房地产经纪人管理制度沪、港及美国的比较.docx

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制度之殇

——房地产经纪人管理制度沪、港及美国的比较
摘 要：
相比较于美国和香港，我国大陆地区的房地产经纪行业尚处于发展初期，许多制度并不完善，管理还比较混乱。本文对比上海和美国、香港在资格考试、牌照审核、代理模式规范、纠纷处理、立法等方面的区别，分析了上海经纪人管理制度的缺陷，介绍了美国和香港的一些成功经验，希望能对我们政府对快速发展的经纪行业进行更好的监管，提供参考和借鉴。
前言
“骗钱的事，香港不是没有，香港一年可能只发生1、2宗，但是在内地一个月可以发生很多宗。我都搞不清楚怎么会发生这些千奇百怪的事情。”虽然从2002年底至今，这已经是上海中原副总经理李锦德（Peter）从香港中原来到上海中原工作的第八个年头，但是，提到上海房地产经纪行业从业人员的素质，他还是大摇其头。
2007年是大陆中介行业诚信度备受打击的一年，“中天”老总蒋飞携巨款潜逃，至今仍逍遥法外。号称全国最大的中介公司“创辉租售”，在上海的近200家店铺几乎一夜之间全部关门。老百姓对房地产中介的信任降到了历史最低点。在大大小小的论坛上，对中介公司和房产经纪人声泪俱下的控诉帖子比比皆是。“黑心”、“忽悠”、“骗子”几乎成了中介从业人员的代名词。根据中国青年报2007年12月3日的一项民意调查显示，有69.3％的人不愿意通过中介租房或买房，不信任中介的占56.16％。在问到“房产中介从业人员素质怎样”时，63.2%的人认为比较差或非常差，33.0%的人认为良莠不齐，只有3.8%的人认为“很好，有礼貌，服务热情周到”。有77.3%的调查参与者称周围的亲戚朋友中，有被房产中介坑过的经历。然而比较有趣的是，另外一组数据显示，有51.1％的人认为“房产中介服务确实有必要，因为市场太大了，中介方便联系供给和需求双方。”
在大陆，没有哪一个行业像房地产经纪行业这样充满混乱，也没有哪一个行业像房地产经纪行业这样充满矛盾。
1988年，中国第一家房地产专业咨询机构——深圳国际房地产咨询股份有限公司诞生，标志着我国房地产经纪业的开始。到现在，我们仅仅走过了20个年头。相比较有着近百年历史的美国甚至于港台地区，尚处于发展初期，他们对经纪行业的管理有许多值得我们借鉴之处。
单牌照管理与多牌照管理
在整个经纪行业，自下而上，有业务员（或销售员、营业员）、分行经理、区域经理等不同层次，他们所需的专业知识，承担的责任是不尽相同的。
尽管我们看到上海和美国和香港一样，相应地设置了不同的执业牌照，但是明显地，两者有着本质的区别。原因是，其一、上海并没有为两个证书设立不同的考试资格；其二、通过协理从业资格考试就等同于取得协理从业资格证书，实际上根本没有人使用这个协理证书；其三、没有明确界定协理从业人员与执业人员之间的责任。因此，协理从业资格只不过是取得执业资格的一个形式上的“手续”。
分类管理对房地产经纪人的从业资格提出了更高的要求。美国、香港的经纪人需要对其属下的营业员负有监督指导责任，如果因为监督不利导致客户遭受严重利益损失，房地产经纪人要承担连带责任，将受到暂停甚至吊销执照的处罚，所以在对房地产经纪人资格管理的同时，又实现了对销售员行为的有效约束。而如果是“形式”上两张证书，实际仅凭一张牌照管理所有的从业人员，对肩负更大责任的分支机构负责人就降低、放松了管理要求，不利于整个行业监管。
考试资格与申请条件，审核的重点在哪里？
从上面的表格里，可以看到，在上海通过经纪人考试就几乎等于获得执业资格，准入门槛的审核完全放在考试申请人资格上。而美国、香港则完全相反，考试基本是开放的，谁有兴趣都可以去参加考试，尽管美国也重视对参加考试人员的职业道德审查，但是关键是放在申请牌照的资格审查上，这是才是他们的重点。美国申请销售员牌照需要提供经纪人担保，而申请经纪人牌照更是有一套严格的工作经验量化评分机制。香港的发牌条件要求申请人提供财务状况和诚信刑事记录，而且针对现职从业人员和新入行人员制定两套不同的申请发牌条件，新人除了要满足现职从业人员的申请条件之外，香港地产代理监管局规定必须在通过考试后12个月内申请牌照。
“宽进宽出”还是“宽进严出”反映了对三地对经纪人管理的重视程度。
证书，为什么沦为一个可以获得租金的本子？
2007年11月，上海市一中院审理了一起房产中介公司租借经纪人证引发的纠纷。双方签订租赁协议，约定5400元一年。中介公司付了钱后，却发现拿到手的证书是假的，无法使用。中介公司想讨回5400元，但是根据《上海市经纪人条例》第十四条规定，经纪执业证书是执业经纪人的执业凭证，不得涂改、出租、转借、转让。如果出现涂改、出租、转借、转让经纪执业证书或者超越注册的经纪业务范围开展经纪活动的，给予停止执业三个月以上一年以下的处罚；情节严重的，吊销经纪执业证书。所以，由于租赁行为本身违法，法院一审判决协议无效，中介公司只能拿回2700元。中介公司不服再上诉，结果一中院终审认为5400元不是合法收益，全部收缴。
2006年，按照上海市的规定，上海经纪企业设立分支机构由之前只需要一张房地产经纪人资格证书增加到5张房产经纪人资格证书。2003年—2006年上海暂停了经纪人考试，上海历年考出的上海经纪人证书仅只有28000张左右。而上海房地产中介门店最高峰时达到20000家，就算2006年经过淘汰后，也有近8000家，至少需要经纪人证40000张，缺口近1.2万张。这个缺口带来了对经纪人证书的大量需求。于是出现了上面案子里的“证书”出租灰色地带。证书的租金还随着行情的好坏，每月能够带来500元至1500元不等的“租金”。
为什么证书可以“租”来用？一位分行经理的话耐人寻味：“政府没人来查你有没有证，卖买双方也不要求出示证件，我没有证一样做到了经理”。于是，我们看到行业内普遍是“有证的人不从业，从业的人没有证”。
形成鲜明对比的是，香港规定无牌从事地产代理工作将会被检控，一经定罪，最高处罚罚款50万港币、监禁两年或者两者兼施。美国对雇用无牌照人员的经纪人视情节严重，处以罚款、暂停、吊销牌照，甚至监禁的处罚。
规避利益、回避风险，效率与公平之间的抉择。
双重代理即经纪人代表买方又代表卖方。在美国这种行为一般为法律所禁止，如果违反法律会遭到处罚、情节严重的还可能被吊销执照或坐牢。美国卖房都是独家委托 ，因此，除非在特殊情况下，且经买卖双方书面同意，经纪人才能担任双重代理的角色。美国大部分州的《代理法》要求，代理关系当事人应以书面形式向顾主和顾客披露代理关系。在香港如果代理人代表买家双方，那么必须把其双重身份通知买卖双方，并向各方详尽披露应该物业而获得的金钱或其他实质利益。美国和香港更注意规避经纪人在同时代理买卖双方时潜在的利益冲突。而这种潜在的利益冲突在普遍由一名经纪人维护上下家并促成交易的大陆地区显得非常突出，经纪人有可能为了尽快促成交易压低房价，或者为了获得高佣金而故意抬高房价。
中介公司老板卷款潜逃，分行秘书挪用备用金，在大陆经纪行业，“钱”的监管问题一直是困扰多年的难题。
在美国，经纪人必须设立不同的帐户分别处理代理的资金和自己的资金。这个管理客户资金的账户，美国称之为信托账户，政府对其有严格的要求，当地政府随时有权在不经过任何通知的情况下，对于该帐户进行审计，而且还要跟客户的交易进行比对，以保证他们互相之间相符的程度。此外，美国各州政府还通过设立第三方的监管公司控制客户的交易资金，以保证房地产和中介公司本身不能动客户的钱，如果一旦发现有经纪公司窃取或者是占用了客户的资金的话，那么根据他所犯的错误的严重性，他或者是被吊销中介公司的执照，或者是遭到非常严重的罚款，甚至严重的可能还要坐牢。如果经纪人从事房地产按揭经纪业务，还必须取得银行核发的按揭经纪执照。销售员只能从他所服务的经纪人手中获得报酬，不能接受其他任何人的佣金和报酬，代经纪人从客户手中收钱等是禁止的。
在香港，《地产代理条例》也规定了处理客户款项和保存账目记录的一系列准则，比如，也需要在一家认可的金融机构开设独立的信托户口，存入客户款项，除非获得客户授权，否则地产代理不得自行提款，而且提款必须以支票或电子转帐进行。
发生纠纷，谁来管？
房地产经纪的行业特点决定了难免会出现许多纠纷。因此，建立一套完善的纠纷处理制度，显得非常重要。
香港，主要由地产监管局负责处理。监管局根据收到的投诉，或者主动对涉嫌触犯有关法规、条例的行为进行调查或研训，对触发条例的人采取相应的制裁。佣金方面的争议也主要由监管局裁定。监管局的裁决可在地方法院登记，经登记后的裁决在法律意义上相当于法庭的判决。此外，消费者委员会、警方和廉政公署也可以处理相关纠纷。当然情节严重，可以直接诉诸法律。
美国，纠纷的投诉有两个渠道：第一、房地产经纪人协会；第二、州房地产局或地产委员下属的房地产仲裁委员会。不同的是，后者经政府授权，依法行事，可以做出吊销牌照的处罚，而前者只是行业管理性质，并无权吊销牌照，只能对其会员进行罚款和要求退会的处罚。但是由于行业协会在美国的巨大影响力，一旦受到协会的退会处罚，很难在经纪行业从业，所以协会对纠纷的处理从某种程度上说甚至强于政府机构。
遗憾的是，大陆地区，第一、并没有成立专门的进行地产代理中介监管、仲裁的政府机构，尽管上海的房地资源管理局设有投诉中心，但是它只有行政处理的权力，并且更多地涉及二级市场的纠纷。第二、行业协会的影响力微乎其微。因此发生纠纷之后，客户要么直接和经纪公司争执或向媒体曝光，要么直接诉诸法律，两种途径之间缺乏有效的缓冲机制。因此我们，第一需要依法成立专门的地产经纪监管机构；第二提高行业协会的作用和影响力。
自律还是他律？有法可依，才能执法必严。
从上面很多方面的分析来看，很多问题最后都归结到一个问题——法律的缺失。
美国早在1917年就颁布了房地产经纪行业的《执业法》，规定了经纪人取得执照的条件、资格等，此外，还颁布了《州执照法》、《一般代理法规》、《契约法规》、《专业理论法则》等一系列法律。香港的房地产经纪行业兴起于上世纪50年代，立法局于1997年5月通过《地产代理条例》，地产代理监管局 于同年11月成立，标志着香港房地产经纪行业进入法制化管理的轨道。香港与经纪行业相关的法律条例还有《代理法》、《合约法》、《物业转易及财产条例》、《房屋条例》、《个人资料（私隐）条例》、《地产代理（裁定佣金争议）规例》等等。
但是，一直到今天，大陆关于经纪行业的法律却是一片空白，仅有一些部门颁布的规章制度，如1995年，国家工商总局1995年发布的《经纪人管理办法》，1996年建设部颁布的并与2001年修订的《城市房地产中介服务管理规定》。各地方根据自身情况，也制订一些地方性法规和政府规章，即无法形成监督合力，也不利于经纪行业发展。一个明显的例子是，理论上全国适用的全国经纪人证书在有的地方可以通用，有的地方不能，比如在上海只能使用上海经纪人证书。如此混乱的情况，根源在于没有一部关于经纪人管理的法律。
“未取得房地产经纪人资格证的人员，不得从事房地产经纪业务”。尽管我们都这样进行了规定，但法律的缺失，使得这种不合常理的现象见怪不怪。证书就是一个能下载政府合同、交易过户的完成交易的工具。行业几乎没有从业门槛和法律约束，从业人员自然也就肆无忌惮。我们只能对经纪人员的职业道德、职业修养提出“自律”要求，因为无“法”可依。早日从业规范上实现“他律”是解决问题的根本。

当前房地产经纪行业最迫切需要解决的问题有三个：一是房地产经纪企业及经纪人没有产调权利；二是持证上岗制度尚未实践；三是相关法规尚不完备。左晖强调，要解决这些问题，除了需要政府有力的管理与支持外，业者自身的努力与消费者维权意识的提升亦不容或缺。2010年读书节活动方案
一、     活动目的：
书是人类的朋友，书是人类进步的阶梯！为了拓宽学生的知识面，通过开展“和书交朋友，遨游知识大海洋”系列读书活动，激发学生读书的兴趣，让每一个学生都想读书、爱读书、会读书，从小养成热爱书籍，博览群书的好习惯，并在读书实践活动中陶冶情操，获取真知，树立理想！
二、活动目标：
1、通过活动，建立起以学校班级、个人为主的班级图书角和个人小书库。
2、通过活动，在校园内形成热爱读书的良好风气。
3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。
4、通过活动，促进学生知识更新、思维活跃、综合实践能力的提高。
三、活动实施的计划
1、 做好读书登记簿
（1） 每个学生结合实际，准备一本读书登记簿，具体格式可让学生根据自己喜好来设计、装饰，使其生动活泼、各具特色，其中要有读书的内容、容量、实现时间、好词佳句集锦、心得体会等栏目，高年级可适当作读书笔记。
（2） 每个班级结合学生的计划和班级实际情况，也制定出相应的班级读书目标和读书成长规划书，其中要有措施、有保障、有效果、有考评，简洁明了，易于操作。
（3）中队会组织一次“读书交流会”展示同学们的读书登记簿并做出相应评价。
2、 举办读书展览：
各班级定期举办“读书博览会”，以“名人名言”、格言、谚语、经典名句、“书海拾贝”、“我最喜欢的＿＿＿”、“好书推荐”等形式，向同学们介绍看过的新书、好书、及书中的部分内容交流自己在读书活动中的心得体会,在班级中形成良好的读书氛围。
3、 出读书小报：

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