选址分析报告(火车站).doc

温馨蛋糕店的选址分析报告温馨蛋糕店，是中型的的蛋糕店，初步地点定在吉林站附近，因为吉林站附近还没出现如此规模的蛋糕店，并且目前吉林站目前属于装修状态，如果火车站建成之日，此地的人流量会更上一层楼，因此，在此建立一个蛋糕店，是很有发展前景的。新店周围地理位置如下图所示：新店的商业环境和竞争点情况一、商业环境：1、优势分析：幸福蛋糕店坐落在新兴街和重庆街的交汇处，1、3、4、7、10等近33个公交站点汇聚于此，此地是一个交通十分方便的场所，它北面有许多小吃及宾馆，南至客运站，西至重庆街，天津街都是吉林市客流量比较密集的地方。并且在此地没有与温馨蛋糕店可以媲美的糕点美食店，这使本店具有了天然的地理优势，因为吉林站目前正在装修，预计在今年的11月份竣工，所以此时吉林站附近的店面比较便宜，并且很多可供选择。而且吉林市政府非常重视此地日后的发展，估计日后会有许多招商引资的新政策，并且此地交通方便、人流量大，所以本店把第一家店址定在此处，是最好的选择以备日后更大的发展本店。2、劣势分析：因为目前吉林站正在装修，刚开始并不会收到很好的成效和较大的效益，因此这就需要我们坚持一段时间。此地虽交通方便，因为本店是中级规模的蛋糕店，很少会有消费者专程乘车去本店购买糕点，所以本店是分享客流，分享来自火车站、客车站、去天津街逛街的客流如果是这样的话，部分高价格的商品的货流量不会很快。本店的主要客户是学生、广大青年朋友还有来此乘车的一些顾客，他们的消费水平大多处于中级消费水平，所以本店不会销售台贵重的糕点，这样会影响本店的营业利润。二、竞争者分析在科技腾飞发展的今天，人们已经从“温饱问题”跨越到了越来越关心生活质量问题，所以大型的百货店，大型饮食上场，大型超市每个城市都在不断的增加数量，所以现在的商业既充满了机遇也同样充满挑战，既充满了利益也同样充满风险。温馨蛋糕店的建立可以说既充满了利益也同样充满了风险。在吉林市中心地带，有大润发超市、有物化、电脑城、东市步行街、天津街人流量非常大的一些商店，他们是吉林市民主要去的购物场所，虽然温馨蛋糕店建立在吉林站附近，但是这些大商店还是随我们温馨蛋糕店形成一种远程的竞争格局。但是这种竞争格局不会持续太长时间，因为市中心在不断的扩大，所以吉林站的竣工之日，客流量也会达到前所未有的客流顶峰。到那时人们也会就近去购物，本店的客流量和销售额也会大幅度增加。1、大型店铺的竞争：像百货大楼、大润发等一些大型商场（一般都带有蛋糕店）因为地理位置极其优越，并且属于商业密集的区域，它们那块地方的人流量是全市最密集的人口分布区，也是减少我们温馨蛋糕店人流量的主要店铺，而且会有一种先入为主的感觉，规模比较宏大，商品的安全性也很高，但是如果本店的商品规模较大的话，产品较齐全的话，我们会以更优质的服务，更高质量的食品，估计也会有我们一块自己的天地。2、小型店铺的竞争：可以说小型蛋糕店铺分布在街道的各个角落，小蛋糕店的商品价格一般都较贵，去那里买蛋糕的居民一般情况下都是感觉方便，它们除了方便也据没什么竞争优势了，因为大家去它那买东西不可能买很高贵的蛋糕产品，也不会形成固定的消费群体。当然小店的大量存在，它们的出货量也是不容忽视的，但是温馨蛋糕店，会议最优质的的蛋糕质量，最优惠的蛋糕价格去征服广大的消费者。新店预计能辐射商圈范围及人口消费结构、消费层次。（一）辐射商业范围1、辐射力度较强的范围本店临近火车站，因火车站旁边的小吃大都很贵并且很不卫生，所以会有许多人来此买点小型的糕点来充饥。火车站附近有许多行政部门，它们大都会有私家车，这样的话会有许多的官员来本店为朋友等送上祝福，本店也是最佳选择。此外本店的店址是众多公交车都汇集的站点，也同样会辐射到来回赶车的路人。并且在那个地点，也有很多宾馆及居民区。2、辐射力度较弱的范围像物化、电脑城和百货大楼里面有许多的工作人员，由于本店离那比较远，即使本店商品再齐全，价格再优惠，估计他们也不会舍弃大润发那样即出名又实惠的大商场。（二）温馨蛋糕店的消费市场构成1、周围居民的工作一般是餐馆、服装、副业等服务领域，他们的收入水平一般较高，他们不在只关注生活的温饱问题，他们更关注的是生活的质量问题，购买的一些消费品种类的价格在不断的攀升。2、其他不是很富裕的居民他们没有太多的金钱去过高档的生活水平，但是社会需要太多的应酬，他们没实力去买高档的东西去送亲戚朋友，所以会选择一些及经济又实惠的店铺去满足他们的需要。3、随着火车站的竣工估计也会带来和多的人流量，所以免不了日常的花销。4、蛋糕店周围虽不是学校集中的地方，但是这里的公交车遍布吉林市所有高校，所以学生如果出校逛街的话，此地是必经的倒车之地。吉林市像东北电力、吉林化工学院，吉林农业科技学院和一些高职专科学院等他们的学生总量都是一个客观的人流量，并且学生时代在一起聚会那也是很正常的事。（三）温馨蛋糕店的消费层次和粗劣划分2009年，我国城乡居民收入继续保持增长，城镇居民收入增幅加快，农村居民收入增幅有所放缓。统计数据显示：2009年1月至9月，城镇居民人均可支配收入为12973元，扣除价格因素，实际增长10.5%，增幅比上年同期提高2.1个百分点；农村居民人均现金收入4307元，扣除价格因素，实际增长9.2%，但增幅比上年同期回落1.8个百分点。其中，工薪收入1493.0元，同比增长9.9%；家庭经营收入2391.8元，同比增长5.5%；财产性收入112.9元，同比增长11.8%；转移性收入308.9元，同比增长26.3%。从社会消费品零售总额情况看，国内市场销售继续保持快速增长，但增速有所放缓。2009年1月至9月，社会消费品零售总额为89676.1亿元，同比增长15.1%，但比上年同期的22.0%下降6.9个百分点。从分地区看，城市社会消费品零售额为61012.6亿元，同比增长14.8%，增幅比上年同期下降7.9个百分点；县及县以下社会消费品零售额为28663.5亿元，同比增长16.0%，增幅比上年同期下降4.6个百分点。从分行业看，批发和零售业消费品零售额为75401.7亿元，同比增长15.0%，增幅比上年同期下降7.0个百分点；住宿和餐饮业消费品零售额为12980.4亿元，同比增长17.4%，增幅比上年同期下降7.4个百分点。1、周边居民主要从事的工作是：餐饮 服装 宾馆等副业的服务领域。他们的收入一般较高，他们不再只关注基本生存物质消费层次的提高，他们越来越注重生活质量和饮食健康，不断地向绿色营养健康迈进。2、其他生活不很富裕的居民，他们的经济收入水平无法满足日常消费，但中国有句古话：“民以食为天”根据我店的市场定位中高档消费群体，温馨恰好符合这部分居民的消费理念。3、学生群体，吉林市内涵盖多所中学、高中中院校，温馨的地理位置恰好满足他们的需求。学生的生活费平均每月在500700元左右。除伙食费外每人每月有300元以上用于日用品、学习用品、水果、小吃等费用。有一百元用于旅游外出逛街，因此温馨可以满足他们的需求。4、外来务工以及出差人员，吉林站人流量比较大，遍布祖国各地因此他为人们的日常出行提供了方便，既经济又实惠且能满足他们的需求。温馨蛋糕店的营业面积和商品结构本店的一楼营业面积大约在120平方米左右，并带有二楼小仓库，仓库的面积大约在40平方米左右。本店设有四名员工，具体薪水如下：职称月薪/人蛋糕制作技术人员2400.00营业人员（2名）700.00收银员700.00现金流量表如下：现金流量表单位：元项目2011年2012年2013年经营活动产生的现金流量10万租金3万/年3万/年3万/年水费100.00/月100.00/月100.00/月电费150.00/月150.00 /月150.00/月物业费3000.00/年3000.00/年3000.00/年人员工资费4500.00/月4500.00/月4500.00/月广告费1000.00/月1000.00/月1000.00/月营业税850.00/年850.00/年850.00/年福利费3000.00/年3000.00/年3000.00/年设备费4000.00/年4000.00/年4000.00/年设备磨损费80.00/年120.00/年160.00/年购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金1000.00/年1000.00/年1000.00/年现金流出小计998/月986/月1450/月温馨蛋糕店的市场定位和经营特色一、 市场介绍内部因素优 势劣 势管理有经验的富于创新的管理层规模一般可能限制选择的可能性提供产品独特的、高质量和高价位的产品市场存在许多低质量、低价位的竞争者营销市场空白或需求较大，有一定接受率。缺乏全市知名度和分销渠道，接受度较难。人事技术力量较强，流动率低缺乏专业营销人员制造有高质量保证后续开发尚未进行研发有明确思路力量不足市场市场需求较大高价位进入大众市场有难度竞争在市场中独特的名称和包装竞争者的优势较明显消费环境对营养食品的需求越来越迫切创新理念一时难于接受二、 目标市场随着吉林站日益趋向竣工，吉林站还会恢复到以前繁华的景象，并且人流量开始逐渐增加。并且吉林市的中、高等学校正在不断的扩招，而来吉林毕竟之地就是吉林站，所以会大大的增加温馨蛋糕店的客流量。而我们的主要顾客也面对在校的中、高等院校的学生团体：以及来火车站乘车的乘客们。三、顾客的购买准则方便快捷，这里人流量虽大，但是本店会制造一种和谐、休闲的购买心情，和娱乐的心态。时尚潮流，同样是我们蛋糕店的主题，我们样式主要针对1428岁的社会群体，我们会创作出各种各样的新颖的模板，来供时尚的年轻人去挑选。顾客是我们的上帝，我们一定会令每一位上帝满意的。四、温馨蛋糕店的标语：温馨的愿景 ：将绿色营养健康带进千家万户！温馨未来蓝图：是提升生活品质和传递情感的首选品牌，并不断引领着行业发展。无论人们身在何处，随时都能享受到我们健康美味的食品与优质服务，以及由此带来的快乐感受。好利来将成为一个人人向往的卓越团队，每一个员工都满怀热情地工作，以乐观、积极的态度，在充满爱、尊重、信任和关怀的氛围中快乐地成长，每一个员工都有机会通过自身的努力，成为公司的合作伙伴，体现价值、实现梦想，过上人人羡慕的生活。 温馨将成为所有客户最真诚、最有价值、最值得信赖的合作伙伴，相互支持、共同发展、实现双赢。温馨的价值观：品德比才华重要。诚信经营，视品质为生命，以满足顾客需求为己任。以品绩为导向，奖励杰出。以感恩的心回报社会，以奉献的精神创造价值。蛋糕店前景分析温馨蛋糕店建立在吉林站附近，并交汇吉林最繁华的街道：天津街，并且那块地方与本店同规模的蛋糕店只有一家好利来蛋糕店所以本店的竞争还是相当具有优势的，如果在未来几年本店的知名度上去的话，也许还会有许多固定的消费群体来本店进行购买特色蛋糕，如果我们从产品的特色下手，每个蛋糕外表都个性时尚，估计未来的前景是相当可观的。另外低成本，高质量的购进原材料，再加上我们严谨的工作态度和开拓创新的精神，必然会有一片蔚蓝的天空等着我们。合同管理制度1 范围本标准规定了龙腾公司合同管理工作的管理机构、职责、合同的授权委托、洽谈、承办、会签、订阅、履行和变更、终止及争议处理和合同管理的处罚、奖励；本标准适用于龙腾公司项目建设期间的各类合同管理工作，厂内各类合同的管理，厂内所属各具法人资格的部门，参照本标准执行。2 规范性引用中华人民共和国合同法龙腾公司合同管理办法3 定义、符号、缩略语无4 职责4.1 总经理：龙腾公司经营管理的法定代表人。负责对厂内各类合同管理工作实行统一领导。以法人代表名义或授权委托他人签订各类合法合同，并对电厂负责。4.2 工程部：是发电厂建设施工安装等工程合同签订管理部门；负责签订管理基建、安装、人工技术的工程合同。4.3 经营部：是合同签订管理部门，负责管理设备、材料、物资的订购合同。4.5 合同管理部门履行以下职责：4.5.1 建立健全合同管理办法并逐步完善规范；4.5.2 参与合同的洽谈、起草、审查、签约、变更、解除以及合同的签证、公证、调解、诉讼等活动，全程跟踪和检查合同的履行质量；4.5.3 审查、登记合同对方单位代表资格及单位资质，包括营业执照、经营范围、技术装备、信誉、越区域经营许可等证件及履约能力（必要时要求对方提供担保），检查合同的履行情况；4.5.4 保管法人代表授权委托书、合同专用章，并按编号归口使用；4.5.5 建立合同管理台帐，对合同文本资料进行编号统计管理；4.5.6 组织对法规、制度的学习和贯彻执行，定期向有关领导和部门报告工作；4.5.7 在总经理领导下，做好合同管理的其他工作，4.6 工程技术部：专职合同管理员及材料、燃料供应部兼职合同管理员履行以下职责：4.6.1 在主任领导下，做好本部门负责的各项合同的管理工作，负责保管“法人授权委托书”；4.6.2 签订合同时，检查对方的有关证件，对合同文本内容依照法规进行检查，检查合同标的数量、金额、日期、地点、质量要求、安全责任、违约责任是否明确，并提出补充及修改意见。重大问题应及时向有关领导报告，提出解决方案；4.6.3 对专业对口的合同统一编号、登记、建立台帐，分类整理归档。对合同承办部门提供相关法规咨询和日常协作服务工作；4.6.4 工程技术部专职合同管理员负责收集整理各类合同，建立合同统计台帐，并负责