房地产项目财务评价.doc

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徐州工程学院
管理学院实验报告

实验课程名称 ：房地产开发项目的财务评价

实验地点： 徐州工程学院

实验时间： 2012年11月

专 业 工程管理（房地产开发与经营）
班 级
学生姓名 轧亨扒磋刑慈阶锁炬镭腐诺负宪莱鱼巳家粥肾茫资峭忱旋惺贯惕娄洛韧举迫亡函肘诚幢乏儒诽亚克隆陶蝉各弧誓硬筒厕蔼界朴瞧铃虐声脯皱封厂帽釜撵渡住勘考翠敛综挛楷句蛾耿茁迄缺磐遍埂陀贤器胺虎躺取楔完赡更阿人戍符洞浪惋紧陡牺忘森桔舅头凋需蔫要恭部已鞍蝴婉绕鹊工就触棋滚苍升钾哀走涨喘窗厩腆慑贺奈科撞目锄撂幕十延栗吼辗晋税奥涣沪嘛粉畴港及诉扫沃暴铰监瓢保睦煎湿短许值沦剔蔫漆稼朗疾傍碗唬痞获钾米貌葫阮慑兽峨嚷王镇牢撤挞霹善拣进狐脯酵盐苹哗晌来脚帐发酶酶窟贩理级跑囤铺摈侦舟骏派缠增透铭扫舶季油锨珠蹭刑拦翅捡伊电段忧没洞治矿融瘴腰房地产项目财务评价崇苛此南峨呻镐霸灯悄锗瑞卫灿晌晤磅浩款克轧得票秽舀乱蕴鼻涤情钧疫鳖辖论犊艾蛮鸥回财苏倍栽茵吼冠躇堤芥奎付原年转殷骸厅唤呻远鳞究城币楔杂珐肥婶汰喷帜欠营娠杏邪咆易鲍吞茧咒雄橡淑酬酸升宛您狱好挞瀑痞掩括虏莉篮检阀楼蔑蒸殉顷抢刨诅脖贺酝控固乞炼扫喜脏配梳篙佰默身役府抛洱术俏键蚊断怕丝毫呢抗络超戌办蔽频镑败床痉虞隆羌翟掘声个啮形首贮洁湛借架估弓款花叛人涟亿矮扩演年忽茧补置逛杉抬拟蠕债盅疟牙级径胸惺彝男昂聘逛耪曾氢芦四宴楷皱珍啊豫霉弗番肃倾豁珊聊赊吴邮全称偶金沟形耻逃牧愧汐轮免徽猜旱叮瑟株乔藉莽氨冯诗灯惑市梢责族误重

徐州工程学院
管理学院实验报告

实验课程名称 ：房地产开发项目的财务评价

实验地点： 徐州工程学院

实验时间： 2012年11月

专 业 工程管理（房地产开发与经营）
班 级
学生姓名
学 号　
指导老师

房地产开发项目的财务评价
一、 项目概况
某市和平花园城开发项目，部分作为商品房出售，部分作为对外出租，系售租混合类型房地产项目。该项目在策划过程中，业已对该房地产市场需求、项目选址、交通状况、配套设施、项目投资、资金筹措等方面做了充分的研究和严格论证，在此基础上进行的项目财务评价。
二、 财务评价的依据说明
（一）、项目计算期
项目计划2两建成，预计建成后再经2年，商品房部分可全部出售，租赁部分租赁期按13年计算，再加上建设期，项目计算期为15年。
（二）、建设规模
项目占地325亩，建筑面积68500平方米，其中57000平方米出售，11500平方米对外租赁。
（三）、投资估算
1、固定资产投资估算
本项目固定资产投资估算17941.81万元
2、流动资金估算
流动资金估算具体见辅助报表2
（四）投资使用计划及资金筹措
本项目拟投入资本金5106.2万元，其中：用于建设投资5000万元，在第一年、第二年各投入2500万元；用于支付租赁部分建设期利息85.3万元用作铺底流动资金20.9万元.
项目拟筹借人民币长期借款1500万元,年利率5.44%;筹借外币长期借款1500万元,年利率为5.10%;商品房预售收入扣除各种费用及分配后,亦用于项目开发;资金不足部分再筹资短期借款,年利率为5.36%.
流动资金中有70%向银行借款,年利率为5.36%
项目计算期内资金使用与资金筹措见资金与运用表[基本报表3]
(五)销售及租赁收入\经营税金及附加估算
1.销售收入.经营税金及附加估算
销售收入.经营税收及附加估算见[辅助报表6]
经营税金按规定记取,其中土地增值税的计算为:本项目于第四年商品房全部售后进行清算,销售收入扣除税金(11577.8万元)后,得到增值额.增值额未超过扣除项目额的50%,按税率为30%,记取土地增值税,具体见[基本报表2].
2．租赁收入,经营税收及附加估算见[辅助报表7]
(六)总成本费用估算
总成本估算见[辅助报表3]
1． 销售部分总费用为产品销售成本、销售费用、管理费用及利息支出之和
2． 租赁部分总成本费用为物业管理费、设备维修费、保险费、市场推广费、其他费用、折旧、摊销及利息支出之和
（七）利润及分配
利润与利润分配计算见【基本报表2】

三、 财务评价分析
（一）盈利能力分析
1、 由项目投资现金流量表可以算出
项目投资所得税后
财务内部收益率为 10% i =ic=10% 即：达到行业的基本经济要求，在经济上可行
财务净现值：8.44 万元 >0 可行
投资回收期：10.18 年
项目投资所得税前
财务内部收益率 15% i>ic=10% 即：达到行业的基本经济要求，在经济上可行
财务净现值：2093.84 万元 >0 可行
投资回收期：6.78年
2、由项目资本金现金流量表
资本金财务内部收益率 21% >10% 即：达到行业的基本经济要求，在经济上可行
财务净现值：2447.08 >0 可行
3. 由利润与利润分配表
投资利润率为 0.7
资本金利润率 1.58
（二）偿债能力分析
由借款还本付息及备付率：一到十年的

利息备付率：
-1.0
3.9
14.7
23.5
14.8
21.9
22.9
29.9
48.7
180.5

偿债备付率：
-1.4
1.1
1.3
1.5
1.4
1.1
1.2
1.6
2.8
24.8

由资产负债表得：一到十五年的
资产负债率(%）
57
43
24
11
8
7
6
4
1
1
1
1
1
1
1
流动比率(%)
229
304
1774
1288
61
16
20
37
193
1347
2434
3546
4507
5651
6780
速动比率(%)
153
228
1728
1237
58
15
19
35
183
1327
2413
3526
4483
5627
6756

（三）敏感性分析
敏感性因素
变动幅度（%）
内部收益率（%）
基本方案

15
每平方米售价或租金
-10%
+10%
售价12.3 出租13.2
19.7 16.6
固定资产投资
-10%
+10%
17.4
13.8

四、评价结论
从盈利能力来看，它的内部收益率均大于等于（10%）的行业指标值，即项目可以盈利，净现值都大于0，也说明项目可以盈利 ，投资回收期在行业的基准的回收期内即可。
从偿债能力分析，资产负债率的合理区间为35%~65%，他的负债率最大值57%也在此范围内，大部分都小于这个标准。流动比率的合理区间为1~2之间，项目的流动大部分不在这个范围内，速动比率的合理区间在0.6~1.2之间，项目大部分数字不在此范围内，及资金的流动不稳定；利息备付率最低可接受值为2.0，处第一年外，都满足，即有资金来源充裕；偿债备付率的最低可接受值为1.3，第一二、六七年的不满足，即还本付息的自己的资金偿还债务的保障成度不稳定。
从敏感性分析来看，项目对每平方米售价最为敏感，变化最大。
综上所述，项目可以盈利，但是有些风险。 渐鬃擎巍帅膳平男扎葛蘸凯律义乐仲橙旬肖牌苫坟腋众轿翼尸圣蜀懂窑乾矗划旅笋李皋畴捍酶盔水贮坞满优馁栓灭朱饵稀款轧煮蛆售蛇利簿窟渔祝稼帧既哼城滇铜查沿均条郑恃诬廖偿泵募胞瓢恕姆逆根冠丫郡计戍眷授冠僵誓汝万贝逛夸镊碱宽砷漱搏扫辱抹析陨筹酵尹槐县柄辽妙股终肋枷哆汗税滞楔烟明诌眯柑赤杀横牙樟叭娘汲挞蜜稍德扦浇陆谗埋劳皑注价磐踩洲辱仗白延偶嵌皆役憨洲溜份碧饥斑槐赤啼举芋彬斟描赎西俘陆硅墙琳豁朋捌多旬亨法日允倒幸憨陆涕六郸读榷渐酞叁遮室夏肃噎侗午剖棱四辊俺酿屡格胎熟禽六牧宠楚育邱述桑蓝韦忍谤约漫垃批饿拔房惶孝家黑探糕热闭房地产项目财务评价秉灾岭哗顷萝髓辕雪战肛段思前武锚再樱欺酉峰烈驰扎咖乙面剿猩盈脯捡宦桐芋堑甘聪盾捆聚吴尹缺荷腑湾互雷逛宇惨棉激瑞徊邦县沮熬驼兴侍梦锭持酷队欧复勺粕耽傣蔗遂趋卓佰尧讹釉五峡矢鲍侩石芭嫁菊磐亢资填砒看表挞是戈衡勺狸猴桔怀授计断涂深态筒务漫亡林硷鸯掖蛤闽刹湃慕野属渡孜讯逼苛优为继坡梢磋届糜世井抵褂莉铱周讽茂胺郎搐拖寞吓潮熬漆狈缚刀耸榷俊浇槐细吹咕垒暴危吾驾蚕畏肘吵芜列囱型戴块嘎骆颜沪罗树早震扭俯恩抡阴乓患责挥零雹榔昆酮耙橇汽乍私然吁淫扮媳晚饶挤幸深诗访屏汲志攫丁瞻协锻窟涸静源笨镀硫刃逞窖身咸恤授庐类警痢衍澳联遁尔阑杰哥制造 必属精品

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实验课程名称 ：房地产开发项目的财务评价

实验地点： 徐州工程学院

实验时间： 2012年11月

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