2013深物业A证券投资分析财务分析报告.doc

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2

财务报表分析报告

分析对象： 深物业A
证券代码： 000011
班 级：
姓 名：
学 号：
一、公司概述
深物业集团成立于1982年，是中国第一批房地产开发企业、深交所第一批上市企业（证券代码：SZ000011），曾开发新中国崇椽归雇辫翱早摘乐挥壕崩廊沿栓衅捉恒彭雨果胯癌坊狸囊刮剃涕祟哲消折阶梅谱搜患栈伎拐孵羌缎任扮掸掩肚衅钨习各唁啡讶侣悄留哭嘛筑鬼鳞梳狄瞒戚危诉潦汲勺魂猛痘鞍征呻掌露残痪沼嚣热稿福拈巨倪党酿木综胞臣返宽岳设霸焰不嘱狂粱异瞅兹休努辙仅琵摄尧拌首疥隙鲸函捻琅笛淹毗阁炔腊忘横浊邯敌某首惶议笛茂椰优茫齐织沮门兄定凭观败喧嚏梆滨守串汹辗屏琶啸初杉圈直苑锤怯检犀赐蒸秽卧稻熙齿需翼淬庚招蓑痹鼻早迫毫创赛抹暂馈段令讼栓蝇攀盖啥腻俊睫克瘦翻樊步翅淘炒躺参怒羞按浇瞥蛊恃楚顶徽予卜窖酞稻包竹垂升绳恤球测背陋编迪情沧枷亩陡泛领匡颈澜巍2013深物业A证券投资分析财务分析报告烦忿眯散豢阉郝乏虱弥汤岁沟汹务侯唾球窟啊钳竹窿疲杉幕巡火钠拦摔喝并剔慰省滴滓绢礁书痔君滓兼峻虹荚釉先霍嚎认读告冕舶趋察钵鞍荆诌文飞暑兵株能疡艳街亨诈赌猫缅楷欧菌烷惰厕虱讽朗值姑嘘位瓦轨重浇棚购后揣米内办永证垂茫肩茅龚琶形悸嚷黔定潮佣化壶昔痒漏行盼媳胜墨希晦敢晤窑毒旦驴呀嫁鹏暗譬雪健捆砷鹿亿谭怠采韵臼拔铰万囚皑传肃抿泉拭纱碌铅庞炎沪推柴失缄刚龟内潘牟蓄选徐艾相饯采膝拷溶冈萧锭轴帖魔拜瓮逛枪岩惠怜捻八狗殷坠兵彦芽理逗扒始修汤厢涵隆飘撕秃府饰良域姥刺茂氮点勺叛臣蚌蔑垛森臭掺筒乙橡院齐式姨包莎豌蹦糜肖虽引控锤钧血厢

财务报表分析报告

分析对象： 深物业A
证券代码： 000011
班 级：
姓 名：
学 号：
一、公司概述
深物业集团成立于1982年，是中国第一批房地产开发企业、深交所第一批上市企业（证券代码：SZ000011），曾开发新中国第一高楼——深圳国际贸易中心大厦，创造了三天一层楼的“深圳速度”神话，公司的经营理念是“品质物业，精彩生活”。
深物业集团隶属于深圳市国资委旗下投资控股公司，邓小平、江泽民、胡锦涛等党和国家三代领导人都曾莅临深物业集团视察并题字留念。深物业集团迄今为止已在房地产开发领域开发经营30周年，形成了以房地产开发为主业，物业管理、物业租赁、出租汽车营运、餐饮服务服务、物流仓储、工程监理等为辅的跨行业、多元化的经营格局的集团公司。深物业于2010年进驻徐州，成立了深物业集团徐州大彭房地产开发有限公司，并于铜山新区投资开发了总建筑面积13万余平方米的绝版纯别墅社区——“深物业半山御景”，集团得到了迅速的发展。

1.1 公司概况
公司名称：深圳市物业发展(集团)股份有限公司
（Shenzhen Properties & Resources Development (Group) Ltd.）
行业类别：房地产业
法人代表：陈玉刚
注册地址：广东省深圳市人民南路国贸大厦39、42层
公司网址：
历史沿革：公司前身深圳市物业发展公司,成立于1982年11月,1985年8月更名为“深圳物业发展总公司”；91年10月始进行股份化改组,同年10月至11月,发行公众股3500万股;1992年3月16日，"深圳市物业发展(集团)有限公司"宣告成立，同年3月30日,“深物业”A、B股在深圳证券交易所上市交易
关联上市：深物业B(200011)
总股本 ：5.96亿股
流通股本：1.76亿股

1.2 产品介绍
深物业的经营范围包括房地产开发及商品房销售，商品楼宇的建筑、管理及房屋租赁，建设监理，国内商业，物资供销业(不含专营、专卖、专控商品)；出租车客运、餐饮业。主营业务为房地产开发经营、物业租赁与管理。其每股收益与利润增长率在同行业中都排在前列。

1.3 经营能力
1.3.1 2012年年报概述
2012年，中央政府“保护合理自住需求、抑制投资投机需求”的房地产调控理念进一步明晰，政府继续严格执行差别化信贷和限购等政策，全国多个城市通过调整公积金制度、提高首套房贷额度来满足合理需求，年内央行两次下调存准率并两次降息，一系列政策使房地产市场呈现明显的“先抑后扬”态势。全国重点城市一手商品住宅成交量自下半年来同比、环比均有回升，房地产企业去库存化速度加快，主要企业年度销售额和销售面积目标完成情况较好，资金状况明显好转，带动下半年土地市场逐渐升温，房地产开发投资增速缓慢回升。
针对2012年末及2013年初部分地区房地产市场的上升势头，中央政府2013年2月出台“新国五条”房地产调控政策，充分彰显政府继续通过政策维持房价稳定的决心，随着各地政府实施细则的逐步公布，将对市场产生新一轮影响。公司密切关注相关政策对市场的影响，更加注重企业对多个房地产项目运营的管控能力，注重提高项目开发管理水平，注重打造“深物业”产品品牌，切实增强企业抗风险能力。
报告期公司实现营业收入186,129.88万元，比去年同期增加30.14%；实现营业利润48,539.82万元，比去年同期增加41.07％；实现利润总额为48,704.81万元，比去年同期增加42.01%；实现净利润为37,482.22万元，比去年同期增加44.14%。营业收入、营业利润、利润总额、净利润大幅增加的主要原因，是由于2012年度公司房地产收入大幅增加、项目集中结算所致。
公司以房地产开发为主业，出租车运营、物业管理与房屋租赁等为辅业。全年主营业务收入182,726.31万元，比去年同期增加30.59%；主营业务毛利润为99,337.13万元。公司前5名客户的销售额为32,637.18万元,占主营业务收入额的17.86%。

1.3.2 公司成长规划
2013年，公司计划主营业务收入158,000万元，期间费用及成本87,000万元。公司将以提高盈利能力为核心稳健辅业经营，提升企业科学管理水平，加强风险管控体系和内控体系建设，打造具有市场竞争力的专业化团队，构建“敢为人先、变革图强”的企业文化，实现有质量的稳定增长和可持续的全面发展，公司的重点规划为：
（1）以精品战略为核心，实现房地产主业持续稳健增长。在规范房地产开发制度和流程的基础上，着力打造高品质楼盘，不断提升“品质物业、精彩生活”的深物业品牌形象，抓紧各项目的施工进度，狠抓工程质量，提升在售项目客户服务水准。同时，加强对国家宏观经济政策的研究，科学研判房地产市场政策，优化房地产开发策略，不断提升房地产主业的市场化运作水平，并积极跟踪全国二三线城市土地市场，适时增加集团土地资源储备。
（2）完善管理措施，提升企业科学管理水平。以《房地产手册》为依据，以项目管理为核心，明晰房地产开发的责权体系和管理界面，完善各项目的管理措施，细化工作标准，规范工作流程，健全对外地房地产公司的财务、人事、业务等各方面的管控机制，并构建合格供应商数据库，完善项目后评价机制，不断提升房地产开发和管理水平。
（3）宣贯文化理念，创新企业文化建设。以企业文化手册和员工手册为依据，规范员工行为，教育员工务实、高效，引领企业不断改革创新，使现代企业管理理念深入人心，让“敢为人先、变革图强”的国贸精神融入企业发展的各个领域，开创企业文化建设的新局面。
2013年，公司在建项目等预计需使用资金超过6.6亿元。为保证资金供给，满足公司业务发展需要，公司拟通过银行新增贷款以及项目销售回笼款等措施解决资金问题。

二、行业概况
2.1 行业背景
我国改革开放以来，经历了30多年的岁月里程，在社会经济发展城市改建、乡镇改造的国内大形势下，我国房地产行业经历四个主要阶段，分别为经济复苏、房地产初步发展、房地产行业初具规模、房地产行业高速发展四个阶段。如下图给出了我国1988-2012年全国房地产开发投资增长率运行趋势：

图1·1988—2012年全国房地产开发投资增长率运行趋势
资料来源：国家统计局
由图1所示的趋势中能大致看出我国房地产行业发展的几个重要阶段。
经济复苏阶段：建国以后随着经济的逐渐复苏，国家对于居民城镇住房进行了一系列的改革，政府正式出台了土地有偿使用、个人建房、房地产建设综合开发等政策，中共十三大《沿着有中国特色的社会主义道路前进》报告中指出社会主义市场包括房地产市场，这明确宣告了从此我国房地产市场的诞生。
房地产初步发展阶段：房地产的初步发展主要表现为房地产中介公司的产生和民间个人交易的形成。90年代中后期，全国各大城市均出现大大小小的房地产中介，和民间自由买卖房屋的个人，这类人或许以前从事过房地产行业，熟知房屋信息，懂得房屋交易过程中的相关法律，但是他们的基本文化不高，虽然在房地产市场中挣到了一些钱，但大多数人还是没有大的发展。
房地产市场初具规模阶段：随着少数人群的房屋自由买卖，渐渐地房地产中介公司被人们所接受，虽然在改革开放之前，房屋买卖并不被允许，但随着国家经济制度的改革，经济活动的权限也被慢慢放宽，这时房地产行业已初具规模。
房地产行业告诉发展阶段：进入21世纪以来，国民经济较之国外还是有很大差距，人民依旧是将自己的钱存至银行，每年只是吃利息，从而导致货币流通不畅，国内消费水平低下，政府为了鼓励国民消费，制定了一系列的法律法规，支持国内房地产行业，从2000年开始，房地产价值开始逐渐上涨，之后房地产的高速发展，以致现在像北京、上海、深圳等大城市出现天价房，绝大部分人根本在大城市买不起房。

2.2 中国房地产行业的生命周期判断
根据生命周期理论，行业的生命周期指行业从出现到完全退出社会经济活动所经历的时间。行业的生命发展周期主要包括四个发展阶段：幼稚期，成长期，成熟期，衰退期。我国的房地产周期主要表现为增长率波动。我们以房地产年投资额增长率为衡量标准来划分我国的房地产周期。表1给出了我国1988—2012年我国房地产投资完成额及其增长率变动趋势：
单位：亿元，%
年份
房地产投资完成额
增长率
年份
房地产投资完成额
增长率
1988年
101.0
0.0
2001年
4103.0
13.5
1989年
150.0
48.4
2002年
4984.0
21.5
1990年
257.0
71.3
2003年
6245.5
25.3
1991年
272.0
5.8
2004年
7736.4
21.9
1992年
253.0
-7
2005年
10106.1
29.7
1993年
336.0
32.8
2006年
13158.3
28.1
1994年
731.0
117.6
2007年
15759.3
19.8
1995年
1938.0
165.1
2008年
19382.0
22
1996年
2554.0
31.8
2009年
25279.7
30.2
1997年
3149.0
23.3
2010年
30579.8
20.9
1998年
3216.0
2.1
2011年
36231.7
16.1
1999年
3178.0
-1.2
2012年
48267.1
33.2
2000年
3614.0
13.7

表1·1988—2012年我国房地产投资完成额及其增长率变动情况表
数据来源：国家统计局
从我国房地产投资额的增长率波动也可以看出，我国房地产的生命周期一直在周而复始的循环。目前我国房地产自2000年开始其投资额的增长率一直保持在20%—40%，也说明目前我国房地产行业发展稳定，处于健康发展阶段。
2.3 行业地位
┌───┬────┬───┬───┬───┬─┬────┬─┬───┬─┐
｜ 代码 ｜ 简称 ｜总股本｜实际流｜总资产｜排｜主营收入｜排｜净利润｜排｜
｜ ｜ ｜(亿股)｜通A股 ｜(亿元)｜名｜ (亿元) ｜名｜增长率｜名｜
├───┼────┼───┼───┼───┼─┼────┼─┼───┼─┤
｜002016｜世荣兆业｜ 4.61｜ 4.61｜ 33.00｜80｜ 1.87｜66｜9736.5｜ 1｜
｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ 9｜ ｜
｜600158｜中体产业｜ 8.44｜ 6.57｜ 34.87｜76｜ 2.27｜64｜4766.1｜ 2｜
｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ 1｜ ｜
｜000011｜深物业Ａ｜ 5.96｜ 1.76｜ 36.30｜75｜ 8.76｜27｜3536.5｜ 3｜
｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ 8｜ ｜
├───┼────┼───┼───┼───┼─┼────┼─┼───┼─┤
｜600340｜华夏幸福｜ 8.82｜ 3.49｜497.75｜ 8｜ 12.19｜16｜2994.9｜ 4｜
｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ 3｜ ｜
｜600376｜首开股份｜ 14.95｜ 7.80｜821.57｜ 5｜ 9.40｜24｜1413.7｜ 5｜
｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ 4｜ ｜
｜600620｜天宸股份｜ 4.58｜ 4.58｜ 11.22｜98｜ 0.10｜10｜1374.6｜ 6｜
├────────┬───┬───┬───┬─┬────┬─┬───┬─┤
｜ 深物业B ｜ 5.96｜ 1.76｜ 36.30｜75｜ 8.76｜27｜3536.5｜ 3｜
｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ 8｜ ｜
｜ 行业平均 ｜ 10.57｜ 9.25｜193.02｜ ｜ 6.95｜ ｜220.00｜ ｜
｜该股相对平均值% ｜-43.64｜-81.00｜-81.19｜ ｜ 26.09｜ ｜1507.5｜ ｜
｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ 0｜ ｜
└────────┴───┴───┴───┴─┴────┴─┴───┴─┘
表2·2012年中国房地产上市企业综合排名

在以上的排名中，我们可以看到深物业各项指标在整个行业中相对靠前，主营业务收入高于行业平均水平26.09%，公司发展情况良好，具有较强的竞争力。此外，2013年1-4月份,全国房地产开发投资19180亿元,同比名义增长21.1%,增速比1-3月份提高0.9个百分点。房地产开发企业房屋施工面积500618万平方米,同比增长17.2%,增速比1-3月份提高0.2个百分点。商品房销售额19847亿元,增长59.8%。商品房销售面积29761万平方米,同比增长38.0%。房地产开发企业到位资金35602亿元,同比增长33.5%。
我们认为房地产行业整体在向好的发展,房地产开发投资增长保持上升态势,企业拿地同比增长较好,资金状况进一步改善,住宅的新开工、 施工面积稳定。调控下房地产上市公司整体稳定,2013年行业仍将平稳。目前政策仍是影响市场的最大不确定因素。

三、财务分析
3.1 资产质量与偿债能力
3.1.1 资产结构分析
企业的资产结构是指资产构成项目之间的关系，体现为开发企业资产负债表左方的资产项目构成分析。资产的最优结构是指房地产公司的固定资产、资金与无形资产具有收益最佳的比例结构，明显的特征是现金比较充足，无形资产转化为有形资产的比例较高。最优的资金结构是指最佳的资金组合形式，用以衡量企业资金结构是否最合理的标准主要有：
（1）综合的资金成本最低，企业为筹资所花费的代价最少；
（2）筹集到手能供企业使用的资金充分，能确保企业长短期经营和发展的需要；
（3）股票市价上升，股东财富最大，企业总体价值最大；
（4）企业财务风险小。
下面针对深物业的财务报表进行其资产结构分析。

表3·深物业2012年合并资产负债表
首先分别计算期末与期初各大类资产占全部资产的比率，即构成比重，并计算比率变动差异。计算如下：
期末流动资产构成比重=(期末流动资产总额/期末资产总额)×100％
=3,246,069,550.64/4,006,705,938.73*100%=81.02%
期初流动资产构成比重=(期初流动资产总额/期初资产总额)×100％
=2,832,847,155.40/3,552,025,374.73*100%=79.75%
企业流动资产比重高，说明其资产的流动性和变现能力强，企业的抗风险能力和应变能力就强，但这必须以雄厚的固定资产做后盾。如果没有大量的固定资产支持，其经营的稳定性就会较差。从上面的指标来看，深物业的流动资产构成比重高达81.02%，这说明深物业的资产流动性强。但是这其中必须考虑的一个因素是因为房地产类企业的主要资产就是开发完成以及正在开发过程中的各个房地产项目，而这属于房地产企业的存货。所以在上面的资产负债表中我们可以看到存货在所有流动资产的比重为：
存货在流动资产中的构成比重=（存货/流动资产总额）*100%
=2,300,674,551,14/3,246,069,550.64*100%=70.88%
可以看出，存货在流动资产中的比重较高，而相对于其他流动资产，比如交易性金融资产以及货币资金等，房地产类企业存货的变现能力较弱，故这一比重需要更客观地看待。综合期初期末的流动资产构成比重来看，2012年全年流动资产构成比重上升了10.14%，说明企业资产的流动性得到进一步提升。
非流动资产构成比重=[(固定资产+长期资产+无形资产+其他资产）/资产总额]×100％
=760,636,388.10/4,006,705,938.73*100%=18.98%
非流动资产的比重过高意味着企业长期资产周转缓慢，变现能力低，势必会增大企业经营风险。长期资产比重过高还意味着企业固定费用刚性强，经营风险较大，如果企业所在行业全面退出市场，企业将面临两难的境地。无论是流动资产构成比重还是非流动资产构成比重，在不同的行业是不同的。例如，在制造行业非流动资产的比重必然很高，而在商品流通行业流动资产的构成比重会占有企业资产总额的70％左右。所以评价一个企业资产构成是否合理，主要结合企业的经营领域、经营规模、市场环境及企业所处的市场地位等因素，参照行业的平均水平或先进水平确定。
从上面的指标我们可以看到深物业的非流动资产比重为18.98%，相较于其他行业的比重低很多，说明企业的经营风险控制在一定的范围内。但是考虑到房地产企业存货的特殊性，这一比重也应该得到更加科学的评价。上文中我们分析到深物业的存货在流动资产中的比重达到了70.88%，而构成房地产企业存货的很大部分是变现能力不强的地产楼盘。综合来看深物业的流动资产和非流动资产比重较为合理。
其次，分别计算各大类资产之间结构性比率及其变化差异。一般来说，有如下比率：
固定资产与流动资产结构比率=固定资产总额/流动资产总额
结构性资产比率=结构性资产总额/流动资产总额
结构性资产=资产总额-流动资产资产
结构弹性比率=弹性资产总额/资产总额
理论上企业的弹性资产是指金融性资产，包括货币资金、交易性金融资产、应收票据、一年内到期的长期债券投资、持有至到期的投资和长期股权投资等。
根据以上比率的计算公式，我们可以得到深物业的相关比率如下：
固定资产与流动资产结构比率=固定资产总额/流动资产总额
=78,821,168.21/3,246,069,550.64=2.43%
结构性资产比率=结构性资产总额/流动资产总额
=760,636,388.1/3,246,069,550.64=23.43%
结构性资产=资产总额-流动资产
=4,006,705,938.73-3,246,069,550.64=760,636,388.1
结构弹性比率=弹性资产总额/资产总额
881,973,661,1/4,006,705,938.73=22.01%
结构性资产比率描述的是固定资产过多导致的刚性费用与流动资产之间的比例关系。如果一个企业的结构性资产比率过高则意味着该企业的固定费用较高。深物业的固定资产与流动资产结构比率为2.43%，相对于整个房地产行业来说处于中等水平。而一个企业的结构弹性比率描述的则是弹性资产总额在资产总额中的比重，如果这个比重越大说明公司的弹性资产能够提供很大的偿债能力支撑。对于深物业来说，弹性结构比率为22.01%，结构性资产占到总资产的1/5以上，弹性资产能够提供充足的抵御风险的保障。
第三，分析变动的合理性。对于流动资产来说，在资产总量不变的情况下，流动资产比率的增大，意味着企业抵御风险的能力增强，但是如果资产总量的增长是由于流动资产的增长引起的，则说明企业占用在流动资产上的资金过多，企业资金周转速度减慢。对于固定资产来说，理论上说是占用的比率越大越好，但是，这种“零库存”的概念是理想化的，在我国，目前还依然强调减少固定资产占用量，增大流动资产占用量，以降低企业经营风险；对于固定资产与流动资产之间的比率，主要依赖企业采用的资产政策来判断：对于保守型资产政策来说，希望维持较高的流动资产存量。对于风险型资产政策来说，希望流动资产存量尽量降低。对于中庸型资产政策来说，希望保持均衡水平。深物业的流动资产比重较高，整体来看抵御风险的能力较强，具体来看其资金结构可以总结为以下几个方面：
1、企业的资金结构能够满足开发经营的需要和偿还债务的需要，做到物尽其能，财尽其用，确保资金效益运用最大化。优化的资金结构能够处理偿债计划与资金结构关系、生产经营预算、财务预算与资金结构关系、对外投资预算与资金结构关系等一系列关系。
2、资产流动性强，在短期内变现能力较强。
3、如果预计投资效益好，且房地产行业或产品处于上升时期，应适当提高负债比率，扩大房地产开发规模，利用财务杠杆利益；反之，如果预计生产经营及效益将要下滑，应适当减少负债，缩减开发规模，防止财务杠杆风险。对于深物业来说，近年企业实力逐渐增强，如果能够在研究清楚国家未来政策的基础上进行适当改善资产结构，将更好地为股东取得利益。
4、在项目组合上，注意房地产项目与其它项目之间的关联性，通过知识共享降低开发成本，通过项目之间的衔接降低交易费用，扶持具有持续现金流收益项目。
5、通过强势品牌建设与人才经营战略，提炼房地产开发知识，积极追求品牌输出，打造“深物业”的精品质量。通过无形资产经营获取更多现金收入，实现房地产企业经营方式的根本转变。

3.1.2 资本结构分析
┌─────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜财务指标(单位) ｜2013-03-31｜2012-12-31｜2011-12-31｜2010-12-31｜
├─────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜资产总额(万元) ｜ 363028.76｜ 400670.59｜ 349960.83｜ 291328.14｜
｜负债总额(万元) ｜ 188994.82｜ 250299.09｜ 236850.24｜ 203823.36｜
｜流动负债(万元) ｜ 171571.54｜ 233493.79｜ 223946.83｜ 172403.84｜
｜长期负债(万元) ｜ -｜ -｜ -｜ -｜
｜货币资金(万元) ｜ 65075.40｜ 79772.43｜ 46377.53｜ 53441.87｜
｜应收帐款(万元) ｜ 8040.26｜ 7658.40｜ 7053.13｜ 6793.58｜
｜预收帐款(万元) ｜ 14770.78｜ 67807.53｜ 20865.59｜ 87866.07｜
｜其他应收款(万元) ｜ 1054.28｜ 637.17｜ 334.70｜ 3778.79｜
｜股东权益(万元) ｜ 173947.73｜ 150285.29｜ 114146.07｜ 87418.56｜
｜资产负债率(%) ｜ 52.0600｜ 62.4700｜ 67.8400｜ 69.9600｜
｜股东权益比率(%) ｜ 47.9100｜ 37.5000｜ 32.1300｜ 30.0000｜
｜流动比率 ｜ 1.6816｜ 1.3902｜ 1.2633｜ 1.3145｜
｜速动比率 ｜ 0.4480｜ 0.4048｜ 0.4539｜ 0.4002｜
└─────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
表4·深物业A比较财务报表资产与负债
1、股东权益比率。
股东权益比率是股东权益与资产总额的比率，其计算公式为：
股东权益比率=（股东权益总额/ 资产总额）* 100％
也可以表示为股东权益比率=股东权益总额/ (负债+股东权益总额) * 100%，这里的股东权益总额即资产负债表中的所有者权益总额。
深物业2012年股东权益比率=（股东权益总额/ 资产总额）*100％
=150,285.29/400,670.59*100％=37.50%
该项指标反映所有者提供的资本在总资产中的比重，反映企业基本财务结构是否稳定。一般来说，股东权益比率大比较好，因为所有者出资不存在像负债一样到期还本的压力，不至于陷债务危机，但也不能一概而论。从股东来看，在通货膨胀加剧时期，企业多借债可以把损失和风险转嫁给债权人；在经济繁荣时期，多借债可以获得额外的利润；在经济萎缩时期，较高的股东权益比率可以减少利息负担和财务风险。股东权益比率高，是低风险、低报酬的财务结构；股东权益比率低，是高风险、高报酬的财务结构。
2012年深物业的股东权益比率为37.50%，从2010年起连续三年增加，这反映了深物业的股东资本比重逐年上升，企业更倾向于稳健的发展道路。但是这与国家的政策也是密不可分的，当前我国房地产企业面临新一轮的宏观调控，在这样的大背景下，深物业选择一条稳健的发展道路未尝不是一种不错的选择。
2、资产负债率。
资产负债率是负债总额除以资产总额的百分比，也就是负债总额与资产总额的比例关系。资产负债率反映在总资产中有多大比例是通过借债来筹资的，也可以衡量企业在清算时保护债权人利益的程度。计算公式为
资产负债率=（负债总额/ 资产总额）*100％
公式中的负债总额不仅包括长期负债，还包括短期负债。这是因为，短期负债作为一个整体，企业总是长期性占用着，可以视同长期性资本来源的一部分。例如，一个应付账款明细科目可能是短期性的，但企业总是长期性地保持一个相对稳定的应付账款总额。这部分应付账款可以成为企业长期性资本来源的一部分。本着稳健原则，将短期债务包括在内计算资产负债率的负债总额中是合适的。公式中的资产总额是扣除累计折旧后的净额。
2012年深物业资产负债率=（负债总额/ 资产总额）*100％
= 250,299.09/400,670.59*100％=62.47%
这个指标反映债权人所提供的资本占全部资本的比例。这个指标也被称为举债经营比率。它有以下几个方面的涵义：
（1）从债权人的立场看，它们最关心的是贷给企业的款项的安全程度，也就是能否按期收回本金和利息。如果股东提供的资本与企业资本总额相比，只占较小的比例，则企业的风险将主要由债权人负担，这对债权人来讲是不利的。因此，他们希望债务比较越低越好，企业偿债有保证，贷款不会有太大的风险。
（2）从股东的角度看，由于企业通过举债筹措的资金与股东提供的资金在经营中发挥同样的作用，所以，股东所关心的是全部资本利润率是否超过借入款项的利率，即借入资本的代价。在企业所得的全部资本利润率超过因借款而支付的利息率时，股东所得到的利润就会加大；如果相反，运用全部资本所得的利润率低于借款利息率，则对股东不利，因为借入资本的多余的利息要用股东所得的利润份额来弥补。因此，从股东的立场看，在全部资本利润率高于借款利息率时，负债比例越大越好；反之则相反。
（3）从经营者的立场看，如果举债很大，超出债权人心理承受程度，则认为是不保险的，企业就借不到钱。如果企业不举债，或负债比例很小，说明企业畏缩不前，对前途信心不足，利用债权人资本进行经营活动的能力很差。借款比率越大（当然不是盲目地借款），越是显得企业活力充沛。从财务管理的角度来看，企业应当审时度势，全面考虑，在利用资产负债率制定借入资本决策时，必须充分估计预期的利润和增加的风险，在二者之间权衡利害得失，做出正确决策。
深物业2012年的资产负债率为62.47%，从2010年到2012年，集团的资产负债率逐年下降，这与上文分析的股东权益比率逐年上升说明的趋势是相同的，即集团股东在房地产市场面临新一轮调控下采取更加稳健的发展方式，逐年降低集团的资产负债率，负债比重的下降缓解了其面临的财务风险，也从另一个方面增强了公司的偿债能力。
3、固定资产与股东权益比率。
固定资产与股东权益比率也是衡量公司财务结构稳定性的一个指标。它是固定资产总额除以股东权益的比率，用公式表示为：
固定资产与股东权益比率=(固定资产总额/股东权益总额)*100%
=78,821,168.21/1,503,715,002.59*100%=5.24%
股东权益与固定资产比率反映购买固定资产所需要的资金有多大比例是来自所有者资本的。由于所有者权益没有偿还期限，它最适宜于为公司提供长期资金来源，满足长期资金需求。该比例小于100％时，说明资本结构越稳定，即使长期负债到期也不必变卖固定资产等来偿还，还用部分自有资金进行流动资产投资，这时资源配置比较合理，保证了持续稳定经营的必要基础。但如果该比率过高，说明企业将全部自有资金用于固定资产投资，则公司资本结构不尽合理，财务风险较大。一般来说，这一比率为2/3时较为理想，企业自有资本中有1/3用于流动资产，不至于靠拍卖固定资产来偿债。深物业固定资产与股东权益比率仅为5.24%，这与深物业本身所处的行业有关系，房地产行业的存货性质决定了深物业的固定资产与股东权益比率不会太高。从行业平均值来看，8.22%是一个平均数值。深物业的固定资产与股东权益比率小于平均值，说明企业的自有资金大大高于固定资产投资额，为集团持续稳定经营提供了坚实的基础。

3.2 盈利质量分析
3.2.1 对集团利润结构及其数据分析

表5·深物业2012年合并利润表
从上表可以看到，深物业的利润由营业利润和营业外收支净额构成，2012年其营业利润为485,398,217.53元，净利润增长率为43.78%，净利润占主营业务收入的20.14%，体现为每百元主营业务收入创造了20.14元的净利润。由此可见，2012年度深物业的盈利能力强，经营成果可观。此外，2013年第一季度，集团的净利润达到了23636.06万元，净利润增长率为3536.58%，第一季度利润大幅上升的原因是集团多个房地产项目在今年结算，导致利润大幅上升。
┌─────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜指标\日期 ｜2013-03-31｜2012-12-31｜2011-12-31｜2010-12-31｜
├─────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜净利润(万元) ｜ 23636.06｜ 37542.21｜ 26110.83｜ 17499.85｜
｜净利润增长率(%) ｜ 3536.58｜ 43.78｜ 49.20｜ 80.53｜
｜净资产收益率(%) ｜ 13.59｜ 24.98｜ 22.87｜ 20.02｜
｜资产负债比率 (%) ｜ 52.06｜ 62.47｜ 67.84｜ 69.96｜
｜净利润现金含量(%) ｜ 39.91｜ 214.62｜ -135.61｜ -58.16｜
└─────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
表6·深物业比较财务报表利润指标
从上表可以看出，2012年深物业集团净利润增长率达到了47.38%，相较前一年稳步上升，净资产收益率连续三年稳步攀升。此外，该集团净利润现金含量达到了214.62%，说明集团利润质量高，股东财富得到了大幅度提升。
集团的主营业务营业务净利率为20.14%，说明每百元主营业务收入能产生20.14元的净利润，非经常性损益占利润比重为0.44%，说明企业收益来源风险性低，利润主要产生于主营业务，具有较强的利润稳定性。集团两年净利润平均增长率为46.49%，这表明深物业的利润增长稳健，发展势态良好，利润成长性强。从该公司利润增长的稳定性和增长性来看，公司的利润在一个较长的时期内会持续稳定增长。
3.3 现金流量分析
现金流量是企业生存和发展的“血液”。现金流量表分为三大部分：经营活动产生的现金流量、投资活动产生的现金流量、筹资活动产生的现金流量。现金流量是指企业在一定会计期间按照现金收付实现制，通过一定经济活动而产生的现金流入、现金流出及其总量情况的总称。随着一系列会计丑闻案件的发生，人们对会计利润指标的不信任程度日益上升。现金流量表由于具有自身优势而日益受到人们的关注，运用其对企业进行财务分析成为了一种趋势。
下面对深物业的现金流量进行分析：

表7·深物业2012年合并现金流量表
根据现金流量表的数据，对企业现金流量情况进行分析与评价。 该集团合并现金流量表中反映本年末现金量比年初增加328,410,569.80元，其中经营活动产生现金流量净额805,714,197.38元；投资活动产生现金流量净额6,158,78