浅谈房地产市场管理.doc

浅谈房地产市场管理摘要:房地产作为中国改革开放以来最热门同时也最受争议的行业之一，其发展势头一直十分迅猛，呈现一派繁华景象。然而这种繁荣却有点像“康乾盛世”的晚期一样于盛世之中暗含危机。中国房地产业面临着内外交困的严峻局面，首先shi房地产发展的外部环境发生了巨大变化，其次是房地产内部也存在着诸多问题。所以说加大房地产市场管理的力度，势在必行。关键词：房地产市场 管理 房地产业正文：从政府角度看，房地产是一个让其“又爱又恨”的行业，“爱”的是房地产对国民经济的拉动，“恨”的是部分地区出现的房地产过热现象导致了金融风险增大。这种爱恨交加的感情，致使政府相继出台了诸多政策，给急剧升温的楼市带来了阵阵寒意。而中国房地产业长途跋涉至今，出现了像万科、金地等管理规范的标杆产业，但更多的是一些忽视管理的中小型企业。中国房地产的现状是什么？首先是本土特色异常强烈；其次，管理水平有待提高；再次，不稳定的项目公司运作方式，打一枪换一个地方，项目完成后就散伙。我们可以强烈的感受到房地产市场管理的重要性，同时，管理存在的误区也日趋暴露出来。我们应该从多方位思考，加强房地产市场的管理，规范和发展房地产市场。一 房地产市场的概念房地产市场是社会主义市场经济体系的一个重要组成部分。从狭义上讲，房地产市场是指房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所；从广义上讲，房地产市场是指整个社会房地产交易关系的总和。具体的讲，房地产市场是房地产商品的交换过程的统一（包括买卖、租赁、典当房地产证券交易等），是连接房地产开发、建议与房地产消费的桥梁，是实现房地产商品价值与使用价值的经济过程。房地产市场是房地产经济纳入商品经济轨道的必然产物。 房地产市场是由多个相互联系的子市场紧密结合而形成的市场系统。按市场交易的对象、性质可把房地产市场分为土地市场和房地产市场两大类。其中土地市场是指土地交易关系的总和，它又分为土地开发、转让、租赁等一系列市场；房地产市场是指房屋交易关系的总和，它又细分为转让、出租、调换等一系列市场。 房地产市场在内部结构上分为三级：(1) 一级市场，又称国家土地市场。其主要是代表国家的土产管理部门。(2) 二级市场，是房地产开发市场。其经营主体为各房地产开发公司，其经营内容是按照城市总体规划和小区建设，对土地进行初级开发和再次开发，然后将开发出来的商品房出售给用地、用房单位或个人。(3) 三级市场，具有消费性质。房地产呈横向流动，即使用者、经营者之间的平等转移，表现为使用者之间的交易行为。这三种市场模式相互联系、相互影响、相互促进。其中一级市场是二、三级市场生长、发展的前提和基础，起导向作用；二、三级市场是一级市场的延伸和扩 大，起繁荣市场和促进市场发育的作用。二 房地产市场整体发展趋势（1） 随着城市化进程的加快，城市人口数量的增加，大度危及旧房及多次二级市场、租赁市场的加快发育，住房市场还存在较大的发展空间。（2） 以城镇人口均匀增长10平方米计，就需增加住房40亿平方米。加之城市化进程的加快使住房需求的增加和住房的自然淘汰（每年1亿平方米左右），今后十年，我国住房建设有持续的发展。 （3） 一些机构对多个城市调查显示，居民对现住房的满意率尚不到20%，约有48%的居民提出在两三年内愿意换购住房；已购公房中有67%的用户希望通过购换住房改善居住条件和环境，再加上还有不少的居民愿意投资住房，因此，住房潜在需求量还是很大的。（4） 加入WTO后，我国的房地产市场逐渐由集团或机构消费为主，改变为个体消费为主。个人买房的比例还会提高，住房质量会有进一步改善，销售环节会加快规范，住房消费服务领域会有更大的拓展，住房个人贷款的总量还会上升，物业管理的覆盖面还将扩大，住宅与房地产法制建设将得到加强。三 推动房地产市场发展的管理建议 房地产的发展离不开政府的支持，也离不开市场的考验。（一） 规范土地市场土地是房地产业的命根，在一定的经济前提下土地的供应状态将左右房地产市场的平衡。我国的土地所有权是国有制，一级土地使用资源支配在于政府，简单的说就是中国政府垄断土地资源，这就要求政府在土地的供应上具备高度的规范性和前瞻性。（1）政府提前一个时间段指定时间表，详细说明未来期间土地供应规模、土地供应范围、供应土地的规划、让房地产市场充分理解政府的计划而实行理性投资开发。（2）坚持土地招、挂、拍形式的公正性，实现交易全过程的透明性，接受市场和舆论的监督。(3)灵活、及时的调控、应对土地，促进和稳定房地产市业的健康持续发展。（二）建立多元化的房地产市场体系目前，中国的房地产市场热点主要是集中在一级市场上，二级市场、三进市场的发展较为落后，尚未建立完善的市场分级体系。政府在宏观控制上也是针对一级开发市场，对二、三级市场缺乏有效的调控，因而导致二、三级市场几乎完全市场化，并且受到不良经营商的控制，同时二、三级市场是以一级市场的参与产品和附属物的价值存在，并未使其完成市场分级体系，实现满足各个层面的消费需求。因此，政府应当有意识的制定政策、开展措施帮助市场建立完善的分级体系，使房地产行业能够可持续的健康的发展。（三）完善房地产融资渠道房地产融资在房地产市场的发展中占用不可忽略的重要作用。在中国城市进程化和经济高速增张的前提下，房地产具有诱人的投资回报率，同时社会上积聚着相当规模的资金。有序的允许社会资金进入房地产开发，有利于将行业提升到一个更高的阶段。（1）实现地产投资证券化，允许民间建立房地产基金。（2）推进商业性银行股份改革，政府从银行运营中抽身出来。（3）适当引入外资，竟可能少走弯路，让外资获得适当的利润；同时，避免地方保护主义或过分优惠外来资本，确保公平的资本环境。（四）加强政府宏观调控政府宏观调控，对于房地产市场有着举足轻重的影响。对于房地产市场中存在的一系列问题，不仅需要其自身在市场经济的环境中学会自我成长，政府在我国房地产市场的发展过程中有着引导和促进的积极作用。政府宏观调控可以从以下几个方面来体现其对房地产市场的管理。（1）加快消化积压空置商品房。政府必须控制房地产的空置房量，促进空置房地产的消化。政府对长期空置的房地产要进行强有力的干预，如规定最高限价，强制拍卖。在项目审批上限制对房地产的开发速度，以免产生新的积压。（2）降低房地产税费。政府要采取有效措施，切实减轻企业负担，降低房地产开发建设成本，取消不合理不合法的收费项目，合并重复多收的收费项目，降低偏高的收费标准，限制水、电行业的过分垄断，防止权力腐败行为，促进丰房地产业进一步发展。（3）完善房地产市场法规房地产业发展受到的制约因素很多，如物资供应情况、技术条件、国内及国际经济环境等因素的影响。这要求房地产业在完成国家总体目标和阶段任务过程中，根据这些因素进行调整，这类调整一是通过国家产业政策，二是通过法律保护。随着法制建设的发展，法律规范在调整房地产开发经营活动中越来越显示出强大的作用。政府应完善房地产产权、开发、交易中介税费、价格和物业管理的法规，制定一套较为健全的政策法规，完善房地产市场的游戏规则，使房地产市场有序发展，让房地产市场有一个公平的机制，给投资者一个良好的市场环境。通过完善房地产市场法规、建立和完善房地产市场体制，为房地产企业创造良好的市场环境，促使我国房地产市场持续、稳定、健康发展。（4）国家宏观调控的作用具体表现在对房地产交易活动、价格、建筑承包活动及房地产经营单位的管理。其意义是不可否认的，而手段是多方面的，效果是期待的。四.我国房地产市场发展的展望虽然我国房地产业面临着内忧外患的严峻局面，金融危机也使之处于不利地位，但是，我们相信通过国家对房地产市场的管理及房地产业在市场中的不断探索，我国的房地产终将走向一个成熟的阶段并取得长远的发展。作为建筑类的专业人士，我们将肩负起中国建筑事业大步发展的使命。我们相信中国房地产市场将迎来美好的明天。参考文献:1.黄永安，建设法规，东南大学出版社，2007年版2.周霆， 房地产业发展的现状及对策研究，经济特区，2002（7）3.刘俊民，王千。中国房地产业的发展与宏观经济稳定的关系【J】。中国房地产，2006，（2（4.谢经荣，吕萍。乔志敏。房地产经济学【M】，北京；中国人民出版社，2002年版 5.林立强，房地产经理人七大管理误区。北京大学出版社，2006年版6.杨慎。房地产与国民经济【M】。北京：中国建筑工业出版社，2002年版7.王剑芳。我国房地产开发企业的发展现状，存在问题及对策研究【J】。特区经济，2006，【8】8.包亚钧，汪洪，房地产经济论房地产可持续发展研究【M】。上海：同济大学出版社，1998年版2010年读书节活动方案一、 活动目的：书是人类的朋友，书是人类进步的阶梯！为了拓宽学生的知识面，通过开展“和书交朋友，遨游知识大海洋”系列读书活动，激发学生读书的兴趣，让每一个学生都想读书、爱读书、会读书，从小养成热爱书籍，博览群书的好习惯，并在读书实践活动中陶冶情操，获取真知，树立理想！ 二、活动目标： 1、通过活动，建立起以学校班级、个人为主的班级图书角和个人小书库。 2、通过活动，在校园内形成热爱读书的良好风气。 3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。4、通过活动，促进学生知识更新、思维活跃、综合实践能力的提高。 三、活动实施的计划 1、 做好读书登记簿 （1） 每个学生结合实际，准备一本读书登记簿，具体格式可让学生根据自己喜好来设计、装饰，使其生动活泼、各具特色，其中要有读书的内容、容量、实现时间、好词佳句集锦、心得体会等栏目，高年级可适当作读书笔记。 （2） 每个班级结合学生的计划和班级实际情况，也制定出相应的班级读书目标和读书成长规划书，其中要有措施、有保障、有效果、有考评，简洁明了，易于操作。 （3）中队会组织一次“读书交流会”展示同学们的读书登记簿并做出相应评价。 2、 举办读书展览： 各班级定期举办“读书博览会”，以“名人名言”、格言、谚语、经典名句、“书海拾贝”、“我最喜欢的”、“好书推荐”等形式，向同学们介绍看过的新书、好书、及书中的部分内容交流自己在读书活动中的心得体会,在班级中形成良好的读书氛围。 3、 出读书小报：