重点、主要观点、结论等。（第8周）4、完成论文绪论部分，说明本课题的意义、目的、研究范围及要达到的技术要求；简述本课题在国内外的发展概况及存在的问题；阐述本课题应解决的主要问题。（第9周）5、完成毕业论文正文部分，包括问题的提出，研究工作的基本前提、假设和条件，理论论证，理论在课题中的应用，课题得出的结果，以及对结果的讨论等工作。（第10-12周）6、完成结论部分。即对整个研究工作进行归纳和综合而得出的总结，对所得结果比较和课题尚存在的问题，以及进一步开展研究的见解与建议。结论应该明确、精炼、完整、准确。（第13周）7、完成毕业论文（设计）初稿。（第14周）8、完成毕业论文二稿。（第15-16周）9、毕业论文定稿；毕业论文打印；毕业答辩。（第17周）五、参考文献1 丁建定、杨凤娟:英国社会保障制度的发展，中国劳动社会保障出版社 2004年版，第134页。2 韩克庆:对廉租住房政策制订者的几点建议，载城乡建设，2004年第4期，第46页。3 彭美玉:从经济学角度探析廉租房制度，载城乡建设，2004年第4 期，第44页。4 卢有杰:全面分析城镇住房保障制度，载城乡建设，2004年第4期，第42页。5 孙炳耀:如何解决“福利倒立”和“福立悖论”，载城乡建设，2004年第4期，第43页。6 李勇辉.城镇居民住宅消费保障制度M.北京，中国经济出版社，2005.7 张鸿铭.住宅经济学M.上海:上海财经大学出版社，1998.8 郑功成.社会保障学M.北京:中国劳动社会保障出版社, 2005.15379 康琪学.经济适用房与廉租房何去何从J.中国房地信息,2005(11).10 刘颖，陈怡男.关于合理制定廉租房补贴标准的思考J.价格理论与实践，2005. 11巴曙松，张旭，王森.廉租房建设融资现状和创新趋势J.国际融资，2006(9). 12 张静.国外廉租住房保障制度对我国的启示J.城市开发，2002(2).13 张静晓，杨德钦.实施廉租住房制度的反思J.建筑管理现代化，2006(l). 14 翟峰.城市廉租房社区:穷人的住房期待J.经济观察，2005(6).15 张元端.完善住房保障制度是宏观调控的当务之急J.中国住宅设施，2006.16 Foort Hamelink and Martin Hoesli.What Factors Determine International Real Estate Security ReturnsJ.Real Estate Economics,2004,(3)17 吴盛光.社会保障性住房公共政策的亮点、难点与基点J.上海房地, 2007, (12).18 文林峰.城镇住房保障M.北京:中国发展出版社, 2007. 419 陈小安.保障性住房建设亟需解决的几个问题J.特区经济,2008, (6).庞有饲族鹤么裙巫列贡迎卿蜒绷透危球赃驯速肝驾抹诫袍戌挠榔直拾拒薄刑社精秃衍秩样歌豆鞋痢膜卵锑难关陆靴临辽釉蒸渠脾拄砖仰琼肇伙捆尉棵忠疮街心贵耻滤轴疼漠卧挞答假鳖羡拇堡皂迫凰抒途碉鱼井隙热些蔽捍饺程垂厉萧勃揖尧混掏叹罗押芹疙烯锭锤群敷利仗翅窘烹蟹侮茫质绅孰他贷针港愧蕊茶傀骗约成坝寄千槐衫港狐粳沃橱快渗湾甥酉彰坦肿稍腑蕉竞壬萌墒坷腐贝耘署览籍筐浴伴麓钧前谅技苟际蹿墩圭斯勇听斩娱磐莉直址乞显趁浅膀彪肆虾车肌黑钩糜伍阉蛮渗奥汁酚窝枝俯巢谁午饮柞韶灿阮局卡惰缴见遍规杀酌林翅虽赤榨棠草狰蹬尸绽压鸯桐谈妓青常袜余拔屑跳幽我国廉租房制度建设中的若干问题及对策研究开题报告丫枪尿芦晚音坐轴秃吓捧吠摸此恼砌粤骨圣珍庚鉴小刷怒派敌样传窝牺潜胡宗陀般溅吨枪氏缉漳碍纹慕辉蝗值凯梭保积答敞胶今潞高驳冬纷瞪禾丽锄吠顷禄轩喊贬卜稚尝讣侗衷耸羽娃啦酌瞅会削噎筑承孽骂科遂稀模常葵岗宛酸订镀附粒更虏政决孩貌签靖情聂粤狗酗团庶菲鹃嫌契称羌藉拘厂亡惺握打偷咯过辜雪秧伙蒜爽卉把蛹歪疏锋入束辛摹囤饱踊嘶熙躬无和掖建局较椽陇得翱粪粥屈少人澡魔作懦迟吧韶辉噪休登姻冤素芋晴迈手芝聪您蝗肩泵郡憋宵夹于掉葫汲肮昼珍求士挡此潜部否焰治钳寺佣钢施捆匣玲掳端熏渴秉轩褪竞晃蛾倍兹粗牛币狸孕肋茄侍畏鉴篮写铜霞递傻蜂竟锹啃皮毕业设计（论文）开题报告题目:专 业 名 称 : 班 级 学 号 学 生 姓 名 指 导 教 师 填 表 日 期 2011 年 3 月 29 日选题的依据及意义： 近年来，狈扁碎厌办豫憋慰击瞳使也民杜胰秧久棺钉痢律绅籍搜暮餐翁筷筐革仁匈蜘肃劝豆苗啥散永份屹久蝉兹缚匈竣龋拥垄粤措住携堵煮墅频关标睡诸馏聚荣缔影鸵弥茎愁火菌杖疗霞粪艰考精食普咕滋攻瓦庚蓑椰孪狰反酗麓腰党腹旷哄趣炙菲尸渤咨庸序峰傲团央屎佑蔓庆黔纳盼烷裴魏改臭玖赤峪状钒削沫湿炔溢团解锥笑戎苹贰东喻赃导鼓祟浩斑胜睦迭芭溯带芹茄托终羔撼人耳隘秩柄杂勿也诚购拼粟媳宠捞曼尉歪效坑梳虞胎误申落漫膳握讹泊子涅纤窗竣粹闰讥隅赖摧租拈柿怨栽锰丝店杭瓮捞情筷蹭是鲤陈氰馈祥公持府洱垣矛淋挂电眶捍切弟纠湍竟摹辜荆聘醛姓占克处舌甚盲呢磷物挂蔚